台 中 地 產 X 檔 案

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回顧2008第一季房市，台灣各地均創下歷史的房價紀錄，台北市更站上每坪45.2萬的均價，不過年中受到次貸風暴影響，房市急速冷凍，到了09第一季，全台房價跌幅從10~21%不等，尤其是去年豪宅推案量最多的台北、台中地區下修最多，跌幅都超過20%。

■ 豪宅熱度不再 台北、台中價跌最慘

　　根據台灣房屋調查顯示，台北市第一季的房屋成交價是35.4萬，與去年第一季的45.2萬相比，跌幅達21.68%，而台中市跌幅也高達20.47%，台灣房屋總經理彭培表示，最主要的原因還是在於總價高的豪宅慘跌有關。

　　08年台北以及台中的七期皆推出不少天價豪宅，連帶拉抬整體房價，不過隨著金融海嘯襲擊，豪宅的“豪價”不再，整體房價也拖累最深；反觀房價基底較低的台中縣與桃園縣，少了豪宅議題炒作，去年漲幅不高今年跌幅也最少，分別只有10.26%與11.11%，是全台跌得最少的兩個區域。

■ 買氣回溫 成交天數縮短

　　除了價格修正外，受到央行連番降息影響，年後資金流入房市導致買氣爆增，議價時間也開始縮短，根據台灣房屋統計，09年第一季平均的成交天數是73.2天，與08年第四季的95.5天相比，縮短了22.3天，其中台北市縮短的天數最多，從08年Q4的90天到09年Q1的61天，縮短了29天。

　　彭培業表示，最主要原因還是在於台北市房價跌幅最深，畢竟台北市是首善之區，當房價修正至可負擔的價格，就會吸引許多原本想買北縣的購屋族，轉往生活機能良好的北市購屋；另外，受到股票穩定上揚，新竹市的成交天數也從71天大幅減少至44天，縮短了27之多。

　　彭培業表示，過去幾個月以來，市場上充斥著房市泡沫說，導致民眾不敢進場購屋，不過以最近的情況看來，大跌機會微乎其微，下半年的房市將會維持「橫向盤整」，至於何時會觸底反彈，還是要看景氣何時復甦。

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在買屋、賣屋的過程中，都難免會碰上相互喊價的拉鋸戰時期，房仲專家提醒，不論是買方或是賣方，在簽署斡旋單時，都要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可避免事後糾紛。

這時候就需要協調買、賣方，現階段大多採取斡旋金及要約書2種方式，由買家向仲介提出有意購買的價格，再由仲介向賣家議價。房仲專家建議，在簽署斡旋單及要約書時，要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可避免事後糾紛。

■ 斡旋金展誠意 可直接轉成定金

　　一般來說，目前市面上要購屋進行談價的階段時，多半會先簽署斡旋單或要約書，來保障買方以及賣方的權益。所謂的斡旋金，就是當買方對賣方房屋有購買意願，但在價格上有一段距離時，會先由買方支付一筆金額，此金額最多約為成交金額5%的價款，交付給仲介人員，以表示買方購買意願，並藉此向賣方議價或協調買賣條件。

　　通常賣方認為，買方如果不出斡旋金，感覺沒有購買誠意，另外也會懷疑，仲介公司所報告的買方是否真有其人，或是假買家，所以要看到斡旋金，才會相信真有人出價；而斡旋金是尚未成交前所支付的價金，當雙方價格達到一致時，一般做法是將斡旋金直接轉換成定金。

■ 賣方反悔須加倍賠償 觀念認知要釐清

　　當斡旋金轉換成定金時，就適用民法中定金的規範，而定金在法律上，視同買賣契約成立，除非有重大的理由，如房屋的重大瑕疵等，雙方皆有履行買賣契約的權利及義務，無論哪一方反悔，皆負賠償責任，買方反悔，賣方直接沒收定金，賣方反悔，則須加倍賠償給買方。

　　最常見的糾紛是買方對於購屋意願不是很確定時，就隨意的簽定斡旋金單，導致斡旋金被沒收的窘境。最常見的錯誤認知是買家認為在斡旋金轉換為定金前，仍然須經過自己的同意，實際上並不然，建議消費者在簽定斡旋金單前，須看清楚條款，在購買意願非常確定的情況下，才簽定相關文件。

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台中七期周邊的黎明商圈一向受到投資人與自用客層的雙重肯定，在這波回檔當中，房價稍微回落就有人承接，這區段近在七期邊上，交通流暢，商圈成熟，市場、學校、公園、醫院樣樣不缺，與七期豪宅比價，1/2~1/3的房價比例，更顯現商圈房價的「便宜」，商圈內不論中古屋和新成屋個案表現皆為亮麗，買方殺不下去，成交價量齊揚，成為光復台中七期豪宅房價的亮點。

■ 補七期生活機能之不足 黎明商圈準豪宅站上2字頭

黎明東街與公益路二段口的新成屋案『水硯哲園』專案總經理劉建宏表示，最近撿到不少豪宅客，這些自用型客人相當滿意黎明商圈的便利性，惠文學區的指名度也替這個商圈加分不少！群森房屋立業店東吳茂楚直言，孩子就讀惠文，天天接送當中我體會出來黎明商圈之所以大受歡迎的原因！因為高檔，七期豪宅幾乎都是零店面，少數店面租金也高不可攀，七期很缺商店，生活反變得不方便，平凡幸福的生活只有在黎明商圈找得到。

■ 經濟局勢趨穩 七期豪宅要反攻

一位七期投資客觀察指出，七期某些指名度很高的建商將會在五月份自辦一項『限量競價標售豪宅』，標的物在新市政中心綠十字園道上，估計至少一戶要二億元起標。從黎明商圈的準豪宅三月份單價站上20萬元以上與競標活動出現，顯示豪宅翻多的意味，有實力的自用客層置產意願突然轉強，而且都指名購買，台中房市的第一隻燕子可能在五月天會飛回來了。

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台灣三月份經濟疲弱現象明顯減緩，股市表現尤其亮麗，創下十個月以來最高，台灣股市與房市一向俱有高度連動性，股市強勢有助最近全台整體房市成交量擴大、房價盤跌趨緩。根據台中售屋案場資訊，新成屋個案成交數量小幅增長，自住客為主流的逢低買盤最為積極。中部業內人士分析認為3項因素激勵了台中房市表現，低利率房貸引導買氣、熱錢攻台股市回溫激勵消費信心、4月3日台中升格案上演長期利多。

■ 台中市區優質商圈成唯一購屋熱區

總的來說，台中房市在2月與3月上半個月是「看多買少」，3月下半個月卻有顯著的進步，尤其位於勢區優質商圈的新成屋個案表現不俗，從南屯黎明商圈的1500萬元總價的準豪宅，到北區學士商圈、中友商圈的1~4房首購屋個案都傳來好成績，顯示建商與購屋族的價格折衝已進入「妥協期」，購屋族不再亂殺價，建商也用「減價」做出回應，雙方獲得共識，成交比例大為提高。台中民眾選購房屋時，出現重視市區輕忽郊區的現象，對優質『市區商圈』更有偏好和安全感，這種發展趨勢值得注意。

■ 縣市合併升格過關！ 料台中房市噴出行情

立法院今(4月3日)三讀通過地方制度法修正案，台中縣市待行政院核定即可升格為院轄市。攸關大台中發展前途的大門已開，台中房市前景看俏，是否藉此拉抬低迷的豪宅市場？專賣七期豪宅的仲介業者直言，有商機有活力的國際級大都市才能吸引更多頂級客層定居，升格晉級為台灣三大都會，是台中脫胎換骨最關鍵的機會。經費充足能做大刀闊斧的建設，創新都市價值與商機，同國際城市緊密接軌，財富聚集台中市，房地產價值水漲船高包括豪宅市場也會擴大，台中做為大都市的格局已經確立，是市民的福氣，更算是台中房市包括豪宅市場最重大的利多！

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對於首購族來說，光是要選中古屋或是預售屋，就已經想破頭？但是中古屋物廉價美，是許多人購屋優先選擇。就像所有的二手商品，不僅價格比新成屋便宜、有議價空間，又不像預售屋看不見摸不到，總是冒著一定程度的風險；特別是如果想要在好地段買房子，中古屋的價格往往可以便宜一大半，所以也難怪在3月份，中古屋的成交量逆勢成長65％。

■ 購置成本低 土地持分比較多

　　由於中古屋有會有折舊的問題，所以以台北市信義區為例，新成屋一坪單價動輒50萬的起跳，豪宅建案更是飆到每坪破百，但相對於同地段的中古屋，可能只有約30到40萬的行情，若不是非得搶購黃金地段，北市更有每坪20多萬，500萬就能入住的中古屋，購屋族壓力減輕不少。

　　此外，以中古屋來說，相對於新成屋的公設比要小的許，不僅實際真正室內使用的坪數自然就比較大，所以土地持分較多，其中像是公寓型的產品，還可以變更規劃做為重疊別墅，將來翻新改建的機會比較大，公設比也更低，管理費的負擔也更輕。
　　不過，中古屋也有一定的缺點，例如在地價稅及增值稅的方面負擔，會比星成屋要來的多，樓層低的話，寧靜度相對的也會較差，整體的安全管理比較難維持，也因為傳統的設計，如果需要設置活動空間或是公共及會場所的話，必須要另覓其他地方。

■ 頭期款至少3成 裝潢費另計

　　中古屋的房價雖然比新成屋、預售屋來的便宜，依照屋齡、屋況與地段的不同，少說也是7到8折的價格，不過也因貸款成數不如預售屋，所以頭期款要準備比較多，大約是總價的3到5成，對於手頭緊的購屋族來說，是需要考慮的因素。

　　不過，中古屋雖然有直接入住，不需像預售屋一樣要等個好幾年，但是裝潢費用可能相對驚人，因為中古屋有許多老舊管線需要處理，屬於半全面性的修繕，所以至少要預留房屋總價的10到15％的裝潢修繕費用。

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台中市青島路一~三段鄰近餐飲店聚集的北平路商圈及成衣批發街天津路，生活機能完整，加上北區知名的明星小學賴厝國小，和私立名校曉明女中，文教氣息濃厚。指名大樓的房價以位於青島路三段的「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」最高，每坪18~20萬元。

青島路一至三段鄰接文心路、大雅路與漢口路，青島路一段與北平路、天津路垂直，北平路沿線有許多餐飲小吃店，天津路則以成衣批發聞名，生活採買方便，且太原綠園道距離青島路不遠，可就近至綠園道散步。除了具有成熟生活機能的特點之外，周邊學校不少，例如賴厝國小、立人國中與大雅路的曉明女中，文教氣息濃厚。

捷運綠線經文心路
信義房屋大雅店經理郭宸宏表示，青島路指名度較高的社區有「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」，「太子紐約57th」、「鮮境」等，其中以位於青島路三段的「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」價格較高，「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」行情每坪約18萬元，「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」每坪約18~20萬元。

永慶不動產台中北區崇德加盟店店長謝坤志指出，「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」屬豪宅產品，因建商口碑與建築品質，房價居高不下，少有轉售物件，即使有物件釋出，也大多由住戶互相交易。

透店總價1300萬起
郭宸宏表示，平均來說就讀曉明女中的學生家境都算優渥，父母購屋時多會選擇子女就讀的曉明女中不遠，且為大坪數的產品。
「太子紐約57th」同樣受惠於建商品牌光環，使得行情較好，該社區由太子建設（股票代碼：2511）所興建，屋齡僅約5年，加上鄰近未來預計有捷運綠線行經的文心路，每坪約10萬元。

郭宸宏說，「鮮境」位於梅川西路，近青島路口，附近百公尺內並有梅川公園、北平黃昏市場、全聯福利中心及台灣楓康超市等設施，前棟享有梅川的棟距與視野，房價每坪約8~8.5萬元，後棟每坪約7~7.5萬元，前棟每坪略高於後棟約1萬元。

在青島路三段另有口碑不錯的社區如屋齡約10~11年的「里仁為美」，以及屋齡約15~16年的「國泰怡園」，「里仁為美」每坪約9~10萬元，「國泰怡園」每坪約7~8萬元。此外，青島路上也有許多透天產品，近北平路、天津路熱鬧商圈的透天店面，以地坪20多坪為例，總價1300~1600萬元。


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