台 中 地 產 X 檔 案

學區範圍涵蓋台中中區及西區的忠孝國小，區域發展雖已不復當年盛況，但因鄰近台中女中及居仁國中等明星學府，文教氣息濃厚，中古華廈每坪6~8萬元，柳川西路區段每坪約10萬元，整體來說每坪較5期重劃區便宜2萬元，仍適合經濟能力有限但重視教育的年輕家長。

看房子
忠孝國小位三民路一段鄰近林森路，學區範圍橫跨中區及西區，涵蓋大墩里、柳川里、公園里、平和里、藍興里、廣民里、公館里、三民里的部分區段，而東昇里則為忠孝國小與忠信國小的共同學區。

東森房屋南區工學加盟店襄理董乃嘉表示，與忠孝國小有關的學區，還有居仁國中、光明國中及台中女中等，都是台中市著名明星學府，整個學區是九年一貫國教完善區段。

重大文教設施齊
除明星學府外，台中市政府、台中地方法院、各大金融行庫等公私立機關單位眾多，居民素質多屬公教人員或法律界人士；此外，車程約5分鐘距離外還有文化中心及美術館等重大文教設施，方便休閒及運動。

雖然區域發展已受西屯區新市鎮形成後的吸盤作用影響，逐漸式微，但單純、寧靜的環境氣氛，仍成為購屋誘因之一。

永慶不動產台中美術館加盟店專案經理陳崇實說：「在店頭房市交易中發現慕名而來，越區就讀的比率，忠孝國小在西區中算是多的。」除學風之外，房價也是關鍵，華廈產品每坪便宜5期重劃區約2萬元，成為某些想就讀東興、大勇等國小但卻買不起學區內房屋的家長，另一個購屋區域。

產品種類多元化
包括林森路、三民路及公館路一帶，房屋產品涵蓋透天厝、華廈及公寓，選擇眾多。屋齡約12年的華廈，每坪6~8萬元，價差在於地段及屋況；透天厝及公寓較老舊，屋齡約20年，透天厝地坪平均20~25坪，總價帶約320~450萬元，公寓每坪約5萬元。

但是，柳川西路一帶也有屋齡較新穎的華廈，以「師苑美術」為例，屋齡僅2~3年，每坪13萬元，在區域房市內屬「奇貨可居」物件。
陳崇實表示，柳川西路區段內還有部分知名度不高，但屋況理想的社區，規劃約50~80坪大坪數產品，戶數單純僅20~40戶，屋齡約15年，每坪約10萬元，推出時針對公務人員興建銷售，住戶水準較高，可作為購屋首選區段參考。

屋齡老舊需備較多裝修費
根據店頭交易反應來看，忠孝國小學風及在家長間的風評都不錯，所以有不少家長指名購屋；但學區內生活圈為舊社區，以中古屋市場為主，且人口逐漸往西外移，而房屋也因地段及屋況，呈現良莠不齊。

商業活動少
不過，因居住環境好，商業活動不多，且居民多是公務人員、法官及律師等背景，仍適合當作純住家理想區段，特別適合經濟能力有限的首購族或新婚小家庭購買。由於此區屋齡已老舊，提醒仍需要準備1筆裝修費，也有民眾把房子打掉重蓋，這樣做房價會比原來價格還要好。 

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【趙曉慧╱台中報導】
忠信國小學區介美術館及台中女中等名校間，環境單純、文教氣息濃厚，9年學區完整可省去搬家辛勞。華廈多3~4房格局，美術館綠園道每坪17~20萬元，中古屋每坪9~11萬元，屬中高價位。

明星學區
早在1956年創立的忠信國小，學生體育及音樂競賽獲獎眾多，桌球隊曾獲中部個人第1名；合唱團近4年來在競爭最激烈第1輔導區賽中連獲3次第2名、1次第1名；英文活潑彈性教學，曾有4年級學生托福成績603分。
忠信國小位於林森路，鄰近國立美術館、文化中心及國立台中教育大學等，可經由三民路、自由路至市政中心及明星學區，包括市政府、市議會、地方法院、台中女中與居仁國中等，文教氣息濃厚。

9年學程不中斷
永慶不動產台中西區美術館加盟店陳崇實表示，忠信國小是百年歷史的學校，最大優點是鄰近居仁國中、向上國中等明星學校，形成完整9年學區省去為就學而搬家的不便，吸引家長指名購屋。

此區環境單純，商業活動不多，居民多法律界人士、公務員或教師等，生活機能發展成熟，適當純住家或成立公司行號。陳崇實表示，學區內地段最好、房價最高的區段在美術館綠園道兩側，5年中古華廈每坪高達17~18萬元，新案可逾20萬元。

區內有10大名宅
指標案有「長安美術觀邸」及「黃金映象」，這2座社區也在台中市10大名宅之列，口碑在於管理森嚴、提供游泳池公共設施等，住戶多是傳產或上市櫃公司老闆，每戶總價都自千萬元起跳，購屋門檻不低。

一般區段房屋以10~20年中古華廈為主，每坪9~10萬元，多3~4房產品，價位約400~650萬元，適換屋族或中產階級年輕新貴，但一般沒有聘雇社區管理員，近年新屋則有。

透天厝數量及流通物件不多，地坪約20~30坪，總價400~800萬元；中古公寓總價約250萬元，1~2樓公寓受歡迎，主要是公寓旁有空地，主力客層是在地居民。

忠信國小學區範圍
行政區╱學區範圍里別
西區
土庫里（1~3、11~13、28、30鄰）、吉龍里（1~12、14、17、27鄰）、公民里、安龍里（第1~21鄰）、平和里（7、8、10~13鄰）、昇平里（32~34鄰）、東昇里（1、3~5、7、11、16、17鄰，為忠孝國小與忠信國小共同學區）藍興里（1、2、25、26鄰）
資料來源：忠信國小

房屋換手率高
忠信國小學區鄰近文化中心、流通物件較少、建地飽和支撐地價等因素，形成「再爛的房子都有人買」的現象，房屋換手率高，透天厝也奇貨可居，深受老台中人喜愛，房價及地價略高於五期與八期；整體來看，屬純住宅區，但人口不密集，相對來說店面產品較無發展商機。此區購屋門檻不低，房價居400~650萬元水位，所以較適合換屋階層，美術館綠園道區塊，主題餐館林立且有新成屋可選購，不妨作為購屋的首選地段。 

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【趙曉慧╱台中報導】
位於台中市西區忠明南路的大勇國小，鄰近國立台灣美術館、美術館園道及萬坪崇倫公園，戶外綠地休閒空間充足；同時與學校旁的崇倫國中形成9年教育學區，就學方便。房市以中古華廈為主，3~4房大坪數產品眾多，每坪8~10萬元。

得天獨厚
五權三街一帶還有美式透天別墅，屬於稀有產品，甚少有物件流通，市價粗估約900~1500萬元。區段一般透天厝總價600~800萬元，被當地房仲業者列為「台中市最貴的中古透天厝」，房價在南區可以買下1棟透天別墅預售屋。

缺乏大型量販店
大勇國小創立17年，信義房屋美術館店專案經理許崇輝表示，學校就學環境口碑不錯，周邊安親班林立，能夠補充子女放學後、家長接送前的空檔，讓家長放心。

學區內的環境品質寧靜、綠地多，區域內少有特種行業，居家單純性高。美中不足的是生活機能不發達，缺乏大型市場或量販店。
許崇輝表示，大勇國小的住戶以公教人員居多，居民喜歡戶外綠意充足的生活環境，所以遷移率很低，相對物件釋出的量不多。曾經還發生屋主出售房屋後，在其他區段看不到比原來還要好的環境，而回頭想將房屋買回的例子。

房價回漲逾1成
許崇輝說，學區在美術館園道及居民惜售心態濃厚的支撐下，房價躋身台中市幾個抗跌性高的區段，近2年因房市回春，房價保守估計已回漲1~1.5成。最好的區段在五權西四街及五權七街，這裡緊鄰美術館園道及主題餐館街，其他還有美村路一段及五權七街商圈一帶。
緊鄰美術館、位於美術館園道第1排的「黃金映象」，屋齡僅5年餘，以60~80坪為主力產品，也有合併戶，口碑在於採飯店式管理、社區公共設施高級。房價一枝獨秀，每坪14~15萬元，高樓層景觀戶每坪可達17~18萬元。

華廈每坪8萬起
美村路一段及五權七街的區段，多屬於屋齡逾10年的3~4房中古華廈，每坪8~9萬元，包括「聖美村」、「美術村」、「聖家族」等社區。屋齡僅6年的「大東家綠璟」，由於緊鄰美術館園道，單價站上10~11萬元。

美村路一段上的「天籟美術」，坪數80~130坪、屋齡5~6年，每坪12~14萬元；曾經一度停工由銀行接管，在地客較難接受，居民以外地遷入者居多。

留意裝潢屋品質
大勇國小學區的房屋，適合一般小家庭，主要是這所學校與崇倫國中形成9年教育學區，就學方便無須搬家。環境單純、公園綠地多，堪稱是子女的理想成長環境。

購屋前建議先評估預算及喜愛的產品類別，由於學區內的中古華廈平均屋齡已超過10年，可能會遇到設備及管線需要更換的問題。其次建議調查清楚物件是否為吉屋（未發生過意外）、社區管理是否完善等。

若遇到附裝潢的投資客物件，最好留意裝潢品質是否與房價相符，避免屋主採用廉價建材卻在房價灌水。 

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【趙曉慧╱台中報導】
鄰近國立中興大學的信義國小，位於台中縣市交界處，交通十分便捷，學區內的文教氣息濃厚，華廈每坪7~9萬元。最好的地段在忠明南路及美村南路口一帶，忠明南路綠園道與健康公園的綠意垂手可得。

機能完善
位於台中市南區的信義國小，最早創立於1979年，該校相當重視中華文化，1997年開始，校長推動全校學童在早晨背誦童詩、三字經、學庸、論語等讀經活動，並承辦相聲比賽、成立京劇社等，使信義國小散發濃厚的文化氣息濃厚。

力霸房屋春耕南區復興加盟店襄理張純靜表示，該校堪稱是南區最好的國小，口碑在於校長致力於多元化教學，學生素質不錯，常獲才藝競賽獎項，吸引許多大里市或烏日鄉等地的家長讓子女跨區就讀。

而鄰近國立中興大學也是一大優勢，可以獲取興大的資源支援。

優勢鄰近中興大學
信義國小的正門口鄰近五權南路，交通十分便捷，往南可以上中投公路通往南投、草屯至中二高，往北可以通往市立文化中心與國立台中美術館。學校後方面臨美村南路，鄰近健康公園、健康派出所及全聯福利中心等，生活機能相當完善。

張純靜表示，信義國小的區段位在發展較早的生活圈，屋齡普遍15~25年，房屋多屬於自用型，房市以中古屋為主，地坪23~24坪的透天厝總價維持在550~700萬元。

而目前新案僅有2場，聚合發建設「興大寶藏」地坪23~28坪，總價750~880萬元；偉炬建設「綠園道」地坪約22坪、總價658萬元起。

中古華廈房價平穩
張純靜表示，華廈也多中古屋，屋齡平均約10年，但價位以921地震前及地震後為分界；地震前的物件每坪7~8萬元，地震後每坪7~9萬元。

中古華廈的指標個案部分，常以「綠園道」命名。「國唐綠園道」位於忠明南路與美村南路口，屬於忠明南路綠園道第1排物件，住戶僅40餘戶，每坪約10萬元，屋主普遍惜售，幾乎1~2年才有物件釋出。

美村路透天厝交通方便
這棟騎樓型的中古透天厝位於美村路二段與永南街口，緊鄰信義國小、中興大學及綠川園道，步行約3分鐘可到，無須家長接送。鄰近五權南路，可通往中投公路及中二高，交通便利。國中學區為四育國中，採買可依賴福平市場。

房屋改裝出租率100%
信義國小的居住環境優質，綠意盎然，交通南來北往十分方便，生活機能性佳。最好的地段在於忠明南路及美村南路口一帶，鄰近忠明南路綠園道及健康公園，環境品質不錯，購物也相當方便，可以作為購屋首選區段。

不過，因為區域內沒有重大建設挹注，所以未來的發展性很有限，但至少在中興大學及忠明南路綠園道的支撐下，房價具有保值抗跌的優勢。

房屋除了自住之外，也可以多元利用，例如改裝為學生套房，租給中興大學的學生。目前的月租行情約5000~6000元，若是雅房則有3000~4000元行情，在物件少但需求多的情況下，出租率可達100%。

最後提醒民眾在購屋時，仍需注意估算整理老舊電線與水管的費用，以及是否受地震影響及滲漏水等問題，這些都需要再三確認留意的。

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【陳建徵╱台中報導】
樂群公園連接柳川及美術園道，公園綠地多，周邊雖多老舊房屋，但生活機能及學區佳，有固定需求客源，中古透天屋房價與台中市南區的新成屋接近。預售屋向來推案量不大，但近期卻接連推出多件預售案，都圍繞在樂群公園旁。

優質地段
樂群公園位於樂群街、柳川間，行政區域屬於西區，西區向來以公園綠地多而聞名，樂群公園附近也有不少小型鄰里公園及園道，加上柳川流貫，河岸柳樹成蔭，構成良好的居住環境。

信義房屋美術館店主任許崇輝指出，樂群公園附近鄰接台中地方法院，加上周邊學校多，區域內有很多住戶為律師、醫師、公教人員，住宅環境單純，住戶素質高，與台中教育大學（前台中師範學院）一帶，同屬歷史悠久的高級住宅社區。

購屋慕名明星學區
樂群公園附近有不少國中、小，且多為創校較早的學校，許崇輝表示，本區段的購屋客層，有不少是因慕名學區而來，尤其忠孝國小、居仁國中等明星學校學區最受歡迎。

由於發展較早，區域內的房屋屋齡也較老舊，透天型住家或別墅是區內最主要的產品，屋齡多在20年以上，由於屋齡久、交易流通時間也較其他區域長。

本區段透天住家或別墅，屋齡在20年以上者，以地坪計價，每地坪單價約20~25萬元，部分大別墅地坪大、面寬大，因供給數量少，需求高，每地坪單價則在30萬元以上，20年中古屋價格與鄰近的南區新成屋透天別墅差不多。

大樓每坪7.5~8.5萬
許崇輝表示，大樓華廈產品在樂群公園、五權路附近數量不多，平均屋齡多在10年上下，目前每坪約7.5~8.5萬元，購屋客層主要為非本地的年輕客層，著眼於學區及環境，但又無法負擔美術館附近的高房價，而選購本區。

由於可供建築的土地不多，長期以來樂群公園附近的預售屋推案量不大，過去每年均為零星小型預售案推出。

由於樂群公園附近近期有幾筆較大型的土地釋出，造成預售屋推案大增，包括「當代美術」、「慶仁薇瓦第」、「美學NEC」等案，都是圍繞在樂群公園旁的預售新案，建商接續推出新案，可望再次活絡當地房市。

停車位不足容易塞車
廣民里大約位於柳川東路、林森路、三民路、民權路間，里內最重要的公共設施為第5市場，提供附近居民採買的來源，但由於發展早，房屋老舊、街道狹窄、周邊缺乏足夠停車場，加上鄰接忠孝國小，造成營業時段交通阻塞，居民常反彈。有機會應爭取第5市場改建，並採攤商原位置重分配，減少抗爭，忠孝國小也應增設地下停車場。

綠地多空氣好不淹水
我在林森路開店10餘年，喜歡這裡的環境，這裡鄰近美術館、文化中心，公園綠地多，空氣好，雖然多老舊房屋，但樓層不高、不會有壓迫感，環境也很整齊，更不會淹水，交通採買等都很方便。

很多朋友建議我到別處開分店，也曾短暫住過北區，但因喜歡這裡環境，又搬回來，也捨不得離開。

買舊屋留意翻修成本
樂群公園周邊及五權路、柳川等路段，是西區的成熟生活圈，發展較早，房舍老舊，附近大型建地不多，預售新案的推案較少，但舊屋有機會翻新重建。

購買本區內中古屋，應考慮屋況是否堪用。因舊屋建築技術較差，結構不佳，部分更長期無人居住，購買時應留意翻修成本，及未來可使用年限。 

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