台 中 地 產 X 檔 案

綠地與學區是民眾購屋的考量之一，也是房價抗跌的保證。至善路位於台中市西屯區，沿線有綠地與學校，且鄰近逢甲商圈，區內房價抗跌性佳，是西屯區指名度高的居住區段。目前該區以屋齡10~20年左右的中古大樓為主，每坪8~11萬元。

熱門社區
至善路位於西屯區，屬於非主要幹道，車流量較少，沿線貫穿青海路、西屯路等主要幹道，青海路上有家樂福可供採買，至善路北向接逢甲路，可至逢甲商圈。沿至善路南向接中港路，可至中山高中港交流道。

信義房屋西屯店經理吳國榮說，至善路沿線為園道及河道，休閒氛圍佳，且鄰近逢甲商圈，居住環境鬧中取靜，沿線還有上安國小、至善國中，有雙學區的優勢，「在綠地、學區與商圈的優勢帶動下，目前該區房價抗跌性佳，是西屯區指名度很高的居住區段。」

每坪8萬起
東森房屋西屯逢甲店店長林政福說，至善路沿線以屋齡10~20年大樓最多，目前每坪約8~11萬元。吳國榮指出，由於至善路發展較早，沿線幾無多餘可用建地，近年來新推案較少。目前該區以屋齡10年、35~45坪、2~3房、可眺望至善綠園道的大樓住宅最受歡迎。

林政福說，至善路沿線有綠地及學校，鄰近逢甲商圈與中山高中港交流道，受許多在地客與台北縣市、彰化縣等外縣市的購屋族指名。目前該區以年齡25~35歲的首購族群為購屋主力。

首購族群多
吳國榮表示，由勇建建設興建的「勇建藝術館」屋齡約3年，是至善路沿線少數屋齡在5年內的大樓，社區1樓採零店面規劃，社區隔至善路面對上安國小，加上建商知名度高，是至善路沿線指名度最高的大樓社區。

林政福表示，「至善綠園」位於至善路、青海路口，鄰近逢甲商圈，沿青海路可接文心路、環中路等主要幹道，具有生活機能與交通機能。社區對面即為至善國中，上學免接送，指名度也不錯。

位於至善路、上安路口的「向陽新象」，社區公設比不到20%，室內實際使用坪數較大，加上社區對面的上安國小屬於明星學校，近年來也受到許多重視學區的家長指名。

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房價高漲，不少民眾暫時打消購屋念頭，決定以租待買長期抗戰！根據最新統計，近期準備租屋的民眾有54%計劃5年內購屋。地產專家建議，租屋期形同購屋前的備戰狀態，應努力存自備款、將租金支出控制在所得的1/4內，並盡早租入未來想置產的區域，也可參考區段的「租屋CP值」，大安區為全國CP值最高區段，代表房價遠高過租金、入租超划算。

精打細算
根據內政部住宅需求動向最新調查，不管是新租屋者、或是欲租屋者，各有51%與54%的租客期待5年內一圓購屋夢，而且有66.99%的新租屋者是因為「買不起房子」而租屋，顯然高房價是壓抑購屋行為的主因。《房地產賺錢筆記》作者王派宏認為，想及早脫離租屋生活，一定要從控管金錢與慎選租屋地段下手。

主計處統計，國人1~7月平均薪資約4萬3836元，若扣除掉獎金或分紅，一般經常性薪資僅3萬5647元，單身貴族若守住1/4原則，控制月租金上限為8911元。時下年輕人買3C產品常考量其CP值（cost/performance成本與效能），其實租屋市場也可以CP值衡量。

北縣可選新店板橋
租屋CP值計算方式是將單坪房價除以年租金，倍數差距愈大代表該區租金被低估，代表房客可以用較低成本入住優質地段。但若願意犧牲短期的租屋空間，不妨選擇租屋CP值高的地段。

永勝租屋執行長徐銘達表示，租客與購屋者思維大不同，租客只看眼前房屋條件，「賣房子可以賣三通題材或施工中的捷運，但房東卻無法以相同理由調漲租金。」他建議同樣預算可入租房價超漲、租金卻追不上的區域，以台北市為例，大安區、中正區、信義區、南港區與松山區名列CP值最高的5大區域，新店、板橋、永和則是台北縣前3名。

中南部「租不如買」
相較之下，中、南部購屋者則因為低利、低房價雙低因素，專家建議「租不如買」，台灣省仲介公會理事長林金雄認為，台中仍買得到每坪7~8萬元中古屋，若有自備款還是買屋比較划算。永慶不動產高雄區經理楊政曉表示，9000元預算在高雄美術館、農16、或河堤社區可租到大樓2房，也因房價便宜，總價僅250~300萬元，不少新婚族租屋2~3年就可存到自備款買屋。

簽長約降租金
租客經濟較弱勢，因此租屋市場的租金行情有一定極限，而且也不如房價反彈迅速。房東與房客本來就是利害對立的雙方，房東吃虧、代表房客佔便宜！目前是房客市場，房客要把握機會跟房東殺價，議價方式包括簽長約、或是一次繳半年、1年租金，把房租支出節省1~2成存自備款也很不錯。

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【文／范世華】
　　依目前房地產市場的租金與房價行情相比較，部份位於台北市房價高漲地段的住宅，租金可能一個月不用3萬元，就可以承租到價值2000多萬的純住宅了！假設以年租金36萬除以2000萬元的房價，租金報酬率才僅有1.8%，這對於目前的承租戶來說，以低於銀行貸款的利率成本，同樣能享受高品質的居住環境，這又何必多費工夫去買房子呢？

■　景氣因素導致租金、房價背離

　　一般正常情況，當租金成本高，購屋貸款的利率較低的時候，會促使有住屋需求的消費者由租轉買，購屋的意願提高，刺激買氣。不過以目前房市行情發燒但經濟景氣卻低迷的背離現況來看，相對於房價急漲的速度，是消費者薪水增加速度所遠遠追不上的，再加上租屋消費者對於未來經濟和所得收入的不確定性，續租的議價空間加大，造成某些地段的房價水準高但租金收益率卻偏低的情形。

■　租金收益與資本價差的風險

　　若選擇投資或置產在這些高房價的精華地段區域，降低租金報酬率的收益性，未來的獲利和風險可能僅能期待在房價上，是否能再續漲創造資本的差價。因為以目前銀行平均不到2%的房貸利率條件，由於租金成本相較更低，即使房貸利率再調降，要促使該區現有的承租戶成為未來的潛在買方，就地由租轉買，可能並沒有什麼太大的誘因。因為市場上房價的總金額仍居高不下，會不會在這一時享用了低利，但是未來卻賠了房價，倒是值得留意的！

■　「二線城市」保值性房產的選擇

　　不過若換個角度，如中永和、新莊、土城、淡水等位於「二線城市」的區域，仍有許多房價僅500萬，租金收益卻可達到每個月一萬元以上的舊公寓，以年租金12萬除以500萬計算，租金報酬率就有2.4%，這對於由租轉買的自住需求消費者或是保守收益收租的投資者來說，倒是個不錯的選擇，若要以低利率來補貼購屋的成本，以房貸條件20年期、利息1.875%來計算，每100萬元的「本息平均攤還」月付金為5000元（利息由1563元開始逐月遞減），租金10000元若拿來做為貸款的月付金，等於便宜200萬元買這間房子。除了計算貸款自住的成本比承租要划算之外，若選擇購入可分租的物件，還可以請別人出一部分的錢來幫您「存房子」。

　　因此若換算房價的租金報酬率與銀行貸款利率相比，如有較高的租金報酬率，表示可以有較好的支撐條件可以維持房價基本的保值性，在現階段房價高來高去，不知如何挑選具有價值性的物件之下，懂得「租金報酬率」如何去換算，不失為一種評定房價的好方法。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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台中「聯聚雍和大廈」在開放預約10天後，創下九成銷售率結案，原訂上周五開賣，結果無屋可賣，震撼中台灣房市，也創下今年台灣房地產未開盤即封盤的首例。

聯聚雍和大廈基地位在台中七期新市政中心，緊鄰台中最貴的聯聚信義大廈，建案連樣品屋都沒蓋，預售10天即銷9成，為台中房市打了強心針。 

受到去年金融風暴的影響，台中新市政中心今年幾乎全是新成屋市場的天下，直到9月初第一個預售個案「龍寶誠臻邸」進場後，才打破「零預售」的窘境。聯聚雍和大廈9月底開放預約，短短10天內銷售直逼9成結案，震驚房產業界。

聯聚雍和大廈每坪價格約在45到55萬元間，全部都是106坪的產品，每戶5,000萬元起跳，總銷金額約25億元，基地位於市政北七路新光三越正後方。業者統計這次購買客層台北客約3成，7成仍是中部客源。

住商不量力產西屯店店長陳俊雄表示，聯聚建設近年已在台中建立高知名度，新市政中心豪宅的品牌效應日趨明顯，一級建商與其他建商拉開距離。

由於景氣好轉、捷運動工，加上縣市合併議題發燒等多項議題，近日台中房地產迅速加溫，不少台北客也聞風南下。

例如被視為中部第4季房市指標的冠德與龍寶建設豪宅合建案「誠臻邸」，樣品屋還沒蓋好，銷售率已突破7成。

目前準備進場的包括七期南側的總太建設「文心森林公園新案」、海灣建設「上海灣」、沅林建設「新案」，以及新市政中心的寶輝建設「惠來路新案」、精銳建設「惠中路新案」、富宇建設「市政路新案」都將陸續在11月後至明年第1季進場。

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台中豪宅聯聚雍和大廈，創下今年中台灣房地產未開賣先封盤的熱銷案例。聯聚集團以替國際名牌製作包裝紙盒起家，是第一批西進中國，衣錦返鄉的台商之一。聯聚建設只訴求頂級客層，台中市長胡志強也買他家的房子。

曾有北部建商想打進台中地產市產，但鎩羽而歸。台中人買房子不只看地段、看建材，台中有錢人只買同儕團體間認同「名牌」的房子，形成了一種氛圍。

聯聚建設董事長江韋倫年近知天命，他不僅賣房子，也賣一種氣氛與社團。例如他會定期邀訪旗下各大樓的客戶定期聚會，單以琴棋書畫等議題作交流，讓客戶體驗「上流感」。

不同於其他豪宅講究金碧輝煌，號稱台中最貴豪宅的聯聚信義大廈，內部的精神指標是一幅縱貫地下一到三樓，高約6米的石刻版「朱子家訓」。

江韋侖還把多年來收藏的藝術品，包括劉海粟、馬晉、王雪濤等人的真跡畫作，陳列在地下停車場的各樓層牆面當作裝飾。這些真跡有3億的身價，價格等同三戶台北帝寶的藝術品，卻被放在富豪們的樓梯間。

用錢堆起來的豪宅，卻聞不到錢的味道，這就是江韋侖抓住台中富豪的秘密武器。

去年5月當全台灣沉浸在新政府上任的瘋狂氣氛時，江韋倫在國際拍賣會相中的幾幅藝術品，卻全數以貼近底標的價格買到。

當時他的第一個反應不是「賺到了」，而是「完蛋了」，察覺前景保守的態度已開始蔓延。他當下要求集團內部要「作最壞的打算，準備過冬」。

今年2月，國內外投資氣氛低迷，聯聚集團暫緩聯聚仁和大廈的預售案，無條件退還所有訂戶訂金高達4億多元。

當時這個決定引起市場很大震撼，聯聚因此樹立「幫客戶著想」的形象，吸引到更多死忠富豪，為下半年接連兩記漂亮的全壘打埋下先蹲後跳的實力。

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大台北地區的民眾，心目中的「好宅」標準是什麼？房仲業者問卷調查，距離捷運站兩百公尺內的捷運宅，是86%民眾公認的好宅榜首；至於「嫌惡宅」第一名是鄰近變電所或是高壓電塔。

■　逐捷運而居 保值抗跌No.1

　　根據台灣房屋調查發現，受訪者認為好宅的必備選項第一名為「大眾捷運」，高達86%。台灣房屋首席總經理彭培業分析，從數字可看出「逐捷運而居」已成為大台北民眾購屋最重要的考量因素。依據成交資料分析，距離捷運站兩百公尺內的捷運宅，房價最為保值抗跌。

　　至於第二名選項是「百貨商圈」，佔76%。台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊分析，北縣市著名的百貨商圈，分別有信義計畫百貨商圈、東區百貨商圈、南京西路百貨商圈、天母百貨商圈、板橋遠百商圈等，顯示年輕族群對於購物的需求十分強勁。此外，市區公園宅、擁有重大建設的重劃區宅、著名學區宅，依序是好宅的前五大選項。

■　嫌惡設施先避為妙 免得脫手不易

　　另外購屋族認為，好宅應避開的周邊設施第一名為「變電所、高壓電塔」，佔92%，因此購屋民眾要儘量避開變電所、高壓電塔等嫌惡設施，免得未來不好脫手。

　　「嫌惡宅」第二名是「殯葬設施、墳墓」，佔83%，顯見購屋民眾對殯葬設施、墳墓充滿不吉利的想法。邱太煊指出，以信義計畫區豪宅為例，面墳墓的豪宅比面市區景觀的豪宅，價差可差一至二成，顯示墳墓也是購屋者最厭惡設施之一。至於垃圾場、加油站、八大行業以及高架橋，都是購屋族唯恐避之不及的嫌惡設施。

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第二波指標性都市更新案下周啟動招商，包括基隆火車站暨西二西三碼頭、高雄市台鐵高雄港站，22日舉行招商說明會，為六大指標都更案首次招商，預料將為國內房地產市場帶來新一波利多，並帶動周邊房價上漲。

第二波指標性都更案包括基隆火車站暨西二西三碼頭、高雄市台鐵高雄港站、台北市中山女中南側地區和台北市鼎興營區等，更新面積計10.85公頃，招商金額達252.46億元。

經建會委員會議12日將討論「基隆火車站都市更新站區遷移綜合規劃」報告書，屬於基隆火車站都更的前置作業，將既有火車站往南遷移約100公尺，空出完整基地後，進行都市更新。

都市更新屬馬英九愛台12建設重要政策，營建署選出逾百處政府主導的優先更新地區，其中六大指標都更案由行政院列管、20大指標都更案由營建署列管。營建署在8月間已辦理第一波都更案國內招商說明會，包括基隆和平島東南側水岸、宜蘭蘭城之星與澎湖馬公新復里地區都更案。

第二波都更案中，基隆火車站暨西二西三碼頭更新計畫、高雄市台鐵高雄港站屬六大國家級指標都更案，更新面積規模大、投資金額高，攸關政府都更案成敗，政院已列入管考緊盯進度。營建署官員表示，預計年底或明年初正式招商。

基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案更新面積7.03公頃，招商金額108.56億元，定位以港埠商旅客運專用區為主，業者可利用複合使用方式，自行規劃商業設施等。

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親家建設公司看好兩岸三通帶來龐大商機，台中市商業辦公大樓市場勢必崛起，在台中市七期重劃區市政路推出「T3市政國際中心」，側重採光、景觀，搶攻頂級商辦大樓市場。

隨台中縣市升格，台中市儼然成為國際都市，不少台商、大陸企業聚焦於此，建商不約而同在七期重劃區內的市政路推出專業商業辦公大樓。

台中市七期最大地王─親家建設公司第二代接班人，33歲的親家建設總經理張均豪，目前擁有九塊、逾5000坪土地，獨鍾七期原因是「土地在七期快絕版」，他首度進軍七期商辦大樓市場，未來將陸續在七期、台中港路沿線推案。

「T3市政國際中心」專案經理卓慶能調查發現，台中市有近150棟商用辦公大樓，其中九成是十年以上舊大樓，五年內的辦公大樓不多，且多半只租不賣，隨著兩岸經貿往來密切、台商回流，七期商用辦公大樓市場正夯。

親家建設在台中市七期重劃區市政路、舊衣蝶百貨大樓旁推出「T3市政國際中心」，基地700坪，大樓面向市政規劃樓高29樓、地下6層辦公大樓，每個單位坪數50坪到150坪，共179個單位。

卓慶能說，「T3市政國際中心」側重採光、通風，棟大樓外觀採用具曲線的梭型設計，每個單位連員工辦公空間都規劃臨窗，並且以環保概念的深窗設計取代傳統玻璃帷幕，達到節能減碳目的。

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