台 中 地 產 X 檔 案

消費者在委託仲介買房子時，想要與賣方談價錢，通常房仲業者為了讓仲介費提早落袋，往往會隱瞞消費者可選擇要約書的方式，只提供斡旋金單一選項，也因此導致購屋糾紛不斷，因此專家提醒，消費者應盡量避免在房屋成交前先付款，改選擇要約書來保障自己的權益。

■　要約書取代斡旋金 免事先付錢

　　專家指出，許多購屋糾紛會發生在前端的議價期，常見房仲業者在推荐物件時，會積極打聽買方的購買意願，然後誘導消費者支付斡旋金，再積極去遊說賣方，促成整筆交易。但也因如此，當消費者稍後不打算購屋時，仲介就會謊稱斡旋金已轉為訂金，如消費者反悔不買時，甚至將全部斡旋金沒收。

　　一般來說，「斡旋期間」沒有強制規定，但多為3到5天，最多也不超過1個星期，金額則從房屋總價的2到5％，若買方購買意願強烈，當然付斡旋金愈高愈好，除了可做為議價籌碼外，若賣方同意出售後又反悔時，賠償金額也會提高。

　　至於要約書與斡旋金最大的不同，在於要約書無須預付價金，就可直接向買家出價，也無須擔心斡旋金被不肖業者挪為他用，但無預付價金的情況下，也導致賣方的配合意願較低，建議有強烈興趣意願的買方，在簽定要約書時，要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可讓賣方感受自己的誠意，也能避免事後糾紛的發生。

■ 承諾書未簽屬 買方可書面撤回

　　相同的是，無論是斡旋或要約期間，在賣方尚未簽定同意房屋價金之前，買方隨時有撤回權，也就是說，當賣方同意賣房子時，會給買方一個『承諾書』，在拿到承諾書之前，買方隨時都有權利可以撤回要約。

　　內政部要約書範本中規定，買方行使撤回權時，應以郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方或仲介人員，使生效力，就是為了口說無憑。房仲建議，買方須簽署斡旋單或要約書時，要當作簽署買賣合約一樣嚴肅的看待，尤其是將特殊的買賣條件註明在斡旋單或要約書，就要在斡旋單上載明，以免平添困擾。

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全球金融風暴引發失業狂潮，日本企管大師大前研一認為，靠著單一專長或技能，已無法在瞬息萬變的時代生存，唯有成為「π型人」才經得起考驗。 同樣觀念套用在房地產，也唯有「π型區域」的房地產物件，才具有抗跌、增值的潛力。

■　「π型區域」優勢多 房貸成數是指標

　　大前研一所謂的「π型人」要有一個以上的專長或技能；至於「π型區域」
的房地產，必須具備多項優勢條件，包括：人口密集、交通網路便利、鄰近重大公共建設、區域內需求大於供給、明星學區或是成熟商圈。

　　 台灣房屋首席總經理彭培業表示，「π型區域」可用兩項指標衡量：一是銀行同意放貸的成數愈高，表示這個區域的風險係數愈低；二是每週看屋人數愈多，表示市場需求強，脫手機率高。 間單的說，「π型區域」房地產就是景氣好，漲幅大；景氣差，跌幅少。

■　台北南港區 典型「π型區域」

　　彭培業舉例典型的「π型區域」就是台北市南港區。 這個地區除了有南港捷運、高鐵南港站，還有南港經貿園區，預計將帶來上萬名的就業人口，再加上南港鐵路地下化之後，必定能改善壅塞的交通；倘若鐵路公園綠化後，假以時日將改變城市景觀，無疑為南港地區的房地產加分。

　　台北南港高鐵站的周邊，經貿二路與重陽路，挾帶三鐵共構、軟體經貿園區等附加優勢，台灣房屋預估45至62坪三或四房物件，房價一坪介於47至67萬之間。 彭培業表示，股市是房市的領先指標，但房地產成交量是判斷房市是否落底的重要依據。 換句話說，儘管台股站穩五千點大關，距離房市回溫還有一段時間。

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房市不景氣，房子租不出去怎麼辦？現在全台興起一陣「日租套房」風，只要花點小錢把住家的房間重新布置，再像民宿一樣再出租給遊客，每間房間每晚約1000到2000元，比五星級飯店足足便宜一半以上，成功吸引許多國內外的背包客，讓包租公、包租婆的荷包滿滿！

■ 交通便利超搶手 居家風格最貼心

　　想要當個住房率高的「日租套房」，首先就是要考慮交通問題，例如鄰近捷運站、公車站，或是離經常舉辦活動的廣場、商圈、河邊、海岸、學校、廟宇等公共集散點較近，臨時性住宿需求較高的區段這一類的住宿區，通常都是當紅炸子機。

　　這一類的「日租套房」，大多隱身於尋常的住宅大樓或公寓，以居家式溫馨空間，齊全的家具家電配備，以及比飯店便宜好幾倍的單價，搶攻各地年輕族群的青睞。當然更用心的經營者，還會把每個房間還會打造不同的設計風格，像是的浪漫紫色風或是藍色的地中海風等，而且房間裡，各式生活用品一應俱全，還可以上網和聽音樂，也有廚房可以使用，就像是住在家裡一樣舒適。

■ 以日計價 比月租賺更多

　　某日租套房的經營者表示，以25坪的空間來換算，至少可隔成3間套房，若是每間房一晚只要價1500元，一個月的整體住房率有達7成，那整個月收租就快逼近10萬元，所以就利潤與租屋需求來說，「日租型」套房雖然單價低，但是獲利卻比「月租型」套房來得高，空間的周轉率也相對提高。

　　就現行法令法規來說，「日租型套房」傾向屋主自行利用不動產進行「變現」的使用，不受觀光旅館及民宿等相關法令的規範；且日租型套房多在住宿前收取房租，以日計價，加上大多數沒有身份登記、合約規範等，所以在投資上，還是有一定的風險存在。不過，就目前房市景氣低迷的狀況下，卻不失為一項「善用不動產資源、可立即變現」的投資策略之一。

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經濟不景氣，投資客退場，誰來支撐房市？根據根據中信房屋調查統計顯示，有超過過半數以上的50歲銀髮族表示，受到低利影響，打算將資金轉投房市，中信房屋董事長特助胡佩蘭更認為，未來２年內，銀髮族將很可能是房屋市場的購買主力。

■ 自住兼投資 銀髮族成購屋主力

　　根據中信房屋今年第一季調查數據發現，在50歲以上消費族群中，每兩個人就有一個人有意在近期內購屋（52.21%），其中尤以台北市（佔24.76%）、台北縣（佔23.73%）的50歲以上族群最甚，這些族群之中扣除日常所需開支後的可支配所得逾100萬以上者，即有35.59%，手上的資金可說相當充裕。

　　胡佩蘭分析，由於50歲以上的消費者社經地位相對較高，而且累積了相當程度的經濟實力，有不少會為了子女成家，或為退休後生活作準備，而現在正面臨低利率時代，所以越來越多人運用房地產作為理財投資，而手上資金充裕的銀髮族很可能就是未來主要的購屋主力。

■ 500萬上下透天厝 銀髮族最愛

　　而調查也發現，銀髮族偏好總價在300-500萬元的產品，佔27.97%最多、其次為500-700萬佔22.88%、最後才是700-1000萬佔19.49%；而房屋類型而言，透天厝的偏好最高佔40.68%，次為電梯大廈33.05%；需求坪數則是35-45坪佔37.29%與25-35坪佔27.97%。由此推算500萬左右的透天厝，受多數銀髮族青睞。

　　中信房屋胡佩蘭補充，50歲以上的購屋族準備三成以上的自備款者就佔41.53%，充份證明了購屋實力，再加上本身的人生與房地產經驗，普遍自認為議價能力至少有七折空間，遠高於其他較低的年齡層。

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台中縣、市議會正加速台中市縣合併升格直轄市的改制計畫書審議工作，希望趕5月底前呈內政部報請行政院核准，9月份應可公佈台中市成為直轄市。

　　有史以來的升格大事，對台中縣民與市民來說，都是百年難得的機遇，對大台中發展一面看好的同時，房地產業者除了慶幸之餘，私下都在預備迎接下一波的機會，對房屋開發方向見仁見智，有人認為別墅買氣持穩風險低，也有人認為以市郊區交界處蓋首購大樓市場大利潤好。

■ 新台中市區版圖擴增！ 「優質區段」恐位移變化

　　台中市府官員表示，新建的七期台中市心市政大樓會是直轄市政府主要辦公地點，樓板面積足夠容納新政府8個局處，議會應該也會留對面。房屋代銷業內人士說，七期做為新台中的都心幾可確定，台中升格對七期房市發展有更上一層樓的意涵。

　　不過，台中縣市現有許多商圈內的優質地段，將隨著新市區擴大發展、交通線變動、重大公共建設諸因素產生位移變化，「優質區段」一詞須接受未來房市再考驗！台中縣的優質商圈極有可能轉弱，原台中市有捷運線的沿線站區人氣買氣會更為強勁，吸引更多外來人口重塑新商圈。

■市區別墅當紅五年漲50% 郊區別墅竄紅？

　　有別於台北經驗，台北豪墅多位在郊區，而台中豪墅卻多藏身在熱鬧市區，主要是土地取得的難度差異很大，台中市源源不絕的市區重劃地提供透天別墅最佳的先天條件，專賣豪宅豪墅的仲介業者表示，目前市面上豪墅的前景看好度順位前3名分別是七期、八期、南屯楓樹里。未來幾年豪墅區塊特別看好逢甲12期、黎明商圈的單元2、3、4。

　　或許是治安考量，顯然市區鬧中取靜的別墅較受認同，豪墅價位變化自2004年至今年漲幅超出50%，景氣不佳豪墅價格卻不回頭，專家提醒，合併升格都是台中市門牌，買別墅須留意未來新台中市的別墅用地供給大增，土地相對便宜的中縣郊區大別墅是否就此興起的變化。

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很多人置產買房子，基於節稅理財種種考量，沒把房子登記在自己的名下，反而借用親朋好友的名義登記。 儘管這種借人頭登記房產的情況十分普遍，但問題是假若「人頭」突然翻臉不認帳，肯定糾紛不斷。 為了杜絕借名登記可能引發的困擾，事前簽訂「承諾書」才能高枕無憂。

■ 翻臉不認帳 借名登記問題多

　　所謂「借名登記」就是把自己購買的房地產，登記在他人的名下。 這種基於
節稅理財或是為了隱藏個人財產等種種因素考量，借用「人頭」的情況相當常見，卻也常常上演掛名的「人頭」不認帳，硬說房產是自己出資購買的。

　　台北地方法院審理過一對母子對簿公堂「借名登記」的官司。 告訴人老母親為了協助兒子出國留學提出財力證明，將自己的房子轉移登記到被告兒子的名下，不過房屋的實際使用管理，以及房屋稅地價稅仍由老母親負擔。 等到被告學成回國，告訴人打算變更所有權人登記，卻遭到被告回絕，母子雙方只得對簿公堂。

■ 簽訂「承諾書」 終止信託有保障

　　專家建議，假使借用親朋好友的名義登記房產，最好先要求對方簽訂「承諾
書」，確認雙方的確存在信託關係。 承諾書的內容不外乎是「登記於甲方名下之不動產，係乙方信託登記於甲方名下，實際為乙方所有。」

　　由於白紙黑字簽訂承諾書，雙方存在法律上的信託契約關係，不動產所有人當然有權隨時終止信託關係，並執行返還請求權。

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