台 中 地 產 X 檔 案

房市持續盤整，現在正是進場的好時機，但是要如何去頭砍尾殺價，卻是一門很深的學問，讓專家告訴你，怎麼樣才能以最划算的價格買到心目中理想的好物件！

■　現金為王 先砍單價再殺總價

　　隨處可見的房產廣告，多半都是以單價來吸引民眾，如每坪20萬輕鬆成家，但實際上到了案場，多數預售屋銷售人員報的都是總價。 碰到這種情況，專家建議，購屋族不妨先將總價除了坪數，還原成單價，然後先從單價殺起。 譬如總價1200萬的30坪房子，每坪單價就是40萬，如果以總價殺，頂多殺到1000萬上下。

　　但如果是先從每坪40萬的單價開始談，打個8折，每坪32萬元，總價就可以議到960萬。最後再來個去尾數，甚至可再和銷售人員商議再少個10萬元，也許950萬甚至900萬元就可買到。

　　此外，如果手頭上有現金，那麼在不景氣的當下，也可當成一大利器。 許多個案銷售大半年，代銷公司急著要結案、建商也需要現金周轉，有能力付現買房子的人，往往有更大的砍價空間，甚至可以砍到意想不到的價錢。

■　談妥價格 再“拗”贈品、裝潢

　　如果左砍右砍，還是超出自己的預算，那麼在價格談得差不多之後，最後當然要用力“拗”贈品或是裝潢建材，彌補一下自己的荷包，而且現在正值數年僅見的買方市場，當然是能拗就拗，像是建材選配方面，要業者全送或許有困難，但打個6、7折還不成問題，東省西省，其實也是一大筆錢。

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政府加碼增撥兩千億優惠房貸，台北市最高可貸350萬，其他縣市可優貸300萬元。 假設拿這筆錢在臺北市中心購屋，僅能買間小套房，若是在中南部置產，三百萬可買到不錯的房子。 台灣房屋首席總經理彭培業透露，中南部購屋訣竅很簡單，只要掌握「軌道經濟」跟著重大交通建設走就對了。

■　高鐵苗栗站 農地每坪1.6萬起

　　高鐵苗栗站位於苗栗後龍鎮豐富里，可望結合竹南、後龍、銅鑼等科學園區，以及遠雄醫療園區，成為新興交通運轉中心。 目前高鐵苗栗站周邊的農地，平均每坪市價介於1.6～1.9萬元之間。 儘管當地房價不會隨著高鐵大漲，但基於「軌道經濟」論點，苗栗高鐵特區的房價勢必抗跌。

■　台中綠線、高雄紅線 捷運房價漲一成

　　原訂在民國101年通車的台中捷運綠線(烏日文心北屯線)，遲至今年十月才要動工，總計全長16公里，沿線設置18個車站，與並且與台中捷運藍線以及紅線接軌。 由於沿途串聯北屯路、文心路、向上路等台中市重要道路，連結水湳經貿園區，縮短台中縣市距離，房價漲勢可期。

　　台中市向上路目前的房價每坪8萬至15萬左右；北屯路與文心路大樓房價，平均每坪約10-15萬元；至於透天別墅的總價1300萬起跳。 一旦台中捷運綠線通車，以後只要搭乘高鐵抵台中烏日站，就可以轉乘捷運直達至台中市中心。 台灣房屋研究室經理古景良預估，台中捷運綠線區段的房地產漲幅大約一成。

　　同樣道理可套至高雄捷運紅線南岡山站(R24)，雖然現階段僅在辦理增設作業，但南岡山站是紅線北端終點站，加上岡山是工業、軍事重鎮，當地居民對於捷運的依存度高。 當地建案皆是四至五年屋齡的透天厝，目前市價約500-600萬元，古景良依據「捷運帶動房價」的經驗法則，預計未來漲幅逼近一成。

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低利、房價下修、政府優貸加碼，不少民眾紛紛考慮把定存投入房市，希望不讓辛苦錢變薄，不過專家要提醒民眾，千萬別被房仲舌燦蓮花沖昏了頭，購屋前一定要先考量房屋的生活機能、價位以及交通便利性，才不會買到賠錢屋。

■　生活機能佳 轉手性強

　　房仲業者表示，買屋首選地段，首選生活機能佳的的區域，最好不要距離商圈太遠，有便利商店或是大賣場的話，可以滿足生活之便；如果有公園等休閒公共設施或是醫療機構等更好。

　　另外就是要考量周邊有無學區，如果有知名國中小學加持，都容易吸引新婚小家庭青睞；而若有知名的高中、大學，則可替環境增添人文氣息。專家表示，生活機能完善的區域，不但抗跌，轉手性也強。

■　頂樓僅值三成 留心計價陷阱

　　除了環境之外，價格更是民眾考量的因素，因為人人都希望買到便宜的房屋，不過專家提醒，購屋時一定要看清楚權狀計算方式，雨遮、陽台、夾層、頂樓計算是否正確，曾經有民眾買了頂樓加蓋的房屋，明明權狀是４０坪，房仲卻告訴買方，由於使用兩倍的面積，所以付了兩倍的價格，事後才發現被騙。

　　房仲業者表示，頂樓加蓋的權狀不變，不過使用的空間確實較大，通常頂樓的價錢，會以每坪的1/3的價格計算，並不是以原價計算，民眾購屋要特別注意。

■　交通越便利 投報率越高

　　除了區域、價格要留意之外，房子會不會增值，最重要的就是有無交通建設，因為交通建設越發達的區域，越容易吸引通勤族與投資客的眼光，不但房屋增值性強，買屋出租的投報率也會比較高。

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從2003年SARS的低點之後，台北市的房價一路狂飆，年輕家庭、受薪階級大多只能望樓興嘆，根本買不起台北市區的房子，紛紛轉往台北縣購屋，影響所及，現在台北市區國小出現招不到新生的窘境！

■　置產難、少子化 北市國小新生銳減

　　台北市房價經過歷年的飆漲之後，有小孩的年輕家庭，根本不敢奢望憑自己的力量就可以購屋置產。以捷運即將開通的內湖地區為例：預售屋的行情價格是四十五萬起跳，中古屋的房價也要三十到四十萬之間，一般受薪家庭月收入平均不到十萬元，想獨力購買內湖地區的房屋，根本是天方夜譚！

　　因此，不少在台北市工作的民眾，開始往台北縣移居，希望能以較低的房價購屋，而孩子也跟著在台北縣設籍，以台北縣當紅的海山完全中學為例，每年招生人數都爆滿。 相較之下，內湖大湖國小每班只有二十人，迷你一點的只剩下十七人，這與北市教育局規定，額滿學校每班三十二人，一般學校每班二十九人的數字，明顯有落差。

　　「年輕人買不起該區房子是招生率下降的主因！」當地房仲業者說，房價太高，加上新生兒的人數大幅減少的情況下，學生來源相對減少，國小招生率屢創低點，內湖區甚至有國小今年每班學生只剩17人，沒有新生就讀。

■　2000億房貸 無殼族可圓購屋夢

　　「政府再加碼提供二千億房貸，成為年輕家庭一圓北市築巢夢想的大利多！」房仲分析，2000億房貸對年輕首購族來說，正是搶進台北市1000萬以下產品的好時機。新房貸的申貸，只要年滿廿歲國民想購屋者，每人限購一戶，北市每戶最高貸款額度為三百五十萬，其他地區最高三百萬，房貸利率僅一點三二五％。

　　根據估算，土銀分配到200億，是額度最高的金融機構，合庫銀150億、台銀140億，像這些行庫申貸額度比較充裕；另外，一銀、華銀和彰銀等三大商銀，分配額度大約在70億到80億之間。 景氣寒冬，政府大方送暖，買不起台北市的外移人口，不妨趁機多看屋，把握這個可以遷回台北市居住設籍的機會！

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打算趁機撿便宜的購屋客恐怕要失望了，上個月國內房市才剛剛回復榮景，這個月已傳出屋主悄悄調漲房價惜售。 房仲業者擔心，房市交易尚未回穩就吹漲風，恐讓「買屋救現金」的投資客打退堂鼓。

■　售價再降一成 議價空間僅2.53%

　　換屋族張小姐一直想在台北縣新板特區買間總價一千萬左右的三房中古電梯住宅，從上個月開始陸續看屋。 張小姐本來打的如意算盤是等這波房價再下修，確定已到谷底再出手撿便宜，沒料到事與願違，上個禮拜再去看屋，屋主已經把售價調高5%至10%，張小姐換屋的美夢頓時成空。

　　根據中信房屋四月份的委託物件顯示，賣方開價比三月份降低一成，住宅產品的議價空間只有2.53%，由此看來，大多數的屋主認為房市買氣回溫，對於售價產生信心。 房仲業者擔心，一旦漲風持續擴散，恐怕會讓買方裹足不前，房市景氣再打回原形。

■　交易量攀升六成五 價格下修4.5%

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，從去年十月到今年三月份，國內住宅產品陸續調整售價，價格下修幅度從平均9.35%，緊縮到4.5%。 至於交易量成長幅度在今年三月大幅攀升高達65.96%。 這表示買方認同房價已下修到合理範圍，正是出手投資的好時機。

　　全台房市復甦，其中又以台北縣市「價平量漲」表現最為突出。 台北市屋主平均主動降價6%，成交量成長77.20%；台北縣屋主平均降幅4.2%，交易量成長幅度為69.20%表現亮。

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買屋投資，除了轉賣之外，定型收益的產品，投報率絕對高於銀行利率，不過想要當個包租公、包租婆輕鬆賺房租可不簡單，有沒有穩定的租客才是重要關鍵。

■　學區、捷運周邊　不怕沒租客

　　房仲業者建議，要穩定的收益，就要有穩定的租客，建議民眾首選學區以及捷運周邊，因為學區周邊學生多，而且生活機能相當豐富，只要用比市場稍低的行情價格出租，就不怕沒有客源。

　　除了學區之外，捷運周邊也是投資的好地段，因為通勤族為了工作便利，往往會選擇價格稍高，而交通便利的捷運周邊租屋，最好是選擇在捷運步行５分鐘左右的距離最好，不怕沒有租客上門。

■　中南部學區 投報率最高

　　賣屋出租最重要就是投報率，房仲業者表示，台北地區因為房價相對較高，所以投報率比較低，大約3%~5%之間，不過增值空間大，投資門檻較高；而中南部因為房價較低，投報率相對較高，大約在5%~9%之間，投資門檻也比較低。

　　買屋投資收租一定要選對區域，才會穩定的租客，接著才會有穩定的租金收入，不過房仲業者也要提醒民眾，計算投報率的時候，也要將裝修、家具等成本一併考量進去，才能當個快樂的包租公、包租婆。

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店面一直有股強勁需求，開店做生意少不了一間店面，就算在網路開店成功，最終還都會再開家實體店彌補不足。 僅管有空方消息某些商圈店面空置率增加、租金下降，乍聽之下似乎店面行情不妙，如果聽信了恐怕會避之惟恐不及，更不會買店面作投資。 如果冷靜思考一下，周遭朋友有誰買店面虧過錢的？

■　台中樓店總價便宜 投報率不差

　　銀行界對台中樓店的貸款成數有「異」見，只願意放貸5~7成而已，這件事對台中樓店業主很不公平。 銀行判斷，樓店並非住宅，小業主恐怕缺乏決心去捍衛財產，造成樓店轉手率偏高，樓店的土地持份小，單坪市價又比樓上的純住宅貴，樓店小業主貸款還不了就丟給銀行法拍，吃過呆帳的銀行記起教訓，從此「另眼對待」不敢放寬放貸，買方自備款宜充裕最好3成以上。 台中市樓店總價便宜租金不高，房客生存率反而較高，報酬率往往高過台北。

■　危機化作商機 把握投資良機
　　群森房屋台中立業店店東吳茂楚表示，全球性的不景氣讓世界各國史無前例的積極救市，其中「印鈔票」造成資金面寬鬆，幣值貶值，最恐慌的人除了失業者之外就屬有錢人了，過去炒外匯、炒基金、買股票、保險單成為傷心往事，為求保值，現在利用最低迷時機點介入房地產，可說是風險最低的投資項目，尤其土地投資更好。 吳茂楚認為，能遇上這波不景氣是福氣，現在應該把握千載難逢的機會積極投資房地產，快速累積財富。

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經濟不景氣，不少企業為節省開支，便考慮從換辦公室下手。 商仲業者觀察，近來商辦市場「大搬小、新搬舊」情況日益劇增，200坪以下的商辦產品需求逆勢看漲，也讓許多想靠收租保值的民眾，紛紛投入小商辦市場！

■　投資比例高 精華區搶手

　　受到央行持續降息的重擊，讓許多滿手現金的定存戶開始尋找安全穩健的管道，商用不動產向來以長期穩定收益著稱，就成為投資的新選擇。根據信義房屋商仲部的成交資料指出，目前市場買方需求有約48%是自用、44%是收租投資、8%是買斷投資，扣除自用需求外，約有半數是投資需求。

　　在台北市的區域方面，23%買方偏好選擇大安區、中山區有22%、松山區19%、信義區17%，上述幾個精華地段就占8成，但是租金價格部分，則視較去年同期微幅下滑1成，就長期來說，商辦市場的投報率仍是高於其他金融商品。

■　小商辦需求大 200坪以下最受歡迎

　　戴德梁行總經理顏炳立說，近來整體經濟情勢不佳、內需不振，不少企業都已縮編，雖然整體商辦市場買氣弱，但卻出現「大搬小、新搬舊」搬遷模式的興起，企業為節省開支，就將開始想節省辦公室租金。

　　根據目前市場買方的需求，以市中心精華地區、中小坪數的辦公需求較高。顏炳立分析，以往市場最受歡迎的產品多是300到400坪左右的產品；現在則是200坪以下產品大受歡迎，主因經濟不景氣，不少中小企業降低支出，因此偏愛小型商辦。

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