台 中 地 產 X 檔 案

北台灣房市今年329檔期推案爆量，業界因房市回春大感振奮，但學界從市場供需原則的角度，擔憂一般價位的房屋因為市場過熱，失去平衡，出現修正市況，不過，對於豪宅價位，學界倒不擔心，因為利基型產品，還是有其吸引力，價格修正幅度不會太大。

住展雜誌研發長倪子仁表示，北台灣推案量爆出巨量，顯示建商對房市高度看好，企圖心旺盛；淡江大學產經副教授莊孟翰則認為，推案爆量後，隨之而來往往是餘屋過多問題，對市場整體發展並不利。

台灣不動產交易中心總經理李同榮分析，329檔推案大增，主要是上半年市場變數大，包括ECFA效應是否能兌現以及五都選舉變數等，建商抱著先賣先贏的心態，因此大多集中在上半年推出。至於後續效應，端看銷售率，如果銷售率能達到5成5以上代表後市仍不錯，但如果不到5成，市場將會進入新一波觀望氣氛。

莊孟瀚則表示，今年329檔價量齊揚，除了量增會帶來餘屋隱憂外，價格上揚特別令人憂心，他認為在量體大增下，北縣一些中古房價在11、2萬元、投資客多，餘屋量大的區塊，最快今年下半年就可能出現修正。

不過他仍看好豪宅市場，認為豪宅客層和一般住宅不同，房價仍可能繼續向上挺進。

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房價驚驚漲，台北市豪宅放眼望去皆是每坪100萬元起跳，學者指出，由於少數豪宅市場撐起房價半邊天，造成中古屋與土地價格惡性循環上漲，此時進場者，可能成為最後一隻老鼠。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，今年第一季推案爆大量，不乏受前年金融海嘯延後推出的建案，尤其兩岸經濟協議（ECFA）上半年會通過，建商有預期心理，上市櫃建商為搶時機財，都趕在上半年蜜月期公開。

今年329檔房價未隨供給量增多而下降，反而愈喊愈高，莊孟翰認為，政府放任房價上漲要負最大責任，導致房價該下不下、跌幅不大。莊孟翰舉豪宅預售案「翠亨」，儘管每坪開價110萬元以上，但三個月就賣光，讓他覺得不可思議。

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許多人想當包租公，每個月都可以有固定收入，但要穩穩當當做包租公，可不是那麼簡單，除了房子要好之外，最重要是挑到好房客，不拖房租、不破壞房子，房仲業者表示，最好咖房客就是有固定收入的族群，按時繳房租、不拖不欠。

■　先做徵信 固定收入擺第一

　　信義房屋表示，對於房東來說，最好的房客就是每個月不用催繳，都乖乖按時繳房租，而要找到這樣的房客，就是先調查有沒固定收入，一般來說，公務人員、教師、醫師、會計師、律師等，都是比較受到房東喜愛的族群。

　　信義房屋指出，如果不是經由仲介成交的案子，對於房客背景，房東必須要花點心思仔細徵信，例如打電話到公司詢問是否真有此人、是否仍在公司任職等等，避免被華麗、卻虛幻不實的外表所騙。

■　約法三章 房屋仔細維護

　　房東也該與房客約法三章，畢竟、天下無不散的宴席，這個房客不可能跟你租屋一輩子，萬一等他搬走後，才發現房子內設備、家具到處被他破壞殆盡，自己還要花大錢修復才能繼續出租。

　　房仲業者也提醒房東，在簽約時，要記得將房子維護費用、家具修復等問題記載進去，房東也該仔細觀察房客言行舉止，是否真誠、真心愛護房子，若有發現房客舉止輕浮、態度傲慢，就算願意付出再怎樣高額租金，也建議別隨意出租，畢竟租屋後的糾紛才更讓人煩心。

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整體景氣好轉加上台中捷運動工、縣市合併升格等利多，吸引不少北部客看準台中店面的增值潛力，從去年十一月起，紛紛前往台中搶買金店面，今年一月成交量，旺到幾乎每天成交一間店面。房仲業者指出，文心路、中港路、逢甲商圈租金投報率最高可達4%，成了店面投資客必爭之地。

■　台中店面身價不凡 投資4年漲千萬

　　根據信義房屋統計，從2009年初，房地產景氣剛開始復甦，台中地區店面成交量也呈現緩步增溫，尤其從去年11月份開始，店面買氣明顯增溫，佔比已經拉升到18.3%~20.5%，2010年1月甚至平均天天都有店面成交。

　　信義房屋西區美村店長陳進堂指出，台中店面近年維持一定漲勢，尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道，價格漲幅相當明顯，如文心路有一間地坪25~30坪的店面，十年前總價約1,000萬元，四年前漲至每戶2,000萬元，近期身價更上漲至將近3,000萬元。

■　逢甲商圈最夯 租金報酬率3%

　　台中地區店面產品交易熱絡，除了台商回流置產購置外，還多了一些新的生力軍，近期就有竹科的主管，因為公司配發股票，結果南下到台中投資，專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定，也有買方看好未來金融業的前景，一口氣買下兩間由銀行承租的店面，租金報酬率可達4%左右。

　　分析台中店面的買方偏好，如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面，主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益，但這類產品的租金投報率並不高；另外一種買方，則鎖定有3%固定租金收益的店面產品，如台中最熱門的逢甲商圈，台北客佔了三成左右，目前租金投報率約2.5~3%。

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光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產，往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少？專家建議，除了簡易的投報率計算方式之外，房產投資客也該學會「年化投報率」，將持有房地產的投資年限考慮進去，才能進一步比較出售或出租，哪一項的投資效益最高，才不會做出錯誤決策。

■　先比較投報率 再決定租或售

　　去年整體房市景氣大好，搶在前年底勇於危機入市的民眾，房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵，房地產業者預估，虎年上半年仍是高檔盤整走勢，至於下半年是否持續看漲，得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫，到底該出售落袋為安，或是出租穩賺租金？

　　撇開不可測的房價走向不說，出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如，小王在五年前花了500萬買了一間房子，如今房價漲到600萬元，只要順利出售獲利100萬元，出售投報率為20% (出售投報率=獲利100萬/成本500萬)。若小王打算出租，每月可收到租金17,000元，一年租金為20萬4千元，出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4萬/成本500萬)。

■　考慮「時間」因素 避免錯誤決策

　　由此看來，出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍，所以獲利了結比當包租公的效益更佳？當然不是，因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素，說得更白一點，20%投報率是持有五年的效益，因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」，也就是所謂的「年化投報率」。

　　同樣援引上述例子，小王持有這間房子五年，換算月數為60個月，Rm是方才算出的20%投報率，將數值帶入計算公式，算出來的出售年化投報率為3.65%，這與出租4.08%相較，由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾，花點時間好好計算「年化投報率」，才不會做出錯誤決策後悔莫及。

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台中地區高總價產品買氣升溫，尤其具備固定收益的店面產品，近期更是買方高指名度熱門產品。據信義房屋內部成交的資料統計發現，台中近月店面產品買氣，已經連續3個月店面產品的成交占比超過18%，今年1月更高達19.7%，等於將近每5戶成交的物件中，就有1件是店面產品。

據信義房屋內部統計資料顯示，從2009年初房地產景氣剛開始復甦時期，台中地區店面成交量也呈現緩步增溫，2009 年10月以前，店面產品占台中地區整體交易比重，從8.6%~18%不等，但從11月份開始，買氣明顯增溫，占比已經拉升到18.3%~20.5%，2010年1月甚至平均天天都有店面成交。

文心、中港路漲幅明顯

信義房屋西區美村店店長陳進堂指出，台中店面近年維持一定漲勢，尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道，價格漲幅相當明顯，如文心路有戶地坪25~30坪的店面，10年前總價約1000萬元，2006年時已經漲至每戶2000萬元，近期身價更上漲至將近3000萬元，類似的主幹道沿街店面，雖然租金漲幅不大，但因有大地坪具備改建與保值的效益，指名度相當高。

台中地區店面產品交易熱絡，除了台商回流置產購置外，還多了一些新的生力軍，近期就有竹科的主管，因為公司配發股票，結果南下到台中投資，專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定，也有買方看好未來金融業的前景，一口氣買下兩間由銀行承租的店面，不僅有穩定的租客，銀行相對承租能力也強，租金報酬率可達4%左右。

台商、投資客、退休族押寶

分析台中此波的店面熱潮，買氣來自四面八方，包括台商、在地客、台北客、退休族群、賣了房子手上有現金的客戶，共同的特點，就是都看好未來台中房市的潛力，且鎖定的店面產品偏好各有不同，如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面，主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益，因透天店面土地持分高，短期可收租，長期還具備改建效益，但這類產品的租金投報率並不高。

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看好上半年房市熱度，除了北台灣329檔推案高達2000億元外，台中七期重劃區第一季也是爆量，根據統計，在所有台中大型建商幾乎全數到齊之下，第一季七期推案就達600億，一掃去年第一季預售案推案掛零的慘狀。

根據統計，第一季將進軍或已在七期重劃區推案的建商，包括精銳、聯聚、聚合發、富宇、龍寶、總太、國泰、時代等，個案總計共有11個，另有一個商辦案，總銷金額以聯聚仁和最高，達85億元，其餘也都在10億以上。

新案主要集中在新市政的市政路上，包括富宇「東方之冠」、親家「T3」、龍寶「誠臻邸no2」等，目前都已在潛銷。惠中路則有精銳「市政廳」、銳豐「悅觀」，聚合發「獨秀」。聯聚建設則將在市政北七路推出聯聚仁和大廈。

在規劃上仍多以上百坪豪宅為主，聚合發「獨秀」規劃105 到227坪的產品，富宇「東方之冠」、銳豐「悅觀」也分別為102~115坪、100~196坪。價格方面，基本上都要從一坪40萬元起跳，高樓層則多開到6字頭。

七期南側以佔地28000坪的文心森林公園為推案重心，周邊低密度的土地開發及純住家的生活環境，逐漸成為豪宅客層另一選擇，包括國泰、總太、時代、沅林等建設公司，紛紛將在第一季推出預售個案，每坪開價將上看35萬元。

 

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今年有意買預售屋的人要特別注意！5月起，內政部規定預售屋定型化契約新版上市。因此5月前進場房市，不管自住或投資，最好先到內政部官網下載新版合約，互相比對，確保自身權益。

5月開始 新版契約上市

根據內政部的規定，今年5月1日起，預售屋主建物、陽台、雨遮等附屬建物，以及樓梯、走廊等共有部分（即公設）須在契約中分開標示面積及售價。

這項修法雖然讓預售屋的資訊更透明，但對很在意追不上房價的民眾，又添部分心理壓力。

根據中信房屋最新線上調查結果顯示，有近5成（46%）消費者擔心內政部這項修法將促使房價續漲，其中更有近兩成（19%）認為新制上路後，房價將上漲一成以上而更讓購屋者吃不消。

中信房屋副總經理劉天仁表示：這次預售屋定型化契約條款修正，主要目的就是為了解決預售屋買賣的亂象，將交易資訊充分揭露，使消費者購屋時更清楚明瞭，破除不肖建商可能運用的各種花招，消費者需要認清相關的修正項目以確保自身權益。

建物公設 必須分開標示

劉天仁說，而今年預售屋定型化契約條款的重要修正項目有：契約應明列主建物、附屬建物與公設的面積與價錢；面積有誤差即找補差價；依工程進度付款部分，每次付款間隔日數應在20日以上，避免不肖建商拉近收費間隔；立契約書人增列不動產經紀人欄位……等。

由於主建物、附屬建物以及共有部分的構造成本、功能性及價值不盡相同，應各有不同之價格。建商除將房屋價款標示清楚之外，主建物、附屬建物及共有部分等三部分價格、坪數也應該分開標示。

房屋面積 有誤差就找補

劉天仁表示，新制中房屋面積誤差找補，採「有誤差就找補」，取代舊有「房屋面積誤差1%以內互不找補」的規定。而找補金額亦須依不同建物用途（主建物、附屬建物及共有部分）分別計算找補金額。

此外，如主建物或房屋登記總面積不足而且超過3%時，消費者也可以選擇解約。而買方付款遲延利息以每日「萬分之二單利計算」；預售屋權利轉讓手續費，以房地總價1%為上限。

信義房屋代銷部協理何胤諭說，雖然新法5月才上路，但目前知名建商多已依新版契約來設計合約書。如果消費者為保障個人權益，比較保險的作法還是先下載一分新版本書面文件，再來逐條對照。

細讀合約 別盲目作決定

而且一定要注意的是，預售屋的合約都有至少5天的審閱期，可以帶回去仔細看清條文。消費者可以先付少許訂金，把合約書帶回去仔細研讀。即使事後不滿意，可以拿回依法預付的訂金，不用盲目作決定。

何胤諭說，今年第1季大案備出，可以想見的是，市場上的行銷手法一定五花八門。但買房要保值抗跌，「地點」永遠是不變的價值。其次再考量個人生活需求、居住型態、社區管理等，才能挑到滿意的新居。

因為買房子動輒數百、上千萬，面對人生最大的消費行為，絕對不能急。最重要的是，一定要抓準自己的預算上限，不要在樣品屋燈光美氣氛佳的情況下，一時衝動扛下太大的財務負擔，未蒙房價增值之利，先受周轉不及之苦。

 

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