台 中 地 產 X 檔 案

少子化加上人口老化，如何因應高齡社會來臨，成為當前的重要課題。日前官方拋出「反向抵押房貸」的構想，正反意見不一，但至少透露出一個訊息，只要挑對老人宅，賣屋養老絕對有保障。房仲業者針對北、中、南三大都會，推薦最適合銀髮族購屋置產的區段。

■　台北市中正區 高檔老人宅區域

　　年紀愈大、體力愈差，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，挑選合適的銀髮族住宅，必須考量交通是否便利、生活機能是否完善，以及是否鄰近公園綠地與醫療院所。具備上述條件的住宅，房價肯定不便宜，但相對地能獲得銀行較高額度的貸款，未來若不得不「賣屋養老」，生活支出比較有保障。

　　住商不動產推薦台北縣市最佳的「老人宅」區域，分別是：台北市中正區、士林區、北投區以及台北縣中永和、新店市。推薦的理由在於這些區域房價穩定、生活機能便利、具有大型醫療院所，同時也擁有休閒設施。就房價而言，中正區的中古屋每坪售價30-55萬元，算是高檔區的老人宅；中永和每坪售價24-33萬、新店23-40萬元，房價相對平易近人。

■　電梯兩房宅 符合銀髮族需求

　　至於中南部的台中、高雄兩大都會區，大眾交通系統不如台北縣市便利，中南部的銀髮族僅能針對生活機能、醫療資源兩方面，挑選合適的老人宅。台中市的西屯、南屯、北區以及高雄市的三民、苓雅區，皆因為房價穩定、具有大型醫院與公園綠地，成為值得推薦的老人宅區域。台中西屯的中古屋單價最高10-17萬元，北區相對便宜8-13萬元；高雄三民與苓雅區的中古屋房價，每坪9-11萬元。

　　徐佳馨表示，除了大環境之外，老人家體力差、家中成員不多，因此所需坪數較小，大約25坪的兩房宅，較符合老人的需求；此外，由於膝蓋退化，不少老人需要以柺杖或輪椅代步，因此電梯成為老人買屋的必備品。

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「有土斯有財」的觀念普遍存在於華人社會，常見退休族奮鬥一生後，手上坐擁2至3間房產，1間自住，其餘給小孩結婚成家或收租維生；但投資各類收益型不動產仍存在不同風險。專家分析，店面租金收益高，不過最高核貸成數僅5成，投資門檻相對提高；反觀學生套房的購屋總價低，民眾能輕鬆當包租公，不過供給量卻持續增加，投資人要加強管理，才不易被市場淘汰。

「最怕遇到房客自殺」
店面、學生套房之外，一般住家也是很普遍的收益型產品，太平洋資產管理公司總經理張欣民說，投資一般住家最要注意的是承租方背景，一般住家的承租方不像店面、學生套房單一，屋主在篩選房客時要多費心，除要確定承租方能穩定交租外，還要留意個人行為，「最怕遇到房客自殺，房屋變成凶宅，未來轉手時困難度增加。」
新興的收益型產品酒店式公寓，因為租金高，多數承租方是商務客，素質較佳；但酒店式公寓有代租代管服務，租金雖高屋主卻不能全拿，稀釋了投資報酬率，多數酒店式公寓的投資報酬率僅3~4%，不如其他產品。

租金維生「綽綽有餘」
家住北市今年62歲的的郭太太，是靠收租維生的退休族，目前在士林區擁有4間房子，除1間自住外，其餘2間住家及1間店面都出租。
郭太太說，以前只要戶頭存到一筆整數款項，就會拿去買房子，「畢竟把錢放在銀行只會愈來愈薄，買房子看得到比較實在，以後房子還可留給小孩」，現在靠租金當生活費，每月有超過7萬元的淨收入，夫妻兩人日常生活花費綽綽有餘。

收益型產品投資須知
店面：投資門檻高，租金收益也高
．多數核貸成數僅5成，銀彈須備齊
．避開空租率高的商圈

學生套房：總價低，同質性產品多
．供給量持續增加，設備及裝潢佳，才能好出租
．避免招生不足的學校
一般住宅：最普遍的收益型產品
．房客類型多元，管理要多費心
．較少代管服務，屋主需親力親為

酒店式公寓：新興產品，租客素質高
．多數皆有代租代管服務，稀釋投資報酬率
．總價高，銀彈須備足

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近年來關心預售屋或新成屋市場的消費者，就目前新開發的建案，動輒30%、甚至40% 公設比的現象，早已司空見慣了。因為消費者對於公設的認知資訊，並沒有客觀的教育來源，全是由銷售的一方，因此長期以來「公設合理化的概念」早已被建商教育成功，建商藉由登記規則與建築規範之間的疏漏，合法增加出各種公共及附屬的空間，登記為可供銷售的面積，就持有公設面積比例多寡的權益來說，消費者一直以來都只能被強迫成為市場的接受者，分擔不合理的面積售價。

產權組成區分、各別標價
經過監察院提出對於內政部主管建築法規和地政登記的糾正，未來預售屋的定型化契約條款修訂的方向，也會朝向區分主建物、附屬建物、公設的售價分開標價，以有助於價格公開透明。

因應這樣的變化，市場人士的解讀，各有兩派的意見：一方認為可以有助於消費者在選購房屋時，認清產權成分的組合，產權經過各部份價格的加總，可以減少價格在市場上的爭議；一方則認為可能只是多此一舉，屆時建商仍會將不變的總價金，個別分攤到不同的組成部份，附屬建物和公設的單價雖然低了，看似公平合理，但是灌到主建物的單價則又更高，合計起來的房屋總價還是不變，最後還是換湯不換藥。

消費者弄不懂的模糊空間，差很大！
就公平的立場，如果法令允許建商以各種容積獎勵或交換方式，讓建築在設計上有更多彈性的空間，不同的建案所創造出的可供銷售面積（包括附屬建物與公共設施），就會與正常法規限制所容許的面積比較之下，產生極大的落差。

以一個100坪的產權登記建物，在現行合理的公設比之下，住宅室內的主建物面積可能會在60～70坪之間，但若這其中又含有車位，那麼該標的之主建物面積可能只有40坪、也或許會有65坪的可能，相對其他非主建物部份（車位、附屬建物、公設）的面積就佔了35%至60%之多的差異。

因為一般大眾對於房地產產權的教育和知識普遍不足，許多人其實根本就分不清楚什麼是主建物、附屬建物、公設，更何況是各種車位的種類和計算方式了。如果不按照分別標價的方式，這35%與60%之間高達25%的價格模糊地帶，永遠是消費者弄不清楚、也搞不懂的空間。

標準化後，價格可由市場公評
市場的價格更明確公開之後，即使主建物的單價可能更高，預售屋、新成屋與中古屋的價格在短期之中可能會更加的混亂，但是消費者可以有更明確的資訊可做為比較和參考的依據，更高的房價消費者能不能接受，就由消費者自己來做定奪，即使是貴也知道是貴在哪裡！

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時機歹歹，聽說有穩賺不賠的賺錢機會，任誰都會立刻積極介入！沉寂多時的包租公投資客群，最近正悄悄殺進台中房市了！在台中北區的套房新成屋案「歐夏蕾」，代銷業者打出套房每月包租6千元，而且一口氣包租五年，訴求低自備、超高投報率，引起市場一陣騷動買氣爆紅；另一個個案位於中科基地第一排的國安國宅「中科國宅」，海灣建設打出自備100萬元買五戶，房型有38坪與42坪兩種，目前所有房子均已滿租中，帶租約出售，38坪的租金約在1萬元，買五戶篤定可以年收60萬元，由於房子位在國安二路西屯中科第一排面，地點佳景觀一級棒，格局有小3房與大3房，銀行鑑價與銀貸成數均高，屬於「奇貨可居」的好物件，投資客開始瞄準「中科國宅」準備進場搶錢！

■　中科發展具潛力 平價景觀宅僅2處

　　中部證券業者表示，全球不景氣影響，但相對其他產業的極弱勢表現而言，中科的中長期前景仍大有可為。目前建設公司在中科推案量急縮，主要都在消化前一波的爆量，加上中科特定區已經由縣市府通告限建2年，整體而言中科基地周邊的房屋供給隨之減量，須假以時日等待市場供需平衡。

　　根據仲介業市調，全台房價差異比最高地區是西屯，由於台中發展重心在西屯與南屯，西屯區平均房價並不便宜，若有意在中科買便宜房子其實不容易，地段景觀均佳的中古屋「國安國宅」與「瑞聯天地」相對便宜。

■　生活機能漸趨完善 玉門、西屯強勢區段

　　玉門路、西屯路三段周邊生活採買機能大有改善，商家林立、新學校開始招生，擁有中科住宅區絕佳的景觀、居高臨下的壯闊視野，再加上興建中的立體道路將接通到水湳經貿園區，讓建商特別看好此區域發展潛力，不斷加碼買進附近土地。因工作因素而定居中科西屯區的人口逐日增加，西屯區常被詬病的冬風也因為科技數位建築獲得改善，可以預見未來，中科西屯區將吸納最多科技人才群聚於此。

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一會兒辦節慶遊園會、一會兒辦免費歌劇演唱會、爵士音樂會，台中南七期文心森林公園的圓滿劇場，成為台中演藝活動主舞台之一，媲美台北大安森林公園內的表演劇場。重視城市行銷的台中市府，善用文心森林公園與圓滿劇場，讓森林公園成為市民最愛的休閒去處，意外地帶動附近房地產表現，成為七期僅次於大都會歌劇院最夯的地段。

■　文心森林公園當紅　科技美宅爭奇鬥艷

　　首先由精銳建設買下南七期文心森林公園惠文路與向上路口角地，並迅速推出「海德一號」大坪數豪宅大樓，開始改變七期豪宅集中在北七期市政中心的情形，讓附近土地利用由別墅轉向大樓產品。

　　繼「海德一號」豪宅之後，對面全國KTV小木屋又被精銳建設相中以百萬元高價買走，時代建設、瓏昇建設、海灣建設、總太建設緊接在附近買地，準備推出豪宅案，朝精緻化、環保減碳、光電Ehome 方向規劃。利用文心森林公園得天獨厚的廣大腹地，企圖塑造科技、環保、自然相互融合的精品住宅，未來開價創新高，可以預期。

■　五期生活機能完善　公園站捷運續增溫

　　向上路口的文心森林公園圓滿劇場設有捷運站，足以應付演唱會等大型活動的人潮，森林公園對街的五期生活機能完善，目前是台中新市區內相當成熟的區域，交通、生活、學區、就業、藝文等條件堪稱一流。

　　捷運動工在即，交通便捷時代來臨，大英街、大英西二街、大光街、大墩路等區段房價依捷運而攀高。頂著七期光環，獨享森林公園一線景觀，再加上綠線捷運站加持，讓建商特別看好此區塊發展潛力，不斷加碼買進附近土地。

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房價居高思危，市場追價有氣無力。永慶房屋昨天公布第三季購屋趨勢調查，雖然看好房價後市者仍占多數，但今年想進場購屋的民眾已開始卻步，高房價將打擊民眾進場購屋意願。

而近來國有財產局動作頻頻，學者認為公有地高價脫標，社會觀感不佳。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，國有地屢創新高，等同是政府在帶頭炒作土地，一旦土地成本越墊越高，未來房屋售價只會更高。

莊孟翰說，現在一個家庭要不吃不喝多年才能買得起房子，往後土地價格炒高以後，年輕人更買不起房子。這個由高房價所形成貧富差距的社會問題，政府不可小覷。

根據第三季永慶購屋趨勢調查結果顯示，看好未來半年是購屋好時機的民眾高達52%，但看好比重是在連四季上揚後首度回跌。永慶房屋總經理葉凌棋分析，這顯示目前房價過高的情況下，民眾對高房價已開始存疑，進場購屋意願不若上季積極。

永慶不動產董事長廖本勝認為，目前市場的空置率仍偏高，「現在租甚至比賣更困難」，由於租金收益率是支撐房價的根本因素之一，如果回歸到基本面的需求，未來半年房價恐怕很難再繼續暴衝。

廖本勝建議，如果是自住型需求，雖然現在賣方開價不低，但是如果成交量持續盤整，在第四季議價空間也可能加大，民眾不妨多留意，也許可以撿到實惠產品。

但若是投資型買方，廖本勝建議，要看一下第四季各推案建商的表現，如果建商的銷售率不如預期，房價不排除可能會在明年第一季適度拉回，幅度可能在一成左右。

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信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮指出，目前來說，台灣租金水準最高，知名度也最高的酒店式公寓個案，莫過於只租不賣的新光信義「傑仕堡」，其18~27坪的商務套房，每坪每月租金達5500-6500元左右，換言之，每間一個月租金至少12~15萬不等，儘管如此，出租率仍高居不下。

　　至於中山區的「遠雄首席」，23坪的產品租金一個月則開價7萬8，每坪租金約在3000元左右。但由於其承租的主力客層多是外商或本國的中高階主管，居住的地段也強調地位的表徵，這些客層喜好的地段仍以信義計畫區、大直重劃區、大安區、天母及內科等接受度最高，比起其他地區，租金及報酬率的差異也大。

■　企業老闆最喜愛 安全、享受又省錢

　　蘇啟榮表示，商務型的酒店式公寓租金高出一般住宅許多，看似不可思議，但站在企業主的觀點來看，其實頗為划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚房價至少一萬以上，住半個月至少要１５萬，相較之下，酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大，同時又可享有飯店化的服務，且大幅節省了出差費用，對商務型的旅客來說是更理想的選擇。

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儘管中央銀行在9月理監事會議後才宣布維持現行利率政策不動，台灣銀行竟罕見地率先調升固定利率，銀行業者認為，這顯示銀行對未來利率走勢看升，不過這是超過6個月的長期利率，投資人短期內還是以機動利率較有利，不必急著改變自己的定存或活存型態。

至於房貸利率，專家建議短期內按兵不動靜觀其變，不見得每一家銀行都會在此時調動房貸利率水準。惟公股行庫的房貸戶，可能要開始注意各家行庫跟進台銀的動作，要緊密保持與行員的互動，早點知道各銀行的動作，以做為下一步理財配置的準備。

定存瘦！短期機動好

動作快的投資人，可能會開始思量到底現在要存固定或是機動? 銀行業者表示，以台銀目前狀況來看，機動利率仍較固定利率高，因此3個月內短天期存機動利率還是比較有利，雖然微利時代其差距並不大，但總得斤斤計較。

至於長天期者，還是要看未來利率走向，由於市場多半預測央行最快明年第一季末才會升息，銀行業者表示，目前還有一段觀察期。

銀行業者表示，通常短天期定存存款人都選擇機動利率，不過現在台銀調降機動利率，顯示之前銀行機動利率較固定利率高出0.2個百分點的利率政策是錯誤的，為避免將來利率調升，承擔更多利率風險，台銀迅速在今天調降機動利率，這其實只是在調節自己台銀的資金成本。銀行業者並預測，台銀應該還有進一步調降機動利率的可能。

民營銀行業者表示，台銀今天調整利率之後，三商銀和合庫等公營銀行有可能會跟進，至於民營銀行因為吸金力較弱，且民間銀行本來機動和固定差距就較大，不見得全面跟進，還是要看個別銀行的經營策略和銀行本身的競爭優勢。

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