台 中 地 產 X 檔 案

【蔣福錦╱台中報導】
21世紀不動產領袖7期加盟店副總經理李品瑢，身處台中市房市一級戰區的7期重劃區，對於趨勢有敏銳的觀察，去年操作河南路店面替客戶賺進4000萬元，是他印象最深刻的一次買賣。他認為，只要掌握趨勢、主流產品與出手時機，就一定能獲利，而短期投資的風險低，獲利近1倍時，就是最好的脫手時機。

掌握趨勢
李品瑢從逢甲大學財稅系畢業後，選擇到離家最近的1間仲介公司上班，從此踏入房地產界。剛接觸房地產時，他在逢甲商圈買了1間大樓店面，3年後賣出，讓他賺進1倍，這次的獲利經驗，讓他從此更專注投入於房地產，並在2004年將戰場轉往7期，鑽研豪宅產品的買賣。

景觀住宅漲得快
今年以來，他在7期成交近30戶豪宅，都是新市政特區內的鋼骨結構產品，購買者有6成以上是台北投資客或台商。他表示，新市政特區公共建設的面積比例超過一半，且鋼骨結構產品是未來的主流，今年立委選舉、總統選舉與總統就職後，建商3波調價的漲幅至少10%，當初購買的客戶，目前獲利至少有3成。

李品瑢表示，投資豪宅首先要掌握未來的趨勢，2005年7期最高房價不過每坪20多萬元，當時他參考台北經驗，大膽斷言未來7期房價將漲1倍。早期他替客戶介紹位於大都會歌劇院第1排的產品，買進時每坪約11~12萬元，貸款成本每坪不到4萬元，後來屋主轉手，每坪賣出近20萬元，獲利近1倍。

不過，有些時候，在同樣的時間點、差不多的價格買進，幾年後房價漲幅卻不盡相同，李品瑢說，挑選產品是其中差異的關鍵。

如4年前同樣在7期的2個預售案，開價相差不到3萬元，成屋後其中1案從預售時的每坪15萬元漲至18萬元，另1個個案則是因位於新市政特區內雙十字綠園道角地，有無可取代的視野，單價從18萬元漲至34萬元。

除了豪宅之外，2003年河南路尚未全線開通時，李品瑢的客戶在河南路靠近公益路買了1間總價約3600萬元的雙店面，2年後有人出價4600萬元要買，李品瑢認為時機未到，還有增值的潛力，勸客戶不要賣，後來河南路開通後，去年該店面以7500萬元成交，替客戶多賺了近3000萬元，是他印象最深刻的一次交易。

買預售屋利潤高
李品瑢認為，投資房地產只要掌握趨勢、主流產品與出手時機，就一定能成功獲利。因此，他蒐集許多報章媒體的資料，提供實際的資訊或數字給客戶，預估利潤空間、並建議客戶在適當的時機出手。

至於操作手法，李品瑢建議：「以投入的資金計算，買成屋至少須自備3成，若沒有資金的壓力，建議買預售屋，只要不到2成的自備款，本小利大，利潤更高。」在最高點賣出會有被套牢的風險，短期投資在1年內轉手1~2次，獲利會比賣在高點好。

我的投資金律
台中捷運商圈 未來主流
2005年我剛進來7期時，隱約感覺台中市7期跟台北的信義計劃區類似，但我認為7期會超過信義計劃區，因為7期有台中市政府、市議會、大都會歌劇院、國際會展中心等重大建設，且都集中在小區塊內，走路不到10分鐘的距離，加上這些都是已動工的建設，1年後會相繼完工，依照台北的經驗，這些建設完工後，房價還會攀高，而捷運動工則是另一個高點。

7期重大建設密度高
此外，台北捷運站周邊的房價漲幅，3成到1倍以上，尤其是雙捷運交會點的漲幅更大，台中的捷運還沒動工，未來捷運商圈的店面會是主流趨勢。

另外，香港2003年開放後，房價大漲，台灣即將在7月4日開放直航，依香港經驗來看台中，未來房價還有上漲空間，投資標的建議以鋼骨結構的豪宅，或是捷運站周邊的店面。

去年10月鋼材等原物料還沒漲價、日本地震與四川地震也還未發生時，我就認為鋼骨結構的產品會是未來市場主流，今年開始，隨著鋼筋等原物料價格上漲，加上日本、四川大地震後，有錢人更重視住家安全，而目前7期內成屋連同預售案，SRC鋼骨鋼筋混凝土、甚至SS純鋼骨結構的產品卻不超過20棟，這些產品不但將成為稀有絕版、也是未來的主流。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁