台 中 地 產 X 檔 案

近來北中南3大都會區，土地標售價格屢創新高，建商、壽險業搶地積極。專家指出，土地標售創天價的主因是金融風暴後，房地產成為資金避風港，風險相對其他金融產品低，但得標者因土地取得成本高，未來多朝向豪宅開發，周邊一般住宅受益不大，對房市的指標意義高於實質，民眾切勿盲目追逐周邊被刻意炒高的房價。

市區地價狂飆，對房市信心提升有其指標意義，不過建商成本墊高，受惠的還是以豪宅為主。永慶房屋大安公園直營店店長曹培宏表示：「前年喧騰一時的聯勤信義土地標售後，即便周邊住宅跟漲，但實際成交價影響最多還是豪宅或新成屋，一般住宅或是中古屋影響較小。」

土地稀有掀標售熱
曹培宏指出，2年前聯勤信義標售至今，周邊豪宅成交價從每坪70~75萬元，上漲到80~90萬元，漲幅約1成5至2成；公寓單價從45~50萬元漲至50~55萬元，漲幅僅1成。屋主除受消息面影響漲價外，降價意願降低，連帶使成交期拉長，反映地價高漲，不一定對所有住宅商品就是利多。
近來都會區土地標售案熱絡，尤其大面積公有土地，競標者多，價格也屢創新高，原因除市區土地難尋，不動產的保值特性也是重要因素。宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任表示：「金融風暴後，讓各界見識到金融商品的高風險，加上利率走低，資金須尋求更好的獲利標的。」
上周台北市重慶南路的國有財產局標售案，就由新光人壽以總價53.68億元得標，遠比第2高價的力麗建設多出13.56億元，競爭的建商，出價多在30~40億元。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，新壽以如此高價出手，可見房市目前資金浮濫的程度。

買方恐無追價意願
近來的土地標售熱，稀有性也是主因。由於2006年國產局公開處分聯勤信義土地，引發外界「賤賣國有地」質疑，因此，財政部暫緩面積500坪以上國有地的標售案件，採取只租不售的政策。目前只有坐落於都市更新範圍內的國有眷村改建土地不受限制。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示：「台北市面積超過千坪的土地非常稀有，建商比較好規劃，因此標出天價。」新壽高價得標，對10月陸續要標售的上千坪土地，例如華南銀行南港區4566坪的工業地，以及戴德梁行標售的新莊副都心1780坪商業用土地，都具有指標意義。
不過，這些天價標地，對於房市實際面的影響，未必如其所產生的話題強烈。以新壽取得重慶南路土地為例，未來很大機會朝向豪宅發展，但其周邊多舊公寓。蘇啟榮表示：「這些天價標地出現後，周邊屋主或推案建商會比較惜售，但買方的追價意願，未必跟得上建商標地腳步。」
蘇啟榮認為，這類天價標地產品，勢必朝向M型社會右端的高收入分子，周邊一般住宅房價難有明顯的受益機會。

台中 11月標售12期抵費地
台中市北屯區廍子區段徵收區，在7月29日舉辦第2次抵費地標售，土地脫標率超過6成，是台中近5年抵費地標售成績最好的一次，許多建商參與投標，土地行情從由每坪9~12萬元漲至12~15萬元，包括大城、總太等知名建商，都計劃在該區推出首購型大樓住宅案。

近7期與逢甲商圈
台中市的豪宅戰區7期新市政中心，自2008年3月抵費地標售後，土地行情創下每坪220萬元的新高價，但下半年遇上全球金融風暴，影響市場買氣，雖然目前土地價格未有明顯下降，豪宅建商推案已顯得相對保守，除了「聯聚雍和大廈」與「銳豐悅觀」下半年將推出外，其餘如寶輝、總太、精銳等建商，均將推案計劃遞延至明年第1季。
此外，台中市政府地政處預計於11月底，舉辦12期重劃區的第1次抵費地標售，將釋出近百筆抵費地。台中市政府地政處長曾國鈞表示，12期重劃區鄰近水湳經貿園區預定地、7期與逢甲商圈，交便緊鄰中山高速公路與中彰快速道路，未來潛力十足，目前住2土地行情約每坪42~45萬元，預計將有機會再創新高價。

抵費地標售 加速開發
政府釋出抵費地標售，在房市不佳時，具有景氣復甦的指標意義；在景氣好的時候，可以稀釋土地過高的價格，2者均有助於平衡土地行情、帶動建商開發腳步的好處。
此次廍子區段徵收抵費地標售後，現今土地行情約每坪14萬元，平均上漲15~20%，目前房價雖未有明顯漲幅，但已有多家建商準備進入該區推首購大樓，而即將舉辦抵費地標售的12期重劃區，正好可平穩土地價格，同樣會加速建案的開發速度。

資料來源：壹蘋果地產王     回首頁

位於台中市七期精華區的「國際會展中心興建案」一波三折，中市府與當初訂約、後因工程延宕而解約的鄉林建設互告官司仍在訴訟，台中市長胡志強昨天突宣布，這塊市值一百億的三公頃黃金地，將斥資三點五億改建為公園綠地，讓民眾多一處休閒場所。此舉招致議員質疑：「太浪費！」

一波三折
胡志強指出，市府已依法與鄉林解約，由於整起案件仍在訴訟中，重新招標情況也不理想，市府將以七期重劃基金編列三點五億元進行綠美化，初步訂名為「大都會地標廣場」，只要議會通過預算，明年台中市民就又有一塊廣大的休閒綠地。

市府與鄉林訴訟中
胡志強表示，「綠地計劃推出後，有人說台中市的綠地比已經夠了，七期土地那麼值錢，何不拿來蓋房子或規劃為商業區？」但他強調，綠地比只是最基本的標準而已，以台中市民高水準、高品質的表現，應該可以享有更好的生活空間。

市議員李中質疑：「土地官司未了，卻急著在上面蓋公園，胡市長有選舉的壓力嗎？市政建設不是市長自己想怎麼做就怎麼做的！」市議員曾木川也說：「官司要是鄉林贏了，市府花三點五億蓋公園後，還得再花三點五億元恢復原狀，豈不是賠了夫人又折兵？這塊土地做公園太浪費了！」

經濟發展處長朱蕙蘭也說，目前的官司是鄉林控告市府契約終止效力的請求，以及市府控告鄉林應賠償挖走的土方部分，去年七月解約後，市府便已合法完成這塊土地的接管程序。鄉林建設副總應致德則強硬回應：「當初是市政府逕行接管，鄉林並未同意，是否合法還是有待法院判定！」

負擔損害賠償責任
律師陳建勛指出，若按一般違約案件來看，如地主原本答應與他人合作開發，最後反悔，經法院判定違約後須負擔損害賠償責任；同理而言，台中市政府仍是這塊土地的所有權人，日後即便官司輸了也僅需要負擔損害賠償責任，不會影響到這塊地的使用權與所有權。

國際會展中心開發事件簿
2004/05/12
台中市府和鄉林建設簽約，以BOT方式開發會展中心
2008/02/02
會展中心預定完工日期卻跳票
2008/07/17
市府去函鄉林解約，預定8月1日接管會展中心
2008/07/31
鄉林向法院聲請假處分、拒讓中市府接管會展中心
2008/08/01
鄉林表示將向經濟部陳情且不排除向世界貿易組織(WTO)申請仲裁；市府暫緩接管，但向法院提抗告
2009/10/7
台中市長胡志強宣布將編3.5億元規劃該地為綠地公園，初步訂名「大都會地標廣場」。

資料來源：中市府、《蘋果》資料室

民眾對公設可能有一些迷思，以為「大樓有中庭花園是導致公設比高的原因」，其實中庭花園大多是「法定空地」而非公設。也有不少人買了預售屋，交屋時才發現房子和樣品屋大小明顯差異，仔細看簽定的契約書內容才發現公設占實際房屋一大部分的面積。

永慶房仲集團研展部協理黃增福表示，「公設比」包含大公、小公等區塊，「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等；樓梯間、電梯則屬「小公」的範圍。

黃增福解釋，公設面積是登記為共同使用部分面積，依照土地登記規則規定，公設分為全體區分所有權人共有（即大公），和部分區分所有權人共有（即小公），但分擔比到底多少才合理，目前還沒有法令規定，民眾購買房屋的使用面積和公設比是否適當，最重要是按「使用者負擔原則」。

黃增福說，中古屋較容易發生虛坪疑慮的是「梯間」，1990年6月前登記的房子會把梯間劃入主建物面積，因此建議民眾帶著「測量成果平面圖」，比對梯間是否獨立出來，假設被劃入主建物內，就代表公設比被低估。

資料來源：udn房市情報     回首頁

監察院9月就房地產「虛坪」對內政部提案糾正，消保會決議「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」，台北市不動產估價師公會7日表示，消費者有六招可避免購買虛坪過高的房屋。

台北市不動產估價師公會理事長陳玉霖指出，第一個判斷依據是預售銷售平面圖所標示的公共設施內容，與建築執照所規劃內容是否一致，若不一致可能違反建築相關法令，未來可能面臨拆除。

第二是購買車位登記面積視為公共設施面積而導致公共面積增加，合理的坡道式平面車位面積約10坪至13坪。第三是一樓房屋規劃有平面車位，車位售價卻與主建物價格相同。

第四是檢視預售屋建築平面圖的雨遮位置及面積，中古屋可檢視建物登記面積是否比同社區其他房屋大，避免購買雨遮面積過大的房屋。第五是地面層以上機電設施登記在個別房屋內，等建管單位審核通過，拿到使用執照後，再次施工做為其它空間使用，判斷方式為檢視建築平面圖設計用途。

第六是民國85年6月以前中古屋的露台可以登記，但露台的效益與主建物不同，若建物登記面積含有露台，價格須減價。

陳玉霖分析，虛坪指的是不具實際使用效益的設施，也就是不動產估價師認為不應該反映價值的坪數。一間房屋除了主建物，陽台、雨遮如果面積過大，自然會反映在價格；至於停車空間車道應由購買停車位的人分攤，但有建商將車道分攤給未買車位的購屋人持分，這很明顯屬於虛坪。

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眼尖的台中市民應該注意到，七期新光三越百貨隔壁多了一棟建築體「遠東百貨購物廣場」，另外廣三SOGO百貨中港路上，興富發「百達馥麗」的高層住宅即將落成。正當台中在地建商聚焦七期的同時，台北來的建商與代銷業趁勢佈局七期旁中港路商圈，搶食豪宅大餅。

■　七期新光三越 台中房價最高中心

　　「若是以七期中港路新光、遠東百貨做中心點，往四周輻射一公里範圍，東至精誠路、太原路，西至朝馬，南至市政路，北至逢甲，這些區域的房市發展與七期最貴的新市政中心發展息息相關！」業內人士強調，不管以前北七期房價是否被過度投資炒作，現在大量換手轉賣，經時間沉澱後，現在七期房價硬是打不下來！未來藍線完工，北七期新光站就是中心點，眼光獨到的遠東集團正在蓋百貨公司，將來與新光三越形成中部最高檔的購物商圈，指日可待！

■　台中港路 打造豪宅大街

　　多年來興富發建設相中七期新光三越周遭的台中港路一段與二段土地，並加工規劃豪宅，七期「百達富裔」百億元豪宅大案正在結構體中，過去興建有位於中港路文心路口「上城」、「市政香榭」，目前尚有三個預售案在線上，分別是清海路「赫里翁」豪宅、中港路二段「市政文華」豪宅、中港路一段SOGO對面「科博雙星」豪宅。

　　中華民國不動產代銷公會全聯會理事長曹瑞濱表示，行經中港路的藍線捷運才是真正帶動中港路房價的動力，許多投資房產經驗豐富的台北客，開始進場佈局七期和中港路周邊不動產，由於台北內湖捷運上漲力道驚人，讓人相信台中一樣有機會。台中仲介業者指出，綠線捷運站區房價確有上漲，幅度約只20%，不如台北現象，主因在於搭載人數不足，高捷面臨困境的案例，讓中捷期待趨於理性冷靜，不過，愈緊靠七期雙捷運站區與新光三越遠百周邊，房市仍然長期看好。

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住豪宅不一定要中樂透，只要買對地方，買對房子，平凡上班族也有機會與大老闆當豪宅鄰居！

隨著台北市市中心精華區土地愈來愈少，不少屋齡老摳摳的中古屋最近身價競相翻揚，甚至掀起搶標風潮，儼然成為房地產市場最「夯」的「黃金屋」。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，都更題材儘管被視為老屋翻身的契機，但並非每間老屋都有機會變身為豪宅，也未必鄰近捷運站就能「生財」，想搶賺都更商機，最好先做功課，或許就有機會慧眼識英雄，找到未經琢磨的璞玉，等待琢磨成鑽石的一天。

蘇啟榮認為，唯有找到真正的潛力都更區，才能聰明卡位，享有最大的獲利空間。建議投資人不妨先上台北市都市更新處的官方網站，裡頭網羅了不少都更相關法令及資訊可供挖寶，因此第一要就是「要找列入都更範圍內的舊宅」，通常這也是最有可能改建的首選。

其次是「要看使用分區」，商業區比住宅區好，同樣是屋齡30年的老屋，但兩者改建後的容積率有天壤之別，也攸關建商改建的意願。

第三是「要位於主要交通動線的大馬路」，因為愈接近大馬路，未來被劃定都更的機會愈大，建商介入都更的意願也愈高。以及「戶數要少、樓層要低」，通常樓層愈低愈好，最好選擇戶數30戶以下的公寓或大樓，因為戶數少、公設比低，由於都更案規定至少要三分之二的住戶同意才能申請，戶數少不僅容易協調，也意味著將來可蓋出的樓地板面積愈多，住戶可分回的面積較大，住戶及建商都有較大的獲利空間，促成改建的時程就愈快。

還有一要就是「要有捷運」，捷運已是大台北的交通動脈，選擇距離捷運站200公尺周邊的老舊建築物，由於目標十分明顯，很容易成為優先都更的標的。

最後則是「基地面積要大且方正」，最好方圓百里至少500坪都是同樣屋齡老舊的公寓，若基地又方正，當然也是改建的熱門標的。

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昨天國產局標售多筆地產，備受矚目的北市忠孝東路二段老公寓，每坪得標價格飆到103.9萬，雖創下公寓標售天價，但只有一組投標，出價精確，僅比底價高出2.1％，本次標案近半數流標收場，房市標售熱度意外降溫。


昨天位在忠孝東路2段40號的2、3、4 樓，標出國內公寓新天價，合計76坪，終場標出7901萬元，換算每坪約103.9萬元，若是以土地持分22.4坪來評估，每坪約351.8萬元，是中正區歷年來土地標售案的第8高價。

永慶代銷事業處副總經理吳金銘表示，這棟老公寓僅吸引1張標單，但每坪建物價格飆到103.9萬，比起日前對街巷內每坪標出71.8萬的華山一期法拍公寓更燙金。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，昨天的標案因屬商業用地，得標價僅符合市場行情。華山特區周邊區域內，已經有知名建商進行都更整合，具有都更議題及大持份土地公寓的產品價格已經築底，昨天的得標結果顯示市場對於這類都更產品的價格已有共識，但整合仍有一條長路要走。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，該筆土地兩側的舊公寓，都是持有已久老地主，或者是後代繼承，後側則是土地銀行的資產，此區的公寓幾乎都沒有釋出銷售，國產局此次標售是買方進場卡位的時機。

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6月開放陸資來台投資不動產在條件上放寬許多，可購買類別、停留時間及融資成數均較先前開放許多，且可免申報資金來源，另外，先前開放可投資台灣的產業項目也從原先的100項大幅放寬到192項，這些利多都讓陸資來台購買商辦的意願大幅提升。

台灣與大陸關係轉好，陸資入台是遲早的事，陸資進來後，勢必要購地、租地或是租、購商辦大樓等，因此，不少法人預先搶地卡位。

開啟台北市「搶地」風潮的信義聯勤土地標售案，新光人壽以每坪274萬元搶標成功。台灣首富蔡宏圖以每坪成交價301萬元，買下北市建國北路、合江街的國有土地，創下史上最貴住宅土地單價的紀錄。

另外，六福皇宮對面的土地成交價高達每坪410萬元，是由宏泰集團與亞昕建設共同搶得，不難看出陸資登台前，各方搶地卡位不斷。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，數月前港媒曾指出，中國中鐵建設有意砸下人民幣20億元投資台灣高鐵；4月中旬中國大陸中產階級消費市場排名五大執行長，主要是看好未來陸客來台自由行的市場而登台探路，投資動向備受矚目。

前不久中國最大的房地產開發集團與壽險公司負責人孟曉蘇，表示如果兩岸法令允許，不排除任何投資機會，可見，陸資對投資台灣不動產市場大有信心，信義計畫區是陸資來台投資的一級戰區。

7月初已有中國最大食品商頂新集團積極入股台北101大樓，及放寬陸資在台投資不動產之法令限制，並陸續有台商願意回台設立總部的消息傳出，顯示下半年經濟將穩定復甦。當前兩岸和平發展有利提高外資投資意願，長期來看，商辦空間的需求將逐漸回溫。

彭培業說，兩岸大三通的歷史時刻來臨後，預計中國大陸許多企業將陸續登台物色在台總部的據點，其中緊鄰直航航點松山機場的民生東路、敦化北路辦公商圈、信義計畫區等區域的商辦大樓，會相繼成為各大企業爭設總部的熱門區域，同時周邊的住宅相形也會受益，成為市場的另一個購屋群帶。


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