台 中 地 產 X 檔 案

繼今年8月19日第一場大規模都更說明會，獲得各界熱烈迴響後，營建署於22日再度舉辦第二場都更招商說明會，立即引起各方建商關注，都更計畫主要針對台北市中山女中區域、台北市鼎興營區、基隆火車暨西二西三碼頭、高雄高鐵港站等4個精華區域，合計都更面積達10.85公頃、規模逾 427億元。

■　說明會人潮湧現 盛況超乎預期

　　營建署委託仲量聯行於10/22召開的招商說明會，由於此次都更案包含中山女中南側區域、鼎興營區等搶手地段，參與招商說明會的建商人數大爆滿，其中不乏遠雄、華固、元大、土銀等上市櫃建商，顯示此次都更案的重要。

　　營建署長林欽榮表示，由長安東路、建國北路和八德路所包圍的中山女中南側地區投資規模最大，預估155億元、招商面積9,256平方公尺，其中公有土地占95.07%、私有土地為4.93%。都更計畫將分為4大類，百貨量販店、飯店、商辦大樓與住宅，目前推出建案每坪在55~80萬不等。

　　北市另一起受到注目的都更招商案，位在民權東路及龍江路的鼎興營區，由於基地鄰近松山機場、捷運站、公園及建國快速道路，週邊環境設施完善，也是許多建商眼中最具潛力地段，招商面積為10,842平方公尺，投資金額大約99億元。

■　港灣發展觀光 基隆都更後勢好

　　基隆火車暨西二西三碼頭更新計畫，招商範圍包括港埠商旅客運專用區60,900平方公尺，即廣場用地9,360平方公尺，未來預計基隆港將朝觀光、休閒及商辦方向發展，以利於帶動基隆火車站周邊區域產業發展。

　　台鐵高雄港灣都更面積18,241平方公尺，坐落於高雄是多功能經貿園區，緊鄰高雄港，鄰近景點包含愛河、前清打狗英國理事館、漁人碼頭、真愛碼頭等，且園區內有捷運西子灣站，交通便利，規劃構想將整合成具有山海景觀與捷運機場的國際海洋城市。

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國內快速步入老齡化社會，邁入中年的民眾，如何選擇退休住處? 中信房屋今天公布一項購屋需求調查，50歲以上的消費者，購屋以坪數、生活消費商圈及公園綠地為最大考量，偏好屋型則以透天最多，其次是電梯產品。

中信房屋表示，根據第三季宅指數調查，國內50歲以上的消費者購屋目的多以自住為主，平均需求在39坪上下，物件選擇則是首重生活機能，主要設定目標多為500公尺內有捷運或高鐵車站，另外也需有公園綠地，而在設施方面，則是偏好具有景觀、有警衛管理及社區網路等服務的社區。

另外在購屋預算方面，平均購屋價位為721萬，以全台房價水準來看，算是不低，而且這一族群為免日後扛著沉重房貸，自備款比例高達49.8%(平均自備款為359萬)；偏好的房屋類型則以透天厝最高，佔38%，其次是電梯大廈35%。

中信房屋副總劉天仁分析，50歲以上族群購買房子，不少是為進入銀髮退休階段而準備。從調查可發現，顧及體能、養生及健康，在房子選擇上多以交通便利、充分活動空間、位處消費商圈及近大型醫院為最大考量。

依此條件，他建議北市的銀髮族可選擇民生社區、大安森林公園和中正紀念堂周邊、國父紀念館周邊、中山足球場和14 、15號公園周邊 (近馬偕)、石牌和天母 (近榮總)、內湖市區和東湖 (近三總、國泰醫院和康寧醫院)、以及位捷運南港線的玉成公園和南港一號公園周邊 (近忠孝醫院)等區段，不但具備便捷的大眾運輸工具，且周邊還有充分的活動空間與休閒綠地。

至於其他地區，劉天仁表示，則以市區為主要考慮，如宜蘭榮總、署立醫院、宜蘭運動公園一帶；羅東的博愛醫院以及羅東運動公園一帶；台中大里國光路附近有大里運動公園、仁愛醫院，台南縣永康市的中華路周邊、近奇美醫院也可考慮；高雄市榮總所在的左營區、高雄醫學院所在的三民區等。

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1.資金集中化
2.土地稀有化
3.產品創新化

ECFA題材激勵下，台銀昨天標售北市土地再創新天價，國內房市發展香港化，再成市場熱門議題。台灣房屋總經理彭培業表示，三個趨勢顯示國內房地產確實正在香港化，但要飆到香港一坪1000萬(折算成新台幣)的水準也不容易，因為，有兩個障礙。

香港天匯 天價每坪1057萬元

香港豪宅房價近來頻創新高，上個月「天璽」才以一坪1030萬元台幣成為全球最貴豪宅，前幾天，「天匯」又以每坪1057萬元改寫新紀錄。

彭培業表示，香港房價屢創新高，主要有三大原因：資金集中化、土地稀有化及產品創新化。這三種因素，現在國內房地產可說一個也不缺，和香港幾乎是在走同樣的一條路。

資金集中化! 押寶台北市

在資金集中化方面，現在市場資金，包括台商、外資、財團以至一般投資人幾乎全部都押在台北市。台北市的不動產市場現在已不再是單純的居住需求，而是如同香港一樣，變成資本市場，資金流向哪個行政區，哪個行政區就上漲。

土地稀有化! 建商頻搶地

台北土地稀有化更是明顯，過去沒有三、五百坪以上，建商根本看不上眼，但是現在只要一、兩百坪，各大建商就搶得一塌胡塗。土地嚴重匱乏，讓許多地區土地已脫離所謂合理行情，房價也因此頻頻出現「獨特性」，屢創區域新高。

產品創新化! 帶動房價揚

彭培業表示，一個地區房價能否創新高，工藝夠不夠國際水準，產品能不能更滿足需求，也是重要關鍵。香港豪宅價格是這樣創造出來的，而國內這種趨勢也很明顯，創新產品往往和區域新高劃上等號，間接地也帶動整體房價上揚。

台灣豪宅 每坪千萬?有點難!

彭培業表示，從現況來看，國內房地產的基本面，基本上和香港相去不遠，走上香港化已是正在發生也是未來趨勢。不過豪宅房價飆到一坪一千萬，困難度很高。

主要是有兩大障礙，一是香港不僅小，而且沒有腹地，台北市周邊則有廣闊的台北縣、基隆及桃園。當北市房價被認定有極高風險時，資金就會往外圍移動，北市房價因此會被拖住，不再往上攀升。

其次是國人不像港人，對房價感受是相當敏感的，一旦房價過高，就會成為公眾談論焦點，過去無殼蝸牛運動就是如此產生。這會對政府形成相當壓力，進而祭出壓抑措施，將台北市房價控制在一定水準之內。

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雋業建設公司看好以台中市七期重劃區為核心的生活環境，在市政南二路推出「一雋」大樓預售案，強調基地近6600坪惠來公園，住戶坐擁文化、時尚新生活。

雋業建設公司總經理鍾尹堂說，「一雋」大樓建案基地位於市政南二路，近河南路口，前瞻新市政中心，俯瞰中台灣財富、權利、智慧核心的聚富視野。

一雋基地距惠來公園250公尺，毗鄰新光三越百貨、老虎城購物商城，時尚購物零時差；承接附近有以黎明新村為中心的黎明商圈、各式餐廳林立的公益商圈，同時享有七期便利與幽靜環境。

鍾尹堂說，「一雋」以精品住家規劃，大樓樓高12層，地下三層，規劃32戶，包括25戶精品住宅，坪數48坪、57坪二種規格，三戶樓中樓85坪，及四戶店面。

他指出，「一雋」透過大樓退縮，開放空間規劃為香榭大道、閑情步廊，以及與藝術家合作、為社區創作的公共藝術石雕「雋永」放置在轉角的雕塑廣場旁，創造出全民共享的友善環境。

「一雋」側重住家通風、採光，規劃一層三戶，每戶超過三面採光，其中樓中樓的規劃，樓下規劃三房，樓上規劃主臥室，中間是起居室，以及浴室、衣帽間，走出室外就是花園，猶如入住villa，吸引自住型精英族群青睞。

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今年4月，新光人壽成功標售新光三越百貨A11地上權，鳴槍後房市一路追跑，北、中、南都會精華地段的地價已超過去年高點，高價搶地的財團養地心態濃厚。雖目前利率低鼓勵了建商搶地囤貨，但最後恐炒高到泡沫破滅；但也因利率低、目前仍是買屋時機，民眾若資金許可，不妨從都心外圍、捷運周邊尋找住宅。

房市觀望
新光人壽董事林伯翰說，去年中亞太會館流標，造成房市回檔達9個月之久，直到今年4月新光人壽順利標出A11地上權後，房市才開始活絡，但近來新光人壽標下重慶南路土地、售出台中英才路土地，只聽見市場驚嘆，但觀察新光股價反應平平，房市也不那麼熱絡，顯示一般民眾並非一面倒的樂觀。

中市地價屢破新高
林伯翰認為，近半年土地飆漲可算是對陸資熱烈期待下的激情演出，但陸客、陸資來台不如預期，加上民眾消費能力未大幅提升，房市交易平平，若「亞太會館」真有陸資或港資購入，才能為市場注入強心針。

冠德建設董事長馬玉山則認為：「我們對大陸開放那麼多年，台商在對岸置產房地產也是近10年的事情，陸資來台效應需要時間發酵。」近期建商、財團大舉在市中心購地，財力夠的多準備養個2~3年後再開發。林伯翰以日本經驗為例，若利率持續維持低檔，市中心房價不會跌、屋主也不肯賣，很有可能「無行也無市」。就日本經驗來看，一般自住客確實會被排擠到市中心以外，北部建商多建議：「找台北縣、捷運沿線的房子吧！」

台中、高雄市中心地價也屢破新高，總太建設日前標得台中市英才路土地，預計2個月內推豪宅，每坪開價25~30萬元，董事長吳錫坤表示，台中美術館、綠園道附近仍具有保值性與指標意義，且土地釋出量少，一有機會建商就想要搶標。

愛河周邊具吸引力
而以高價搶下北高雄漢神巨蛋旁千坪土地的京城董事長蔡天贊說，目前高雄仍有每坪10萬元出頭的新屋，但隨土地價格趨高，未來新案每坪至少15萬，因此優先去化的將是中古屋與餘屋，自住熱門區段以商業活絡的北高雄為主，南高雄地標85大樓、愛河周邊則對區外客頗具吸引力。 

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雖然說人潮會為開店帶來商機，但不對的行業就算開在熱鬧滾滾的商圈，一樣難獲利，房仲業者表示，準備自己創業開店的準頭家，要先去觀察各商圈型態、人潮動線，再評估自己的行業別，不一定人多的商圈就一定適合文武百業。

■　外帶茶飲、早餐店 尋找固定客源區域

　　近幾年來，連鎖飲料、早餐加盟店林立，台灣夏天氣溫逐年增高，不斷有創業準頭家前仆後繼進入市場，看準人潮聚集區域開店，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，有些行業需要的是固定客源，不是過路客。

　　徐佳馨表示，如醫院周邊大多自成一個小商圈，較不受平假日、淡旺季影響，很多商店喜歡開在醫院周邊，分享醫院帶來人潮，但這樣的商圈不一定適合外帶茶飲，去看病、探病的人，會吃的是正餐，可以發現主要醫院周邊，大多都是吃正餐的小商家，外帶茶飲店反而偏少。

　　準備在醫院周邊開業的民眾，也要注意醫院內是否有美食街，若醫院內已經有做吃的美食街，勢必也會排擠到周邊商店生意。

■　注意人潮動線 詳做市場調查

　　中信房屋行銷部副理江龍名表示，要搭上商圈商機，動線觀察不可少。商圈人來人往，但仍然有人潮稀少的死角，如捷運出口後方或是人潮較少的出口都是比較不建議的地點，雖然租金較低，但商機有限，貪小便宜而因小失大的例子層出不窮。

　　江龍名說，一般人在觀察商圈時，往往只限於某些特定時段，如假日下午，但如果真要開店做生意或投資店面，在承租或購買前，最好可以親自觀察平日與假日人潮，了解真正的狀況，以及消費者購物習慣，並向左鄰右舍打探，自己屬意的店面之前的開店狀況，才不至於踩到怎麼都做不起來的地雷店面。

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台中市建築公會市調資訊委員會主委鍾尹堂表示，台中房市繼「金磚四區」之後，未來將以「點」狀作區域發展，這種新的發展趨勢稱作「主核心、多衛星」，換句話說，這些「新鑽特區」散佈各個精華區段，發展力道不輸給主核心的「金磚四區」！根據最新推案發現，繼市區大型豪宅案潛銷「試水溫」後，包括七期南側、北屯十期松竹路、太原路三段、 11期等，均接連公開推案，至年底前將有40個新案陸續進場，產品以小坪數大樓為主。

■　選住新鑽特區 主打10萬元首購屋

　　現在進場的新推案地點，多半會跌破專家眼鏡，例如春虹建設600戶先建後售的大樓新成屋案「東京市」，位於台中火車站台中公園附近，訴求三鐵共構利多(捷運紅線、藍線、橘線)；駿億電子投資位在十期松竹路旁的「家在e起」大樓預售案；富宇建設位東山路的「日安花園」大樓，以及大城建設位於廓子地區的別墅社區等，共同點都是「老區域、新賣點」、「便宜有好貨」。

　　在郊區地價偏低的有利條件下，建商方才得以推出相對便宜的房子，滿足眾多首購族有限的預算，將首購住宅建在衛星城鎮的強勢區段，同樣擁有良好的生活、採買、就學機能，雖然離七期主核心遠一點，卻能便宜換取寬敞的空間，這種新趨勢、新現象，頗吻合鍾尹堂所提的論點。

■　台中七期南側 精品好宅當紅熱銷

　　雋業建設副總經理顧雯雯指出，七期土地所剩不多，小面積基地只適合開發戶數較少的精品好宅，住七期南側近黎明商圈是不錯的選擇，不但享受七期所有大型公共建設，更能同時享有黎明商圈便利的交通動線、新光三越、Tiger City、家樂福、頂好等超強的採買機能，以及惠文、黎明雙學區的補教資源。

　　最讓購屋族動心的，是建物設計具有豪宅的大器和質感，但單坪開價卻只要20幾萬元！七期南側目前已火紅進場的有雋業建設「1 雋」32戶大樓預售案，自中秋節過後公開已售出3成。顧雯雯認為，基地正處傳統的黎明社區與時尚的七期中間，因此能吸引不同的主力客層。

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日前台北市發生一起頂樓加蓋公寓的火警意外，因逃生動線不當，導致母子罹難的憾事。房仲業者提醒購屋民眾，購買頂加產品或是現在居住在「頂加宅」的民眾，除了要注意是否為違建外，安全逃生動線更要注意。

■　民國84年前加蓋 「頂加宅」緩拆

　　房仲業者表示，頂樓加蓋的房屋因為使用空間大，所以許多投資客會買來投資改裝成套房出租，投報率都還不錯，不過要提醒租屋族或是購屋族，租或買「頂加宅」時，一定要注意是不是違建，否則會有報拆的風險。

　　根據法規，在民國84年以前蓋的頂樓加蓋列為「緩拆」，理論上不會有立即拆除的風險，不過若是有危及安全的頂樓加蓋，一經舉發，還是有報拆的風險，購屋前最好多打聽。

■　注意逃生路線 避免安全疑慮

　　除了注意是否為違建之外，也要注意逃生動線是否暢通，房仲業者表示，老舊公寓不像新大樓，有專門的逃生路線與通道，所以購屋前一定要觀察清楚，逃生路線是否有障礙，有無照明設備、滅火器。　　另外，最好使用防火材質，避免火警造成重大災害，而且要定期更新與維護管線，用電量也要注意，避免電力不堪負荷造成電線走火。

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