台 中 地 產 X 檔 案

擁有獨一無二「客製化」的理想屋，對於大多數的民眾而言，簡直是遙不可及的夢想，不過現在有業者打算顛覆房地產的傳統觀念，鼓勵民眾自行買地，然後委託業者設計、營造，不但宣稱每坪造價壓低至五萬元，同時保證總價比市價便宜四成左右。

■　鼓勵民眾購地 打造理想屋非夢事

　　絕大多數民眾的購屋管道，若不是向建商、代銷商購買預售屋、新成屋，就是經由房仲購買中古屋，這些產品就如同成衣，規格制式化，幾乎大同小異，若想買到量身訂做的「客製屋」，肯定所費不貲。

　　來自台南的精緻建築家總經理葉瑞銘，嗓門大、穿著隨性，情緒亢奮地宣揚個人理念。葉瑞銘強調，民眾購屋應該有另一個選擇管道，就是自行打造個人所需的理想屋。至於如何完成夢想？葉瑞銘建議，民眾最好能自行買地，然後委託業者統包設計與營造，不過民眾的購地自備款，至少兩至三成，才比較容易找到願意承貸的銀行。

■　省去管銷費用 每坪造價僅5萬

　　葉瑞銘表示，建設公司僅能買賣土地，設計必須找建築師，營建必須委請營造商，因此動輒號稱每坪百萬的豪宅，扣掉固定的土地與營建成本，不少成本來自於管銷費用以及建商設定三成的利潤，自然墊高了房地產的售價。

　　葉瑞銘極力宣揚「客製屋」的概念，省去了龐大的管銷費用，每坪的營建成本保證五萬元以下，加上單一建案的利潤一成五，總額比市價少四成左右。但問題是台北寸土寸金，土地取得不易，建造期間的風險與變數，沒人敢打包票，對於資金有限的老百姓而言，恐怕很難跨出第一步。

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早年鄉下農地不值錢，允許別人在地上蓋屋並不是什麼新鮮事，現在土地值錢了，陸續出現「拆屋還地」的爭議。拆不拆得成？主要看時間多久了、那一方先採取法律行動，時間一久，通常先下手者占優勢。

秀才（化名）和進士（化名）是兩兄弟，感情非常好，住在台中市，兄弟倆繼承了1甲農地（約2,934坪），兩人平分。

民國48年發生八七水災，大水嚴重沖刷耕地，水災過後，農地上滿是大小石頭。秀才決定放棄農耕，北上發展；進士準備整地，要求一併耕作哥哥的農地，增加收益，秀才答應了。

秀才在台北市迪化街找到一份工作，開始學著賣布、裁布，隨著經濟發展，開起自己的店，進而設立紡織廠，秀才發了，事業有成，唯一的遺憾是沒有兒子承歡膝下，只有三個女兒。

民國62年1月底過年時節，秀才依例開著轎車回鄉，秀才因得知消息，政府要開徵遺產及贈與稅，看到弟弟唯一的兒子火旺（化名），秀才突然有個想法。

秀才想把交由進士耕作的農地，過戶給侄兒火旺，把這個想法告訴我父親，我父親希望他想清楚，因為過戶之後萬一要不回來怎麼辦？秀才說，那是祖產，以後老了，只要一、兩百坪土地蓋間房子住就夠了。62年2月6日總統公告遺贈稅條文，同一天，秀才辦好過戶，8日該稅法生效。

兩年後，秀才44歲意外得子，名添丁（化名），此時秀才對過戶農地有些後悔，但侄兒火旺不肯還地，秀才不想和弟弟撕破臉，就算了。

74年因土地地目變更，秀才回鄉在他過戶給火旺的土地上蓋起150坪透天厝，進士跟火旺也沒說什麼，秀才就舉家搬回台中。民國89年、90年進士、秀才相繼過世，添丁繼承該屋，繼續住下來。沒想到97年間，堂哥火旺找上添丁，說地是他的，要求拆屋還地。

添丁來找我，問能怎麼辦？我建議他趕快去登記地上權，登記之後，就不能拆屋。因為依民法769條規定，20年間和平繼續占有他人未登記的不動產者，得請求登記為所有人。

至於已登記的不動產可不可以時效取得地上權呢？當時法上無明文規定，但判例上認為仍可時效取得，後來今年7月23日修正民法第772條，規定所有權以外財產權之取得也准用。

怎麼湊出「20年」？若從秀才死亡那年開始算，添丁占有的時間不過八年，所幸民法947條解決了添丁的難題，依這條規定，繼承人可以併計被繼承人的時效，也就是占有時間可以溯及秀才蓋農舍的民國74年，合計達24年。

我建議添丁親自到地政機關送件申請，最好取得送件案號，到時候比較容易查詢。

不過添丁還是要證明「和平居住超過20年」，一般地政機關會要求提出戶籍謄本、四鄰證明書證明，添丁提出戶籍謄本的物證後，也找到鄰居作證。由於秀才不時回饋鄉里鋪路，人緣不錯，添丁順利地找到不少願意作證的鄰居。

在公告期間，添丁再度與火旺協商，火旺清楚當初秀才贈與地的來龍去脈，也沒有異議，添丁因此順利取得地上權。

另外有一個案子，居住者也被要求拆屋還地，不過，此案居住時間合計只有16年，無法運用時效取得的規定。如果這地主沒有動作，再過四年，就給了居住者申請地上權的權利了。

（勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述，記者徐碧華採訪整理，林佳穎律師、會計師審稿）

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現代人因為工作忙碌，買賣房屋甚至是租房子這種重要的人生大事，大部分都會委託房屋仲介來辦理，台灣因為房地產的蓬勃，房屋仲介門市林立，專業度及服務態度也都在水準之上，不過還是有部分的房仲業者在激烈競爭下，面對客戶偷懶取巧甚至是行為違法，有損顧客權益，也大大破壞房仲業辛苦建立的形象。

很多人在透過房仲業買賣房子時，曾或多或少發生過一些狀況，就算是成天在寫房地產新聞的相關媒體人，也難免遇上一些不愉快的狀況；日前網路地產王新聞總監曾炳鈞在委託某知名房仲業購屋時，也碰到不合理的情形，買屋的愉悅心情大打折扣，他透露前陣子他透過仲介買了房子，不過當時適逢政府第二次釋出兩千億優惠房貸的後期，他請仲介幫忙處理銀行貸款事宜，不過仲介卻遲遲稿不定他的貸款，給他的理由是申請的人太多銀行太忙，案件審核太慢一直沒通過，後來甚至說是他的資料不小心搞丟了，最後他自己找到某家銀行可以辦理貸款，他心想他也是要付服務費，就仍委託仲介代辦，沒想到仲介拖了幾天之後還是要他自己跑件，結果就是在東拖西拖之下，差了兩天沒能辦成優惠房貸，讓曾炳鈞為之氣結。

不過這還不是最令人生氣的部分，曾炳鈞在一次付清仲介服務費之後，收到了仲介開立的發票，但金額卻只有他付的七成，莫名其妙就打了三折，他詢問仲介為何金額短少，對方竟然推到原屋主身上，說是金額屋主因為有什麼用途又拿走一些，他覺得不管原屋主挪去做什麼用途都是你家的事情，自己付了這麼多錢，為何發票金額可以少開？於是他打電話給北區的國稅局申訴，沒想到承辦人員竟然說他的情況無法可管，曾炳鈞表示：「如果連政府單位都無法可管，那連我都想逃稅。」好在曾炳鈞在付服務費時，曾請仲介開了簡單的收據當憑證，對方不得不照原價開立發票，但這也給曾炳鈞一次感覺很差經驗。

1.服務費採取分次付款。

不要太阿莎力一次付清，以免沒給錢的時候是大爺，付清之後就管你的。

2.可採轉帳匯款。

以免遇到不良仲介收了現金卻耍賴，而且付了錢之後也一定要請仲介先開立收據才更有保障。

3.可向該房仲總公司客訴。

不少房仲業各店家一經客訴查證屬實，該店都會受到總公司程度不同的處罰，還客戶一個公道。

4.可用國稅局檢舉逃漏稅信箱。

或是以掛號郵寄方式提出檢舉違章逃漏稅案件。

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相較於老舊社區，經過土地重劃的區域，整體的開發精神更先進、科學，奠定未來優質大環境的基礎，如果要進駐重劃區，應充分掌握到地段、地緣資訊與財力三大原則，可將風險降低。

重劃區基本上就是新興的區域，以北高雄為例，市府重劃與民間自辦重劃區的開發如雨後春筍，造就了目前北高雄的繁榮景象。

最近較引起市場注意的，則是在橋頭的高雄新市鎮，附近有高雄都會公園，全區目前大多仍是一片未開發的荒草綠意，僅有少數零星建案出現。

房地產專家認為，有心進駐新興區域，有很多需注意的地方。第一重點還是地段，其中又分為整區域的大環境地段，以及區內的小環境地段。

像是美術館44期重劃區，被業界視為優質地段，但同時也吸引大量建商開發，房屋供給過剩，房價欲振乏力，需要長時間的沈澱之後，才會有新氣象。

而高雄新市鎮，目前看來相對就偏僻許多，公共設施明顯不足，對外聯絡交通與生活機能尚不便捷，此時適合長期布局，反而不利想要立即遷入者，除非有很強的低價誘因吸引購屋者進場。

大環境之外的小環境地段選擇也有其分量，同樣是美術館特區，第一排與第三排差別就很大；高雄市新鎮現階段也是靠近省道區域優於內緣。

另有心進駐重劃區，有地緣關係優先，例如生長故鄉、求學住宿、或上班駐在地等，有這些背景對當地的情況自會比較了解，能免除一些風險。

像有些重劃區因地處偏遠，早期曾經是垃圾山堆積處，之後垃圾山美化成公園，區域形象完全好轉，初到的外人絕對很難得知其始末。對綠化後的垃圾山觀感見仁見智，但有更多的訊息總是多一分背景，可以降低風險。

此外，有些重劃區是靠著重大公共工程加溫，但公共工程的執行經常會有變卦，一些議題可能憑空消失，造成很大的風險，適當的財力支持絕對是很重要。

專家認為，買賣房地產一定要用功做功課，不能單方面聽建商的片面之詞。尤其對資訊的解讀更要做到多元，目前國內房地產市場資訊多數都從建商而來，但建商本身即是賣方，此時就會造成賣瓜說瓜甜的現象，那些資訊的參考價值很低，購屋者需特別注意。

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台灣不動產市場歷經全球金融海嘯衝擊之後，近來展開新一波行情。過去，一坪100萬元曾是不動產業者視為遙不可及的頂蓋，近來多件頂級豪宅則屢以每坪140~150萬元成交。不到數年光景，不動產價值三級跳，讓人不禁要問，下個10 年，台灣房價的頂蓋在哪裡？

先看華人地區的二個主要城市上海、香港頂級豪宅飆漲經驗。上海湯臣集團推出的「湯臣一品」，三年前開價每平方米11 萬人民幣 (約每坪新台幣170萬元)乏人問津，但日前重啟銷售，在大陸富豪進場下，每平方米要價14萬人民幣 (約每坪217萬元)，去化迅速。

香港豪宅也同樣，「天匯」前兩天就創下每平方呎逾港幣7 萬元 (約每坪新台幣1057萬元)天價，成為全球最貴豪宅。上海及香港經驗都顯示，大城市中土地稀有，豪宅變成有錢人最搶手的收藏品，而陸客搶買豪宅，更是推升豪宅價格的重要關鍵。

回頭來看台北豪宅市場，「宏盛帝寶」、「勤美璞真」以及近期展開銷售的多件豪宅預售案，雖然開價不斷上揚，但平均成交價位約每坪130~150萬元，相較於受惠陸資推升的上海與香港房市，台北豪宅價格顯然仍是差了一大截。

當然這並不意味在政府已放寬陸客來台投資不動產之後，台北豪宅就應該或能夠向香港、上海看齊，我認為，台北究竟是否具備了陸資或外資來台投資的誘因，恐怕才是頂級豪宅房價能否大躍進的重要關鍵。

台北不動產市場近來另一個關注焦點是商辦市場，在「士林官邸」案推出後，「台北商辦真有每坪300萬元行情? 」被廣泛討論。商辦近來趨熱，陸資一樣扮演重要角色，但辦公大樓的價格基本是本地企業的獲利能力息息相關的。

以近年台灣上市櫃公司總獲利金額觀察，去年為4114億元，創6年來新低，僅有2007年的1兆5599億元的26.4%，甚至僅有2003年SARS那年度7529億元的54.6%。

相較於住宅價格頂蓋從供需結構觀察，商用不動產市場價格多從報酬率回推。目前台北市主要辦公商圈的A級辦公大樓平均月租金每坪2500~3000元，以3.5%報酬率回推，其不動產價值約每坪85~102萬元。目前國內最頂級的辦公大樓台北101高樓層平均租金約每坪4000元，以該公司期待明年達到滿租的成熟穩定期租金可達每坪5000元回推，101的不動產價值約每坪171萬元。

台北101當然也可能達到每坪300萬水準，但依3.5%的報酬率來算，必須租金行情可達每月每坪8750元，或有企業願以每年2100萬元承租101金融大樓的200坪辦公室，即代表台灣頂級不動產價值達到每坪300萬元的水準。

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買小坪數農地，老地主還可配合蓋屋，「土地成本取得較低，還可擁有數百坪農地成為己用，更可將農舍設計成田野中的休閒別墅」，已成退休人員、準退休者或投資客選購房地產最夯生意。

桃園縣龍潭鄉民代表蔡達雄表示，89年1月28日農業發展條例以前的自耕農（老農），可在小於756坪農地合法興建農舍，在使用管制及建築法申請作業中，完全不受農發條例及興建農舍辦法的約束。

蔡達雄又說，買農地配合蓋屋雖有誘因，問題是當年小塊農地（300 坪以下）並不多，且位置也不盡理想，以致配合蓋屋的農地雖然「物美價廉」，但買屋者可遇不可求，好地段、好視野的小筆農地賣價也不斷看俏。

中信房屋中壢捷運加盟店執行長曾獻堂表示，「買農地可配蓋農舍」的仲介個案，對退休人員、準退休者或投資客最具吸引力，等於在自己的農地中興建一座休閒別墅，成為都市人的夢幻家園。

執行長曾獻堂又說，買小坪數農地蓋農舍，不受農發條例約束（新買農地756坪、2年後才能蓋農舍），價錢便宜又可馬上買賣居住，現今幾乎是買方市場，只要地點理想、老農願意拋售，在很短時間即可簽約成交。

然而，老農地買賣並配合蓋農舍也有一些風險缺點，消費者在選購時應注意相關問題，包括農地行情與買賣可能發生拒過戶等糾紛。最常見的是，老農看到優美農舍心生悔意，最後悔約拒賣，買方雖可退回訂金，但已筋疲力盡。

另外，買方須使用賣方名義興建農舍，一直到使用執照下來才可過戶，但「這麼大的買賣，萬一地主跑了、不認帳或突然走了怎麼辦」？因此在簽訂買賣契約之後，必請代書辦理「反設定」，用賣方名義設定抵押到買方名下，以防老農捲款潛逃或事後不認帳。

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買小筆農地配建農舍，目前是營造商接獲訂單最夯的小額營建個案，業者樂於接案原因，是可藉機參考、吸取各家建築師建屋特色與品質要求，讓營建班底累積不同層次、品味的建築個案，方便日後興建大批社區時，以熟練技能順利上手施作。

桃園縣五城營造公司業者吳國進表示，承包單一農舍個案幾無利潤，願意承接的考量是，可以藉機分析、了解住戶實際需求，從大門、窗戶位置、大小，隔局分配，衛浴管線尺寸、品牌喜好，對臥房、書房甚至工具間兼車庫的需求等，可成為將來興建大批社區規畫設計的重要參考。

小筆農地配蓋農舍的實際成本如下，若以農地200坪估算，農地每坪單價2萬元，加上營建地坪25坪，興建三樓半的農舍總坪數90坪，每坪營建成本以5萬元估算，加上建築師設計費、產權登記、水電申請等規費等，蓋一棟休閒別墅（農舍）的農地與房舍總金額約1000萬元，類似高級透天別墅的行情，可用農地卻比透天別墅還大，環境更優美。

然而，小筆農地配蓋農舍也有一些法令規定與條件約束，首先須是89年1月28日以前取得的農地，申請興建農舍者必需擁有自耕農身分且無農舍，農舍起造人應為農地所有權人，農地需與農舍併同移轉、設定負擔，已申請興建農舍的農民，不得再次重複申請。

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信義房屋世貿莊敬店店長陳祐諄：買房除了要注意地段、交通、學區、生活機能等「大環境」外，「小環境」也很重要，所謂的小環境，就是物件本身的狀況，如屋齡、漏水與否、建築本體是否安全等等，另外如鄰居素質、社區安全等，都是小環境的一部份。

在北醫生活圈這些發展歷史較悠久的區塊，小環境的狀況更需要多加掌控。

看屋時，可留心一些小細節，以增加對特定物件的小環境的瞭解。比如說，一踏進大門內，可先看樓梯間的整潔度，是否有住戶堆放過多雜物，並可順手摸摸樓梯的扶把，看是否堆積灰塵，藉此了解住戶的互動情況。

此外，還要抬頭看看樓梯間牆角和壁面，若是有蜘蛛網、壁癌等，就顯示此物件的公共空間維護較差，有時甚至還有牆壁因長期焚燒金紙而被燻黑的狀況，都要留意。

頂樓也是觀察重點之一，可看看是否堆太多雜物，甚至有基地台，雖然電磁波對人體的影響性仍然無法證實，但多數購屋人仍頗為排斥基地台，若買進此類物件難免會增加未來轉手的難度。

在鎖定物件後，最好是白天、晚上、平日、假日、晴天、雨天都去看看，徹底掌握小環境與屋況，也能避免周邊環境差異太大的狀況發生。

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