台 中 地 產 X 檔 案

台中市南區台中高工附近，大樓社區多、外來人口多，逐漸發展為成熟商圈，附近房價呈現落後補漲現象，大樓住戶已屆換屋階段，因此近2年推出的預售別墅社區賣相佳，中古別墅也很熱門，區內以美村南路最具商機，沿線透天店面總價1500萬元以上，許多大型連鎖商店都有意進駐。

台中高工位於高工路、工學路間，過去因周邊道路未開闢，生活區段顯得封閉，在台中市屬於低房價區段，但近幾年包括文心南路、高工路等路段相繼開闢完成後，在大量人口支撐下，逐漸發展成新興商圈。

美村南路具商機
永慶不動產南區加盟店經理廖俊容指出，台中高工附近10餘年前起，包括長億、廣三等建商皆在此大量推出大樓社區，總戶數超過3000戶，由於房屋售價不高，居住客層以藍領階級為主，近幾年道路逐一完成後，已引進不少南投、草屯、大里等外地客。

由於大樓屋齡都已超過10年，住戶多達換屋階段，近2年當地推出不少大型別墅社區，總戶數約達500戶以上，市場銷售情形都不錯，購屋客源有不少為當地換屋族，部分則是外地移入客。

中古透天別墅交易很熱絡，中古別墅屋齡以7~10年左右最多，因早期規劃的地坪較大，總價可達600、700萬元以上。廖俊容表示，由忠明南路至高工路的美村南路路段，是本區段的中心路段，2年前大毅建設在此推出2件透天別墅及店面案後，補足路段缺口，加速商圈發展。

目前美村南路沿線小型商店密集，屈臣氏、85℃咖啡已設點，不少中大型連鎖商店及知名超市也有意進駐，但合適的點並不多，目前沿線透天店面多在1500萬元以上。

大樓社區由於戶數太多，房價難以拉抬，目前中古大樓華廈每坪約6.5~7萬元，廖俊容表示，本區大樓房價約較5、7、8期等重劃區便宜1~2成，且屋齡較5期略新，因此吸引預算較不足的首次購屋客源，也有部分投資客，以低廉的成本買進後，改裝成學生套房，出租給附近的中興大學學生。

大樓房價較便宜
廖俊容表示，大樓產品過去最低曾跌至每坪4、5萬元，近年台中市的房市回溫，各地房價上揚，台中高工附近房價則是近1年多來才開始回漲，屬於落後補漲，由於交通改善、周邊學校多、公園綠地密集、生活採買機能齊全，房市交易仍將持續熱絡，預估透天別墅將會取代大樓華廈，成為未來房市交易的主流。

南和路園道好遊憩
台中市環狀綠園道共分成13大主要段落，位於南區的部分，有興大園道、工學園道、樹義園道、南和路園道及忠明園道等，各園道皆屬忠明園道分支。南和路園道由高工路向北延伸，於忠明南路、健康公園前與忠明園道銜接，總長度約500公尺，設有廣場、步道設施，連結忠明園道自行車休憩區。

大慶街市場攤位多
台中高工附近居住人口密集，近幾年大型超市、黃昏市場等陸續進駐，除了工學路原有工學市場外，忠明南路、美村南路口有健康黃昏市場，復興路、文心南路口則有愛買量販店，經高工路至大里，也有大買家量販店，採買設施齊全。大慶街黃昏市場位於文心南路、高工路口，市場內共有約50個攤位。

中投公路連結路網
中投公路（台63線）由台中市南區五權南路向南延伸，經台中縣大里、霧峰跨越烏溪後進入南投縣，全長19.8公里。中投公路於1998年年初通車，通車後大幅改善台中至南投、草屯、霧峰等地間交通，在中彰快速公路及中二高等完工後，中投公路也可相互連結，形成大台中都會區南側交通路網之一。

長期發展性佳
台中市房地產區段具有20年更替的特性，5期重劃區發展至今約20年，已呈現飽和，7期則是目前最熱門的區段，正急速發展中，南區則呈現落後補漲。
各大交通幹道如文心南路、高工路逐一開闢打通後，平衡區域發展，且因本區段與台中市各區房價有價差、建地仍多，具發展潛力，長期看好。

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中興大學周邊是早期開發區域，最大特色在於有很多公園綠地，因此生活環境佳。只是新成屋很少，於是各類型中古屋，無論是公寓、大樓或是別墅，都很搶手，不少人甚至因為買不到這個區域的房屋，只好越區到鄰近的大里市購屋。

中中興大學位台中市南區，隔旱溪與台中縣大里市交界，這個區域以公園綠地多，為最主要的環境特色，包括興大路沿線有林蔭道、綠園道，及1.7萬坪的健康公園，還有多處小型公園與綠帶。

而中興大學本身則是最大的公園，每日晨昏都有許多居民前來此地運動、休閒。

鄰近市場及多所學校
住商不動產國光加盟店店長許慶兆指出，中興大學周邊除了公園綠地的訴求之外，生活機能還算足夠，南門路、學府路、忠孝路等路段採買便利，過了國光橋至大里，就有大買家量販店，台中高工附近有多處黃昏市場，騎車僅3~10分鐘，且國光國小、信義國小、四育國中及東峰國中等都在附近，因此也可以算是文教區。

許慶兆表示，由於中興大學附近開發早，區內多是10~20年中古屋，近6年來，除零星小型社區外，幾乎沒什麼預售案推出，反而是鄰近台中高工附近及大里2期重劃區推案密集，許多想住在中興大學附近的人，改往台中高工、甚至越區到大里購屋。

新推案少，新成屋不多，因此中古屋也很搶手，無論是無電梯的公寓或是20餘年的透天住家，都有人指名購買。

中古大樓每坪達9萬
無電梯公寓由於免管理費、公設比低、總價低等優勢，不少租屋族轉租為置，升格有殼族；3房舊公寓每戶總價約150~200萬元，貸款120萬元，每月房貸本息負擔不到7000元。

透天型住家屋齡多在20年左右，地坪20~25坪舊透天，總價約700萬元；中古電梯大樓屋齡則約10餘年，但因為數量不多，近2年來房價略有上揚，目前每坪單價7.5~8萬元；屋況好、屋齡新、地段近中興大學的產品，每坪單價可達9萬元。

許慶兆表示，中興大學附近，過去交通條件並不佳，主要交通動線為國光路及忠明南路，但近幾年道路逐一開闢，包括中投公路、五權南路延伸等，不但打開南區與大里往來管道，也引進南投、草屯人口來此定居，對本區及台中高工附近房市交易都有帶動作用。

健康公園1.7萬坪綠地
健康公園位忠明南路、五權南路口，面積1.7萬坪，是南區大型公園之一，1991年開闢完成，設有健康步道、草坪、兒童遊樂設施、槌球場及1處橢圓形雙跑道溜冰場；溜冰場有雙跑道，分別提供初學者及熟練者使用。

公園旁另有南區圖書館、停車場及信義國小等設施。

新屋量少 尚未飽和
中興大學周邊近6年來，預售案推案量極少，新成屋供給量少，各種產品均搶手，但缺乏重大建設刺激，房價漲幅不大，近2年來，每年房價漲幅都在1~2成間，不像中科、7期等地呈現飆漲現象。未來本區房市也將呈穩定成長局面，新推出的預售屋或新成屋，至今尚未飽和，應該也不用擔心銷售問題。

交通發達 設施完善
平和里位中興大學以西，里內有健康公園、信義國小、南區圖書館及停車場，公園西側停車場旁有剛落成的健康派出所。健康公園是南區大型公園，公園內溜冰場使用率高，跑馬場則將改建為槌球場。平和里雖多老舊社區，但交通四通八達，又有大型公園、學校、圖書館、綠園道等，設施完善，居民人情味濃。

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【陳建徵╱台中報導】
台中三民路一段屬於市中心區，政府機關及學校多，現住戶多為公教人員，因開發極早，區內房屋多老舊，中古屋交易並不熱絡，由於建地少，新推預售案有限，累積的換屋需求也很強勁，新成屋因此受歡迎，別墅新成屋多在900萬元以上。

優質地段
台中市三民路一段介於五權路與民權路之間，由於鄰近台中市政府，三民路沿線有不少政府機關與單位如市議會、第1分局、署立台中醫院、地政局等，另外三民路及附近也有不少學校如忠孝國小、居仁國中、台中女中等，都是歷史悠久的明星學校。

區域內住戶水準高
信義房屋美村店經理陳彥勳指出，三民路一段聚集許多政府機關及學校，生活環境屬於文教區，現住戶以「3師」：律師、教師及醫師等最多，公教人員佔現住戶比例極高，且多長居於此。

幾所明星學校也讓附近環境加分，陳彥勳表示，忠孝國小學區過去指名度高，但在各重劃區的明星學校如惠文、大新等陸續出現後，指名度降低。不過國中學區由於有升學考量，至今仍然受重視，並促使部分外縣市家長來此購屋、設籍。

由於舊市區開發較早，區內房屋多老舊，30年以上的透天住家是主要產品，目前價位多在500、600萬元左右。第5市場周邊如樂群街、自治街等路段，具有商業使用價值，透天店面總價約700萬元以上，公寓屋齡多在20年以上，每坪單價約5、6萬元左右。

舊大樓單價7~9萬
房屋老舊，買方接手意願不高，加上現住戶多習慣居住於此，遷出、轉手者少，因此區內中古透天產品交易並不熱絡。不過新成屋卻受歡迎，陳彥勳表示，市中心建地稀有，除非公有土地標售，否則因土地取得不易，難得出現預售新案，因此新成屋數量不多，但因換屋需求高，新成屋顯得搶手，新的透天別墅，總價多在900萬元以上。

大樓產品少，且屋齡以10年以上最多，目前每坪單價約7~9萬元，有不少舊平房或舊透天住家的屋主，為趕在全面實施容積率之前搶建照，近10年來在本區出現許多舊透天改建的7、8層樓華廈產品，社區規模都不大，但因屋齡較新，每坪單價可維持在8~10萬元左右。

生活教育機能豐富
生活機能好、外圍公園綠地多、鄰近美術館、學校密度高、居住密度低、外來人口少、及現住戶經濟能力不錯等，都是本區段房市的特色，陳彥勳表示，本區環境單純，不失為適合居住的理想區段。

忠孝國小 111年名校
忠孝國小位於三民路一段171號，是歷史悠久的明星學校，學校創立於1895年，校齡111年，是僅次於台南縣學甲國小的全國校齡第2悠久的小學，台中市有不少小學都是由忠孝國小設立分校後而獨立。目前學區包括西區廣民里、三民里全里，及平和、東昇、藍興、公館、中區大墩、柳川、公園等里的部分鄰。忠孝國小以棒球隊聞名，曾代表我國參加世界少棒錦標賽。

第5市場 攤商貨色多
第5市場位於樂群街、自立街、大明街、自治街等路段所圍成的街廓，是西區居民最重要的採買設施之一，興建於1938年。主要由2層樓透天店面所構成，內部有100餘攤位，但市場外圍則有不少臨時攤商與店面，合計約有300家攤商與店家，販售商品種類齊全，提供民眾日常採購，市場外圍也有許多知名的小吃，營業時間自清晨至中午時段。

廣民停車場 僅11車位
三民路一段附近有不少機關與學校，洽公民眾多，但各單位多備有停車場，如署立台中醫院有地下停車場，台中地院附近也有林森及廣八停車場，府後街也有府後街停車場等，只要多走幾步路，停車都不太困難，但第5市場周邊則停車不易。附近僅有四維街、大明街口的廣民停車場，共僅有11個停車位，到市場採購的民眾很難有機會可以停放。

市府遷離人口恐外流
三民路屬於市政府為核心的外圍路段，聚集許多政府機關、學校及金融機構，附近居住人口多為公教人員，因在此地居住已久，大量搬遷的機會不高，因此也維繫房價不墜。本區並無重大建設的遠景，且市政府及市議會將遷離，可能造成部分人口外流。但大多數機關單位短期內都仍在此，學校也不可能他遷，人口還不至於大量流失。

車位不足應速增建
廣民里位於三民路一段與柳川東路間，里內有不少公家機關、設施及學校，如忠孝國小、台中護專、署立台中醫院及第5市場等，生活機能方便，居民多為長居此地的公教人員。但由於是市中心地區，停車不易，尤其第5市場附近，採買人潮多，廣民停車場也太小，不敷使用，市政府應對本地區進行通盤檢討，增設停車場及重建第5市場。

人潮多做生意不錯
我原在台北工作，搬來台中10餘年，都一直在第5市場旁作生意，住家也在附近，第5市場是台中有名的傳統市場，每天來此採買生鮮蔬果的人非常多，其中有很多是附近公家機關的員工、學校的教職員、學生及一些上班族，做生意還不錯。附近生活環境很好，至今還未考慮過要搬離。 

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【趙曉慧╱台中報導】
創校歷史超過30年的四育國中，與崇倫國中同為台中市南區頗具規模的國中，學區範圍涵蓋14里，曾有學生於1997年創下高中聯招成績滿分700分的紀錄。房仲專家表示，學區內最好的住宅區段在大慶商圈及樹義國小一帶，生活機能成熟、交通便利，增值潛力看好。

交通方便
四育國中創立於1969年，辦學品質及成績頗具口碑，1995~1998年期間，陸續有學生保送台中女中及台中一中，或是跳級錄取台中一中。1997年1名學生聯招成績高達滿分700分，錄取台中一中及台中女中的人數共計45位，創建校以來最佳的升學紀錄。

大學區涵蓋14里
近年來該校體育教學屢傳佳績，網球隊2001年獲得全國中正盃第2名，2002年獲得全國自由盃分齡單打16歲組第1名、全國青年盃第3名。另自2003年7月起，開始推動e化校園及雙語教學，改善教學環境。

四育國中位於復興路二段及美村路二段口，學區範圍廣大，包括福平里、樹德里、積善里、江川里、和平里、平和里、南和里、永興里、永和里、樹義里、工學里、福順里、福興里、德義里共14個里別。

力霸房屋春耕南區復興加盟店襄理張純靜表示，南區近年來交通條件大幅改善，包括文心南路開通至大里，以及中投、環中路、中彰快速道路及中二高路網的完成。此外，高鐵預計明年通車，為學區周邊的房市帶來大利多。

華廈每坪6萬起
張純靜表示，學區內最好的地段在大慶商圈及樹義國小一帶。大慶商圈過去是樹德工專的舊校址，目前設有吉安愛買、燦坤3C、中山醫學大學校區，以及大城建設已交屋的279戶社區；再結合大慶車站、捷運綠線預定地等交通優勢，此區的消費商機與增值潛力看好。

張純靜說，烏日高鐵站周邊連接旱溪以北至南區樹義里一帶，因農地徵收重劃，年底前將舉行3次通盤檢討，對此區房市而言，更增添未來增值優勢。

房價方面，全新華廈每坪8~11萬元，921地震前建的華廈每坪6~8萬元，平均屋齡約6~10年。全新透天厝每戶總價650~900萬元，地坪約22~27坪；平均屋齡約10年的中古透天厝，每戶總價500~700萬元，地坪約24~26坪。

四育國中學區範圍
行政區 南區
學區範圍里別
福平里（第2~4、6~9、14、15、17~20、27~29鄰）、樹德里（第1~6、11~25鄰）、積善里（第1~11、15~26鄰）、江川里（第1~6、8~18鄰）、和平里、平和里、南和里、永興里、永和里、樹義里、工學里、福順里、福興里、德義里

避開工業區段
近2年來此區房價持續回溫，較2004年初漲幅約1~2成，由於交通便利及烏日高鐵、捷運的利多效應，吸引不少大里、霧峰及南投等鄉鎮居民到此區購屋，購屋客層相當廣泛。
購屋區段推薦大慶商圈及樹義國小一帶，生活機能成熟、交通便利，其中樹義國小是台中市知名的網路示範小學，師資也以年輕化著稱。不過，此區周邊仍有零星工業區及小型工廠，對環境可能會造成污染，購屋時須多觀察評估環境品質，是否有污染或吵雜，最好能避開這些區段。 

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