台 中 地 產 X 檔 案

隨著房市景氣好轉，吸引投資客紛紛進場，不過大部分的人，不論怎麼投資最後都慘遭套牢；人稱「房仲之父」的東森房屋董事長王應傑表示，原因在於投資者沒有對房市做整體了解的情況下，卻盲目地搶進，王應傑認為，投資房產的必勝關鍵在於「地段」和「供需」。

■　掌握兩原則 進可攻、退可守

　　房地產投資上要做到「短線進可攻、長線退可守」，對於一般的投資人士來說有一定的困難度，東森房屋董事長王應傑以多年投資經驗分析，要做到進退自如，首先要先掌握「地段條件」、「市場供需變化」，從過去經驗來看，短線獲利的人，都是在低點買進，再趁著漲勢脫手獲利。

　　當大環境的變化反應在物件上，獲利與否，就要看民眾選的「地段」夠不夠強勢、產品條件上夠不夠競爭力。 在挑選物件上盡量以台北市大安區、信義區為主，這些區域產品通常都較為抗跌、保值；另外價格在變動上與「供給」、「需求」息息相關，以台北縣林口、三峽來說，由於處於剛開發的地區，對投資客來說並沒有多大誘因，造成供過於求，房價自然便宜。

　　王應傑也特別強調，有些地段產品，即使供給大於需求，只要在地段上有不可取代性，如捷運、景觀或明星學區，使得不論在短期或長期投資上都是有利的因素。

■　進場先擬計畫 降低投資風險

　　有些投資人士進場時機操之過急，在投資成本及虧損上，並沒有細算評估，造成進場後被套牢，事後又要繳納龐大資金貸款。 對此王應傑也傳授投資客，投資講求報酬率，在進場之前不妨花點心思，擬定一份投資計畫表，列出包括購屋資金的來源、購屋所需成本、自備款和貸款的財務槓桿、每月還款計劃、每年要繳納的相關稅費有多少等細部估算。

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福星公園位於台中市西屯區，是西屯區的大型公園之一，加上鄰近逢甲商圈，兼具休閒氛圍與生活機能，是該區指名度很高的精華區段。指名社區多集中在惠來路上，以屋齡10年內，坪數27~40坪，可眺望福星公園的大樓最受歡迎，每坪10~17萬元。

福星公園位於台中市西屯區福星路、弘孝路口，鄰近西屯路、青海路等主要幹道，弘孝路上有櫻花黃昏市場可供採買，福星路沿線有多家小吃、餐廳可供用餐，或沿福星路西向，可至逢甲商圈。

西屯路東西向，可連結河南路、中彰快速公路或文心路，弘孝路南向可進入台中市7期重劃區、新光三越百貨，或轉中港路西向，可接中山高中港交流道。

鬧中取靜機能佳
東森房屋西屯逢甲加盟店店長邱美燕說，福星公園為西屯區的大型公園，周邊道路屬於非主要幹道，車流量較小，「加上鄰近逢甲商圈與區內多條主要幹道，居住環境鬧中取靜，是西屯區指名度很高的精華區段。」

信義房屋逢甲店主任吳國榮說，該區早期建案都集中在西屯路上，「約15年前，櫻花建設在福星公園東側的櫻花路陸續推出300戶以上的大型造鎮建案後，帶動福星公園周邊大樓的發展。」

吳國榮說，公園附近目前以屋齡10年內、坪數27~40坪，2~4房格局的中古大樓為主，主要集中在惠來路、河南路二段301巷等路段，臨路高樓層戶別多可眺望福星公園，每坪10~17萬元。

吸引年輕首購客
邱美燕說：「福星公園周邊生活機能與休閒風氣兼具，吸引許多來自彰化縣、沙鹿鎮等外圍縣市、25~30歲的首購客喜愛。」
邱美燕說，惠宇建設「惠宇皇家莊園」是福星公園周邊少數的別墅社區，面寬4.8米以上，採人車分道、地下室停車，中庭有植栽綠化，近年來很少有人轉手，是該區指名度最高的社區。另外，理和建設「大地子民II」面向惠來溪，臨路戶別可看河堤景觀，加上建商指名度高，也受到不少首購客喜愛。

吳國榮表示，「人本臻觀」位於惠來路上，基地正對福星公園，前棟及後棟高樓層戶別可眺望福星公園。「勇建薪傳」屋齡約3年，1樓為零店面，前棟戶別可看福星公園，在當地也很受歡迎。


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【張瑞傑╱台中報導】
忠明園道附近公園綠地多、生活機能佳，由復興路分為南、北2區塊，北段交通動線佳、南段生活機能好，北段中古大樓房價略低，每坪約有1萬元價差，新案開價也下修，甚至出現總價698萬元起的預售別墅案。

住商混合
台中市忠明園道位於南區、縱貫鐵路南側的忠明南路上，北起忠明南路地下道，在工學北路與樹義園道交會，最後通達健康公園、並銜接南和路園道。忠明園道周邊有和平國小、信義國小、台中高工、中興大學等文教設施，工學路、美村南路沿街兩側有小吃、黃昏市場、便利超商等。

北段擁有辦公商圈
忠明園道分為2大區塊，北段區塊為忠明南路地下道至復興路，除了忠明南路為主要幹道外，復興路可連結文心南路，或轉建國南路可通往台鐵大慶站、規劃中的捷運綠線G13站以及高鐵台中站，交通動線佳是此段特色。

永慶不動產台中復興加盟店店長陳欣瀚表示，除住家外，北段另有大安國王及大安國際兩棟超高層辦公大樓，在當地形成小型辦公商圈，呈現出住商混合的居住型態。

此區以10~20年的中古大樓為主，每坪6.5~8.5萬元，少數10年內的大樓，主要分布在復興路、忠明南路口，每坪10~13萬元，以「鄉林凱撒」與「鄉林維多利亞」較知名。

南段的南平路至健康公園，以及樹義園道周邊，則以地下室停車的透天別墅為主，由於有健康公園、健康黃昏市場等機能，因此房價較具支撐，5年內的中古透天別墅總價均在850~900萬元，部分面對園道的產品，總價更達1000~1200萬元，10~20年的別墅，也有750~850萬元的行情。

信義房屋台中復興店主任林東榮說：「復興路南、北兩段的住家房價略有落差，同屋齡、同坪數的大樓，北段每坪約比南段便宜1萬元，因此也吸引預算較低的購屋族。」

建商搶推低價別墅
此外，由於學校、機關多，因此此區有很多的公教客層，客源則包含烏日、大里、霧峰的外地移居人口，年齡層27~35歲的首購客買大樓、35~45歲買透天別墅。
陳欣瀚表示，本區居住需求高，但園道兩側建地不多，因此新案較分散；去年以來受到大環境不佳，甚至出現建商變更設計，搶攻首購低價別墅市場，「預售案桂之都推出面寬4.25米的首購型別墅，總價698萬元起跳，可說是台中市近期最低價的預售別墅案。」

環境
◎忠明園道總面積約7000坪，經健康公園轉接南和路園道及興大園道，並在工學北路與樹義園道相接。
◎周邊有台中高工、宜寧中學、南區區公所等文教設施。
◎工學路、美村南路兩側有健康黃昏市場、多間店家可消費。
◎復興路二段71巷、工學3街附近仍有部分小型工廠，整體建築外觀不一致。
交通
◎忠明南路往北可通往台中市西區，沿線連結建國南、北路、復興路、南平路、五權南路等主要幹道。
◎忠明南路接建國南路可至台鐵大慶站、規劃中的捷運綠線G13站與高鐵台中站；五權南路可接中投公路。
◎忠明南路、復興路二段通往火車站方向上下班車潮多，容易塞車。
學區
◎區內有和平國小、信義國小2所小學。
◎四育國中位於復興路、美村路口。

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台中市七期重劃區受惠於台中縣市升格利多影響，行情看俏，聚合發「經典」大樓建案全新入住，聚合發副總王重明觀察，最近看屋族群增加，其中不乏從台北、新竹來看屋。

台中市房地產市場受惠於台中縣市合併升格，未來建設經費增加，尤其以位居中部龍頭寶座的七期重劃區，更是炙手可熱，業者也明顯感受到看屋族群增加，房市熱度回溫。

聚合發建設公司在台中市七期重劃區寬60米的市政路上，推出「經典」豪宅建案，基地970坪，規劃地上19樓、地下4樓，每層四戶、雙部17人的大電梯。

王重明說，「經典」每戶55坪到73坪、三到四房，總戶數151戶，其中店面7戶，全新入住，目前10戶保留，17樓以上高樓層開價每坪33~37萬元，吸引不少看屋族群青睞。

「經典」大樓接待大廳挑高七米、面寬13米，一樓戶外游泳池泳道長25米，另有SPA池、兒童泳池、二面水瀑，池畔旁百坪中庭休憩花園，二樓30坪視聽室設置14個貴賓席，40坪健身房、撞球室等，可飽覽一樓池畔美景。

王重明說，「經典」購屋客層以五期、科博館、西區的換屋族群居多，也有台北上櫃公司一級主管、中小企業主和醫生看好台中氣候宜人、交通便利，加上地段好，在預售期即買下。

他指出，最近幾周受到台中升格、陸資來台鬆綁等因素，看屋族群增加，平均每天看屋組數16組到21組，尤其台北客對投資置產較為敏銳，市場反應較快，從看屋族中平均有三成是台北客，可以看出房市已逐漸回溫。

放寬中資來台購屋以及縣市升格等利多因素帶動下，全台房市熱度反增不減，根據房仲業的購屋網站統計，全台點閱次數最多的縣市仍是四大都會區：台北縣、台北市、高雄市、台中市；其中台北縣板橋市、台北市內湖區、高雄市三民區及台中市南屯區，成為全台網路購屋搜尋最夯的行政區。

■　搜尋板橋房屋 網路點閱第一名

　　根據永慶房仲網的點閱率統計，目前民眾購屋搜尋最火熱的四大都會區中，居冠的是台北縣(26.5%)、其次是台北市(26.4%)、高雄市(11.6%)與台中市(7.1%)。 針對這四縣市的行政區分析統計，台北縣板橋市(14.2%)、台北市內湖區(14.1%)、高雄市三民區(22.2%)及台中市南屯區(21.1%)，分別位居各縣市網路購屋搜尋點閱的第一名。

　　永慶房仲集團總經理廖本勝分析，台北縣的板橋因具有新板副都心建設規劃以及捷運環狀線的設置，成為目前北縣最受民眾青睞的購屋焦點區，目前板橋購屋搜尋需求總價以500-800萬及800-1200萬為需求最大宗；而台北市的內湖因內湖捷運線剛開通，為目前北市題材最熱的購屋搜尋區域，目前主力需求總價介於800-1200萬及1500-3000萬。

■　三民區商圈成熟 南部網路購屋首選

　　高雄市的三民區，因位居高雄的交通樞紐、區內商圈發展成熟，加上近年重大建設北移影響，為目前高雄購屋搜尋熱度最高的行政區，目前主力需求總價介於300-500萬之間；而台中市南屯因具捷運綠線通過，加上惠文明星學區、戶外圓形劇場規劃，並與七期新市鎮中心為臨，地區生活環境極佳，為目前台中的潛力區塊，目前市場需求總價介於300-500萬及500-800萬。

　　廖本勝建議，未來在中資進入及國際資金挹注下，台灣房市潛力無窮，現階段有意願購屋的民眾，可考慮在升格的縣市或有重大建設加持的地區購屋，不僅未來交通及生活相當便利，也可坐收購屋的增值效益。

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　房貸利率下修，不少人想逢低買進房市，不過，該怎麼挑選經濟實惠的房貸？讓不少首購新手傷透腦筋！銀行業者建議，簡單入門，先從最基本的房貸步驟做起，選擇最適合自己條件的聰明房貸。

■　優先選擇往來銀行 房貸省息多

　　除了先檢視自身的條件之外，最近政府推出多項優惠房貸，則是目前最受矚目的優惠，包括優惠利率只要1.325%的2000億優惠房貸，以及前兩年免息的青年安心成家方案，而弱勢團體最低可享0.592%的超低利率。

　　「通常銀行提供的利率，都只是表價！」銀行業者建議，最好親自走一趟銀行，了解可以協商的情況。此外，若在配合的銀行有個人薪轉戶者，或是申貸者曾經辦過該銀行的信用卡，與銀行有往來紀錄的客戶，都具備較容易貸款的優勢，不但可以商量較高的成數，也可以申請到較低的貸款利率。而如果買的是預售屋，建商通常已經與銀行談好貸款條件，提供的貸款方案會較為優惠。

■　寬限期越短越好 浮動利率現在最划算

　　而利率可以分為浮動與固定兩種，繳息方式也可分為「一率到底」與「階段式利率」兩種方案，以目前相對低利的環境，如果選擇浮動利率者，未來漲息空間相對較大，建議最好選擇固定利率較划算！

　　喜歡繳息固定者，可以選擇「一率到底」的方式，容易掌握每個月的房貸支出，不過，資金較不寬裕的首購族，通常買房子之後，手頭已經捉襟見肘，加上未來還有購買傢俱與裝潢設計的需求，通常會選擇前低後高的階段式房貸，並搭配寬限期，減少每月還款壓力。銀行業者建議，使用寬限期的期間越短越好，有部份銀行推出雙周繳的機制，如果個人理財週數許可，雙周制的計息天數較少，比月繳還要省錢！

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花了一輩子的積蓄購屋，最怕碰上買屋爭議，惹上官非事小，如果連老本都賠了，那就得不償失了，目前市場上所有的房仲家數，總計高達4千家，然而，各品牌主攻直營、加盟等不同體系，特色各有不同，專家提醒，民眾應慎選適合的房仲體系，以免當了冤大頭！

■　直營適合買方 加盟仲介費可議價

　　太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出，根據內政部地政司的函令，仲介的服務報酬費，買賣雙方相加後，不得超過成交總價的6％。不過，業者指出，通常直營體系的規定較硬，加盟體系的彈性較大，有誠意買賣者，仲介佣金都可進一步議價。

　　「直營體系是由總公司派遣員工至該區域開店！」信義房屋企研室經理蘇啟榮說，直營體系不論是招募時的篩選、或日後的訓練品質，都受到總部的嚴控，如果遇到漏水等瑕疵，想找仲介保固，自營房仲品牌如果已虧損撤店，屋主很容易碰上求助無門的窘境；至於加盟體系則是由當地民眾加盟開店，這類加盟主更了解在地文化，對想賣房子的屋主來說，透過加盟體系委售，不愁找不到有需求的買方。

■　事先打探商譽 切勿因小失大

　　目前以加盟型態的房屋仲介業十分普遍，不過直營與加盟店的權利義務關係不同，房屋仲介加盟店如果沒有在廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣，明確表示經營之主體，消費者往往只看招牌，實在很難分辨個中差異，與提供仲介服務之主體到底是加盟體系的直營店還是加盟店，不過，太平洋房屋提醒，根據公平交易法第二十一條規定，房屋仲介業者應該在廣告、市招及名片等明顯處加註「加盟店」字樣，以便消費者清楚分辨。

　　不過，業者也提醒，勿因房仲所收取的仲介費較低，就選擇該家仲介，有可能是該物件較難賣出，或是屋況有瑕疵，才會願意在仲介服務費中，稍後退步妥協，民眾仍應多了解清楚，才不會因小失大。

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隨著7月初捷運內湖線通車，一直聞聲不見影的台中市捷運，也決定捷運綠線要在年底動工，加上先前台中縣市合併升格直轄市，房仲業者預估，以台中七期來說，產品目前單價在20萬上下，未來三年可望上看25萬，整體房價將上漲1成多。

■　捷運議題發燒 1.2億透天開價2億

　　台中捷運主要以綠、藍、紅、橘，四條線所交織而成，其中總長17公里的綠線在年底就要開始動工，路線從台中市北屯區經文心路到台中縣烏日高鐵站，如以烏日高鐵站搭乘，中途會經過文心南路、文心路、松竹路二號橋等站，而其中G9市政中心站，是藍線轉接站，預定民國104年完工。

　　去年底有一案例令東森房屋七期新市政店東傅枝火印象深刻，有一間1+2樓的透天，原本打算以1.2億元成交，投報率高達6.5%；不過隨捷運話題發燒，屋主開價立刻上調至2億元，從這一點就可看出捷運所帶來效應有多大。

■　升格、捷運效應 台中房價看漲1成

　　在一片看好的聲浪中，東森房屋預測，以現在台中七期產品單價20萬來說，三年後可以上漲到25萬，八期屋齡3年的電梯華廈新成屋，目前每坪約15-18萬元，未來可望來到18-22萬元；預售屋每坪約在18-24萬元，未來上看20-30萬元跑不掉；五期目前每坪約15-18萬元，未來將站上20萬元的關卡。

　　至於台中市區的房價以文心路潛力最大，以目前行情地坪來換算的話，將來推案單價可賣到20萬以上，假如捷運一旦開工，土地價格上將可破百萬元，也連帶拉抬了房價，因此，捷運還未動工前，正是最好進場看屋的好時機！

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