台 中 地 產 X 檔 案

房市回春，就連銀行核貸最嚴格的小套房，也傳出解禁！過去最多只能貸款五、六成的套房產品，現在視地段的不同，最多也能享有九成左右的貸款額度，房仲業者認為，這對現金不多的單身購屋族而言，真是一大購屋利多，勢必引發另一波套房搶購熱潮！

■　套房享優利 捷運宅身價高

　　幾年前，張小姐趁景氣不錯，將工作幾年賺的積蓄，全投資到西門町一間套房上，雖然每個月出租的收入，的確可以拿來貼補房貸，不過，房市近一年行情大跌，套房核貸趨嚴，張小姐原本打算賣屋，卻因為貸款額度低，遲遲找不到願意收購的買家！

　　隨著景氣緩慢回春，現在銀行核貸從寬，不但貸款成數大增，就連這幾年被視為貸款毒藥的套房，也跟著沾光解套。包括中信銀、上海商銀、元大銀等民營銀行，對室內坪數達12坪（不含公設）、在捷運線200到500公尺內的小套房，會視條件考慮提供房貸，房貸成數也全面提高到八成五。

■　套房銀貸約2% 房市當紅炸子雞

　　由於套房坪數小，不好脫手，但銀行業者私下表示，目前銀行多數已重新定義，即使坪數小的套房，只要地點好，也可能申請到房貸。不過，相較下，銀行還是最歡迎捷運線的套房族。以上海商銀、元大銀、國泰世華銀和華南銀為例，最近推出的房貸專案，前三年平均房貸利率介於1.96%到2.11%；而中國信託、上海商銀、台北富邦及國泰世華還有元大銀行，在大台北區放款成數，全面拉高到八成五，少數個案甚至會給到九成貸款。

　　套房房貸解套，房仲業者也樂見其成，許多過去因為被房貸成數過低，而遲遲無法成交的物件，最近都紛紛進入市場，而詢問的購屋族也越來越多，因為房貸優惠利率不再排除小套房，過去幾年被套牢的小套房投資客，終於有了解套的機會，「在寸土寸金的都會生活，套房勢必又將成為當紅炸子雞！」

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【張瑞傑╱台中報導】
強調有天有地的透天別墅，是大台中地區最受歡迎的主力產品，但台中市區內最便宜的新別墅，總價至少也要千萬元以上，為了搶攻別墅首購市場，不少建商在台中市外圍區段附近，以「低總價」為訴求，部分新案更強調總價不到700萬元，就可以進住全新的透天別墅。

歷經去年的金融海嘯後，台中市今年以來的預售房價普遍下修1~2成，為了刺激買氣，建商接連在台中市外圍推出低總價別墅，企圖搶攻別墅首購族市場，包括11期外圍、10期北側區、廍子區段徵收地區附近，以及南區、南屯區精科周邊等地，都出現不少千萬元以內的新別墅案。

車程多1分鐘省50萬
仲聯建設副總經理賴慶璋說：「台中市外圍交通動線發達的區段，在10分鐘不到的車程，都可以通往台中市的任何地方，平均多開1分鐘的車程，至少可以省下20~50萬元。」

近期推出的低價別墅案，如位於11期外圍的「仲聯映花園」採1樓停車，面寬4.2~4.8米，總價758萬元起；南區「桂之都」採前院與1樓停車，面寬4.25~5米、總價698萬元起；廍子地區的「九川大觀」全部為前院停車，面寬4.5米、總價更只要680萬元起。由於價格不高，市場反應不錯，其中「仲聯映花園」與「桂之都」2案都完銷結案。

全國不動產11期加盟店經理王啟淙表示，11期重劃區內的新別墅至少1500萬元、60坪左右的新大樓總價約1000萬元左右，強調總價不到千萬元的「仲聯映花園」對首購別墅族群有一定的吸引力。

嶺東地區、保安公園一帶，交通動線便利且有精科、特3號道路等重大建設加持，部分新別墅案開價仍僅有700~800萬元。

重大交通建設做支撐
另外位於10期北側區的「翠堤園」、「臻邸」等案，分別採前院與1樓停車，廣告戶分別以總價880、888萬元起，永慶不動產10期加盟店經理程立漳說：「面寬4.5~5米、總價900萬元以內的新別墅，價格比平均行情便宜100萬元左右，相當具有競爭力。」

而南屯區的「優閣」採人車分道、1樓室內停車，面寬4.35~6米，預計7月底重新公開銷售，主力約700~800萬元，地點鄰近施工中的特3號道路與中山高南屯交流道，訴求是同區段最便宜的新別墅案。

皇城不動產總經理石士宏指出，台中市外圍區段的重大建設持續進行中，包括預計今年10月動工的台中捷運綠線、台中生活圈4號道路、以及南屯區的精科、特3號道路等，未來將大幅改善交通動線，目前房價雖無明顯上漲，但購屋詢問度漸趨熱絡。

廍子區段徵收地區未來推案多
台中市土地行情下修幅度有限，加上原物料成本醞釀漲價，市區內的預售新別墅價位動輒1500萬元以上，甚至連過去標榜房價相對便宜的南區、北屯區10期重劃區，平均土地價格也已站穩每坪10萬元以上，未來再推出千萬元以內的低總價別墅，機會已大幅降低。

4號道路明年通車
不過，位於台中市縣市交界的地區，例如10期重劃區東側的14單元整體開發區、頭汴坑溪的廍子區段徵收地區，以及北屯區、南屯區的環中路兩側，部分區段的土地，目前仍然維持在每坪7~10萬元左右價位，是未來較有可能出現低總價別墅推案的區段。

有巢氏10期加盟店店長林志雲表示，廍子區段徵收地區經過重劃，土地釋出量較環中路大，加上台中生活圈4號道路預計明年通車，交通動線大幅改善，「未來廍子區段徵收地區，將成為總價700~800萬元首購別墅的主要推案區段，發展潛力最高。」


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眼尖的台中市民發覺，許多大馬路的路燈都頂著一個方型博士帽，並且閃爍著迷人的藍燈，根據調查，台中市民對路燈改造工程滿意度高達七成，證明太陽能光電產品正悄悄走入群眾並且取得認同。 對建築業而言，綠建築後續發展還有長遠寬廣的路要走，太陽電力取之不竭，商業價值正持續開發中，政府已帶頭於大型公共建築屋頂導入太陽能屋發電標案，希望藉此誘發私人住宅跟進。

■　廣設太陽能發電廠 政府補貼一半經費

　　對屋主而言裝置規格3K瓦~5K瓦8成電力自給自足，政府補貼一半經費，約6年後再擴增量電力即可完全免費並回售台電賺錢！ 太陽能發電屋業者鴻飛國際董事長李水景表示，在台灣太陽能發電只佔總發電量1 %，未來成長空間太大。 太陽能發電科技術突飛猛進，政府也已立法鼓勵公私部門裝設太陽能屋頂甚至可以建造發電廠供給工廠或大型社區，多餘電力可回售台電。

　　台灣全年發電日照時間北部平均3.5小時，中部4小時，南部5小時。透天屋頂吸收太陽光發電，又能降低頂樓室溫。 李水景認為，目前城郊的透天養生別墅頗受民眾歡迎，宣傳上大多著墨在自然景觀、大樹、活氧、運動空間等元素，若建設業者肯由消極的「節能減碳」轉為積極規劃「戶戶使用太陽能發電屋頂、LED庭園燈、公設用電取之太陽能」將贏得不錯的市場反應。

■　減碳節能三合一 安裝簡易佔地小

　　專家李水景說，台灣CO2排放量全球第一，電力越來越珍貴，大樓社區或別墅社區私人與公設用電，若能自給自足是社區永續經營的一大進步。 只要有屋頂平台或空地就可以輕易安裝，所有的住宅，眾多的鐵皮屋工廠、觀光飯店、大型遊樂區、運動中心、公園、學校、機關、溫室農場都適合安裝。 有這套系統，太陽光熱能經過效能轉換，屋內外環境跟著迅速降溫，再改換LED照明燈，更達到發電節能減碳三合一效應。

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針對全台六大都會區的首購比例統計，今年第二季比第一季平均增加17.13%，其中又以南台灣的高雄首購交易量漲幅最大，首購交易量躍增22.7%，顯示高雄首購族信心大增，紛紛出手買屋。

■　高雄首購族進場 交易量漲幅居冠

　　台灣房屋統計第二季的首購成交量，第二季較第一季整體增加17.13%，平均成交總價五百至六百萬左右。 進一步分析六大都會區的首購成長幅度，至少上升一成三左右，其中又以高雄市漲幅最驚人，首購交易量增加22.7%，平均成交總價落在280至320萬元之間；位居第二名的是台北市，首購增加18.3%，成交總價介於600至800萬元。

　　台灣房屋高雄中正特許加盟店長朱金火指出，舉辦世運是行銷高雄的好時機，加上縣市合併升格的利多消息釋出，等於幫高雄房市打了一劑強心針，造成高雄市的首購族買盤浮現。 目前以北高雄的凹仔底、農16周邊商圈最受首購族青睞，中古房價每坪約八萬元，以坪數四十坪的房子，總價僅三百多萬，若申請政府優惠房貸，自備款不到百萬就能首購成家。

■　首購族4類型 購屋需求大不同

　　台灣房屋歸納首購族大致分成四類型：單身首購、新婚首購、已婚首購、三明治首購。 「單身首購族」的購屋準則，以靠近工作地點為優先選擇，同時必須考量交通便捷以及生活機能佳的區域，日後轉手不怕沒人承接。

　　「新婚首購族」以夫妻兩人的工作地點周邊作為新居，除了考量交通要素，也該關心學區素質。 「已婚首購族」的重點在於空間坪數大小，三房產品是最基本需求。 至於「三明治首購族」也就是三代同堂家族，由於家庭人口較多，不但要選擇三房以上的大坪數物件，車位問題也該一併考量。

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緊鄰七期、屬低密度開發區、「綠覆率」第一的8期重劃區，一向都以豐樂公園為中心向外圍發展，大墩南路與文心南路口地標的COSTCO稍稍強化了此間採買機能之不足，28層樓高建築也如雨後春筍出現，大地坪別墅越蓋越像七期的氣勢，建築品味盡投豪宅客所好，賣相好且價格僅七期價格2/3左右！

■　綠地多、捷運加持 八期房價直追七期

　　豐樂、豐富、南苑三大公園加上COSTCO大賣場，今年十月要動土的綠線捷運過境八期，G12站就位在文心南五路與文心南路口，新建大樓有惠宇建設「澄峰」、聚合發建設「先得月」、登陽建設「漱夏」，大別墅則有永順興建設「英倫帝堡2」、陸府「觀止」、大椿建設 「松園」等。

　　從銷售實況觀察，別墅比大樓去化順利，50~120坪為主力產品，大樓單坪開價自17~38萬元與七期不相上下，上百建坪連棟別墅開價約2500萬元，雙併3500萬元，約只有七期2/3價。

■　獨棟雙併豪墅崛起 科技配備更加值

　　八期獨棟或雙併豪墅已有一戶上億元的新個案出現，越來越高的售價同時建商有無切入現代科技化的趨勢？豪華別墅的標準配備至少有一部合法6人電梯 、6 車位、無線遙控數位智慧宅Ehome~藉以提供住戶外出時可隨時上網作遠距離居家室內外安全監控，並能整合燈光家電設備作情境表現，至少安裝6KW~24KW的太陽能光電系統供給小型社區LED路燈照明。

　　現在豪華別墅不再只是賣意境和昂貴建材，必須適度提升建築人文科技含量，例如，運用綠建材、建置太陽光熱發電系統作社區發電等。

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台中中古屋市場逐漸回溫，預售屋幾無新案而新成屋則去化緩慢，整體銷售業績並不理想，業者在房價政策又如何訂定以因應買方市場？目前台中有部分業者堅持守價，一部分見銷售成數已醞釀調漲，導致成交量不見放大；少數業者採取務實作風，送裝修或贈送全組E-home居家安控系統作有效爭取，銷售率方能維持，可見想在買氣不振找出口，畢竟「屋美價廉」才是王道！

■　利多議題不起勁 景氣循環周期拉長

　　台中房市利多題材逐日淡化，買氣不見轉弱，關於升格、捷運、七期、國美館、中科、水湳經貿園區、自辦重劃區等消息讓購屋族看膩了，起不了刺激作用！台中市建築投資公會市調資訊委員會主委鍾尹堂卻認為，目前台中房市已從「保守觀望」轉變成「積極觀察」，預估台中縣市今年推案600億元，後市仍然樂觀，未來房價與推案量會穩定成長。不過由於房市發展漸趨成熟，未來房市景氣循環期將由7年拉長轉為20年一周期。

■　二房成主流 學生套房恐成廢墟

　　中部房仲業者表示，少子化讓2房或2+1房產品悄悄變市場主流，高自有住宅率讓住宅投資變得無利可圖，偏遠地區或辦學不力的大學招生困難，學生套房恐成廢墟，只有AB商辦能獲中外資青睞，投資商辦很不穩，尤其非北市的商辦，投資大店面出租不易、出售為難。

　　在台灣買房地產越來越需要專業指導，在台中房市的未來，越是近七期新都心的市區房產才有價值，在土地供給過快過多的台中縣市房產很難保值，很多人都已經有過經驗值，要保值甚至幻想增值，一定要擇優地點入市，產品方面台中仍以透天別墅、透店、樓店為佳。

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看中古屋該注意哪些事？房仲業者提醒，想買屋前，最好先多花點時間，去現場多看看，評估週邊環境；此外，售屋人多半會在出售房屋前，略微整修房屋或裝潢，以改良賣相及拉升售價，買方必須多探聽附近物件的成交行情。

■　白天看環境 晚上看燈光

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，已經蓋好的房子，不管是格局或是建材都可以實際去檢查，但是要注意週遭有無不當的建築，或是棟距不夠的問題；此外，採光也要特別注意，如果周邊有空地或是其他建案正在進行，日後美麗的景觀可能會被擋住，甚至明亮的採光也會被遮蔽。

　　不僅如此，房子早、晚要各看一次，白天從裡面看外面，晚上要從外面看裡面，如果開燈率低，表示空屋率高，相對影響管理收費；此外，也要注意巷弄燈光是否足夠，而暗巷太多容易產生治安死角，相對影響居住的安全品質。

■　打探屋況 當地住戶最可靠

　　除了燈光外，還要注意「聲音」，因為有些地方，白天看似安靜，入夜就變成熱鬧的夜市，甚至有團體聚會的公共場所；注重睡眠品質的人，可以在假日晚間到附近逛逛，聽聽有無麻將聲，或是鄰居卡拉OK的歌聲，這些會讓人失眠的噪音，也是白天看不出來的。

　　不僅要實地勘查之外，也可以試著向附近鄰居打聽售屋的原因，藉此議價；同時，避免屋主有隱瞞是否為凶宅的情況。 此外，原屋主的品德個性等個人狀況，也可以向鄰居、里長調查清楚。

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景氣不佳，很多失業族負擔不起房租，紛紛打包回中南部，不過，如果租約還沒到期，不少房東為了保障自己的權益，會扣下提前解約的房客押金，專家建議，如果不得不退租，如果剩下的租約期限不多，可先動之以情，請房東體諒自己的經濟處境！

■　註明提前終止租約 房客退租依法有據

　　立詳法律事務所律師盧天成說，房東與房客訂立定期租賃契約，房客想提前終止租約，如果雙方於契約內，有約定房客有提前終止租約的權利，則房客只要依約通知，就可提前終止租約，若雙方未約定有提前終止租約之權，則房客必須獲得房東之同意，才可以提前終止租約。

　　若房東不同意房客提前解約，房客提前結束租約則算違約，房東可依契約內所訂的違約罰則處理。如雙方契約未規定違約罰則，房東可以房客提前解約造成財產損失，例如無法馬上找到下一個房客租屋，導致一個月的房租損失為由，向房客請求賠償。

■　提前解約先告知 動之以情可轉圜

　　不過，法理不外乎人情，如果經濟狀況真的出現問題，不得不退出，專業租屋房仲李小姐建議，最好先告知房東，如果剩下的租期不多，也可以跟房東商量，能否看在過去準時交租的情分上，將押金全數退回。

　　「真的完全沒收押金的房東，其實並不多！」租屋房仲說，其實房東更怕碰上惡房客，動輒幾個月不交租，房東擔心請神容易送神難，因此，態度誠懇、語氣真誠的溝通，是成功解約退租的不二法門。 此外，如果真的要扣押金，不妨跟房東商量，按照違約月數的比例扣，雙方各讓一步，也避免租賃雙方不得不對簿公堂的窘境！

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