台 中 地 產 X 檔 案

銀行利率跌宕谷底，有不少定存戶和投資人都想進攻房市，改當包租公、包租婆，來提高投報率。不過，專家提醒，房地產的交易金額往往相當龐大，再加上目前經濟環境不明朗，此時進場，不免會遇上收租不易、轉手困難等風險。

■　分散風險 保守原則須謹記

　　專家指出，由於目前平價化時代來臨，不論操作任何產品，都應該秉持著「保守」的心態，才不會因小失大。就以投資店面來說，應朝中低價位、中坪數的店面下手，因為市場景氣差，銀行擔心違約風險，所以對於高總價、大坪數這類店面，反而一律保守承作。且投資人自己也要考量，現今市況差，民眾消費力減弱，短期內若租不出去，將產生房貸還款的財務風險。

　　欣元商仲總經理焦文華說明，若是現在有客戶想進行單筆大額的投資，他會建議客戶，不妨將手中大額資金分散為2筆資金，先以1/2的資金買中價位坪數的店面，待店面順利承租出去後，再找尋適合的物件進行投資，才可以降低因為招租不成，而衍生出的房貸還款財務風險。

　　焦文華提醒，若真的想鎖定精華地段，投資高總價、大坪數的店面，也應該招募熟悉的友人合資，較能分散風險。

■　注重保值性 「帶租約」物件佳

　　銀行房貸主管分析，目前房市仍在盤整期，所以不排除有繼續下跌的可能性，因此，民眾投資前，要特別注意產品是否具有「保值」性，若商圈轉移、尚未有承租方進駐等，除了會有空租的危機，恐怕短期內也無法保值。

　　焦文華解釋，「帶租約」的物件是目前最適合投資的標的，因為可以免去招租的困擾。若是想投資套房，則應網大專院校等學區、或捷運站附近尋寶，較階顧保值性和穩定收租的效益。

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兩側溪岸遍植如綠傘般迎風伸展的高大小葉欖仁樹，密集的外國餐廳和PUB夜店，讓台中的夜散發濃濃的異國情調，這裡有恰似上海的縮小版「外灘」風情，飯後沿著滿鋪南方杉人行道的麻園頭溪畔散步，放鬆心情悠遊溪畔小歐洲區，不必擔心人車爭道的問題，逛累了就選家店聽歌唱歌。台中西區麻園頭溪畔華美西街、華美街的夜店區(老外稱Little Europe)是情侶約會吃飯聽歌最浪漫的小區。

■　免散攤遭酒測 吃飯唱歌一條龍到位
　
　　為駕車安全，朋友相約第二攤唱歌聽歌就選在同地點步行可即範圍，的就這樣 PUB一條街更聚客更加擁有人氣。台中市華美西街一位餐飲業者透露，每周三、四、五、六最忙碌，周一最閒，通常餐廳員工排休多在禮拜一。

　　PUB街上聽歌唱歌有幾種類型，Live 有駐唱歌手、Piano Bar客人隨電子琴老師演唱、燒烤店 KARAOK點歌本輪流唱、日式料理店KARAOK個人須上台唱歌、MUSIC PUB 純播放音樂。經營PUB型態的餐飲店只要合法申請、依規定使用、誠實納稅，如娛樂稅每月約3000元，K歌須租用業者合法版權主機每月每台約7000元，店內播放音樂須付版費給中華音樂協會費用，凡事只要合法，就會順利而很快回收。

■　PUB一條街旺旺 店面空置率低

　　投資PUB一條街店面，空置率極低，害包租公包租婆都笑開懷。一位台中餐飲大亨表示，純粹開餐廳在台中太競爭，光選地點或料理內容都頭疼，PUB性質的餐廳類似觀光休閒產業，在同地點三五同事好友一齊吃飯聯誼感情、唱歌聽歌可以自我解壓，這正當娛樂功能不是一般餐廳可以提供得出，也許他的開銷稍微高一點，可是多數客人卻很認同也玩得很開心。

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花了畢生積蓄買房子，卻發現買到凶宅，不但住起來不安寧，轉手也不容易，該怎麼辦？房仲建議，最好透過合法仲介找房子，決定特定物件後，不妨透過當地派出所查詢，或是探探左鄰右舍的口風，都能事先防範於未然！

■　上千凶宅待價而沽 合法房仲先把關

　　根據警政署、消防署統計資料，台灣地區每年平均發生一千兩百餘件殺人案及八百餘件自殺案，發生地點屬「室內」者，估計約占七成，而面對家中發生不幸，最常見的處理方式就是「搬家」，換句話說，每年可能有一千四百多間「凶宅」，在房屋市場待價而沽。

　　一般來說，在賣方委託出售房屋時，會先簽署一份內政部公定的「房地產標的說明」，裡面明文要求賣方表明「產權期間是否曾於本建物專有部分範圍發生兇殺或自殺致死案」。住商不動產協理吳光華建議，買方如果擔心買到凶宅，可以先請仲介提供謄本，檢視賣方是否長期持有該物件，以推定物件是否為凶宅；如果仍不放心，不妨先向鄰居打聽一下，或是與原屋主一同前往當地派出所查詢，以確定房屋本身是否曾發生自殺、他殺致死案件。

■　舉證凶宅事實 可要求損害賠償

　　如果真的不幸買到了凶宅，只要期間不長，買方可以確實舉證屋主刻意隱瞞，造成買方權益受損，並且在法律上說明權益受損事實，以及何種權益受損，便可以依照不動產經紀業管理條例第26條或民法184條，對賣方與仲介的故意過失所造成的損害請求損害賠償。

　　對房屋仲介來說，為了維護商譽，從業人員確實有義務去查證房屋本身的狀況，過去曾經發生同業仲介賣出凶宅，和解後由公司先代墊賠償金，但人員離職後置之不理的案例，吳光華建議，主管機關應正視此類問題，定下明確的標準，讓買賣雙方與仲介業者都有可以遵循的規範，以減少買賣凶宅所可能出現的紛爭。

中國大陸盛行的「山寨現象」這股歪風，如今也吹向台灣房市。 根據美商ERA易而安觀察發現，所謂的「山寨」就是「以假亂真」，至於預售屋案場的「山寨現象」，即指業者遊走在法律邊緣的促銷伎倆，打算購屋的民眾可要睜大眼睛。

■　　透視山寨現象 伎倆一「假客戶」

　　美商ERA易而安行銷顧問張欣民指出，預售屋案場的「山寨現象」就是要
讓打算購屋的民眾，誤以為這個預售屋個案買氣旺，若不快點下決定，恐怕就被人買走了。

　　首先最常見的伎倆，是一進案場每張桌子都坐滿了看屋民眾，牆上還貼滿了恭賀成交的紅單，說穿了，案場這些民眾很可能都是建商或是代銷商安排的「假客戶」，至於恭賀成交的紅單，當然也極可能是造假的。

■　透視山寨現象 伎倆二「假售出」　

　　張欣民透露，中大型的預售案往往會有某些棟(戶)條件比較好，因此有些業
者會將條件較優的物件先行「鎖單」，只要民眾詢問一律推說「抱歉已出售」，反而推薦條件較差的物件給民眾。 這種「假售出」是業者為了防止條件較差的物件乏人問津，無法順利脫手的慣用伎倆。

■　透視山寨現象 伎倆三「假成交」

　　至於遊走在法律邊緣的「假成交」伎倆，現在已經比較少見。 根據了解，以
前會有業者製作假成交的客戶名單，以便於向銀行取得建築融資，不過經過前一波房地產大跌的衝擊，銀行業者對於成交客戶名單的查核，已經比以往嚴謹許
多，也因此「假成交」的「山寨現象」才會比較罕見。

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為了建築工作安全以及維護企業形象，台中市總太建設公司推動「無酒精工地」，要求所有工程人員上工前一律進行酒精測試，一旦酒測值超過0.1毫克，就得扣薪罰款，創下建築工人需要酒測的先例。

■　維護工地安全 違者扣薪水

　　近年來許多建商努力提升工地環境及安全品質，例如龍寶建設利用植栽做成工地圍版，讓工地感覺不再生硬也達到環保功效，現在台中市總太建設公司更推動「無酒精工地」，只要進出工地的工人，都要經過酒精濃度儀器的測試，只要呼吸酒測值每公升超過0.1毫克，「就回家吃自己」，並對承包商罰款三千元，比取締酒駕須超過0.25才開罰的標準還嚴格。

　　總太建設董事長吳錫坤表示，「擁有安心的工作環境，才能用心打造好宅」，首創「工地酒測」規範，其實也是為了工人安全著想；而總太建設工務部所長邱宏禹先生表示：實施「工地酒測」後，對於工地環境有加分效果，對客戶當然也是品質的交代。

■　開辦首日 工人：努力適應中

　　建商出於美意，不過對於部分習慣在上工時，喝酒精性飲料提神的工人而言，一開始相當不習慣，表示相當不習慣，還因此和安檢人員爭執吵架，不過為了荷包與安全著想，只好全力配合；另外，工地主任也會隨時抽查，以免工人夾帶偷喝。

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小套房供過於求，去年底空置率飆高至20%，小套房投資客出租「找無人」，又要面臨房貸利息壓力，除了認賠殺出難道沒有兩全其美的解決方案？ 主攻租屋物管服務的公司，看準小套房投資客的需求，提供「以租代售」的服務，屋主不但賺了租金縮短空置期，還能撐過房地產低潮，熬到高點出脫獲利。

■　小套房「以租代售」 代租業新藍海

　　去年下半年爆發全球金融海嘯，引發失業狂潮，直接衝擊到租賃市場。 無力負擔房租的失業族只好退租，導致租屋市場的空置率一度攀升到兩成左右。 主攻「租屋」、「物管」的永勝資產管理公司，從新成屋斷頭戶的市場看見新藍海，推出「以租代售」搶救投資小套房的斷頭戶，截至目前代管全台近6000戶套房，堪稱是全國最大的租屋代管公司。

　　永勝公司執行長徐銘達預估，今年房市將會有兩萬個斷頭戶出籠，倘若不想認賠殺出，不如嘗試「以租代售」度過房市寒冬。 徐銘達建議，套房投資客若想順利出租，租金必須先主動降價一成左右，不然就是提升裝潢配備。

■　新屋附裝潢 投報率逾5%

　　永勝租屋近日將進駐台北縣淡水新社區「南加州」，以租代售的成功案例是16.3坪的套房以月租1.8萬元順利出租。 當初購屋總價326萬元，加上40萬元裝潢費，投資報酬率大約5.9%。

　　觀察台北市套房出租行情，前五名分別是：大安區(1500-2100元/坪)、中正區(1400-1800元/坪) 、信義區(1400-1700元/坪)、中山區(1400-1700元/坪)、松山區(1300-1900元/坪)。

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【陳建徵╱台中報導】
7期重劃區是台中市豪宅主要聚落，但近幾年來也有不少新豪宅聚落成型，包括8期重劃區、美術館、科博館及中科等地，都有知名豪宅作品誕生，每坪開價介於20~40萬元，不但坪數大、氣勢夠，並擁有SRC、中空樓板、制震系統等比照7期豪宅的標準配備。

聚落成型
台中市豪宅市場向來以7期重劃區為首，10餘年來推案總戶數超過5000戶，近1年來7期豪宅新案推案量銳減，讓7期以外如8期、美術館、科博館、中科等地，開始在豪宅市場發光，陸續出現不少受到矚目的豪宅佳作。
順天建設副董事長王忠正指出，7期新市政中心屬商業區，居住環境呈現低公設、高居住密度，但因豪宅意象已成型，仍是台中市豪宅的代表區段。7期以外則有不少新的豪宅聚落發展中，如美術館地區兼具人文、藝術與綠地，吸引純自住型客群群聚。

五權西路旁案量集中
百事成廣告總監楊玄吉則說：「不是所有有錢人都開賓士車，買豪宅也不一定只能買7期。」7期是台中市條件最佳的豪宅區段，但有不少區段也已具有豪宅的特質。萬群廣告總經理謝坤成更認為，「真正好的建築會塑造環境，不是由環境塑造建築。」
美術館地區是繼7期之後，最完整的豪宅新聚落，近3年來包括國唐、新業、豐邑、長安等不少建商都有豪宅案推出，推案路段以五權西路最集中，新案開價約每坪25~35萬元，新成屋案包括「長安桂冠」、「一即一切」、「順天仰德等」。

科博館區主推輕豪宅
科博館地區豪宅推案較零散，包括英才路、育德路、健行路等路段均有，且規劃坪數略小，大多屬於「輕豪宅」產品，山璞建設「山璞植物園」規劃103~150坪，並搭配SRC鋼骨鋼筋混凝土、中空制音樓板及制震系統，每坪開價最高達40萬元，是科博館地區比照7期的豪宅產品。
中科地區近年來新案也有坪數放大、產品規格提升的趨勢，尤其中港路三段沿線及福林路等路段，強調有東海牧場或台中市市區景觀，豪宅案平均開價約每坪20~30萬元，如福林路「天瀚」，最大坪數160坪，強調配備節能深窗、雙層隔熱玻璃，頂樓並規劃國際級宴會廳與俱樂部，專為豪宅客打造。

8期重劃區環境清幽
8期重劃區的新豪宅則集中於豐樂公園及南苑公園周邊，尤其豐樂公園周邊已被塑造成8期的新豪宅聚落，惠宇建設「惠宇澄峰」面對豐樂公園，坪數120~270坪，規劃雙門廳、雙迴車道，搭配SRC、中空制音樓板、制震系統等，也是完全比照7期規格的豪宅案。

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充斥濃濃的東洋風情的大和村，隨處可見早期日式官舍建築改建的餐廳、民居，生活機能便利，頗有離塵不離城的悠閒氛圍。區內單一社區戶數少，且多以樓高9~11樓左右的大樓住宅居多，雖不是推案主流區段，但住宅聚落自成一格，房價十分抗跌，10年左右中古指標大樓社區每坪15萬元起。

大和路位於台中市西區近民權路與模範街，大和路與公益路平行相距約50米，東側可銜接民權路、中港路一段，沿中港路開車、或搭乘公車，均可抵達台中火車站。附近有勤美誠品商圈、NOVA資訊廣場可逛街，逛累了可至商圈旁的經國園道、市民廣場稍事休憩，生活機能成熟。

信義房屋科博館店經理黃權銘表示，由於區內是早期日據時代高級官員的主要居住區段，主要以大地坪、大面寬、深宅大院型的透天別墅或平房居多，光復後土地收歸國有作為機關宿舍，因此退休的公務人員或公務人員第2代，就成為此區的最主要客層。

21世紀不動產台中公益加盟店店長王柏順說：「本區特殊的地理條件背景，使得土地不易隨便取得、開發，土地價格也水漲船高，建商考量客層結構與需求，多改建為9層樓左右、主力坪數50~80坪的4房產品。」坪數大、戶數少的住宅聚落成形後，也形成區內房價的穩定支撐力道。

高質感小社區多
王柏順表示，大和路知名度較高的社區如「高第榛園」、「清流居」、「大和明珠」等，都是高質感、小型大樓社區的指標個案，其中「高第榛園」全棟外觀貼覆石材、搭配彩繪玻璃，在建築與視覺上營造出西班牙式設計，全部僅9戶，每坪最少100坪起跳，即使屋齡已屆10年，每坪單價還是在15萬元以上，近3年只有1戶釋出。

黃權銘指出，「清流居」、「大和明珠」則屬於近1、2年新完工的社區，建材等級高，「其中『清流居』大樓門廳退縮9米，公設有喫茶室與綜合會堂，社區延續日式禪風中庭，在整體規劃上較細膩，很受換屋族青睞，每坪單價達20~21萬元。」
戶數僅16戶的「大和明珠」社區較小，中庭走小而美路線，主要訴求建材規劃，戶戶搭配百萬廚具、進口衛浴，每坪17~20萬元。


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