台 中 地 產 X 檔 案

國內房市復甦，議價空間變小，相對壓縮了獲利成數，導致投資客紛紛轉戰法拍市場撿便宜，進而促使法拍競標日趨白熱化。 根據法拍屋業者統計，今年一到六月，上半年法拍屋得標率再創新低，得標率僅33%，平均加價近一成，才有得標的機會。

■　北縣市競標激烈 平均加價一成一

　　根據山水法拍屋搜尋引擎網站統計，今年一至六月全台法拍屋的拍定數為11,416件、競標人數34,134人、平均加價率9.68%、平均得標率33%，相較去年上半年得標率39%，以及去年下半年得標率47%而言，全台得標率再創新低，顯示法拍屋競標激烈。

　　若以區域分析，北區的台北縣市得標率最低，僅22%得標率，平均加價11.01%才有得標機會；其他地區依次是中區(桃園、新竹、台中)得標率32%、加價率9.61%，南區(嘉義、台南、高雄)得標率34%、加價率9.89%。 山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟表示，投標人事前掌握加價率與得標率，才不會投標金額太少標不到，或加價過多跳空拍定。

■　板橋得標率最低 台東地院最易得標

　　依據山水法拍屋搜尋引擎網站統計，全台得標率最低的前三名法院，分別是：板橋地方法院(得標率20.26%)、台北地方法院(得標率20.43%)、以及士林地方法院(26.08%)。 參與上述三個法院的法拍屋競標，至少加價一成，才有得標的機會，板橋地院的競標人數眾多，加價率更高達12%。

　　反觀全台最容易得標的法院是台東地院，平均每一個拍定的物件只有1.36個人次參與競標，只需要加價7.16%，就有高達七成三的得標率；其次是雲林地方法院得標率69.8%以及南投地方法院56.3%。卓訓麟表示，大多數游資、熱錢集中在大台北地區，導致台北縣市法拍屋競標白熱化，但由於經濟基本面未改善，下季法拍房市應成盤整格局。

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失業率屢創歷年新高，使得不少民眾就算勒緊褲帶過日，卻還是難逃付不出房貸的悲慘命運，最後只能任憑房子被法院查封、拍賣。近年來，法拍屋的數量明顯增加，法拍業者建議，想購買法拍屋的民眾，應先評估自身的資金調度情形，以免得標後付不出錢，此外，若想獲得較高的貸款，也盡量避免選擇不點交屋。

■　銀行先評估 代墊款好申請

　　想投資法拍屋，一定要先有充裕的資金，根據法院公告規定，得標者須在得標後7天內繳清所有款項。104法拍網總經理籃茂山提醒，雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務，但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

　　目前有提供法拍屋代墊款服務的銀行並不多，各家利率也有所不同，其中聯邦銀行可以針對個案提供行情評估，做為競標時的參考。籃茂山說，法拍屋可貸款的比率，一般約是拍定價的6到7成左右，但實際代墊成數，各銀行評估準則些略不同，還需視個人的信用和經濟能力而定。

■　不點交屋 核貸標準嚴苛

　　由於法拍屋是遭到法院查封的物件，因此在沒有瑕疵擔保的情形下，總是讓很多銀行不願意提供房貸的服務。籃茂山提醒，就算部份銀行願意提供代墊款項，但多半不接受不點交屋物件的貸款，因為法拍房雖然產權清楚，但通常不代表得標人就能立即擁有使用權，又加上不點交屋的屋況讓人更難掌握，加上法拍屋並沒有提供瑕疵擔保，所以得標者往往都必須承擔許多額外支出，也使得銀行願意核貸的標準相對嚴苛。

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近來，法拍屋的數量明顯增加，吸引不少民眾想進場撿便宜，法拍業者提醒，不點交屋的風險高，申貸的難度相對提高，至於想賺轉手差價的人，最好要有充足的資金，否則當期買進又隨即賣出，將多出2到4成土地增值稅的額外支出。

■　買進又賣出 增值稅最少多2成

　　一般來說，法拍屋的土地標價通常會低於當年度公告現值，因此多半以得標當時的土地標價來做移轉現值，並進行土地增值稅的徵收。104法拍網總經理藍茂山提醒，如果遇到投資客在得標後又立即轉手出售，則在土地增值稅的計算上，就必須從原先的土地標價移轉現值到當年度公告現值。這一進一出間，所差距的稅率約在20到40％上下，課稅金額則會依照標得的物件價格從10萬到百萬不等。

　　藍茂山說，還有另外相當少見情況需要額外支付土地增值稅，就是拍定的土地標價低於公告土地現值，且土地標價的總額仍不夠支付土地增值稅，在這種情形下，得標人需根據土地稅法規定，得繳清不足扣繳土地增值稅的差額，法院將發給權利移轉證書，拍定人才能辦理房屋過戶。

■　得標7天內對保 銀行代墊才OK

　　藍茂山提醒，由於得標者必須在得標後7天內一次繳清得標總額，不得分期付款，所以如果是向銀行申請代墊款項的民眾，應在確認得標後的兩天內，盡速到銀行進行對保動作，如此一來，才能夠確保銀行可以在規定的7天內，完成代墊動作。

　　如果7天內無法完成繳清餘款的動作，法院將會沒收保證金，甚至還會要求，額外支付後續賠償的費用，如重新開標的相關支出等，藍茂山提醒，想撿便宜前，要先熟悉程序和規定，才不會賠了夫人又折兵

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花了畢生積蓄買房子，卻發現買到凶宅，不但住起來不安寧，轉手也不容易，該怎麼辦？房仲建議，最好透過合法仲介找房子，決定特定物件後，不妨透過當地派出所查詢，或是探探左鄰右舍的口風，都能事先防範於未然！

■　上千凶宅待價而沽 合法房仲先把關

　　根據警政署、消防署統計資料，台灣地區每年平均發生一千兩百餘件殺人案及八百餘件自殺案，發生地點屬「室內」者，估計約占七成，而面對家中發生不幸，最常見的處理方式就是「搬家」，換句話說，每年可能有一千四百多間「凶宅」，在房屋市場待價而沽。

　　一般來說，在賣方委託出售房屋時，會先簽署一份內政部公定的「房地產標的說明」，裡面明文要求賣方表明「產權期間是否曾於本建物專有部分範圍發生兇殺或自殺致死案」。住商不動產協理吳光華建議，買方如果擔心買到凶宅，可以先請仲介提供謄本，檢視賣方是否長期持有該物件，以推定物件是否為凶宅；如果仍不放心，不妨先向鄰居打聽一下，或是與原屋主一同前往當地派出所查詢，以確定房屋本身是否曾發生自殺、他殺致死案件。

■　舉證凶宅事實 可要求損害賠償

　　如果真的不幸買到了凶宅，只要期間不長，買方可以確實舉證屋主刻意隱瞞，造成買方權益受損，並且在法律上說明權益受損事實，以及何種權益受損，便可以依照不動產經紀業管理條例第26條或民法184條，對賣方與仲介的故意過失所造成的損害請求損害賠償。

　　對房屋仲介來說，為了維護商譽，從業人員確實有義務去查證房屋本身的狀況，過去曾經發生同業仲介賣出凶宅，和解後由公司先代墊賠償金，但人員離職後置之不理的案例，吳光華建議，主管機關應正視此類問題，定下明確的標準，讓買賣雙方與仲介業者都有可以遵循的規範，以減少買賣凶宅所可能出現的紛爭。

雖然房市不景氣，不過法拍屋市場交易量不增反減，根據104法拍網的統計，去年第4季的成交量甚至比第3季衰退了約90億，而成交的價格則大約在市價的8成以下，呈現量縮價平的市況

■ 拍物件量縮 北少南多兩極化

　　根據104法拍網統計，97年第3季全台的法拍屋交易總額為293億，不過到了97年第4季，卻小幅滑落到206億，法拍數量不若預期中的多，其中台北市士林地方法院約有1455件，而台北地方法院1160件、板橋2293件，而高雄地方法院高達7417件，台南有約7000件之多，由此可見，大台北都會區的房屋，還是比較容易脫手。

　　104法拍網總經理籃茂山表示，雖然第四季的房地產景氣較第三季差，不過可能是受到央行降息連續，以及今年過年較早的影響，法拍的交易量並沒有爆增；而法拍的物件仍以中古屋居多，新成屋由於正進入交屋高峰期，流入法拍市場的案件不多，是否會增加下半年將是重要觀察期。

■ 產品依舊搶手 市價8折以下可成交

　　雖然第４季法拍成交量下滑，不過年後買氣稍稍回溫，好的物件競爭相當激烈，像是最近在新生北路3段釋出的商務套房，15坪的新成屋，樓中樓格局，月租金可達2萬元，年前底價470萬乏人問津落入第三拍，年後卻吸引14組人馬搶標，最後以513萬拍定，超越第二拍的總價。

　　新生北路目前的房價大約在40萬上下，若以513萬換算每坪單價約34萬，只有市價的75折而已。籃茂山表示，大多物件至少都會流到2拍或是3拍，有點交的房屋，成交的價格大約在8折以下，算是持平的情況。

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房市不景氣，法拍屋大增，有不少民眾買了法拍屋，取得權利移轉證明書後，未繳納契稅就直接辦理產權登記，結果導致無法過戶，地方稅務局提醒消費者，契稅一定要繳納後才得以辦理產權登記，如果逾期繳納小心受罰！

桃園縣政府地方稅務局表示，向法院標購不動產屬於買賣的一種，拍定人應該在法院核發權利移轉證明書之日的30天內，填妥規定格式之契稅申報書，連同相關附件，包含拍定人身分證、印章、權利移轉證明書等，向房屋所在地的鄉鎮市公所申報契稅。

如果錯過期限而逾期申報或者被查獲短、漏報，是都會遭受處罰，每逾3天將加徵1%的怠報金，直到應納稅額為止；如果是短報或漏未申報，遭人檢舉或經稽徵機關查獲，則除了要補繳本稅外，還會被處以應納稅額1至3倍的罰鍰。所以，想趁景氣寒冬搶便宜，拍定後請記得與法院聯繫，儘速取得權利移轉證明書，並在規定期限內辦理契稅申報，才能避免多繳冤枉錢！

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景氣寒冬，法拍屋釋出量創新高，沒有經驗的購屋族想進場，又擔心碰上糾紛惹麻煩，建議消費者不妨先從法拍屋查封筆錄做功課，看到喜歡的法拍物件，也切記要先準備好充裕的資金或銀行代墊款，以免功虧一匱！

■ 買賣法拍屋 使用情況問分明

　　一旦找到法拍的標的後，最重要的就是到法院佈告欄查看查封筆錄，首先要查看屋況，是空屋還是有人居住？居住者是誰？是債務人自住還是租賃者？這些都可以在在查封筆錄中看究竟。

　　如果由債務人居住的話，要先與債務人溝通是否有人佔用，並且債務人協商搬家的費用；而如果是租客的話，要注意有無租賃權的問題，因為根據民法「買賣不破租賃」原則，買下不動產的人，要等到租任期滿，才能收回使用權利；而如果是不定型契約的話，更要注意往後使用權的問題。

　　此外，也要特別注意債務人會不會為了逃避被查封、拍賣，會在法院拍賣前虛設租賃契約，讓房子無法點交，所以投標前要特別注意該屋有無租賃權。

■ 申請代墊款 先請銀行評估

　　此外，想投資法拍屋，一定要先有充裕的資金，根據法院公告規定，得標者須在得標後7天內繳清所有款項。籃茂山提醒，雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務，但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件，送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

　　目前有提供法拍屋代墊款服務的銀行並不多，各家利率也有所不同，其中聯邦銀行可以針對個案提供行情評估，做為競標時的參考。籃茂山說，法拍屋可貸款的比率，一般約是拍定價的6到7成左右，但實際代墊成數，各銀行評估準則些略不同，還需視個人的信用和經濟能力而定。

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想買法拍屋，卻又怕遇到海蟑螂？那不妨可以考慮由銀行擔保拍售的「金拍屋」或「銀拍屋」，不僅產權清楚，可以減少點交糾紛，價格也較法拍屋彈性，有些許的議價空間，相對增加了不少保障。

■ 金拍屋地段好 銀拍屋價格低

　　由國內34家銀行及票券公司共組的台灣金融資產，是唯一民間可以替法院代為處理債權屋的單位，而其所標售的物件就是俗稱的「金拍屋」，至於民眾或企業向銀行貸款時，所提出的抵壓不動產，如果碰上債務人無法如期還款，其產權便會轉歸銀行所有，這類型就屬銀拍屋。

　　金拍屋的價格約介於法拍屋和市價中間，而且地段和屋況和銀拍屋相比，都是屬於較好的物件。不過銀拍屋雖然區域經爭力較低，但也因為如此，往往會有低於市場成交行情的價格出現。

■ 手續較簡便 產權清楚無糾紛

　　大多數人的觀念裡，法院法拍屋雖然便宜，但是程序相當繁瑣冗長，讓人總是望之卻步，反觀由民間銀行拍賣的銀拍屋就簡單許多，部分金拍屋和所有的銀拍屋，都採用不同於法拍屋密封投標的公開競相標價，讓拍賣程序更加公開且透明化。

　　在法院購買法拍屋，最怕的遇到點交、不點交或第3人佔用的問題，但是跟銀行買金拍屋、銀拍屋，由於多數是銀行自己承受的擔保品，所以通常產權清楚，較有保障，甚至還可以協商銀行進行看屋的動作，對於購屋者來說，是一大保障。

■有議價空間 貸款成數高

　　由於金拍屋或銀拍屋大多是銀行的債權，各銀行通常會急於脫手，使得議價空間相對拉大，所以只要能夠保住大部分債權，價格方面也會出現彈性議價幅度。一般來說，金拍屋或銀拍屋的價位，應該是介於法院法拍屋和一般市場購買價之間。

　　想買法院法拍屋，除了需要先繳納保證金外，一旦得標，7日內就必須繳足全額，這常常是購屋者最頭痛的問題。不過因為金拍屋或銀拍屋是銀行的承受擔保品，為了儘速取債權，對於有興趣購買的民眾，通常銀行願意提供貸款的意願較而且也會協助處理資金的問題，例如將貸款成數提高，或利率降低等，民眾只需自備約3成左右的金額。

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時機歹歹，法拍案量創新高，不少消費者蠢蠢欲動，想進法拍市場撿便宜，但法拍流程繁複，經驗不足的生手進場，不但抓不到頭緒，萬一投標過程不慎，標單不小心填錯價錢，小心還會賺錢變賠錢！

■ 法拍聰明出價 賺錢節稅有一套

　　投資法拍屋搶便宜，如何填寫價錢格外重要，104法拍網籃茂山說，法拍屋的房價一定要以法院公告為主，千萬不要太過於依賴網路上的資訊，才不會白做工，此外，法拍屋的地價與建價是分別填寫的，所以一定要特別留意，因為萬一總價計算錯誤，法院多以較高價出標。

　　另外，土地跟建物是分開出價，以總價500萬的法拍屋為例，民眾可以把土地的價錢寫高一點，建價的價錢則可以少一點，但仍要高於底價，如此一來總價不變，不影響投標價錢，這樣做的好處是，未來如果要出售土地時，土地價格高於公告現值，就不須繳納土地增值稅，就可以達到節稅的目的。

■ 保證金不足算廢標　開立本票須連續背書

　　籃茂山提醒，投標前一定要注意，保證金一定要超過底標的兩成，也就是500萬為底價的法拍屋，保證金一定要超過100萬，否則就算得標，也會因為保證金不足而被判廢標。

　　到法院進行法拍程序時，一定要到銀行開立銀行本票，千萬不可開立個人支票，此外，支票的受款人如果寫的是自己，也就是投標人，要記得一定要在本票後面簽名蓋章，如果沒有就是所謂的不連續背書，即使得標也算是廢標。

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全台法拍屋11月份拍賣數量破萬件，無論是月增率還是年增率，都爆量50%以上，創下歷史新高！山水資產管理股份有限公司總經理周業昌預測，房市恐怕得等到明年第三季以後，才有可能觸底反彈。

■ 法拍屋每月上萬件 明年亦不樂觀

以近三年台灣法拍屋的拍賣數量來看，95年的房地拍賣約有6萬4仟件，96年則在6萬2仟件左右，但97年還沒結束，現在就有8萬3仟件以上了，由於今年前三季每月都有6000件左右，還沒完成統計的第四季，每個月都有10000件以上的法拍屋。

「這反映今年第三、四季來台灣的景氣真是壞透了！」「山水法拍屋搜尋引擎」網站執行長卓訓麟表示， 95年平均每月拍賣數量約5300多件，96年平均每個月也是約5200多件，到今年97年已經平均快7000件了，照今年底這樣的經濟數據,，很容易的推估明年每個月可能有8000~8500件的平均拍賣數.

■ 房市盤整期 進軍法拍市場好時機

　　山水資產管理股份有限公司總經理周業昌評估，一般預測房價的底部確認應該落在明年的第三季以後,，屆時法院拍賣房地的單月平均數量才會降低下來，但即使房價觸底，要反轉房價卻需要一、二年以上的時間，才可能看到價量齊揚的景況，房價盤整於底部價位的這段期間，正是進軍法拍屋市場的絕佳時機！

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【陳宥臻╱台北報導】
房地產景氣佳，法拍屋成為民眾找尋好物件的管道之一，不過銀行主管提醒，法拍屋付款情況與一般購屋不同，銀行針對法拍屋的代墊購屋費用，利率從6%起，約為房貸利率的1倍以上，且未點交的房子，不在銀行的承貸範圍內。

注意細節
法拍屋的底價比市價低，不少民眾以撿便宜的心態搶標法拍屋，不過法拍屋的資金運用較複雜，比購買成屋要更謹慎。
台灣中小企業銀行個金部經理石琬如解釋：「民眾參與競標法拍屋前，要先付底價2成的保證金給法院，加上銀行僅代墊底價的8成金額，且法拍屋大多會溢價標出，如此一來，民眾的自備款就會比一般成屋略高。」

聯邦針對個案評估
板信商銀個金行銷經理賴岳青指出，法拍屋的付款方式也與購買成屋不同，民眾在得標法拍屋後，必須在7天內繳清尾款，才有辦法過戶，所以在銀行無法取得抵押的狀況下，只能先以代墊模式核貸尾款，利率是6.25%，屬於無擔保放款。並且各銀行只承作「已點交」的法拍屋，因為未點交的屋況複雜、風險太高。

在客戶完成房子過戶後，就能抵押給銀行，因此在1~2個月後，銀行就能將代墊尾款的金額全數轉為「一般房貸」，利率就可以回歸到2.9~3.5%的水準，等於是驟減一半。

假設張先生得標1000萬元的法拍屋，銀行代墊800萬元，利率9.23%、代墊2個月，總利息負擔是12.3萬元。

北中高代墊數最高
目前台企銀的代墊利率是9.23%，聯邦銀行則是6.3%，不分個人債信條件，代墊利率都是「不二價」。台企銀有專人可隨同客戶一起競標，給予市場行情評估；聯邦銀則是可針對個案提供行情評估，作為民眾競標時的參考，費用是單筆1000元，可從未來承辦房貸的手續費中扣除。

值得注意的是，有關法拍屋的代墊成數，各銀行評估的準則不同。

以台企銀為例，是以法拍屋的底價為準，最高可以代墊底價的8成，如果拍定價格比底價高出1成，客戶必須自己吸收。
板信銀賴岳青指出，法拍屋的坐落地點，決定代墊成數的標準。例如位於大台北地區、台中市和高雄市等精華區，就能以拍定價的8成，為代墊的最高成數。聯邦銀行不採上述的核貸方式，而以銀行自己鑑價法拍屋價值後，再以此金額的7成為核貸上限。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁