台 中 地 產 X 檔 案

【陳建徵╱台中報導】
台中市透天別墅以重劃區推案量最多，舊市區如西區及北區，因建地稀少、推案量也少，但卻以生活機能較佳、公園綠地多等特色，得到公、教、醫及退休族群支持，市區預售及新成屋別墅，總價約1200~3000萬元不等，介於重劃區及外圍屯區之間。

物稀為貴
透天別墅是目前台中市預售市場的主流產品，台中市各行政區除了中區外，都有透天別墅案推出，尤其7~11期重劃區，幾乎都以透天別墅為市場主力，市中心的西區及北區，由於開發較早，建地愈來愈少、推案量不多，新式透天別墅愈來愈稀有。

便利性優於重劃區
不過在10、20年前，台中市區房屋市場卻以透天別墅及低樓層公寓為主，信義房屋美村店經理陳冠彰指出，西區最具知名度的別墅群，包括美術館附近及精誠路精誠商圈附近兩處大別墅社區，屋齡多在30年以上，別墅以地坪計價，每地坪約30~70萬元不等。

西區大別墅社區的產品特色是地坪大，地坪多在30、40坪，甚至上百坪，樓高2層樓，建坪不大，僅約40、50坪，但多規劃為獨棟、雙併，因而擁有大面積的前庭、後院，居住空間大且舒適，不少餐廳業更相中這類大別墅改裝成各具特色的景觀餐廳，如美術園道兩側及精誠3~8街，都是特色餐廳集中地。

陳冠彰表示，市區因人口早已聚集，各區段商業行為活絡、生活機能佳，且有多座綠園道、公園、廣場及綠地，生活環境、便利性優於7、8期等重劃區，退休、公教人員及醫師、律師等族群特別偏好定居市區。至於7、8期等重劃區則以彰顯身份居多，企業界人士是主要客源，年齡層也較市區別墅略低。

北區的開發年代較西區略晚，當地別墅以20~30年左右屋齡較多，群義房屋全國店協理張國峰指出，北區3大名宅社區如「衛道新世界」、「全國大別墅」及「曉明新世界」等，不同於西區的舊別墅，上述別墅社區均有嚴謹的社區管理，是北區舊別墅的代表。

除少數早期別墅社區外，北區別墅社區的產品規劃較接近新式別墅社區，部分社區如「曉明新世界」更規劃人車分道、地下停車別墅，房屋面寬5~8米，幾乎接近目前預售市場的推案主流；每戶總價從700~2500萬元不等，產品差異性較西區大。

多10戶內小型社區
無論西區或北區，各主要別墅社區都因地段位居市中心區，釋出量少、需求穩定，房價均具抗跌，另由於市區開發飽和，大型建地難尋，因此，近幾年在市區推出的預售別墅案，多是10戶以內的小型個案，不少市區別墅更是老舊日式平房或舊別墅拆除重建。

金融機構、市政府及國有財產局等單位的土地標售，是市區大型別墅社區建地的主要來源，包括屋齡2年的向上路「大隱」、交屋不久的梅川西路「科博御園」、即將交屋的雙十路「台中公園別墅」，及施工中的美術館前「美村山脈」等大型社區、預售案，土地均由標售取得；大型社區也具有整體塑造、公設完善及社區管理等優勢。

勿更動老屋原結構
市區別墅開發年代較早，因此屋齡多較為老舊，購買市區別墅首先須考慮房屋翻修問題。
大部分早期興建的別墅，採用加強磚造，而非目前的鋼筋混凝土，但樑柱結構大多堪用，耐用年限也仍久，重新翻修時，除了更新全戶的水、電管路外，建議可保留房屋原始結構，只須調整格局、更新部分室內外建材及設備，地段才是購買市區別墅的選擇重點。

注意社區管理問題
舊市區生活機能完整，公園、綠地多、環境佳，是許多公教及退休人員心目中理想的居住區段，但市區別墅與重劃區別墅最大的不同在於，建地稀少、開發出來的社區規模較小。

除了北區3大名宅及西區部分大面積開發的別墅社區外，大多是小型社區，很多都沒有社區管理，而有社區管理的市區別墅社區，釋出量又極少，選擇市區別墅應考量對社區管理的需求。

◎環境
★市區公園綠地多，經國綠園道、美術園道、太原綠園道等，知名園道均在西區、北區
★市區不如重劃區般街道筆直整齊，且有不少區段巷道較狹窄、停車不方便
★市區生活機能佳，有多處傳統市場、百貨公司及量販店，但黃昏市場較少
★市區房屋多較老舊，新社區錯落其間顯得新舊雜陳，景觀不一

◎交通
★市區公車路線較密集，重劃區公車較少
★市區距高速公路交流道稍遠，但多處區段與交流道的距離在可接受範圍內

◎學區
★西區明星學校為中正國小、忠孝國小、師院附小及向上國中等，北區明星學校為賴厝國小、立人國小、立人國中等
★市區小學校舍多較老舊，設備也不如重劃區學校新，且學生人數多半逐年遞減 

資料來源：壹蘋果地產王     回首頁