台 中 地 產 X 檔 案

房地產景氣對策訊號自去年第2季的黃藍燈滑落以來，已連續4季維持在藍燈，今年第2季景氣總算回升，對策訊號分數小升1分為7分；景氣同時綜合指標100.69，比上季成長0.91%；內政部建築研究所所長何明錦信心滿滿地說，綜合指數只差1分到黃藍燈，第3季可望回到「轉向穩定」的黃藍燈。

在廠商經營意願調查中，認為第2季比第1季好的廠商比例達61%，其中以代銷、仲介業者最為看好；另外，仲介、代銷業者及建設公司都認為房市景氣下半年會復甦。政大地政學系教授張金鶚指出，第2季景氣好轉主要原因在於股市交易熱絡、資金充沛及政府開放陸資議題發酵，「因利多消息支撐，廠商對下半年房市的態度樂觀。」

兩岸簽協定利市
新聯陽實業研展經理施孝文說，去年金融風暴後，業者都放慢腳步，沒想到今年第2季房市回溫，業者措手不及，無法直接反應第2季的熱度；第3季因八八水災、鬼月、政治因素，房市熱度反而沒有第2季想像得樂觀，「市場已進入高檔盤整階段，第4季應比第3季好，待兩岸簽合作協定後，市場將更蓬勃。」

中部廠商表樂觀
遠雄企業團總管理處公共事務室副總經理蔡宗易也表示，今年第3季景氣的確沒有原先第2季時想像得這麼好，但利多消息不斷釋出，今年第4季開始房市應會穩健成長、愈來愈看好。
在地區調查中，北部廠商比中、南部廠商看好今年第2季房地產市場，看好比例分別為70%、50%、56%；但若針對未來景氣，中部廠商則比北部、南部還樂觀，比例分別為39%、35%、26%。
總太建設董事長吳錫坤說，中部房市到今年第2季末才逐漸好轉，反應較慢的廠商當時還沒感受到景氣好轉跡象，但第3季開始房市就明顯上揚，「對第3、4季房市持續感到樂觀。」

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年度預售推案第二大檔期「928檔期」已經來到，雖然推案量沒有暴大量，但是在兩岸經貿關係可望進一步開展的情況下，北中南指標個案房價都紛紛創新高，國內房市似乎又再重演去年520之前的景象，值此市場一片看好之際，還是要注意第四季房市可能出現的「暴衝效應」，免得重蹈去年的覆轍！

在淡季效應及風災水災陰影之下，今年第三季房屋市場似乎又回復到清淡的市況，市場交投明顯不如第二季熱絡，不過市場上卻一直有股氛圍在醞釀，那就是六月底政府正式開放陸資來台投資之後，在外部剛性需求可望增強的情況下，建築業界紛紛高價搶地、大幅調高預售房價，民間也是一片惜售的聲音。

由於市場上普遍存在著「一心以為有鴻鵠將至」的心理，加上第四季諸多的市場利多效應，去年520之前的瘋狂市況彷彿又回來了，第四季房市可能又將出現「暴衝效應」值得市場人士注意。第四季房市主要的利多題材有以下四點：

一、「928檔期」及第四季旺季效應：「928檔期」的推案量雖然沒有暴大量，但業者放手一博的心態十分明顯，年底第四季又是屬傳統旺季，加上第三季風災水災的遞延性買盤，市場是熱鬧可期。

二、股市緩步趨堅的財富效應：悄悄的股市已經站上七千點之上，是否更上一層樓，市場是非常期待的。以過去的經驗來看，如果股市再創新高，房市也會多些資金動能。

三、每坪300萬天價的定錨效應(Anchoring)：過去台灣房市從未出現每坪200萬元以上的預售房價，一度有個案想挑戰也沒有成功，如今竟有業者一舉拉高個案單價到300萬，無異將市場的期望值再度拉高了，重新定錨的結果，讓市場上其他個案都有了更大的揮灑及炒作空間。加上亞太會館二度標售又在這時候來湊熱鬧，讓豪宅個案有更多添加材火的有力訴求！

四、兩岸簽訂金融MOU拉抬商辦需求：儘管內閣經過改組，但因主管兩岸事務的主管都沒變動，所以在今年底之前兩岸簽訂金融MOU的可能性仍非常高，這對於空置率高、租金水準低的商辦市場有絕對的拉抬力道，間接也刺激豪宅市場的需求以及市場炒作的想像空間。當然，一旦金融MOU已到位，兩岸簽訂經濟合作架構協議（ECFA）也就不遠了，過去香港簽訂CEPA的經驗值，當然又會成為業者今明年之間的炒作題材。

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橫亙在海線平原與台中盆地的大肚山，阻隔東西向的交通，台中港路由台中港海邊東向台中市區，串聯國道3與國道1，交通非常繁忙，現在特三號道即將完工通車，由龍井到達南屯只要5分鐘車程，疏解台中港路車潮，海線往來台中市區、高鐵站都更加快速。最先受益的應該是特三號道沿線鄉鎮，也就是南屯嶺東、龍井、沙鹿。

■　嶺東鄰台中工業區 交通便利房價便宜

　　屬南屯的嶺東因成功嶺聞名，位於台中市南屯五權交流道與台中工業區出入口，前有中彰快速道路、環中路、中山高、高鐵、五權西路交通要道，加上特三號道接通海線鄉鎮，由嶺東附近跨越高鐵與中山高，進入南屯單元三自辦重劃區，可轉接向上路穿越七期，或直接通往八期。

　　特三號道的開通已經吸引建商注意，繼勝美建設勝美市1、2期推案賣出好成績之後，順天建設已在嶺東特三號道路旁買進大筆土地，即將針對區域優勢條件推出首購型大樓。嶺東大樓產品適合首購族定居的主因有三，知名建商採「先建後售」，單坪低於12萬元，房價平易近人，含車位總價400~500萬已足夠，此外優勢交通、VIEW好，購屋預算比中科附近至少減輕100萬元，比黎明商圈少200萬元。

■　龍井、沙鹿 台中市郊第一戰區

　　台中市區板塊快速往西南方位移動，交通與就業條件具足，西屯、南屯地位仿如台北信義和大安區重要。緊臨這兩區的龍井與沙鹿鎮，超越台中10期、11 期的開發速度，藉由國道三號中二高、國際機場、特三號道路的完成運作，中科、台中工業區、精密科技園區的就業機會，帶動區域房市異常熱絡。

　　透天連棟別墅總價設定在600~800萬元，例如德金建設推出北歐系列中港芬蘭、中港瑞典都賣出佳績，總價定位在680萬元，足以改變原想買大樓的客層。沙鹿鎮靜宜大學、弘光科大周邊，因應出租市場推出大量透店套房，因為私立大學退場機制與少子化趨勢，原本一窩蜂的推案已經冷卻，留下不少中古別墅壓制新案開價。

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豪宅與商辦是金字塔頂端投資購置首選，但隨著供需的因素，使得台中七期豪宅與商辦的投資效益產生差距，七期豪宅供需量差距不大，房價因此也到達一定的程度，相較於商辦市場，因其需求大於供給甚多，產生的投資效益空間就相對大，就這兩種投資商品來分析，「豪宅」的投資概念來自於賺轉賣的差價，是一次投資的獲利概念，在景氣好時可產生高投資效益，但在承租上則隨屋齡增加而租金收益上多數並不成正比，而「商辦大樓」擁有長期投資效益，屬於長期資產投資，好的地段會隨時間的增長而更具增值力，是一種多次投資獲利的概念，加上商辦承租收益永遠比利率來得高，因而在好的地段，只要商辦產品出現，總是受到投資者的青睞。

　台北地區精華路段的商辦市場始終不受景氣因素影響，一直表現活絡，目前，七期周邊泛七期地區的商辦出租率高達90％以上，七期則是近100％出租率，綜觀商辦產品在台中市，其銷售價格偏低而承租價不低，又沒有「空置率」的問題，因此，租金報酬率相較於北市的行情來得高，這也是台中市商辦引發熱潮的因素之一，不論北市或中市，只要是精華地段是沒有空置的辦公室，尤其是商辦為可傳世傳家的最佳投資標的。

　精華路段商辦市場大多由大型集團所建置，看準未來的發展趨勢後，以「只租不售」來獲取長期優渥的租金收入，像新光、國泰、富邦等大型集團都會善用商辦承租投資獲利工具，這種只租不售商辦產品，因其獲利效益高，市場上釋出供給少，投資者要藉此來運用長期獲利投資理財的機會相對稀少。

　七期建商看好商辦市場，業者表示，多數還是以「只租不售」來獲取長期投資的租金收益，如近年來的中港路上的商辦大樓RICH19、寶成裕元及英才路上的國泰世華，而在精華路段「市政路」上，則有親家建設以銷售的方式推出商辦產品，在產品定位上有所區隔，業者表示，主要是看好台中地區的產業結構趨向樂觀，投資環境也更加吸引陸資、台商的投資，尤其是台中地區的產業，創意、設計領域都朝向企業國際化，更重視自我包裝，建立品牌形象，因而在商辦豪宅化的需求呈現增加的趨勢，在目前七期地段上的Ａ辦，供給量明顯不足，相對升值空間較大的商辦，則成了今年第四季中首波的置產標的首選。

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台中縣市升格利多發酵，公辦重畫為台中市挹注上百億財源，現在還有七個單元的自辦重畫，高達六百公頃的土地，正待價而沽，但市長胡志強要求，地主要有社會良心，地上物有老樹、古蹟，不要當成「障礙物」，在創造利益時，也要為後代留下美好見證。

　最近台中市發生自辦重畫，將百年老宅連夜拆除的憾事，昨天胡志強在自辦市地重畫論壇強調，重畫區內的老樹、歷史建築、文化遺址，可以都市計畫變更方式，將公園位置移轉為歷史建物的保留地，在創造利益時，對歷史建物和老樹，也要有敬畏之心。

　胡志強說，市地重畫和一般開發不同，不是土地開發，而是土地重畫，不能只從商業的觀點來看，還要具有社會責任，需要民眾的參與彼此相互尊重與體諒，公權力確保地主權益不受傷害，但開發者不能以商業利益掛帥。

　地政處長曾國鈞表示，台中市一千四百多公頃的整體開發區，無法全部由市府以公辦市地重畫的方式進行開發，借重民間的力量，優先獎勵地主自行籌辦市地重畫，目前整體開發區內已有七個單元，由土地所有權人自行辦理市地重劃工作中，總面積近六百公頃。

　推動自辦市地重畫，常遭遇民眾陳情、異議、地上物查估、補償、土地分配、老樹保留、歷史建築、文化遺址、都市計畫變更，各自辦市地重畫單位，分屬不同民間團體，橫向聯繫及經驗交流較為薄弱，以自辦創造重畫區價值時，公權力的監督也是成敗關鍵。

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在快速發展的台中市南屯8期旁邊，楓樹里保存著思古之幽情，它與台中市區七期、五期、大里、烏日緊鄰，咫尺相依卻是異常的鄉土，若七期是國際巨星、八期是大卡司，楓樹里它頂多是台客。七期豪宅巨林突兀地矗立在道田的北面，百年前的鄉間小路引領路人進入田野，就因為有這般獨特的魅力，楓樹里微妙地吸引著建商，蓋一些很有獨特想法的別墅。

■ 住擁異國風別墅 開價1200萬起

過著陶淵明隱居生活，真正的老楓樹里民原本都是世代務農的鄉下人，路是百年古道，楓樹里的土地面積超大，僅次於最大的田心里。現在舊楓樹社區以樂田巷為中心，有舊式雜貨店、陶藝坊、散發濃厚的田庄味兒。

最近五年來，建商陸續開發各國風情的別墅莊園，戶數10~40戶不等、土地持分大，地下一層、樓高3~4層，房間4~6房以上、坪數60~100的社區別墅，行情價約在1200~2000萬元為主力，對嚮往鄉間生活的購屋族，楓樹里無疑已擄獲他們的心！

■ 養生樂活人口多 別墅市場白熱化

看準樂活風市場，積極開發楓樹溪畔的建商幾乎多採區域精耕模式，環中路與永順路附近的高級別墅小區，沿楓樹溪畔不斷增加，養生樂活條件齊備，離塵不離城，交通便利，烏日高鐵站就在隔壁。

這裡的建地供給很吃緊，看好前景的建商希望有進無出，目前佑晟建設、大城、打里摺、敦峰建設均有推案。楓樹里的自然景致已經受到喜愛田園生活風的換屋族群青睞，也因此將會持續吸引懷抱建築理念的建商加入市場，此區養生樂活別墅的精緻度還會大大提高，楓樹里將形成台中房市特殊的別墅競技場。

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「928檔期」未演先轟動！台中市七期重劃區豪宅指標案「聯聚信義大廈」每坪定價高達65萬到75萬元，正式站上「7字頭大關」、也刷新台中市史上天價，本周甫首創「限時限量」每月只限賣3戶模式，結果每戶總價1.3億到2.6億元的頂級豪宅，開盤第一天，就把一個月的限額3戶賣光，寫下台中豪宅市場奇蹟。
　此外，聯聚10月9日才將開盤的「聯聚雍和大廈」，定價每坪45到55萬元、總銷25億元，在「聯聚信義大廈」超人氣的磁吸力下，現場來客絡繹不絕，接待中心人員忙到半夜。

　據悉，「聯聚雍和大廈」預計明（2）日開放正式簽約。台中房地產業者預估，到下周正式開盤時，極有可能創下「一開盤、就封盤」 紀錄。

　冠德副總洪錦欽表示，冠德將在10月上旬推出與龍寶建設合作的「誠臻邸」，也是未演先轟動。因此，預期第四季台中七期的天空，將空前熱鬧。

　9月26日甫正式公開銷售的「聯聚信義大廈」，此次銷售採高檔精品業的限時、限量銷售方式，每月銷售三層，預計分三個月銷售完剩下的九層。不過銷售速度比預期快，目前只剩6戶可賣。

　聯聚建設特助李德彰表示表示，「聯聚信義大廈」本次採限時、限量就是希望能提升整個銷售過程的服務品質，尋找最優質的住戶，客戶必須要先經過聯聚的篩選後，排定參觀個案的日期、參觀人數，再由聯聚建設派專人進行導覽解說，並進行價格溝通。

　住商不動產西屯店陳俊雄店長表示，「聯聚信義大廈」自5月底開放預約帶看至今，至少有100多組客戶參觀。

　東森房屋市政店協理傅枝火表示，由於聯聚品牌效益發酵，目前每推一案、幾乎都成為房市指標，目前尤以「聯聚信義大廈」是台中市天價。

　台中市建商開發公會理事長賴源釗表示，台中擁有環境、氣候、生活便利性等優勢，高檔房價才每坪50到60萬元、相對偏低。在兩岸關係增溫下，新市政中心房價未來將有機會挑戰每坪100萬元大關。

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隨著台商回流、陸資來台卡位，繼豪宅市場之後，已空窗近10年的台中A級商辦大樓市場，成為新一波置產投資的熱門商品！包括豐邑、順天、親家等台中建商，紛紛進駐台中七期打造A級商辦大樓，其中，豐邑、順天的商辦大樓將陸續於明年上半年完工，目前正在對外銷售或準備對外招租，七期已成為台中商用不動產的兵家必爭之地。
　豐邑建設總經理特助張志誠指出，台中七期新市政中心是全台富豪密度最高的聚落，吸引許多中部台商回流購置豪宅投資置產，唯七期豪宅市場已成紅海，商辦大樓是新興的藍海，豐邑早一步在市政路上規劃一棟樓高38層的國際企業總部，預計明年第二季完工。

　張志誠說，不同於台北商辦由財團壟斷，一般企業僅能以高價承租，豐邑「市政都心廣場」採出售方式，單價從35萬至48萬元，坪數從80坪至700坪不等。他表示，目前來洽談的企業主，以台商及高科技業者居多，一口氣要半層、350坪或是700坪的比比皆是，目前已銷售70％，豐邑本身也預留3個樓層、逾2,000坪當成企業總部。

　另外，在七期新市政中心深耕豪宅多年的親家建設，預見這股商辦大樓的投資潛力，總經理張鈞豪昨（1）日正式宣布，親家將於七期市政路上規劃一棟樓高29層的商辦大樓「T3市政國際中心」，鎖定中小企業及集團的台中分公司，因此，坪數規劃從50坪至500坪，預計明年初動工。

　張鈞豪表示，MOU預計10月份簽訂，隨著兩岸金融交流日益緊密，中部向是傳產業的大本營，台商返鄉帶回大筆資金，還引進其他合資的外商資源，他預期，台中A級商辦大樓將炙手可熱，可望成為下一波置產投資的熱門商品。

　台中建商紛紛投入頂級商辦大樓市場，但多數採取出售方式，唯順天建設位於七期市政北五路、文心路口的「市政經貿廣場」，由於屬於教育部的學產地，因此，該商辦大樓僅能出租，順天建設董事長柯興樹認為，目前投資成本低，出租報酬率反而更高。

　柯興樹表示，該商辦大樓將於明年元月正式對外招租，七期舊商辦的租金行情，每坪租金在800元至1,000元之間，預期順天這棟新商辦的租金行情看俏，目前已有75家廠商確定承租，順天本身也保留3個樓層當企業總部使用。

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