台 中 地 產 X 檔 案

房市到底何時落底？股市表現好轉，而根據中信房屋統計，自2月開始，官網瀏覽人次每周以30~38%幅度穩定成長，平均每位網友每次至少會點選10個物件參考，且重複造訪官網搜尋物件次數2~3次/天。中信房屋董事長特助胡佩蘭認為，「這跟市場上大量釋出屋主價格調整的訊息，有密切關係！」

■ 網路看屋最hot 北中南都會區搜尋大增

「經由官網預約看屋人數，成長高達205%！」中信房屋董事長特助胡佩蘭說，從2月屋主集體調降開價後，消費者積極進場蒐尋物件的情形大增，根據統計，消費者上網搜屋主要區域仍以抗跌區域為主，分別是台北市以大安區、士林區、中山區為主；台北縣以板橋、新莊、樹林為主要搜尋區域；台中市以西屯區、南屯區、北屯區為主；高雄市則以三民區、左營區、苓雅區為主要搜尋區域。

開春以來，網路地產王的流量也同樣屢創新高，較年前大增了1.5倍，這顯示購屋族群的需求仍在，而想趁機進場撿便宜的購屋族，近來更有不少人上網，打算直接議價購屋，而「網路地產王」的團購登記名單，也大增了6倍以上，「網路地產王」執行長何至元說，這代表沉寂已久房市即將春暖花開，購屋族已經把心動化作行動，願意把資金重新投入房市！

■ 買賣認知仍有差距 大膽議價是王道

　　不過胡佩蘭也發現，目前中古屋市場買賣雙方的價格認知仍有落差，以台北市中古屋行情為例，目前平均每坪約38.64萬元，若以30坪估算總價將達1160萬元，然而消費者搜尋條件卻大多設定為總價501~800萬元，坪數31~40坪產品為主，顯示出目前購屋族對於房價下修尚有一定的期待。

　　胡佩蘭建議購屋人，這波待售房價的下調，並非整體性的下修，而是端看屋主的財務支撐力，因此購屋人必須就物件個案狀況不同，大膽提出議價幅度，才能成功買到自己滿意的低價宅！

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看屋人潮回籠買氣依然冷，台中部份建商使出「購屋免息」絕招，意圖衝高買氣，有的「自備20萬起、 2年30萬零利率」、「免地震險、火險、契稅、代書費、管理費」、「200萬元10年零利率」，雖然購屋人潮明顯回升，但真正進場購屋的人卻不多。

■ 台中空屋率勁揚 擔心整體房價再跌

根據台中市唯一的天然瓦斯公司非正式資料，已接管但未繳費的總戶數相當驚人！整體空屋率勁揚，台中地區房市的老問題再現，購屋人擔心沒能買在低點，因此，邊看邊想，遲遲不敢下手。

從台灣不動產交易中心公布的即時房價分析資料顯示，全台各行政區台中縣市整體跌幅11.32%，來到2005年水準，其中，中市西屯跌幅全台第二29.99%、中縣大里市負27.36%、中縣潭子鄉負22.24%、中市西區負19.12%，全台跌幅最小的竟出現在台中市南屯。

■ 經濟改善所得增加 房市才有榮景

房市尤如股市，明知一定要「逢低買進」，但購屋人還是追漲不追跌，看在中部許多房市達人眼裡，認為只有經濟基本面改善，國民所得增加，房市才有榮景可期。目前市場上待售中古屋極多，新成屋賣壓沉重，如果賣不掉，恐怕變成「新古屋」或「中古屋」，希望建設業者能降則降，勿須再出噱頭，主動降價直接回饋比較有效，畢竟首次購屋族的大問號多半是「自備款不足」、「擔憂房價再跌」。

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景氣差，租屋糾紛也大增！根據崔媽媽基金會租屋法務部門調查，光在2008年12月就接獲高達30件關於房客詢問退押金的案件，1月15天內，就有22件關於押金返還的案件，近一個月內，一天法律服務量，五件中欠租就有三件，其中第一位為「終止租約」，約佔27%，「押金返還」名列租屋案件投訴第二位，有16%；「欠租」排名第三，約有9%。

■ 房客欠租 先發存證信函 再申訴調解

崔媽媽基金會建議，如果房客一有欠租行為，房東應先口頭催繳，如果房客還是不繳租金，超過兩個月以上，就可以先發存證信函明定一定期限內給付，存證信函內容應該包括租屋物件的地址、租賃期限、租金金額、支付方式，最後就是房客的積欠總額，包含租金與其他費用。

若房客依然無動於衷，沒有任何回應及解決此事的誠意，建議可至鄉鎮市公所申訴調解。若調解不成，則寄發第二次存證信函，載明依民法第440條請求終止租約，如果房客仍置之不理，房東可拿著鄉鎮市公所的調解不成立證明書，至法院訟訴輔導科，說明情事，訟訴輔導科的輔導人員將會協助民眾如何進行訴訟。

提醒房東，在訴訟期間內，因尚未合法終止租約，故請房東不要擅自進入租屋將東西清空或換鎖、斷水電，否則恐涉及刑法306條無故侵入住居罪，且房客可請求依民事求償相關損害賠償。

■ 房客退租 不得以押金抵扣租金

許多房客遇到租約期滿，無法續租，房東不退押金，有些房客，認為自己租期滿了，房東可能不肯退押金，就覺得可以不用繳租，讓房東就扣押金就好了。

但其實在法律上押金與租金則分屬二個不同的契約行為，租賃契約中之租金，是用以支付租賃物之使用、收益；而押金則是用以擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子，所以在法律上為避免房客損害房屋，造成房東求償無門，故押金除經房東同意抵扣租金，否則不得以押金抵扣租金。

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房市持續盤整，現在正是進場的好時機，但是要如何去頭砍尾地殺價，卻是一門很深的學問，讓專家來?你，怎麼樣才能以最划算的價格買到心目中理想的好物件，讓你輕輕鬆鬆達成成家的夢想！

■ 比較+毒舌一起用 拉大降價空間

　　俗話說得好，「貨比三家不吃虧」，比較法雖然耗時，但卻可以讓購屋者對於選定區域內的各個案更了解，且能夠挑出個別案場的優缺點，有利於殺價。但是建議貨比三家的同時，也別忘了發揮毒舌的功力，在房市正冷的此刻，試著找出小毛病，如嫌棄浴室沒開窗、廚房太小，單層戶數太多等，應該都可以再壓低一點價錢。

　　若是真有屬意的物件，不妨採用「以虛擊實」的方式來砍價。所謂的「以虛擊實」，就是拿附近的其他銷售個案，來攻擊目前自己屬意洽談中的個案，舉例來說，洽談中個案有的缺點，鄰近個案卻都沒有，而且房價還更便宜，就可以和銷售人員談妥降價幅度，否則就到他案去簽約，或是可出示自己已在他案下小訂的收據給銷售人員看，讓銷售人員知道你購買的意願度，來藉此達到降價的意圖。

■ 虎頭蛇尾+團購 房價保證更優惠

　　如果你不擅於喊價，那就試試「虎頭蛇尾」法吧！所謂的「虎頭」，就是指一般預售屋個案在正式公開前的潛銷期，因為在這個階段，為了衝高預約組數，並營造公開後的簽約人潮景象，都會給購屋人比較好的議價空間，還有優先選擇條件較好的房子；至於「蛇尾」即是業者銷售已近尾聲，剩餘戶數不多的階段，此時房價都會比較好談，殺價空間自然更大。想購屋的民眾，應多留意建商推案，把握這兩個精華時段，殺價、撿到便宜非夢事！

　　團購購屋，也成為時下年輕族群的省錢成家妙招，如果能找到三五個志同道合的朋友一同前往議價，或是請專業的房產網站代為協商、詢價，絕對比單打獨鬥好，也絕對能夠買到更優惠價格的房子。

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資料來源：中時房地產     回首頁

房市買氣不佳，預售屋市場大受衝擊，房仲預估，今年329的預售屋行情，比起去年總統大選過後的高點，價格可望下修兩成左右！該怎麼度過這個史上最冷的329？建商們各出奇招，去年下半年，不少打算「推案喊卡」，還有人臨時「更改格局」，現在更有建商寧可「先建後售」，甚至兩年後「原價買回」，就是希望立即止血，將損失降到最低！

■ 景氣寒冬預售案減 「先建後售」成風潮

「這一波房地產景氣不好，國建不願意賤賣房子！」國建總經理張清櫆表示，現在若推案，就會面對客人一上門就要殺價的情況，沒有必要此時搭接待中心硬賣，國建也不會勉強推案，這也是國建為了因應景氣衰退，再度回到五年前的行銷模式。

無獨有偶，元利建設董事長林敏雄、國泰金副董事長蔡鎮宇聯手得標的信義聯勤土地，雖然規劃為豪宅，但已決定先建後售，預計五年後推出；長虹建設去年於士林官邸旁推出的豪宅「長虹虹頂」雖已開工，但要等到完工後再賣；皇翔建設信義計畫區豪宅「F4」，曾請代銷公司計劃銷售，目前也打算以成屋問市。

■ 房市震撼彈！預售屋首創「原價買回」

　 近幾個月以來，還有更多人買了房子，碰上裁員減薪潮，最後卻無力交屋，只能眼睜睜看著房子斷頭！為了拉抬低迷不振的買氣，皇翔建設預售案「皇翔RICH」推出「原價買回」方案，萬一兩年後交屋時，購屋族已經無力承購，建商願意將客戶已繳價金全數退還。不過，消費者必須負擔總價款3%的管銷費用，而建設公司則會將客戶已繳價金退回，並加計中華郵政1年期定存利息歸還客戶。

「皇翔RICH」專案經理范錫達認為，「原價購回」能讓距離購屋僅臨門一腳的民眾，加快決定速度，與一般預售案無法順利交屋，動輒面臨損失總價金15%的窘境相比，「原價買回」的機制對於消費者相對有保障，「此舉反映皇翔建設對於未來2年後的房產景氣，具有十足的信心！」

■ 「推案喊卡」避寒冬 「更改格局」迎合市場

為了拉抬買氣，大型建商花招百出，希望先催出看屋客，不過更早之前，預售市場就不時傳出，千萬打造的樣品屋都已經蓋好，卻因為市場一片慘澹，寧可先退出戰場，將損失降到最低，畢竟案場開門銷售一天，就必須負擔一定的管銷成本，有代銷私下表示，如果銷售成績始終不見起色，那麼開門一天，就會多賠一天，「寧可虧這幾千萬的樣品屋錢，因為少賠就是賺！」

此外，去年房市大好時，豪宅市場單坪開價動輒百萬，如今景氣反轉，隨著這波金融大海嘯襲擊，這些頂級客層也無法全身而退。以天母為例，有代銷私下表示，原本一坪開價約百萬的大坪數豪宅，現在有客人直接對折殺價，只願意開價五十萬，遠遠低於行情價，建設公司決定先建後售，而為了因應急凍的豪宅市場，現在代銷也打算將原本上百坪的坪數規劃，改成中小坪數，希望迎合景氣寒冬的小宅市場需求，也度過這個房市寒冬。

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投資停車位的報酬率表現不俗，平均超過5%的高獲利，讓不少房市投資敗北的投資人很心動，不過該怎挑選抗跌車位標的？學問可不輸買房子！

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，想要投資停車位，首先是儘量選擇住辦或住商混合區域的停車位做為投資標的，如此不但可獲得較高的投資報酬率，即使周邊房價波動也不易受累。其次，目前銀行對於停車位是不單獨貸款的，因此必須要準備較多的資金，這也是投資者最關鍵的門檻！

最後，是購買停車位要特別注意停車位是否可以獨立買賣。一般來說，建築物依法自行增設或獎勵增設之停車空間，這類停車位是獨立產權方式登記，可以獨立處分、移轉或設定負擔；但是，如果停車位的設置是在建築物的法定共同使用部分的法定停車位，則該車位需與同區分所有建物一併轉讓，是不能隨意獨立買賣的。徐佳馨強調，停車位所有權性質與其價值關係重大，因此「在買賣時一定要明確告知買方停車位的性質，以避免未來產生糾紛！」

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總經費近36億元，位於台中市西屯區七期的「台中市大都會歌劇院新建工程」，2009年3月11日第四次開標，仍因無廠商投標或合格標，又再度流標了。市府副市長蕭家旗邀集主計、法制等相關人員召開「興建工程暨工程經費檢討會議」，並決議同意設計團隊所提主體工程工期由37個月增至45個月，將改採限制標，鼓勵優質廠商承包。官員與建築師公會坦承要完成主體工程至少得等上4年，工期可能再拖長，事態發展令人擔憂，對於買氣不振的七期房價，無異是雪上加霜！

■ 歌劇院、捷運、會展中心發高燒 台中需要特效藥

世界級的大都會歌劇院，佔地5.7公頃主空間包括：2011席大劇院、800席中劇院、200席實驗劇場、藝術商場、藝文工坊，另包含大廳、排練空間等。

「台中市很多利多突然一夜鏽化！」不少投資人憂心焦慮表示，七期原本是NO1，現在狀況連連，投資台中七期恐怕難一時解套。西屯老市民在CALL-IN時痛批，台中不只歌劇院進度有危機，連最重大建設的綠線捷運也是一拖再拖，水湳經貿園區徵收緩步、鄉林世貿會展中心撤案、新市政廳慢、台中國際機場發展更是牛步化！

■ 豪宅拖累！台中房價已跌回2005年水準

上市的鄉林去年才與市政府發生糾紛，會展中心停工撤案，客運轉運站也不蓋了，「順天天賦」億元豪墅與聯聚朝富路豪宅兩大指標個案受挫，建商撤案主動退還定金，看在全台購屋人眼裡，三家中部龍頭都尚且如此，以致信心潰堤！

根據台灣不動產交易中心分析去年整體台灣都會房價，台中地區已跌至2005年水準，並公布去年中古屋全國跌幅排行榜，西屯竟高居第二名，跌幅負29.99%，僅次於新店市的負30.7%。

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