台 中 地 產 X 檔 案

國內房市復甦，議價空間變小，相對壓縮了獲利成數，導致投資客紛紛轉戰法拍市場撿便宜，進而促使法拍競標日趨白熱化。 根據法拍屋業者統計，今年一到六月，上半年法拍屋得標率再創新低，得標率僅33%，平均加價近一成，才有得標的機會。

■　北縣市競標激烈 平均加價一成一

　　根據山水法拍屋搜尋引擎網站統計，今年一至六月全台法拍屋的拍定數為11,416件、競標人數34,134人、平均加價率9.68%、平均得標率33%，相較去年上半年得標率39%，以及去年下半年得標率47%而言，全台得標率再創新低，顯示法拍屋競標激烈。

　　若以區域分析，北區的台北縣市得標率最低，僅22%得標率，平均加價11.01%才有得標機會；其他地區依次是中區(桃園、新竹、台中)得標率32%、加價率9.61%，南區(嘉義、台南、高雄)得標率34%、加價率9.89%。 山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟表示，投標人事前掌握加價率與得標率，才不會投標金額太少標不到，或加價過多跳空拍定。

■　板橋得標率最低 台東地院最易得標

　　依據山水法拍屋搜尋引擎網站統計，全台得標率最低的前三名法院，分別是：板橋地方法院(得標率20.26%)、台北地方法院(得標率20.43%)、以及士林地方法院(26.08%)。 參與上述三個法院的法拍屋競標，至少加價一成，才有得標的機會，板橋地院的競標人數眾多，加價率更高達12%。

　　反觀全台最容易得標的法院是台東地院，平均每一個拍定的物件只有1.36個人次參與競標，只需要加價7.16%，就有高達七成三的得標率；其次是雲林地方法院得標率69.8%以及南投地方法院56.3%。卓訓麟表示，大多數游資、熱錢集中在大台北地區，導致台北縣市法拍屋競標白熱化，但由於經濟基本面未改善，下季法拍房市應成盤整格局。

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時機歹歹，不少人包租公、包租婆，轉進租屋市場套利，不過，景氣不佳，如果不小心碰上欠租不還的房客，不但賠了夫人又折兵，更是請神容易送神難！律師建議，遇到積欠費用的惡房客，只要到法院填妥支付命令聲請書，一旦法院認定理由成立，即會發出支付命令給房客，衍生的費用也可一併聲請對方支付。

■　備齊欠款證明 書面聲請即生效

　　李太太將畢生積蓄買了一棟舊公寓，隔成三間套房後出租上班族，每個月收租兩萬多元的收入，不但可以拿來繳納房貸，還可以有一筆為數不小的收入，不過，碰上了這波金融大海嘯，房客紛紛退租不說，還有房客乾脆趁著房東不注意，偷偷打包行李回南部，積欠的兩個月房租也石沉大海，讓李太太大嘆：錢難賺！

　　「凡是所有金錢的債務，都可以向法院聲請支付命令來催討！」立詳法律事務所律師盧天成指出，聲請支付命令只要附上如水電費、房屋修繕費，以及請求支付命令衍生之相關費用、收據、發票等欠款證明，都可以用做聲請支付命令的證明，並以書面方式，向房子所在地的地方法院聲請，甚至完全不用開庭審理。

■　合約詳填戶籍地 租屋糾紛有根據

　　盧天成說，一旦法院收到聲請後，只會書面審理，一旦法院認為理由成立，就會直接核發支付命令寄給對方，而聲請費用為1000元，比透過訴訟更便宜，如果房客在收到支付命令20日內提出異議，就進入訴訟程序或調解程序，但房客倘若沒有異議，支付命令等同於確定判決效力，可就對方的財產進行強制執行。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名也提醒房東們，與房客在簽約時，最好在合約上寫下雙方的戶籍地地址，同時在雙方合約的行使期間，務必保留相關支出花費等單據或文件，萬一未來雙方因租賃問題衍生金錢糾紛，屆時就有證明可向對方求償。

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忠太東西路位於台中市北區，鄰近西屯路、忠明路等主要幹道，居住環境鬧中取靜，周邊有科博館、植物園及多座綠園道，是台中市少數有2座大型公園綠地的純住宅區。指名社區集中在忠太東路上，可眺望綠地的高樓層戶別較受歡迎，屋齡10年左右大樓每坪14~23萬元。

忠太東西路北起太原路，南至健行路，忠太東西路之間為忠太園道，周邊有國立自然科學博物館、植物園與太原路園道，公園綠地多，忠明路上有大潤發量販店可供採買，或由健行路接西屯路，西屯路兩側有多家小吃、餐廳。

中信房屋北區漢口加盟店經理江育德說，忠太東西路鄰近西屯路、忠明路等主要幹道，屬於次要道路，車流量較少，居住環境鬧中取靜，「周邊還有科博館與植物園等大型綠地，是台中市少數綠地密集的純住宅區。」

鬧中取靜綠地多
信義房屋科博館店店長黃權銘說，忠太東西路周邊早期以屋齡10~20年的中古別墅產品為主，都集中在華興街、華富街等巷道內，「科博館與植物園成立後，加強該區綠地景觀的條件，因此可眺望科博館、植物園與忠太園道等綠地的中古大樓產品最受歡迎」目前屋齡10年左右、35~60坪、3~4房大樓，都集中在忠太東路上，每坪14~23萬元。

黃權銘說：「忠太東西路街廓整齊，路幅有20米以上，加上鄰近科博館、植物園等綠地，休閒氛圍濃厚，區內無複雜業種，居住環境單純」，吸引許多台中市與北部縣市等區域、40~60歲的換屋族喜愛。

黃權銘表示，「惠宇世紀觀邸」位於忠太東路最南側，步行至科博館與植物園約1分鐘，大樓為SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，社區中庭有水景造景與玻璃帷幕，室內外採用建材等級高，加上建商品牌，是該區指名度最高的社區大樓。
江育德表示，國泰建設的「博苑」鄰近忠明南路，距大潤發量販店車程約1分鐘，生活採買方便，社區公設比較低，市場上很少有人轉手。黃權銘指出，「大第」規劃一字型大樓，周邊無大樓，3樓以上可眺望科博館、植物園等綠地，指名度也不錯。


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【陳宇軒╱台中報導】
國立台灣美術館位於台中市西區，周邊有多條綠園道，是台中市房價抗跌的精華區段。周邊以屋齡10年內的中古大樓，與新成屋大樓為主，新推案多為豪宅產品，集中在五權西路上，坪數都在65坪以上，每坪21~38萬元。

精華區段
國立台灣美術館位於台中市美村路、五權西路口，鄰近主要幹道忠明南路，美村路沿線有多家小吃、餐廳與便利商店可供採買，或沿美村路北向可銜接SOGO商圈。五權西路西向可接忠明南路、文心路與中山高南屯交流道。

中信房屋西區美術館加盟店店長賴吉彬說，美術館為大型公園綠地，周邊還有美術園道、經國園道與存中綠園道，綠地密集，加上美村路上有小吃、餐廳，「兼具休閒氛圍與生活機能，是台中市西區指名度最高的住宅區。」

舊別墅1500萬起
信義房屋美術館店店長葉宗富表示，美術館周邊的五權西路早期多為美軍宿舍，現多已拆除改建，不少30年以上的大地坪美式別墅，則集中在存中街及美術園道巷內。

另外屋齡10~20年的中古別墅，面寬5米以上，採前院、側院停車，分布在五權西3街、五權西5街等巷道內，總價1500~2500萬元。新成屋別墅戶數大多在5戶以下，面寬5~6米，採1樓停車，零星分布在五權西3街、華美街，總價2000~3800萬元。

新成屋多為大坪數
葉宗富說，該區目前房市交易以屋齡10年內的中古大樓，與新成屋大樓為主，中古大樓坪數多為35~75坪，每坪14~22萬元，其中「長安美術觀邸」坪數70坪以上，建材等級高，推出後隨即帶動該區豪宅發展。

新成屋案有「一即一切」、「順天仰德」、「築美」、「長安桂冠」等皆為豪宅，坪數都在65坪以上，3~4房格局，主要集中在美村路到忠明南路之間的五權西路上，每坪21~38萬元。

賴吉彬指出，美術館休閒氛圍與人文氣息佳，新成屋多為大坪數、高總價的豪宅，居住品質高，因此受到不少在地客與北部、40~50歲的換屋族青睞。葉宗富說：「美術館生活圈的指名度高，周邊很少有餘屋，加上有多條綠園道，房價抗跌性佳，未來仍有穩定成長的潛力。」

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根據內政部統計處的數據顯示，今年五月全國建物買賣移轉件數為29,998件，與前一個月的30,782件相比，小幅衰退了2.55%，這是今年建物買賣移轉件數連續三個月正成長之後首度的負成長。 房仲業者推論，若不是市場買氣不如預期，就是因為政府開放中資來台購屋置產，導致屋主惜售或拉高售價。

■　中資行情提早發酵 買低賣高難撮合

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民研判，五月份全國建物買賣移轉件數小幅衰退，應該與政府開放陸資來台購屋置產有直接的關連，促使手上握有不動產的屋主待價而沽，紛紛拉高房價；相對地，由於經濟基本面尚未好轉，導致買方追價意願與追價能力降低，進而提高房屋買賣撮合的難度，交易量自然易降難升。

　　此外，以今年前五個月的建物買賣移轉件數來看，總計是12萬9,337件，與去年同期的17萬2,484件兩相比較，仍然大幅衰退25%；至於北、中、南主要都會區當中，也都出現兩成以上的衰減，顯示市場交易量尚未回復正常水準。

■　憂心中資炒樓 房仲：安啦！

　　張欣民表示，以香港經驗或是開放陸客觀光的前例而言，六月底宣布開放陸資來台投資的數量或金額，絕對不可能在年底之前就有一兩千家陸資企業來台，恐怕最快也要一年後才會看到成效。 所以從陸資來台所衍生出的租屋或購屋需求，不會在短時間內暴量，房價更不可能暴衝，更重要的是並不是台灣所有縣市都會受到陸資的青睞。

　　至於台灣房市是否會遭到中資刻意哄抬炒作？ 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，政府明定大陸人民在購買住宅後，必須登記滿三年才能移轉，同時在台無住所的大陸人民欲辦理不動產擔保放款時，則要以擔保品價值的百分之五十為上限。 如此一來，市場擔心的房價可能受到陸資炒作的疑慮可望大幅降低，屆時來台的陸資主要是使用者而非炒家，對台灣房市來說是較理想的情況。

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台中南屯黎明商圈年年擴大，泛指黎明路與公益路交會處往外600公尺的範圍。有風水大師指出，黎明新村的風水主旺文昌，小孩乖愛念書，很多升上台中一中和女中，估計黎明國中小畢業生已產生100名以上博士；商圈內的惠文完全中小學聞名於台中，周遭住家環境清幽單純頗受家長青睞，現商圈正隨台中市區板塊向西南位移而擴大，向上路與惠中路口正在興建台中市府最後批准的國小與國中，顯現新移入人口仍持續增加中。

■　地理環境特佳 南北八達通

　　所謂「黎明商圈」泛指黎明新村與七期南側之大業路、公益路、黎明路、河南路、惠來公園、惠中路、向上路、大墩11街、單元2周邊。

　　黎明商圈靠近大肚山中部科技走廊，工業區提供眾多就業機會，與七期會整，緊臨186公頃的單元二自辦劃區區，交通四通八達，處中山高中港路交流道、五權西路交流道之間，中彰快速道(或環中路~簡稱四環)五分鐘直達烏日高鐵站並可接上國道三號，環中路經大坑(高架化改稱四號生活)往大里接霧峰國道6 號。

■　五分鐘生活圈 盡享新都心繁榮

　　台中黎明商圈繁榮補教業發達，採買機能強，無娛樂場所，居家環境特別單純，適合養家育兒。10以上中古樓價如中友生活家、三采藝術園區約9~12萬元/坪，中坪數輕豪宅2年大樓如公益路上惠文國小正對面的A8約在20-25萬元/坪，新成屋如黎明東街水硯哲園大樓約18-22萬元/坪，新建大別墅百坪建坪者約3500~5000萬元。

　　住黎明商圈可盡享七期重大公設(大都會歌劇院、圓型劇場、市政府議會、中部客運轉運中心)與寬闊的公園綠地，要高檔消費或到市政府洽公，只需花三分鐘車程即到達新光三越、老虎城、遠東SOGO、市政廳；想到逢甲嚐嚐小吃車程約只需五分鐘；往南五分鐘也可到五權西路交流道旁的觀光魚市場、企鵝館、海生館參觀。

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開放中資來台投資的議題炒得沸沸揚揚，經濟部終於在六月底拍板定案，正式公告投資許可辦法，自即日起生效實施並受理申請。 總計開放投資項目共192項，政府為杜絕中資炒作房地產，特別限制中資持有不動產必須期滿三年後，才能轉手出售。

■　採事前登記許可制 首波投資開放百項

　　今年4月26日第三次江陳會，雙方達成中資來台投資的共識，經濟部依據兩岸人民關係條例，擬訂「大陸地區人民來臺投資許可辦法」以及「大陸地區之營利事業在臺設立分公司或辦事處許可辦法」，宣布自6月30日起生效實施，並自同日起受理中資來台投資或設立辦事處的申請登記。

　　中資來台投資採「事前登記許可」制度，為了避免中資藉由第三地來台投資，凡是中資在第三地的投資比例佔三成以上，或具有直接控制權 皆視為中資; 中資企業投資台灣上市、上櫃公司股票，無論單次或是累計超過一成股份，視為直接投資; 此外，擔心中資來台投資可能造成獨占、寡占或壟斷，經濟部擬定防禦條款，對於實收資本八千萬元以上的中資投資事業，必須接受後續查核。

■　杜絕中資炒作房市 限持3年才准轉手

　　第一階段開放中資投資的項目採正面表列，總計有192項，製造業佔了64項，服務業117項，公共建設11項。 對於房地產業者而言，最關心的不在於開放投資項目， 而是中資能否買賣房地產。 內政部地政司表示，為了顧及臺灣地區人民住宅需求，並保持臺灣地區不動產市場價格穩定，防止房市遭壟斷、投機或炒作，明定大陸地區人民取得住宅用不動產所有權後，限登記完畢3年後始得移轉，但因繼承、強制執行、徵收或法院判決而移轉，不受此限。

　　高力國際董事總經理劉學龍認為，開放中資投資商辦，有利於降低商辦空製率。 永慶房仲集團研展部協理黃增福表示，依據中港簽訂CEPA經驗看來，開放中資來台的效應至少得醞釀半年左右，才看得出政策的實際成效。 至於政大地政系教授張金鶚堅信，中資來台最終目的仍是獲利了結，對於擴大台灣住宅房市的基本需求，恐怕沒有實質助益。

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中信房屋公佈今年第二季的宅指數，一向被視為最具抗跌保值的「現金」，如今不再為王，反而首度被「房地產」取代之；報告也顯示，理財型的購屋族群將撐起第三季的房市，特徵是五十歲以上，從事金融、保險或不動產業為主要客群。

■　投資不動產 抗跌保值首選

　　根據中信房屋宅指數夏季報告顯示，「不動產」在第二季的調查中，首度躍升成為受訪者心目中最具抗跌保值的標的，高居30.5%，並與第二、三名的「現金」(21.8%)、「黃金/貴金屬」(18%)，呈現顯著差距。 中信房屋董事長鄭余正全指出，受訪者目前所使用的「不動產」理財方式，比第一季增加3.2%，提高至24.4%。

　　調查發現，民眾購屋目的仍以「自用」為主，占56.9%，但比上一季小幅下滑4%；至於「投資理財需求」則微幅上揚2.7%，顯示下一季的房市將以理財型的購屋族為大宗。 至於潛在購屋族有哪些特徵？調查指出，應該是50歲以上，台北、台中縣市居民，從事金融、保險或不動產業，個人月收入6萬或家庭月收入12萬以上，可動用資金至少50萬元。

　　鄭余正全表示，每年七、八月是房地產的淡季，加上屋主看好房市抬高賣價，導致房屋成交時間延長，不過保守估計理財加上自用的購屋族群基本盤，今年第三季的房市交易，仍有機會突破第二季的量體。

■　經濟軌道成形 房市價量齊揚？

　　台灣房屋首席總經理彭培業表示，2009年第二季的房市與第一季相比，呈現「量增價平」的走勢。 交易量部分，由於陸資開放與縣市合併升格等議題，導致成交量比第一季明顯成長；價格部份，經過去年金融海嘯的侵襲後，房價確實明顯下修，但今年第二季以後，房價已微幅上揚，僅有部份精華地段退回總統大選前的行情。

　　永慶房屋總經理葉凌棋表示，政策面與資金面帶動上半年的房市與股市雙漲，預估今年下半年，房市無法單靠本土資金回溫，未來兩至三年的房市呈現中長波格局；也就是說，兩至三年內的經濟軌道已然成形，譬如銀行低利政策不變、通貨膨脹隱憂即將浮現、2012年總統大選將會有政策利多等。 葉凌棋認為，台灣房市走向不能再沿用過去一、二十年的本土思考模式，不過整體來說，房市價量仍呈現上揚走勢。

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