台 中 地 產 X 檔 案

受台中縣市合併利基鼓舞，不少建商進軍商業辦公大樓市場，豐邑建設在台中市七期重劃區推出豐邑市政都心廣場，強調以A級地段、規劃的雙A標準，搶攻頂級商辦大樓市場。

中部科學園區開發、高鐵通車，加上兩岸直航，及最近台中縣市合併升格等眾多利基，台中市儼然成為國際都市，不少台商、大陸企業聚焦於此，許多建商不約而同在七期重劃區內的市政路推出專業商業辦公大樓，包括豐邑建設「市政都心廣場」、親家建設「T3」。

豐邑建設公司在七期重劃區市政路、惠來路口推出「豐邑市政都心廣場」，目前結構體完成，預計明年中完工，基地面積1635坪，面向60米寬市政路，樓高38樓、地下6層，門廳挑高10.5米，一到四樓公共空間規劃CEO總裁俱樂部。

5樓到15樓，每層規劃7個單位，坪數從80坪到113坪；16樓到25樓，每層規劃2單位，分別為360坪、297坪；26樓以上每層樓規劃1單位，坪數為660坪，其中36樓到38樓為豐邑總部。

豐邑市政都心廣場專案副總經理陳棟樑說，客層以七期富豪為主，16樓以上大坪數以台商為多，都是做為自用，設為公司總部或台中分公司，也有設計師、律師、藝術家、會計師為服務中部頂級客層，進駐當招待所、藝廊等。

資料來源: udn房市情報     回首頁

就業情況未見好轉，消費力道也跟著減弱，包括商辦大樓及店面需求皆降溫，北市商辦空置率攀升至8.99％，每月每坪租金跌破2,000元、達1,899元，商仲業者分析，就業機會少，影響辦公室使用面積，民間企業停業速度比新設立速度快，短期內空租現象不易改善。
　
至於店面產品，8月份則因H1N1新流感、莫拉克風災、失業率居高不下等影響，原本屬於旺季的零售消費市場，今年卻格外冷清，北市旅行社、連鎖店等營收下滑3成至4成，整體店面交易量縮減2成，空置率增加3％至5％、達15％，尤以辦公商圈周邊店面最嚴重。

暑假零售消費市場景氣冷，消費意願保守，使得店面營收普遍下滑，旅行社衰退4成最多，旅遊價格較往年暑假降價3成至5成，出團人數仍大幅減少，飯店、速食業減少約3成，跌幅直逼去年金融海嘯時期。

而由於就業機會與消費力的牽動性高，近期受到商辦需求減弱的影響，位於八德路三、四段，及南京東路二段至五段的辦公商圈周邊店面，空置率攀升至15％最嚴重。

去年金融海嘯爆發以來，截至今年第二季止，北市商辦大樓總體空置率從6.63％攀升至8.99％，連帶影響到租金跌破2,000元，從每月每坪2,017元下修至1,899元，跌幅5.86％。

北市公司營業登記家數，從去年初至今年7月份的淨成長為負4,641家，足見北市商辦需求尚不明顯，且近期新流感疫情不斷擴大，恐對下半年的商辦市場再添變數。



資料來源: 中時房地產 2009/09

由於辦公大樓的銷售榮枯與經濟景氣、國內投資與游資動向關聯性極 強，在投資此類產品時最好要有長期持有的觀念，同時其區域的商業 辦公人口、商圈發展遠景及產品屬性，都將決定投資人日後處理這類 資產時的價位好壞與投資接手熱絡程度。

一般而言，店家的經營型態與鄰近道路面寬，聚市效益和樓層高低，對店面的店租行情有直接或間接影響。其他如位於商圈的陰陽面，人潮集客效益和商圈屬性，對店面投資回收都或多或少有決定性的衝擊。

同樣地，經營業種與消費者的消費周轉率對房東之店租調整接受力也有相當關聯。

總而言之，由於店面投資學問大，投資這類產品最好採長期持有之資產增值觀，並依個人租金收入、投資報酬率、未來商圈聚市集客發 展、交通樞紐及重大公共投資處等做為評準，相信必可減少您的投資風險。

店面產品五花八門，要如何挑選物件，才能讓財源滾滾而來？永慶店面事業部經理李元鳳分析，投資店面首重地點、人潮、好地段和交通便利，以上都是黃金店面缺一不可的要素，所以投資前一定要多方打聽、實地勘查，才可以獲得高投報率。

■　切割門面 提高店面坪效

　　相較於人潮眾多的黃金商圈，社區商圈雖然沒有廣大商機，不過卻擁有客源穩定的優勢。永慶店面事業部經理李元鳳分析，由於社區商圈是因應社區的需求而延伸出來的，因此這類商圈也多半會結合學區，適合餐飲、服飾、書店等類別進駐。在店面的類別中，這一類產品不僅有穩定的投報率回收，風險也較低，適合理性、保守的投資族群。

　　此外，門面寬的店頭也是值得投資的物件，門面寬意味著廣告的綜合效益較大，相對來說，吸引消費者的聚焦力也較高，因此在不景氣的狀況下，寬門面的店面，還有多等份切割、分租的利用性，以1個5米寬的店面來說，約可切割成3個店面，不僅可以避免店面空置的情形，還可以使坪效拉高，連帶提升總體投報率。

■　實地勘查不可少 有人潮才有錢潮

　　除了物件的先天優勢外，選擇鄰近大眾運輸工具的據點，像是捷運站、公車站等，也容易吸引人潮上門，不過店門口應該盡量淨空，避免有遮蔽物擋住店面，否則也會擋住客源和財源。李元鳳提醒，投資店面前，一定要先實地勘查，最好是連續一段時間，每天都定時觀察周邊店面的來客情形、人潮、空置率，再來選擇是否考慮採取空間切割或分時出租等方式，來增加自己的投報率。

資料來源：網路地產王     回首頁

【劉祈相/台中報導】

　　台中透店一向給人保值、增值的刻板印象，2,000~5,000萬元顯得「便宜大碗」，用作商鋪、辦公室兼宿舍最好用。不過，如果以為台中市的工商蓬勃發展，可就大錯特錯了！中部傳統產業已經大批出走到大陸和東南亞，就連貿易公司、報關行、進口原料供應商也外移到香港、深圳、東莞、廈門、上海等地，中小企業裁員，在自家老工廠或租個樓店即可當連絡處，辦公室需求銳減，觀察忠明南路、文心路、中港路、公益等辦公大樓租金，低到1,000元以下、出租率嚴重下滑。

■　台商回流 營運總部設台中？

　　21世紀不動產七期大都會加盟店長林晏瑩表示，台中商業活動依賴外來人口，台中缺乏景點吸引觀光客及陸客，又長期缺乏大型投資案與企業總部，其實商辦大樓空置率很高。台中新穎商辦供給面很少，在七期即有三棟A辦，豐邑建設市政路結構中的A辦、順天建設的經貿大樓。

　　市場人士認為，台中已多年不蓋A辦，七期有A辦和五星級飯店，才能讓升格直轄市的台中跟上時代的腳步。不過，衣錦還鄉的台商不太可能設總部於台中，要設也會設大陸、香港或在台北，例如出身彰化花壇鄉的頂新集團魏家，並未在台中設企業總部，彰顯「衣錦還鄉」的虛榮。一心期待台商、外商與陸企進駐台中，日子恐怕很遙遠。

■　貸款少、空置期長 商辦投資成本高

　　台中市總戶籍人口約260萬人，面積2,200平方公里比台北縣還大，需要公部門投入巨資作基礎建設，也得長時間發展由后里至彰化二林，所謂的中部科技走廊。作為二線城市的台中市須面臨很多考驗，例如交通、治安、增加就業機會、衛生環保等市政，才可能創造城市生機與商機，在世界各大城市競爭中找到利基。

　　市場人士評論，目前台中市基礎交通遠遠落後台北與高雄，就業機會多屬內銷服務業，企業租買高級商辦的意願低，投資商辦貸款成數也比較低，加上利息、地價稅、房屋稅、所得稅、空置期、管理費、車位維護費等，成本比預期來得高。建議投資商辦前，應親身探訪目前商辦市價與出租行情，再決定是否出手。

資料來源：網路地產王     回首頁

 

失業率飆高，手頭小有積蓄的待業人士，乾脆自己開店當老闆，不動產專家分析，商圈店面有七類，民眾一定要選對商圈，開店成功機率才會高。

■　開店有三「本」 店面分七類

　　常聽人說，做店面小生意要有三本：也就是要「本人」、「本行」及「本錢」，但即使是有本錢，從事的是自己熟悉的本行，但最後血本無歸的也大有人在，最關鍵問題還是在於開店的位置，以及開店的周遭環境是不是足夠成熟。

　　太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，在國內市場上店面百百款，但就商圈周遭環境，可將所有店面分為七大類型：商業街型店面、百貨商場（購物中心）型店面、交通設施型店面、市場類店面、社區型店面、商辦型店面及地下街式店面。就單一的店面類型來看，一般民眾開店開在商業街、購物中心、車站商圈的生意營收較有保障。

■　複合類型商圈 人潮帶錢潮

　　張欣民指出，單一類型的店面常常會面臨生意上門時間太短的缺點，例如內湖科學園區就是屬於典型的商辦型店面商圈，在中午用餐時間可能很多店家都是一位難求，可是一到下午或晚上下班後，幾乎沒生意可以做。

　　張欣民表示，市面上最成功的店面商圈，都不是屬於單一類型的店面商圈，像是台北頂好SOGO商圈，就是屬於商業街型、百貨商場（購物中心）型及交通設施型三合一型的店面商圈，所以在人潮即錢潮的匯集之下，可以創造出每坪2萬元的高租金行情，也可以養活大大小小的各類型店家。

 

資料來源：網路地產王     回首頁

媒體觀察報導，許多都會商圈店面空置率其實不低，但是經濟部商業司統計卻發現，某些業別新開店數不減反增，其中餐飲業、旅館業(不含民宿)、批發零售業成長幅度驚人。 商業司官員分析，今年三月起興起的開店熱潮，主因一是民眾失業乾脆創業，二是認為景氣已觸底可以先開店等待復甦。 事實上台灣三大都會區都可觀察到主要大街上，大型店面甚至搶手的三角窗有許多都已閒置高掛「租讓」，然而次要道路、巷道口卻招牌燈亮，20~40坪小型店面需求強勁，餐飲、小吃冰品、補教、美髮、服飾、美妝、超市等行業展店數量大增！

■　台中低總價店面 交易強強滾

　　銀行業者對於店面(非透店類)比住宅還不放心，台中中古店面的貸款成數最多僅有7成，業者分析認為，台中店面樓價起伏過大，雖然二樓通常可作居住使用，但並非傳統大樓住宅，都是作自用店面或收租目的，轉手率偏高，市價又比大樓住宅貴近一倍，銀行比民間更保守看待台中店面價值，估價通常偏低於市價。

　　仲介業者舉例說明，太原路一段長榮桂冠酒店後面，有一棟出租套房大樓的1+2樓店，屋齡14年當年第一手成交價單坪24萬元，7年前經過一次銀拍，以超低價250萬元轉售給第二個屋主，七年來都作出租用途，今年五月屋主花不到一個月時間輕鬆再轉售，450萬元成交、單坪13萬元，第三個屋主稍加整理後只花7天就又租掉，租金報酬率達5.5％。

　　若是算第一手屋主出租的報酬率卻只有2.3％，仲介店東表示，說真話會被罵，買台中小型店面投報率很不錯，但只能買「中古」的！ 第二位與第三位屋主買來出租蠻划算，因為取得成本只介於第一手的五成價左右。

■　不動產累積財富 危機入市機不可失

　　曾在金融業涉足很深的群森房屋台中立業店東吳茂楚分析，2007年7月起美國發生次貸危機，進而引發全球性金融危機，不景氣讓世界各國政府降息猛印鈔票，造成資金面異常寬鬆。 美元貶值最恐慌的就是有錢人了，境外三資不停匯回台灣，此時介入房產風險最低，房市不振才有機會買到便宜店面和土地。 吳茂楚說，遇上這波金融風暴，不景氣就是福氣，聰明人應積極把握一生僅有一次的機會，投資台灣房地產，替自己財富加分。

資料來源：網路地產王     回首頁

 

「大陸地區人民來台投資許可管理辦法」首波擬開放100項產業，台灣商用辦公室市場跟著水漲船高，台中市建商預估，在陸資搶進下，首善之區的台中市高級商用大樓會更炙手可熱。

建商預估，台中市七期重劃區內的辦公大樓每坪租金逾千元，中部地區挾台中港、清泉崗國際機場優勢，但台中市新推出辦公大樓建案不多，在陸資搶進下，不少企業會選擇在台中市成立企業總部，高級商用辦公大樓勢必搶手。

興富發建設公司董事長鄭欽天認為，台中是南北企業總部的中繼站，台中港路是台中的大門入口，也是一條金融、商辦、百貨公司及高級飯店齊聚的重要經濟動脈。

Rich19財富經貿大樓，承接台中港路「凱旋門」辦公大樓，共花13億元整修，總建坪1.5萬坪，地下四層、地上19層，緊鄰中山高中港交流道，距七期新市政中心也不遠，平均每坪月租金約750元，業者評估滿租，每年約1.5億元收益。

董事長特助劉東嶽說，整棟大樓以鋼琴的琴鍵，也就是黑白鍵為設計的語彙，70公尺高的RICH19大樓，外圍縱向隔柵高高低低，夜間縱向埋設500支與大樓同高的LED燈管形成的光牆每秒都在變化不同的圖形，不論白天或晚上都能感受到鋼琴的律動，成為台中市地標。

走進大廳，有平台鋼琴自動播放音樂，牆面上到處白底、黑長條，遠看就像黑白鍵，櫃台前方的LED燈設計，每秒都有不同變化，LED燈虛實光影，讓嚴肅的辦公空間展現活潑氣氛。

資料來源: udn房市情報     回首頁

股市帶來房市活水，房仲業者表示，從6月初至中下旬，全台各縣市主要商圈店面，平均成交天數約較3月份，整整縮短了14天之多，預期商圈店面的轉手速度也勢必加快。想靠投資店面大賺一筆嗎？專家分析，除了挑選三角窗這類優質物件外，進駐社區商圈、切割店面分租，或是選擇長期投資的經營策略，是讓投報率大幅增加的好方法。

■　方正格局搶手 三角窗匯集人潮

　　不論是在成熟商圈，或是潛力商圈，一般來說，正方形的格局都是搶手物件，不僅擁有寬敞舒適的視野、容易掌握客人的動線規劃等優勢，也較易吸引顧客停留目光，連帶地帶動買氣。但是面寬至少要達5米，才能夠呈現出整體空間的質感，總坪數大小則以介於20到40坪之間較為剛好。

　　除了格局、總面積需要注意，店面位置的選擇也相當重要，像是三角窗的店面，雖然價格往往較其他產品高出1到2成，但是租金效益也相對的較多，李元鳳說，街與街相交的三角窗，是人潮最容易匯集的地方，而且即使是對向的人潮、車流，也會在等待紅綠燈的時候注意到，宣傳效果簡直打廣告更有效。

■　評估未來性 永續策略不可少

　　永慶店面事業部經理李元鳳說明，店面的投資門檻相對較高，尤其是精華地段的店面，單價和總價通常更是比一般物件貴上2到3成，因此投資客在下手前，得先評估商圈未來的整體發展性，以及個人的資金能力。最好擬定長期的經營策略，投資期限至少要以10年為基準，整體的投報率才可望呈現正向上揚的曲線。

 

資料來源：網路地產王     回首頁

時機歹歹，內需不振商圈縮小，昔日「一店喫三代人」的古諺恐怕要改改了，買店面大有學問，尤其中小城市地區須特加注意各商圈生態，買得好發大財，買不好變「蚊子店」！

■　大店面負擔重 小店面坪效高

台中屬於二線城市，市區的透店、樓店數量不相上下，數位網路科技與實體物流崛起後，一樓實體開店需求有減量的現象，加上大量販百貨店、連鎖超商統包生意壓縮小商店生存空間！電視購物、網路購物、線上遊戲、網路視訊、宅急便等宅經濟崛起也大大改變實體店生態。

　　台中店面市場供需的消長，以40至75坪的中大型店面影響較大，例如千坪賣場的大型家具店營收一直下降，著名的台中文心路、大雅路、松竹路家具店經營日趨困難。汽車展示中心縮編，大餐廳、金融業、SPA美容、名牌精品店縮小面積或不再擴點。小店面需求轉強的現象，應該與來自原被縮編的行業與加入新創業的連鎖加盟者有關。

■　人氣店面20米寬無安全島 25~75坪最實用

　　台中仲介業者表示，從經驗值判斷，台中市人氣店面的街道通常都不超過20米寬而且道路中間無安全島，小店建坪26~40坪，中型40~75坪最佳，已成台中市的人氣店面，由於營業規模小，承租方付擔輕鬆！

　　目前台中市非三角窗與第一巷口的小型店面需求持續增溫，隨著物價調漲風聲賣方也開始守價不願殺低，相反地，寬廣大馬路的大店面如忠明路、台中港路、文心路許多店面出租困難招租期超長！

 

資料來源：網路地產王     回首頁

景氣回溫，使得握有大筆資金的投資客，開始轉向具備固定收益的不動產，其中既有租客的商辦大樓，成為不景氣年代的置產好選擇！不少過去以定存為主要投資習慣的客戶，在定存利息跌破1%以後，調整資產配置，買進目前報酬率約4~5%以上的商用不動產，不但可以賺取3%左右的正利差，還可以跟銀行貸款，加上如醫師等族群，在銀行徵信時屬於信用良好的族群，因此只要拿出3成自備款，運用財務槓桿等於可以賺到8%以上的自有資金報酬率！

■　投資商辦市場 首重區位與耐用性

　　「去年商辦市場買氣冷颼颼，但今年以來投資型買方開始紛紛現身！」信義商仲執行協理林彥宏表示，商用不動產資產的波動相對平穩，去年一年台北市辦公室平均售價大約由60.3萬跌至44.8萬，跌幅約25%，受惠於價格下跌，商辦大樓的租金報酬反倒逆勢成長。

　　林彥宏提醒想要進場投資商辦產品的客戶，掌握商用不動產的投資原則有五項，分別是區位、耐用度、管理維護、增值性和收益性等五大項。對不動產而言，區位當然是絕對的選項，其次，由於台北市辦公室屋齡幾乎都在10~30年，所以屋況良好或結構耐用的標的便成為首選。

■　大樓管理要健全 增值收益算仔細

　　此外，對辦公室而言，大樓的管理維護是否健全，進駐業者素質是否整齊，也大大影響了該棟辦公室的租金水準。第四個要點則是增值性，主要看購入的價格，未來是否具有上漲的增值空間，以平均售價跌了兩成五，搭配收益率來看，多數的辦公室買點都已浮現，尤其目前台北市市中心精華區單價3字頭就可以買到，比起住宅而言，絕對具有價格吸引力。

　　最後，也是最重要的就是收益性，也是目前投資商辦的最大誘因，一個具有長期、穩定且5%以上的租金收益率，確實是投資時的上上之選，但仍要提醒投資人，除了看租金水準之外，租約內容對屋主的保障及承租戶的穩定性，都是重要的考量因素。

 

資料來源：網路地產王     回首頁

「北士林、中逢甲、南花園」不僅成為時下年輕人口中的熱門據點，現在更隨著開放陸客來台觀光，再度讓各大夜市周邊店面的房租一再攀升。交通部觀光局也公佈一項調查，結果顯示，陸客在台主要遊覽景點排名以「夜市」居首位。

■　台南夜市打響名號 投報率高達5％

　　信義房屋台南區協理林武雄分析，隨著政府開放陸客來台觀光，觀光人潮所帶來的消費動能，正是提升台南地區店面收益性、發揮投資效益的關鍵。目前以台南市最知名的花園夜市為例，換算其周邊的年租金及店面購置成本，25到30坪左右的店鋪月租金在5萬左右，和台北市士林夜市動輒一個月要30、40萬的租金相比，不僅便宜許多，但湧入的人潮卻是不分軒輊。這也使得台南花園夜市周邊的店鋪年投報率高達5%以上，和台灣其他地區店面投報率相較，明顯高出許多。

　　林武雄補充，現在每到周末除了夜市湧入大批的觀光客，具備地方特色的小吃商圈，和眾多古蹟，也是台南地區成功吸引陸客目光的主因，未來潛力無限。

■　4大夜市發燒 租金差距大

　　台北士林夜市、台中逢甲夜市、台南花園夜市以及高雄六合夜市，是許多觀光客來台點名非去不可的景點，眾多美食及多元的購物選擇，帶動了周邊店舖的
行情，往往一有店面或商舖要出租、轉售，短時間內就可以立即轉出。

　　但是各地方的店鋪行情也有極大的差距，以台北知名的士林夜市來說，一間20到30坪左右的店鋪，因為地段的不同就出現20到40萬不等的行情，而六合夜市則因為部份商舖和店面是攤販，遊客能見度較低，因此價格拉抬空間較小，平均約在3到8萬之間。

 

資料來源：網路地產王     回首頁

遊客來台中玩不只要逛逢甲夜市了，愈來愈多人更愛上公益路美食街約會，華燈初上時分公益路變漂亮了，自從市府街景再造並大量運用燈光製造浪漫，爾後，公益路沿路街廓轉角處成串的天然石燈能投射到行人腳邊上，半月圓型高腳人行步道燈10步一盞，一字排開，散發鵝黃燈光像是熱情歡迎來訪台中的佳賓，遊客們輕易地選一家餐廳來享受美食，飯後散步到街角喝茶聊天，或驅車轉往不遠處的PUB一條街~華美西街，繼續無樂不作、唱歌敘舊，朋友們就共度了一個很有氣氛的台中之夜。

■　小兵立大功 街景再造氣氛浪漫

　　台中市府投入的街景再造工程規模不一，遍及台中市各屯區，工程陸續完工啟用之中，其中公益路是台中的美食地標，又匯集有上百家的中外餐飲店，包括燒烤店、火鍋、泰國菜、牛排館、日本料理、啤酒屋、咖啡館、茶餐廳、羊肉爐，應有盡有，市政府選中它做街景亮化工程，經濟效益最大，工程包括汰換地磚、增設藝術街燈、綠化植樹、刪減停車格等，其中利用燈光設計製造浪漫吸引遊客，彷彿讓人置身歐洲歷史小鎮，最深受市民歡迎。

■　驚豔台中夜景 務實城市行銷

　　年輕朋友最愛到大肚山上遠觀台中夜景，燈火讓台中市區異常璀燦就像夜間飛行般讓人感動，要讓遊客體驗都市之美，美麗的街景工程設計最不可少，市政府更在中港路與中清路啟用太陽能光電板的LED街燈，自行發電做路標與照明雙重用途，利用藝術造型燈具結合太陽能發電科技，來營造科技文明感，一到黃昏點燈時，主要大道上銀花火樹燦爛輝煌，路人無不驚豔此刻美景。

　　花小錢利用科技搞街景再造，燈光設計小巧思就把台中美食街與主幹道變漂亮了，行銷台中找回人氣，不唱高調，讓遊客喜愛到台中玩，對台中的欣賞感與時俱增就是最好的城市行銷範例。

 

資料來源：網路地產王     回首頁

店面產品五花八門，要如何選對好物件，讓財源滾滾而來？永慶店面事業部經理李元鳳分析，投資店面首重地點、人潮、面寬，好地段、交通便利和方正的格局，都是黃金店面缺一不可的要素，所以投資前一定要多方打聽、實地勘查，才可以讓口袋「麥可、麥可」！

■　社區商圈客源穩 門面切割坪效高

　　相較於人潮眾多的黃金商圈，社區商圈雖然沒有廣大商機，不過卻擁有客源穩定的優勢。李元鳳分析，由於社區商圈是因應社區的需求而延伸出來的，因此這類商圈也多半會結合學區，適合餐飲、服飾、書店等類別進駐。在店面的類別中，這一類產品不僅有穩定的投報率回收，風險也較低，適合理性、保守的投資族群。

　　此外，門面寬的店頭也是值得投資的物件，門面寬意味著廣告的綜合效益較大，相對來說，吸引消費者的聚焦力也較高，因此在不景氣的狀況下，寬門面的店面，還有多等份切割、分租的利用性，以1個5米寬的店面來說，約可切割成3個店面，不僅可以避免店面空置的情形，還可以使坪效拉高，連帶提升總體投報率。

■　實地勘查多打聽 近交通樞紐人潮多

　　除了物件的先天優勢外，選擇鄰近大眾運輸工具的據點，像是捷運站、公車站等，也容易吸引人潮上門，不過店門口應該盡量淨空，避免有遮蔽物擋住店面，否則也會擋住客源和財源。李元鳳提醒，投資店面前，一定要先實地場勘，最好是連續一段時間，每天都定時觀察周邊店面的來客情形、人潮、空置率，再來選擇是否考慮採取空間切割或分時出租等方式，來增加自己的投報率。

 

資料來源：網路地產王     回首頁

景氣復甦慢，頭路不好找，有專業卻拒絕失業的待業人士，乾脆自己開店當老闆，目前選擇台中開店創業的人很多，讓租金低廉的小店面又回復昔日人車鼎沸的熱鬧氣氛。

■　股市夯錢來也 店面商辦搭熱氣球UP

　　台中港路一段原SOGO百貨二館產權落在國泰人壽手上，現正在改造為A級辦公大樓，隔鄰的一大塊空地上也正在興建「遠雄人壽」大樓，離開台中百貨界數十年的遠東集團準備重返台中，刻正在七期新光三越邊蓋起偌大的遠東SOGO旗艦店，上市公司順天建設正在文心路邊七期蓋商務大樓當房東、興富發建設早在台中港路二段朝馬RICH19商務大樓做房東。

　　金融業財團與上市建商該不會「碰巧」都同時在蓋大樓吧？一位資深台中房產業內人士解讀說，兩岸關係加溫，陸資陸企可望到位，大陸人的「台灣熱」一觸即發！最先受惠的是台灣股市，接著才會輪到房市。台灣泛房地產業前景空前看俏，晶華都已飆成股王，不少財團因坐擁龐大的出租商辦大樓、觀光飯店與土地資產，已浮現增值效益！

　　反觀老百姓的店頭生意如何？台北十大熱門商圈因為陸客消費題材反映利多，店面與夜市生意開始復甦，周邊房市看好，出現承租率提高、交易價位止跌、租金止跌現象。股市夯，民眾消費信心稍加回籠，吸引自雇者創業展店，台中的小店面需求激增，空屋狀況大有改善！

■　強效聚客！ 跟隨大賣場置產

　　不止小店面開張激增，連大品牌超市量販店也加碼展店，頂好惠康超市正在台中北屯昌平路、文心路口開店，全聯社也在太原路一段與忠義街口開店，這些以民生消費品為主打的大品牌超市量販，同時展店意義非凡。

　　房產業認為，超市量販店開店，事先都先做過人口與消費力市調，家戶數與所得足以支持營運目標才會進駐，超市量販店替商圈增加採買機能帶來生活便利，大品牌超市量販店尚能帶動人潮，對當地房價與周邊店面帶來支撐效果，若要買樓或創業開店，參考大品牌連鎖店地點，實不輸為聰明選擇。

 

資料來源：網路地產王     回首頁

房市股市雙漲，商辦市場最近出現投資新兵，商仲業者不藏私傳授心法，只要掌握「七四七原則」，即使生平第一次投資商辦，也能立刻上手。

■　3、5千萬試身手 百坪商辦入門產品

　　從今年四月至今，股市狂飆帶動房市，根據央行統計，去年下半年以來，海外台資回流資金高達170億美元，其中不少熱錢都湧入房地產，尤其看好陸企來台駐點，商辦店面成了這波投資標的。 太平洋房屋表示，位於台北市內湖成功路四段的店面物件，今年四月初以一億250萬元高價成交。

　　值得觀察的另一現象是，最近商辦市場出現不少生面孔買方，成了商仲業者口中的「商辦新兵」，佔了整體買方約五成比例。 商仲業者觀察發現，近來這些生平第一次投資商辦的買方，大多是傳統產業的中小企業主、高收入的醫師或律師，也有不少是置產海外的僑胞或台商。 這批商辦新手偏愛總價三千至五千萬元，大約一百坪上下的物件，相當符合陸資初期來台設點所需的坪數大小。

■　七四七心法 = 空置率、投報率、貸款數

　　信義房屋商仲部協理何偉宏建議，第一次投資商辦的新手應該掌握「七、四、七原則」。 第一個「七」是指物件的全年平均空置率，應該小於7%，計算公式很簡單：平均空置率=空置面積 / 樓板總面積。 所謂的「四」是指商辦的租金年報酬率應該大於4% ( 毛租金報酬率=全年租金收入 / 商辦購買總價 )。 最後一個「七」是指銀行核貸成數應該大於七。

　　此外為了考量投資標的未來增值空間，何偉宏也提出三點建議：第一，商辦應座落於台北市主要商圈；第二，距離捷運站五百公尺之內；第三，商辦大樓管理完善。

 

資料來源：網路地產王     回首頁

店面一直有股強勁需求，開店做生意少不了一間店面，就算在網路開店成功，最終還都會再開家實體店彌補不足。 僅管有空方消息某些商圈店面空置率增加、租金下降，乍聽之下似乎店面行情不妙，如果聽信了恐怕會避之惟恐不及，更不會買店面作投資。 如果冷靜思考一下，周遭朋友有誰買店面虧過錢的？

■　台中樓店總價便宜 投報率不差

　　銀行界對台中樓店的貸款成數有「異」見，只願意放貸5~7成而已，這件事對台中樓店業主很不公平。 銀行判斷，樓店並非住宅，小業主恐怕缺乏決心去捍衛財產，造成樓店轉手率偏高，樓店的土地持份小，單坪市價又比樓上的純住宅貴，樓店小業主貸款還不了就丟給銀行法拍，吃過呆帳的銀行記起教訓，從此「另眼對待」不敢放寬放貸，買方自備款宜充裕最好3成以上。 台中市樓店總價便宜租金不高，房客生存率反而較高，報酬率往往高過台北。

■　危機化作商機 把握投資良機
　　群森房屋台中立業店店東吳茂楚表示，全球性的不景氣讓世界各國史無前例的積極救市，其中「印鈔票」造成資金面寬鬆，幣值貶值，最恐慌的人除了失業者之外就屬有錢人了，過去炒外匯、炒基金、買股票、保險單成為傷心往事，為求保值，現在利用最低迷時機點介入房地產，可說是風險最低的投資項目，尤其土地投資更好。 吳茂楚認為，能遇上這波不景氣是福氣，現在應該把握千載難逢的機會積極投資房地產，快速累積財富。

 

資料來源: 網路地產王     回首頁

經濟不景氣，不少企業為節省開支，便考慮從換辦公室下手。 商仲業者觀察，近來商辦市場「大搬小、新搬舊」情況日益劇增，200坪以下的商辦產品需求逆勢看漲，也讓許多想靠收租保值的民眾，紛紛投入小商辦市場！

■　投資比例高 精華區搶手

　　受到央行持續降息的重擊，讓許多滿手現金的定存戶開始尋找安全穩健的管道，商用不動產向來以長期穩定收益著稱，就成為投資的新選擇。根據信義房屋商仲部的成交資料指出，目前市場買方需求有約48%是自用、44%是收租投資、8%是買斷投資，扣除自用需求外，約有半數是投資需求。

　　在台北市的區域方面，23%買方偏好選擇大安區、中山區有22%、松山區19%、信義區17%，上述幾個精華地段就占8成，但是租金價格部分，則視較去年同期微幅下滑1成，就長期來說，商辦市場的投報率仍是高於其他金融商品。

■　小商辦需求大 200坪以下最受歡迎

　　戴德梁行總經理顏炳立說，近來整體經濟情勢不佳、內需不振，不少企業都已縮編，雖然整體商辦市場買氣弱，但卻出現「大搬小、新搬舊」搬遷模式的興起，企業為節省開支，就將開始想節省辦公室租金。

　　根據目前市場買方的需求，以市中心精華地區、中小坪數的辦公需求較高。顏炳立分析，以往市場最受歡迎的產品多是300到400坪左右的產品；現在則是200坪以下產品大受歡迎，主因經濟不景氣，不少中小企業降低支出，因此偏愛小型商辦。

 

資料來源: 網路地產王     回首頁

台中市繁榮的商圈已隨著都市開發腳步偷偷轉移到西屯逢甲商圈與南屯七期黎明商圈，原本以喝奶茶聞名的大隆路及精誠路商圈商機褪色人潮已大不如前，店租與房價雙雙微幅下滑。市政府為增加就業機會與振興沒落商圈的商機，準備重修商圈環境並首度公開招標讓得標公司經營假日市集，攤位租金需經市府審核，藉以吸引自製手工藝品等微型創業者讓擺攤者合法經營。

■　爵士花園創意市集 提升人潮買氣

　　市府經濟發展處副處長陳如昌說，將公開招標，將來要假日二天都封街設攤，得標公司要提供有創意設計感的花車或棚架集合理的攤租，初期設30攤，目標100攤以上，預計今年十月可開始營運能幫忙失業民眾減輕經濟壓力並使商圈營造多元消費風格和特色，吸引人潮提升買氣。

　　大隆路商圈管委會主委劉阿貞表示，重塑獨特風格、建立品牌形象，結合現代雕塑與爵士樂希望打造大隆路成為全台唯一的Jazz Garden爵士花園。

■　觀光魚市、企鵝館 帶動房市熱度！

　　商圈的品牌效益很高需藉由行銷手段不斷地推砌品牌印象。一旦商圈成型結市，消費大軍蜂擁而至，工作機會增多，帶動地方經濟繁榮，商店與住宅的需求大增，房市更為活絡。

　　南屯嶺東『勝美市』大樓新成屋案專案經理楊祥嘉表示，南屯房地產在台灣各行政區的抗跌排行第一名，當房產特別紅火時，南屯的房價漲勢卻很溫和，隨著嶺東附近的精密科技園區一二期開發增溫與今年十月份觀光魚市場與企鵝館開幕營運等利多消息刺激，最近看屋買屋的來客得確增加很多。

 

資料來源: 網路地產王     回首頁

隨股市紅火表現，民間消費投資信心大增，台中房市表現也漸露曙光，建商開始大打廣告，各大新成屋接待館成交量劇增，買賣形成良性互動。台中市的發展利多消息很多，除了可望於9月份被行政院核定宣佈成第三個直轄市，台中市南屯精密機械園區No.2 估計年底招商，可容納100家廠商，提高不少就業機會。南屯未來發展更上一層樓。

■　園區國際展覽館 增蓋1000攤位

　　副市長蕭家旗表示，佔地36.9公頃的精密機械園區二期，招商對象將大為放寬，容許2.5G生產性服務業種如工程設計、金融保險、研發中心、餐館飲料等，積極配套促進園區工商機能完備。將斥資 18億元蓋1000攤位國際展覽館，做為水湳經貿園區興建國際展覽館先前的替代館。

■　幸福空間台中之冠 紅火難退燒！

　　全台灣房價抗跌第一名的台中市南屯真是利多不斷，市政府不停地投入巨資，興建觀光魚市、企鵝館、海洋生態館、現在又開發精密機械園區二期，增建1000攤位國際展覽館。3家民間的重劃公司爭相辦理市地重劃做為住宅區。預計未來幾年南屯的就業機會很多，引進觀光人潮與工廠，人口增加，帶動住宅需求增加，南屯房市紅火如斯，恐怕幾年都退不了火。

 

資料來源: 網路地產王     回首頁