台 中 地 產 X 檔 案

沅林建設公司在中市西屯區七期重劃區西側推出「沅林市政莊園」別墅建案，以「７h+」高地段、高綠地、高純靜、高藝術、高品質、高安和和住戶高素質，打造新富領袖城堡。

台中市七期重劃區受中部科學園區、高鐵等開發，加上新市政中心動工，位居中部房地產龍頭地位，西側新市政豪墅區是低密度開發區，目前有詮佳建設公司在龍門二街，推出19戶詮佳臻寶別墅，沅林建設在龍門路、朝貴路角地推出30戶的沅林市政莊園。

市政莊園副總經理林永欽說，好地段的大坪數豪墅，因產權獨立或土地擁有比例高，靠著土地有很大保值空間。

沅林市政莊園基地共1132坪，規劃30戶獨棟、雙併別墅，每戶建坪30坪到60坪，建坪85坪到170坪，總價3500萬到6980萬元，整個建案採封閉式莊園社區設計，建築外觀採新古典城堡的造型，很有特色。

【陳宇軒╱台中報導】
台中世貿中心位於台中市西屯區，鄰近台中工業區與中山高中港交流道，生活圈內有世貿公園與傳統市場，生活、交通、休閒機能兼具，是西屯區的精華區段之一。周邊以屋齡10年以上的中古大樓為主，每坪7.5~9萬元。新推案多為大樓產品，強調可眺望世貿公園與東海牧場，每坪13~16萬元。

街廓整齊
台中世貿中心位天保街、福安8街口，鄰工業區一路、中港路等主要幹道，工業區一路、中工三路沿線有多家小吃、商店與福安市場，由工業區一路接中港路可至台糖量販店。
工業區一路北向接中港路可至中山高中港交流道、中彰快速公路，工業區一路南向可至台中工業區，或轉天保街、朝馬路，可進入台中市7期。

近中山高及中彰快
永慶不動產台中中科加盟店店長連慶雄說，世貿生活圈鄰近中港路，區內生活機能發達，還有世貿公園、東海牧場等綠地，是西屯區的精華居住區段之一。
連慶雄指出，世貿中心周邊以屋齡10年以上、社區型的中古大樓為主，分布在工業區一路、福安7街、福中9街等路段，鄰近世貿公園，主力為45~65坪、3~4房格局，每坪7.5~9萬元，屋齡10年以上的中古透天產品多為臨路型別墅，零星分布在福安7街、福中9街等巷道，面寬4.3~5米，總價700~900萬元。

中古別墅700萬起
信義房屋西屯中港店店長陳勵信說，該區10年內的中古大樓僅有「天空之城」，因建商品牌指名度佳，是當地中古大樓的指標社區，每坪12.5~13.5萬元，目前預售屋及新成屋也以大樓為主，新推案包括「愛瑪市」、「順天視界觀」等，都集中在工業區一路上，每坪13~18萬元。
陳勵信說，世貿地區街廓整齊，生活機能佳，「受到許多工業區員工與在地客、25~35歲的首購族喜愛，以屋齡10年左右的中古大樓最受歡迎。」

台中市政府目前已規劃市政路延伸至中科，連慶雄說：「市政路延伸計劃完工後，可改善世貿中心周邊交通，加上12期重劃區逐漸開發，世貿生活圈將往東延伸，房價有增值潛力。」

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台中縣市升格審查才剛過關，可是已經有不少建商已經“預測”未來房市發展，尤其台中最青睞的地區七期，建商不但開始惜售，更大膽掛保證，成屋將會保持60萬以上的行情。

■　升格利多 七期穩住60萬？

　　台中縣市合併升格的房市推力，再加上近期房市回溫，已有總太、聯聚以及寶輝建設等七期豪宅紛紛相繼惜售，而之前已購投資客，若目前轉手賣出還可小賺約100~200萬。

　　而正在興建中的「總太東方帝國」，建商更保證成屋後每坪單價會保持60萬元以上，對此總太建設吳錫坤董事長回應說：「現今建商資金充裕，不會因景氣不好而降價求售」；而總太建設不僅看好台中縣市合併的商機，對於台中以外的縣市，更有計畫的逐地北上購地；目前以新竹為首站據點，日後如有適合之地也不排除進軍台北。

■　磁吸效應發威 預見台中移民潮

　　台中市建築開發公會理事長賴源釗認為，大台中合併升格後，重大建設利多不斷，從水湳經貿園區發展及捷運施工等，到兩岸直航衍生商機，都不斷活絡台中房市；同時台中市長胡志強先生任職市長期間，積極發展城市美學、推動捷運系統、提高汙水下水道建置比率、提高綠地比等實質建設，以及近年推動文化活動，都讓台中住屋環境、空氣品質、生活空間向都為人稱道，台中早已成為新興魅力城市。

　　賴理事長說，受惠於高鐵通車，都市一日生活圈的生活型態已成行，而未來台中縣市合併升格後，台中因位居中間樞紐位置，都讓南來北往更加便利，因此台中成為年輕族群及退休人員購屋區域首選，「移民台中」勢必引起下一波全民風潮。

　　台中不動產代銷經紀商業同業公會理事長唐廷照也表示，對於台中縣市升格，台中市西屯區、南屯區、北屯區和捷運沿線周邊，以及鄰近台中市的台中縣大里市、潭子鄉、大雅鄉、烏日鄉等，因直接受惠於升格重大建設，將最具發展潛力；此外，台中縣沙鹿鎮在具備交通便捷及大學城之優勢下，加上鄰近台中市新市政中心區及中部科學園區，將有機會發展成為台中市的副都心，未來發展前景也相當看好。

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股市帶來房市活水，房仲業者表示，從6月初至中下旬，全台各縣市主要商圈店面，平均成交天數約較3月份，整整縮短了14天之多，預期商圈店面的轉手速度也勢必加快。想靠投資店面大賺一筆嗎？專家分析，除了挑選三角窗這類優質物件外，進駐社區商圈、切割店面分租，或是選擇長期投資的經營策略，是讓投報率大幅增加的好方法。

■　方正格局搶手 三角窗匯集人潮

　　不論是在成熟商圈，或是潛力商圈，一般來說，正方形的格局都是搶手物件，不僅擁有寬敞舒適的視野、容易掌握客人的動線規劃等優勢，也較易吸引顧客停留目光，連帶地帶動買氣。但是面寬至少要達5米，才能夠呈現出整體空間的質感，總坪數大小則以介於20到40坪之間較為剛好。

　　除了格局、總面積需要注意，店面位置的選擇也相當重要，像是三角窗的店面，雖然價格往往較其他產品高出1到2成，但是租金效益也相對的較多，李元鳳說，街與街相交的三角窗，是人潮最容易匯集的地方，而且即使是對向的人潮、車流，也會在等待紅綠燈的時候注意到，宣傳效果簡直打廣告更有效。

■　評估未來性 永續策略不可少

　　永慶店面事業部經理李元鳳說明，店面的投資門檻相對較高，尤其是精華地段的店面，單價和總價通常更是比一般物件貴上2到3成，因此投資客在下手前，得先評估商圈未來的整體發展性，以及個人的資金能力。最好擬定長期的經營策略，投資期限至少要以10年為基準，整體的投報率才可望呈現正向上揚的曲線。

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超低利率、景氣回穩，5、6房市皆開出紅盤，不少人也動了成家或是買屋投資的念頭，不過房仲業者就提醒民眾，購屋前最好評估三大要點。

■　了解自身需求 選擇購屋標的

　　房仲業者表示，民眾購屋前，要想清楚購屋的目的，自住還是換屋？中古屋還是新成屋？房仲業者建議，首購族如果手頭緊，不妨從中古兩房找起，總價在500~700萬間，房貸壓力才不會太大，不過要盡量選擇在交通建設附近或是精華區，方便日後脫手。

　　而換屋族購屋時要注意生活機能是否充足，家中如果有學齡兒童，就要以學區周邊物件為主。

■　跟著交通建設買 穩賺不賠

　　挑選好地段仍是購屋不變的法則，而且首重交通建設，台北市過去幾年來，房價隨著捷運落成而屢創區域新高價，而近期內湖捷運即將通車，周邊房價再度引發熱潮，由此可見，捷運幾乎是房價的保證，而下一步的房產熱區，將會是環狀線經過的雙捷運交會處。

■　利率超低　房貸低於收入3成

　　房仲業者表示，高達20年的貸款還款期，未來房貸利率也可能隨著景氣變化而修正，而現在房貸利率已經近底部，所以家庭收支對於房貸預算的調配，要更加注意，最好不要超過總收入的3成，以免日後負擔越來越重。

　　低率時代購屋，唯有多看多比較，並且衡量自身還款能力，找尋適合自己需求的物件，才是當下最聰明的購屋方法。

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高雄房地產業者為刺激消費者買氣，常打出買屋送裝潢的口號，雖然現在消費者也非省油的燈，都知道業者在玩什麼把戲，但多數購屋者在臨門一腳的成交時刻，尤其是注重居家感覺的粉領族，也常因「送裝潢」，經常會衝動的簽下定單。

■　簽約比照實品屋 新屋裝潢不吃虧

　　目前市面上送裝潢促銷活動，業者普遍以「買愈多、送愈多」的廣告手法，在總價上回饋給客戶，但不少聰明的消費者拿起計算機，怎麼算都覺得，其實房價坪數早就包含了裝潢費用。

　　房屋仲介業者建議，首購族群若擔心室內裝潢品質，又捨不得請大牌設計師操刀，就得格外重視實用收納功能，在購屋簽約時，必須註明清楚該戶是否比照實品屋樣式，或者是否可以局部更動。

■　成屋加裝潢 賣相佳成交快

　　多數業者認為，以高雄首購為主的住宅產品，無論日後要變賣轉手或出租獲利，有無裝潢常會影響產品的出脫時機，購買小坪數的首購族群，因為日後換屋轉手機會高，有無裝潢會影響買賣成交速度，一般在五年內屋齡，裝潢都還有一半價格優勢，這也是房地產業者打出買屋送裝潢，在銷售市場始終不敗的原因。

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時機歹歹，內需不振商圈縮小，昔日「一店喫三代人」的古諺恐怕要改改了，買店面大有學問，尤其中小城市地區須特加注意各商圈生態，買得好發大財，買不好變「蚊子店」！

■　大店面負擔重 小店面坪效高

台中屬於二線城市，市區的透店、樓店數量不相上下，數位網路科技與實體物流崛起後，一樓實體開店需求有減量的現象，加上大量販百貨店、連鎖超商統包生意壓縮小商店生存空間！電視購物、網路購物、線上遊戲、網路視訊、宅急便等宅經濟崛起也大大改變實體店生態。

　　台中店面市場供需的消長，以40至75坪的中大型店面影響較大，例如千坪賣場的大型家具店營收一直下降，著名的台中文心路、大雅路、松竹路家具店經營日趨困難。汽車展示中心縮編，大餐廳、金融業、SPA美容、名牌精品店縮小面積或不再擴點。小店面需求轉強的現象，應該與來自原被縮編的行業與加入新創業的連鎖加盟者有關。

■　人氣店面20米寬無安全島 25~75坪最實用

　　台中仲介業者表示，從經驗值判斷，台中市人氣店面的街道通常都不超過20米寬而且道路中間無安全島，小店建坪26~40坪，中型40~75坪最佳，已成台中市的人氣店面，由於營業規模小，承租方付擔輕鬆！

　　目前台中市非三角窗與第一巷口的小型店面需求持續增溫，隨著物價調漲風聲賣方也開始守價不願殺低，相反地，寬廣大馬路的大店面如忠明路、台中港路、文心路許多店面出租困難招租期超長！

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被外界視為是簡易國土重劃分的「升格審查案」，台北縣、台中縣市、高雄縣市已通過內政部的升格審查，此舉對於三縣市政府與居民而言，不僅是喜事一樁，更攸關房價漲跌走向。 房仲業者認為，台中捷運綠線將在十月動工，預定民國104年通車，房市動能最佳，將呈現跳躍式成長，成為三都升格的最大贏家。

■　台中房產動能大 縣市合併大於二

　　台北縣、台中縣市、高雄縣市升格為直轄市後，不但統籌分配款增加、人事擴編、法定地位提升外，建設軸線也會隨著道路重新規劃而逐漸翻轉改變，21世紀不動產總經理王福連表示，原先的「縣」與「市」交會處，將會是率先起漲的熱區。 台灣房屋首席總經理彭培業認為，三都升格以台中縣市最被看好，因為台北縣的升格題材早就提前炒過，台中升格後的房市動能優於高雄，預估未來台中房市將呈現跳躍式成長。

　　台灣房屋調查，台中市除了西屯區、西區、南屯區的中古屋房價落在10至13萬元之間，其餘的中古屋平均房價介於10至13萬元左右，預估台中縣市合併之後，台中市房價將成長一至兩成。 台灣房屋不動產研究室經理古景良表示，台中縣市合併的效果是一加一大於二，其中受惠最大的是台中縣，尤其是高鐵台中站的烏日鄉最受矚目，平均每坪房價7至10萬，預估未來漲幅三至四成。

■　北縣升格行情 板新莊房價上攻

　　稅收及統籌分配款大幅增加，是縣市升格最實質的益處，對於台北縣而言，未來重大交通建設，譬如捷運環狀線、淡海輕軌、捷運三鶯線等，皆可陸續執行。 太平洋房屋副總經理李珠華認為，台北縣板橋、新店、新莊看好度最高，板新特區具備四鐵共構優勢、新店裕隆廠「造鎮計畫」已進入實質開發階段、新莊副都心擁有捷運通車效益。

　　信義房屋統計，1999年台北市平均房價每坪22.59萬元、台北縣12.86萬元，台北縣市房價差距76%；2009年第一季，台北市平均房價每坪36.08萬元、台北縣18.67萬元，兩者相差93%，由此可見台北縣市房價落差日益擴大。 信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，台北縣可望因為升格，提升居住品質，進而縮減台北縣市房價差距。

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