台 中 地 產 X 檔 案

今年是孤鸞年，不少趕在農曆年前完婚的新婚夫妻，在年後也紛紛規劃要如何佈置、改造新居，但是裝潢預算要如何配置？裝潢款項該怎麼付才有保障？民眾應該先了解自己喜愛的品味風格，再事先規劃預算分配，才能兼具預算平衡，又能達到物超所值的裝潢目標。

■ 「532」比例 清楚分配裝潢預算

　　如果是尚未買屋的民眾，建議可以先依照「532」原則將手頭上現有的資金按比例分配，5成做為購屋頭期款，3成屬於周轉保留金，剩下的2成才是裝潢準備金。

　　舉例來說，如果一對新婚夫妻目前有200萬，則100萬應該是用來支付購屋的頭期款項，60萬應令入周轉保留金，以應付特殊的緊急狀況，至於最後的40萬，才是可以適度運用的裝潢費，事先將金錢有效規劃，才不會壓縮到後續的生活品質。

■ 付款「3331」 簽訂合約保障多

　　過去常聽見，有人和工班談妥價錢後，一付款，對方就來個三十六計走為上策，讓許多屋主只能自認倒楣。因此，除了合理砍價外，最好也應該簽署合約，並在合約中詳敘紀錄付款的方式。

　　所以，專家建議民眾可和裝潢公司討論採階段性付款，一般常見的階段性付款為「3331」付款方式。所謂的「3331」，就是簽約時先付款3成，開工再給3成，經過細部施工再付給予1/3，最後的1成就待完工後，且業主做完簡單清掃收尾後，再結清尾款，如此一來，對於裝潢公司和業主本身都有保障，也可以避免款項不清而造成合作的不愉快。

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常常感到頭暈胸悶、精神不濟，或對室內久久不散的氣味感到困擾嗎？這類不愉快的經驗，很可能是因為室內通風不良所造成的，年後正值交屋熱潮，專家建議，在規劃家中室內配置的同時，記得把換氣動線考慮進去，這麼一來，以後就能夠擁有通風舒適的居家空間了。

■ 換氣動線加裝通風器 通風效果更佳

規劃換氣動線時，務必把握有入有出、熱上冷下和活用導流等三項要訣。所有氣流經過的空間，都必須安排出口與入口；冷空氣比熱空氣重，想要將室內熱空氣牌出去，開口要設在偏高的地方；如果通風條件真的不是很好，也可以考慮加裝通風器，強迫抽出室內空氣、帶動換氣。

以活用導流為例，不少人家中都裝有分離式冷氣，卻不知道分離式冷氣的主機可以作為通風的動力，將主機裝在封閉式的陽台裡，吸氣面朝內，則當空調在運轉時，主機就可以達到將室內空氣抽至室外的換氣效果。

倘若擔心秋冬等不使用空調的季節無法進行室內換氣，可以再加裝小型渦輪自然通風器，這麼一來，只要是外有風吹起，或是室內熱空氣上升時就能帶動通風器轉動，進而達到室內通風的效果。

■ 善用隔熱建材 省能事半功倍

多數有待解決的通風問題，都是以排出熱空氣為目的，除了規劃換氣動線、加裝通風器之外，民眾也可以運用一些隔熱建材，諸如：在西曬面加裝雙層牆、在頂樓鋪設橡膠PS隔熱磚或漆上奈米隔熱霜，都能夠降低室內溫度，為悶熱的室內空間解套，如此一來，空調電費也將隨之降低。

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時機歹歹，現在願意花大錢做裝潢的人越來越少，如果還想更省一點，這幾年很流行的DIY風，不但可以省荷包，更可以親手打造自己夢想的家！

■ DIY舖木質地板 30坪可省50000元

以目前最常見的DIY地板為例，B&Q估計，舖木質地板的施工費用約每坪1700元，以30坪大小的室內空間為例，整整可以省下51000元的裝潢費；而價格更便宜實惠的塑膠地磚，材料每坪更只要450元，精打細算後，30坪的房子只要花上13500元，就能打造煥然一新的大面積室內空間，自己動手做，省下的施工費用約6000元，還可以替家中買個書櫃或餐桌，把錢花在刀口上。

■ 簡易滾筒油漆 25坪可省20000元

　　此外，自己動手粉刷牆壁，也是省錢成家的好方法，常見的室內油漆塗料包括水泥漆與乳膠漆，B&Q建議業餘的DIY民眾，最好選用方便順手的滾筒，只要油漆速度維持平穩一致，不需要太繁複的技巧，就能輕鬆簡單讓牆面換上新裝，扣除漆料的本錢不說，25坪大小的房子，整整可以省下約20000元的油漆工錢！

　　不過，無論是DIY油漆或地板，動手施工前，如果肉眼發現牆面是有壁癌、漏水等情況，最好先找專業抓漏處理過後再動工，並確認牆面、地板是否平整，以免辛苦施工完成後，才發現潮濕的牆面與地板很快又發霉毀損，裝潢成效事倍功半。

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景氣冷颼颼，裝潢業者也度小月！不過，壁貼的生意反而逆勢成長，網路販售壁貼業者劉嘉偉表示，過去幾個月以來，業績增加了起碼2~3成，其中不少人是為了省錢佈置新家，而選擇這種施工方便、效果明顯的壁貼佈置，而這也成為不景氣中逆勢翻紅的省錢裝潢術！

■ 不景氣裝潢 便宜便利壁貼當紅

　　《囍生活》負責人劉嘉偉表示，因為一次的因緣際會下，認識了精緻可愛而蘊含豐富故事性的壁飾，仔細了解後更發現，這種在國外行之有年的壁貼，不同於一貼都是大面積的傳統壁紙，壁貼的風格強烈多樣，甚至不需要花太多的時間，也不需要額外請工人，只要購買後，選定要佈置的牆面(不可以有壁癌)，將牆面汙垢擦拭乾淨，再依照說明書的步驟，就可以輕鬆貼上，價格從幾百塊到幾千塊不等，只要花點小錢，就能打造不同的室內空間，比起動輒好幾萬的裝潢，可省下不少設計費用。

■ 隨心所欲！壁貼輕鬆打造品味生活

　　劉嘉偉從美國、法國等地引進多種風格的壁貼，其中包含可以用來佈置小孩房的小王子卡通圖案；也有法國巴黎鐵塔剪影的壁貼，以及利用特殊技術翻拍的鮮花圖案的造型，貼在家裡就像真的花一樣，壁貼除了快速方便之外，豐富多元的變化性，民眾可以依照自己喜歡的風格，購買不同的壁貼，讓家中每個房間都有不同的氣氛。

　　不管是要放一隻斑馬展現現代風格，還是要將臥室打造成溫馨鄉村風格，一成不變的舊牆壁，因而有了新的色彩與活力，不需要請設計師畫圖施工，只要依照自己的喜好，喜歡的風格都可以輕鬆打造，而便宜實惠的價格，讓壁貼業者在一片不景氣當中，銷售逆勢成長2成！

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辛苦了一輩子，好不容易存了錢買房子，如果這時候才發現買的是海砂屋，該怎麼辦？專業房屋檢驗師說，最好還是在交屋前做完整檢測，以免日後樂極生悲！

　　現在國內多數房仲都有履約保證服務，消費者購買的中古屋，成交後萬一發現是海砂屋、輻射屋，都可以經由仲介索賠或退屋，只是，就算可可以獲得前屋主的賠償，但這對新屋主來說，已經是不可承受之痛。

　　以輻射屋為例，通常問題都發生在看不見的鋼筋、石材或管線中，不過購屋前，如透過精密的儀器檢測，就可以及時發現。不過海砂屋的檢測，可就沒這麼簡單了，必須破壞部分牆面才能檢測樣本，因此，專門從事各項檢驗工作的SGS建議，消費者在購屋後，不妨在交付部分訂金後跟屋主商量，能否以簽下切結書的方式，找專業人士鑑定房子是否為海砂屋；如果屋主不同意，買家也可以透過網路上的海砂屋資料庫查詢，雖然這類資料庫不具公信力，但可以作為部分參考依據。

　　SGS提醒，約在民國70~73年完工的房子，當時不少建商為節省成本，便宜使用海砂蓋屋，因此，屋齡約在20上下的房子，都應該小心檢測，以免不慎買到海砂屋，最後自己住不安心，轉手賣人也不容易，讓辛苦存下的買屋基金白白泡湯。

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過年腳步越來越近，民眾也開始準備替牆面換上新的色彩，B&Q特力屋建議，民眾在選購油漆時，要先學會如何計算坪數，並且懂得依照不同的油漆特性，去選擇該使用的油漆，才可以達到省錢美化居家的效果。

■ 學會計算坪數 避免花多冤枉錢

　　B&Q特力屋油漆課課長鐘承運表示，一般民眾比較煩惱的問題就是，到底該買多少油漆才夠用？鐘承運建議民眾可以套用簡單的公式，就可以約略計算出到底該買多少油漆。

　　假設只刷４面牆面，不包含天花板以及特殊的挑高空間的話，民眾可以用空間坪數乘上2點8，就是實際要粉刷的面積，假設是室內空間是10坪的話，實際要漆的坪數10*2.8，就是28坪，如果要連天花板的話，就要再加上地板面積10坪，就是實際的坪數。

　　鐘承運表示，通常一公升的乳膠漆可以漆2.5~3坪的空間，假設10坪大的空間可能就需要大約7~11公升的漆量，民眾可以依照牆面的門窗去增減比例，以達到最準確的效果。

■ 不同油漆 使用特性也不同

　　鐘承運也表示，不同的漆特性也不同，一般坊間上大約有包括傳統的油漆、水泥漆以及乳膠漆三種漆。油漆因為含油防水，而且通常都會有甲苯成分，所以比較適合使用在室外；而水泥漆因為含有石灰，覆蓋性高，假設有嚴重的燻黑或是小孩亂畫，都可以輕鬆蓋過，但是容易在擦拭牆壁時發生掉漆的情況，年久更會出現粉狀的剝落，對人體會有健康的疑慮。

　　而乳膠漆的膠量成分較高，但是覆蓋性較低，不過較不容易剝落，也比較快乾，對人體也比較建康。鐘承運表示，如果要將深色牆面變更為其他色系的話，建議用底漆蓋過之後，再上乳膠漆，會比較容易上色；而若只是要將牆壁用同色性重新粉刷的話，就可以直接上乳膠漆，千萬不可直接在深色牆面上，塗上不同色系的乳膠漆，這樣一來不但如法蓋住原本的底色，更要重新粉刷一便。

　　鐘承運也建議，過年為牆壁換新衣前，記得一定要先解決壁癌的問題，以及選擇優質的油漆與工具，並且妥善保護家具，才可以用最精準的預算，達到美化牆面的效果，過個快樂的新年。

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在房市低迷之際，好地段、好物件不僅是保值抗跌的不二法門，也成民眾購屋的首選，而老屋拉皮的翻修方式，更能讓「高齡老屋」瞬間拉抬聲勢，成為精華地段的「人氣王」。過去，老屋拉皮動輒需耗費數個月的時間來進行，整體的施工和建材費更是所費不貲，台灣立邦漆指出，以親水性塗料來取代磁磚，不僅能降低對環境的汙染，施工的費用也可省下近1/3，只需10幾天就可以讓老舊建築物輕鬆「回春」！

■ 老屋拉皮換新貌 房價最少漲1成

　　所謂的「老屋拉皮」，就是將建築物原本老舊不堪的外牆加以翻新、並補強防水功能的工程，一般來說，住戶在施工期間內仍可以正常居住，不需要特別遷移，至於價格部份，則依照建材選擇的不同，從5000、6000元到上萬元不等。

　　根據太平洋房屋的推估，一般來說，一但中古屋經過拉皮翻新，房價至少都可以拉抬約1成左右，若是位處於市中心的精華地段，則翻修後的每坪價格漲個3、4成也不成問題，如位於台北市政大樓斜對面的東華大樓，經過拉皮後，房價翻漲了近1倍之多，遠企商圈的藍天凱悅大樓更是老屋拉皮的經典代表作。

■ 外牆建材比一比 塗料價廉更耐操

　　傳統的老屋拉皮翻新多半是先敲掉外牆磁磚、刮除舊有油漆後，再進行修補工作，因此施工期間通常至少需要2個月左右，但是親水性的外牆塗料因具有強力附著和防水的特殊性，可節省敲掉磁磚的時間，還能防止水分子滲透牆面，降低壁癌的發生。

　　台灣立邦漆行銷企劃部表示，選用親水性的外牆塗料取代傳統的外牆磁磚，做為老屋拉皮的素材，是由於塗料的選擇多元化、色彩也更為豐富，能充分滿足不同設計風格的需求。此外，由於台灣位處地震帶，所以時常會有大大小小的地震，塗料因為具備不易脫落、碎裂的特性，因此在後續保養、維護上也就相對容易，且平均約15天左右就能夠完成建築物的外觀改造工程，費用也比傳統的瓷磚外牆少了約1/3，是更划算的選擇。

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房市不景氣，消費者不但購屋精打細算，裝潢費用也能省則省，根據信義房屋轉介中心統計，今年民眾的設計裝修費用逐季遞減，從第1季平均86萬元左右的預算，到第3季降到50萬餘元，10月更只剩22萬餘元，預算比起第一季足足減少了75%！

■ 景氣冷！裝潢設計業績直直落

　　信義房屋轉介中心發現，民眾荷包縮水，裝修洽談的時間拉長，預算也大縮水，甚至有些民眾只單純粉刷牆壁，或者針對局部補強，原本年底前是裝修旺季，但不少民眾只簡單的裝修將就先住進去，讓不少裝潢業者業績掉了好幾成。

　　「裝潢費用減少，已經是不可避免的發展趨勢！」信義房屋轉介中心協理林洋旭說，裝修成本較高的豪宅與辦公室產品，下半年交易量急速下滑，相對裝潢個案也少；而一般購屋民眾在裝潢費用上也精打細算，除了水電、地板、鋁窗等基礎工程外，很多小家庭寧可留下舊的廚具、衛浴將就著用，添購一些基本的傢俱如床、茶几之外，其他如燈飾、窗簾、甚至木作都寧可省下來，等外在經濟環境較穩定之後再說。

■ 自己動手做 便宜裝潢新居有撇步

　　信義房屋轉介中心建議，多採用DIY設備、不更動原本管線位置、挑選便宜的替代材質、盡量節省人工花費，都是省錢裝潢的聰明方法；至於室內空間部分，不想花大錢的民眾應該避免變動格局，但可針對衛浴、廚房等局部做加強；此外，不妨多多利用一些分期付款0利率專案，以每月較少的預算換取居家的舒適和好心情。

　　景氣寒冬，自己動手簡單裝潢，貨比三家撿便宜，同樣可以用經濟實惠的價格，讓自己夢想的新家質感滿分！

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房市不景氣，消費者不但購屋精打細算，裝潢費用也能省則省，根據信義房屋轉介中心統計，今年民眾的設計裝修費用逐季遞減，從第1季平均86萬元左右的預算，到第3季降到50萬餘元，10月更只剩22萬餘元，預算比起第一季足足減少了75%！

■ 景氣冷！裝潢設計業績直直落

　　信義房屋轉介中心發現，民眾荷包縮水，裝修洽談的時間拉長，預算也大縮水，甚至有些民眾只單純粉刷牆壁，或者針對局部補強，原本年底前是裝修旺季，但不少民眾只簡單的裝修將就先住進去，讓不少裝潢業者業績掉了好幾成。

　　「裝潢費用減少，已經是不可避免的發展趨勢！」信義房屋轉介中心協理林洋旭說，裝修成本較高的豪宅與辦公室產品，下半年交易量急速下滑，相對裝潢個案也少；而一般購屋民眾在裝潢費用上也精打細算，除了水電、地板、鋁窗等基礎工程外，很多小家庭寧可留下舊的廚具、衛浴將就著用，添購一些基本的傢俱如床、茶几之外，其他如燈飾、窗簾、甚至木作都寧可省下來，等外在經濟環境較穩定之後再說。

■ 自己動手做 便宜裝潢新居有撇步

　　信義房屋轉介中心建議，多採用DIY設備、不更動原本管線位置、挑選便宜的替代材質、盡量節省人工花費，都是省錢裝潢的聰明方法；至於室內空間部分，不想花大錢的民眾應該避免變動格局，但可針對衛浴、廚房等局部做加強；此外，不妨多多利用一些分期付款0利率專案，以每月較少的預算換取居家的舒適和好心情。

　　景氣寒冬，自己動手簡單裝潢，貨比三家撿便宜，同樣可以用經濟實惠的價格，讓自己夢想的新家質感滿分！

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農產品有生產履歷保障安全無虞，現在連蓋房子也有生產履歷掛保證！為了蓋出高品質的房子，現在不少建商選擇與源自瑞士的SGS認證公司合作，從申請證照到完工，都有專業人士做作嚴格的審核，甚是還為房子植入晶片，號稱是有身分證的房子，在景氣寒冬，為購屋族全程看緊房子的品管。

■ 房子植入晶片卡 營建過程全都錄

　　台灣SGS營建管理經理梁惠銘表示，所謂的建物生產履歷，包含住家的環境檢測、施工可靠度驗證、自動化的專案管理、客戶關係管理、營建材料試驗以及後續的品質服務，目前在台灣約有十多家建商使用這種認證，其中較著名的包含淡水的「海納川」、汐止的「觀止」、台中的「寬域」，以及大同區的「首善」，都有採用這種驗證。

　　梁惠銘表示，從建商申請執照開始到完工後的服務，都有專業的團隊監工，檢測所有的材料來源，以避免輻射屋、海砂屋的發生，施工時會在鋼筋與混泥土間植入感應器，以監測鋼筋水泥的強度是否符合標準。

　　另外，還會在房子植入生產履歷認證的晶片，包含施工圖、平面圖，甚至何時動工的相關記錄，都可以記錄在晶片裡，只要透過感應器，就可以馬上知道房子的所有資料，房子就像有了身分證般透明。

■ 無線遠端監控 即時監控自己的家

　　除了房子從頭到尾都有詳實紀錄之外，施工過程中，工地的四周都會裝上監視器，隨時記錄施工的過程，「首善」專案余紀雄表示，消費者在購買預售屋之後，如果因為工作忙碌無法隨時監看房子的施工狀況，只要透過電腦，輸入網址與密碼，隨時可以上線查看即時施工狀況，相當方便。

　　在房市低迷、競爭激烈的當下，不少建商相信，品質才是穩定消費者信心的王道，而對預售屋信心不足的消費者，也不妨挑選這種品質掛保證的優質品管宅，全程嚴密把關自己夢想的幸福家園！

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房市多頭走盡，不過這幾年大熱的預售案，現在都進入了交屋階段，去年的購屋糾紛大增！根據統計，2000年到2008年之間，累積申訴件數約6863件，不過光是去年就有1993件，佔了累計糾紛的三成，其中最見的就是漏水爭議！

■ 簡易馬桶檢測 自備紅墨水抓漏

　　有關水的涉施大多設置在浴室、廚房或是廁所，SGS專業房檢師丁志翔建議，交屋驗收時可先將浴缸、洗手槽以及廚房的水槽排水孔塞住，並放滿水測試會不會漏水；而乾溼分離的浴廁，也要實際用蓮蓬頭開大水量，去沖洗各個角落的交接處，因為往往漏水的地方，就是與水泥的交界處；而浴室與廚房的地板排水口，也要實際用水測試使用情況。

　　此外，浴室的馬桶也是檢查重點，因為如果馬桶漏水就是24小時不停歇，很容易就流失大量水費而不自知，丁志翔建議可以自備紅墨水倒在水箱內，過一陣子在檢查馬桶有無流出紅色的墨水，就可以測試水箱是否密封。

■ 樓上樓下勤打聽 「漏水保固」最安心

而房屋結構的漏水問題，則是肉眼較不容易辨識的部份，如果買的是中古屋，要特別注意房子的牆壁接縫處，如果防水沒做好，一碰上下雨，這些小地方就很容易漏水問題，甚至潮濕發霉或產生壁癌。

看屋時看起來油漆平整的牆面，未必代表沒有漏水問題，可能只是依實無法察覺，為了避免入住後才發現，屋主會翻臉不認帳，最好跟先向樓上樓下的鄰居打聽，過去是否曾經有滲漏水的相關情況發生過。

如果自己看過了還是不放心，現在不少房仲都有提供「漏水保固制度」，不需要額外付費，就能提供售後保障。而民法中也明訂，如果滲漏水是原屋主留下的，原屋主就負有瑕疵擔保責任，買家半年內可以向賣家求償，五年內如果出現重大瑕疵，買家也有要求解約權。

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【陳建徵╱台中報導】
施工品質不佳，是預售屋買賣消費糾紛常見的問題之一，根據統計，預售屋交屋後1年內最常發生的施工品質缺失，分別是牆面滲水、排水不順及排水管發生異味等3大項。建議消費者在施工期間應多跑工地監工，及早發現問題並解決，以免交屋後再維修已不易。

勤跑工地
預售屋於交屋日起，建商應提供結構體保固至少15年，以及固定建材與設備如門窗、地磚、粉刷等保固至少1年，不過有很多預售屋在完工交屋後不到1年，就出現各種施工品質不佳所造成的工程缺失，大則影響居住安全，小則困擾居家生活。

下雨隔天檢查漏水
根據台中市建築品管協會統計，一般預售屋交屋後1年保固期間內，最常發生的品質瑕疵或面臨的修繕問題，前3名分別是屋頂及外牆滲漏水、排水管排水不順或阻塞以及廚房、浴室等排水孔冒出異味。

台中市建築品管協會理事劉家政指出，透天厝屋頂及一般外牆發生滲漏水情形非常普遍，由於外牆磁磚或鋁門窗材質不佳、防水工程施作不良而產生，消費者在交屋前，應選擇在下過雨後隔天，至工地檢查屋頂及牆面是否有滲漏水，並立即向建商工地人員反應，而且滲漏水常須多次才能修妥，應多注意。

工地在施工期間，常發生施工工人未注意，而讓水泥砂漿流入各種排水管道，交屋後才發現排水不順暢甚至完全堵塞。劉家政建議，消費者在交屋前或驗屋時，應將所有水龍頭同時打開到最大，並維持15分鐘以上，一方面測試水量是否正常，另一方面則可測試排水是否阻塞。

灌水測試冷氣排水
另外，冷氣排水是最讓一般人忽略之處，交屋驗屋時很少有人留意到冷氣排水問題，往往在交屋裝潢、冷氣開始使用之後才發現，通常10戶會有1戶會發生阻塞，阻塞情形較輕時以通管方式解決，嚴重時則須敲打牆壁、破壞裝潢，因此交屋前每間房間須測試，可用1整瓶寶特瓶水灌進冷氣排水孔檢查。

水封施工避免臭味
廚房、浴室排水孔無端發出異味，雖然不影響安全，卻困擾居家生活，由於環保署於1999年起規定建築物雨水及污水分流，雨水可單獨排入排水溝，但其餘包括浴室、廚房、陽台廢水等都須排入污廢水池，許多建商施工時未進行「水封」，污廢水池的臭味因而向上流竄，飄進住家。

解決排水孔異味，劉家政表示，應要求建商於工程施工時，將排放至污廢水池的水管向下延伸進入污廢水池水面下，以免臭味逆流。另外，排水管路長期使用後，管壁堆積污垢，異味也會回流，因此消費者應建議建商，各排水孔均使用防臭型落水頭，或自行購買防臭落水頭換裝，也可減少異味產生。 

資料來源：壹蘋果地產王     回首頁