台 中 地 產 X 檔 案

利率頻頻調降，讓許多定存戶叫苦連天，想轉投資高投報率的店面，卻又不知如何選擇，房仲建議，如果想提高店面的租金，或是降低空置的風險，不妨考慮先把店開好再出租，其中又以加盟連鎖店最划算，如果地點合宜，還可望爭取到額外的投資經費。

■ 路寬、店深應注意 加盟連鎖店好處多

台灣房屋副總謝萬雄說，想投資店面，可用自己創業的角度下去找適合的點，這種尋點方式，雖有點不按牌理出牌，但也因為形同自己開店，所以多評估了市場的接受度和適合經營的產業別，如果資金足夠，也不妨先把店開好，再轉租給房客，如此一來，想拉抬租金的幅度也勢必容易許多。

不過謝萬雄也提醒，基本的店面投資原則一定要留意，像是靠馬路的店面，路寬最好在15到20米之間，以免車子呼嘯而過，過門不入；另外，店面深度也不要太深，免得多花本錢，又無經濟效益。

投資店面經驗豐富的全國不動產董事長葉春智說，最簡便的方式，就是直接找各行各業連鎖店中的「展店部」來對自己的店面進行評估，不論是美髮、洗衣、超商、餐飲，或是和食衣住行都可以接洽看看，請業主們來評估，如果對方覺得合適，就會投資，如此一來，不僅會有額外的資金注入，租金也能大幅拉高。

■ 分租店面 易造成反效果

葉春智提醒，有些房東在租金拉高後，為了多收租金，就把一間店面隔成兩三間，但實際上，店面必須有一定的格局，太小了，往往生意就做不起來，而一旦有一間長期空置，其他店面租金往往就會下跌，總收入反而減少。

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景氣差，失業率大增，讓許多有微薄積蓄的小市民在面臨裁員危機後，想自己創業當頭家，但要如何選擇好店面招來人氣，帶來錢運？房仲建議，不論是想自己創業或是投資店面，都應該從互補或是反向的面向思考，仔細觀察周邊店面的類型，才可以開創好的銷售成績。

■ 先選類型再選地點 互補效應開發客源

想要自己當頭家，選好地段、好店面，是相當重要的一個環節，台灣房屋副總謝萬雄建議，在挑選店面之前，就應先想清楚，到底要賣些什麼，要賣給誰。這可以從兩個方向思考，一種是觀察當地什麼店多，就開什麼店，因為店多，就表示該地區有一定的客源，另外，則是反向思考，什麼店少，表示當地缺乏該種店面，就開那種店。

除此之外，也可以從互補的角度去做為評估店面類型的標準，比如說，如果周遭賣鹹酥雞、炸雞排，或是碳烤類的小吃攤多，那不妨就可以考慮開一家飲料店或是冰品店，因為吃了油炸類的食物，往往會口乾舌燥，想要搭配冷飲的機率大大增加，這樣的互補概念，也會間接開發出新的客源。

■ 計算來往人潮 統一發票見端倪

在想清楚要開什麼店後，一定也需要粗估該店面的來往人潮，了解主要消費族群分布情形，和消費價位，方便產品的定價。傳統的計算客量方式，都是在路口或鄰近的便利商店門口「按馬表」，來一個按一下，謝萬雄提供一個小撇步，他說，只要早上到超商買一條口香糖，晚上再買一次，然後從統一發票上的編號回推，就可以算出一天來客量。

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台中七期與中科房市紅火之初，不少業者搬出來豪宅理論教育消費者，認為高人一等的VIEWS 有多重要，當時台中購屋族深信「景觀無價」的論述，斤斤計較棟距、誰家旁邊公園綠地多。但如今台中房市已回歸基本價值，購屋三大要素「地段」、「機能」、「學區」最被認同肯定！

■ 商圈透天厝最保本 大樓10年間仍跌掉1/3價

30年來，位於南屯的黎明新村透天厝竟然漲價10倍，難怪南屯區會勇居全台灣區域房價抗跌第一名。一名家住黎明新村的老住民阿宗說，他1969年入住黎明新村，當時用62萬元買下2層樓小透天，以後第二次買屋還是買同社區的透天厝，他結論時用反問句「試問在這附近，哪裡可以買到一千萬以下的透天厝呢？」根據記者實地訪查附近，同屬黎明商圈的有景觀的住宅大樓，10年間房價平均約跌掉原價的1/3強！

■ 美式社區沒有VIEW 但有幸福空間

阿宗見證了一件人盡皆知的道理，好地段透天房子保值！他強調，除了交通便利、生活機能好鬧中取靜外，很多朋友第一次來做客都稱讚說，這裡好像美國的小鎮，公園多大數、草坪壯闊、松鼠穿梭其間、夜鷺、斑鳩林叢中覓食。房市專家解釋說，厝好地段好卡要緊！買房子是住戶自己的事，與其跟著賣方廣告詞，不如回歸基本思維，搶手地段周邊最保值保本，產品方面則以透天最具增值性。

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景氣寒冬，企業裁員的效應擴大，北市辦公室市場出現嚴重「退租潮」，不少人將商辦移往租金較低的台北縣；此外，更有不少縮編的公司當起二房東，乾脆將多出來的辦公空間，分租給其他公司，以降低公司經營的管銷成本。

■ 租金太貴！北市商辦外移北縣次級商圈

跟據仲量聯行統計，光台北市近三個月已退租面積高達1.3萬坪，是去年全年退租坪數的3.3倍，預估全年退租面積將達2萬坪，創八年新高，預估今年租金降幅高達15%到20%，明年租金還會再跌3至5%。

儘管如此，相較台北縣的次級商辦商圈，台北市的租金仍屬高價位，當企業面臨裁員減薪的窘境，寧可選擇搬到汐止、五股等次級商辦，先降低每個月的租金開銷，讓企業經營成本降到最低。

■ 企業瘦身後分租 降低每月管銷成本

此外，因為企業瘦身後，需要的辦公空間不如以往，因此，不少公司雖然還沒有搬到較遠的北縣次級商圈，可能也必須將辦公空間分租給其他公司，同樣也可以降低企業營運成本。

值得注意的是，在目前經濟渾沌的狀況下，為留住企業租戶，不少房東不但同意了分租這種非市場慣例的要求，連降低租金支出，以留住企業租客，都成為現在商辦房東不得不然的方法之一。

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時機歹歹，專家提醒有購屋打算的民眾，在置產前最好先敲敲算盤，看看自己荷包，扣除自備款之外，是否還有多餘的零用金可以使用。舉例來說，選擇中古屋必須要負擔代書、搬家、裝潢等費用，若是預售屋可能須預繳管理費和水電管線費用等，這些雜支開銷，也是一筆不容小覷的數目呢！

■ 購買預售屋 瓦斯管線需自付

　　選擇預售屋，雖然不必像中古屋一樣大舉翻修管線，或是花費龐大的裝潢費用，但是通常屋主須要自行負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等雜項支出。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外的費用，通常都在交屋前要繳清，光是水、電管線費，可能就會突破10萬大關。

　　不僅如此，天然瓦斯的管線費也是自行負擔項目之一，一般來說，瓦斯管線費是依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元。不過瓦斯管線費因是以戶別計算，所以不會因為坪數或是產品類別而出現不同的負擔金額。

　　此外，大部分的建案，為了保障預售屋完工後，能維持住宅的管理品質，建商會在交屋前，向住戶預收管理費，預收期間自3個月到1年不等，目前多數是預收半年期，這個管理費則是依各戶的坪數大小，而收取不同費用。

■ 選擇中古屋 至少預留20萬雜支費

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，想購買中古屋的民眾，最好能在房屋總價之外，再準備約總價2％的雜支費。以中古屋來說，不論是交屋、產權過戶等代書費，或是裝潢、搬家、管線維護等，都算在這一類的雜支中。也就是說，如果是總價1000萬的房子，那至少必須預留20萬的現金來應急。

　　張欣民提醒，光是搬家以及裝潢費用，就大概佔去總價的1％。此外，多數民眾買賣房屋時，會透過房仲代理，以買方而言，成交後還必須支付1到2％不等的仲介服務費。

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三月春暖花開，股市明顯回溫，吸引更多投資人下海賺錢，日成交量動輒千億元之上，股市的春燕已回巢了，那房市的春燕回來了嗎？證券業者認為，若股市能持續反彈走穩，投資人賺到錢，資金或有機會再流入房市！不過，台中房產代銷業卻坦承，中部房市「足冷」春燕不來了，表面上看屋人氣好像多一些，但業績實在不理想，主要是台中成屋市場供過於求、房價持續看跌所致。

■「愈賣愈低」疑慮未除 購屋族反不急於出手

代銷業者徐志彰直指，新成屋市場成交怠速的主因，第一守價，中部多數業主口袋夠深，不積極回應顧客降價要求，其次利息維持低檔，新成屋個案的土地與建築融資利率2%，自認熬得過這波不景氣；第三買方看空房價，多數購屋預期族建商會「凍未條」而「愈賣愈低」。

徐志彰憂心表示，業主不降價，買方也不急，雙方僵持造成冷市。只怕將來利率調走高到4%至5%以上，或景氣低落失業續增，撐不下去的人更多，屆時房市會更令人擔憂。

■ 憂通縮轉通膨 房價跌勢終結

詮佳建設董事長李欽泗審慎樂觀指出，這波金融海嘯導致的不景氣很不尋常，舉世無人有經驗值來做對應，不過，台幣錢變薄了是事實，對照台灣房市多次起落現象，如今台灣錢滿為患，很可能通縮後很快會有通膨，房價跌勢有望提前終結，若經濟基本面表現不惡，房價上修力道會更強。

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台中中科、市區都默默推出挑高屋大樓做夾層或大面寬「工業別墅」，外觀公設質感看來與普通住宅無異，但根據建築技術法規，合法的樓中樓規定極為嚴謹，只能設置在大樓的一樓或頂樓，合法夾層也不得超過1/3面積或100平方公尺，大樓其它樓層高度亦不得超過3.6米，未符合上述條文而施作夾層者，皆是違建。所謂「工業住宅」乃屬於違法使用的廠房，其實際設計依據工業廠房標準而定，都市計畫內之工業區及都市計畫外之丁種建築用地均屬作工業使用限制之區域，在此所興建之建築物應限制作廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途之用。專家建議購屋大眾避開這類產品，勿貪小便宜，以免影響自身權益與房屋轉手性。

■ 專家：「工業區住宅」是錯誤的、不存在的非專業名詞

市場出現4.2米、4.7米的大樓挑高屋夾層與工業區別墅狀況最多。建商廣告上會大方出現使用用途「一般事務所」、「零售業」、「餐飲」「服務業」等字樣，可登記公司感覺像住在商業區內，巧妙規避法律責任，包裝成「挑高住宅大樓」、「7米以上大面寬透天別墅」來販售價實際上還是工業廠房！

專家提醒，為避買挑高屋夾層、工業樓、工業墅，看屋時應要求賣方提出建物謄本，建物「主要用途」，問明銀貸稅賦、夾層施作責任歸屬或直接向政府建管單位查證。

■ 挑高屋夾層與工業別墅 屬違章隨報隨拆！

挑高屋本身雖是合法建築物，夾層屬非法的違章建築，無法登記在權狀面積。二次施工的夾層，使房屋載重變原設計的一倍半，地震來時將產生一點五倍的搖晃力。所謂挑高夾層屋、工業住宅大樓、工業別墅都是在建設公司拿到使用執照時，再搭建C型鋼加裝潢或直接擴建隔間。買這類產品通常是願打願挨，不但有貸款、水電、稅賦、戶口問題之外，按各縣市的違章規定，若遭人檢舉，都是隨報隨拆毫不留情。

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文心路一段上有文心森林公園、圓滿戶外劇場及明星學校大新國小，具備公園、學校的優質住家條件，吸引不少購屋族群捨棄7期，選擇文心路。文心路未來預計將有捷運綠線行經，蔚為台中市的潛力區段。

熱門社區
文心路一段呈南北走向，北起大業路，南至南屯路，位於台中市5期、7期、8期等3大重劃區交界，為台中市交通要道，沿線有多線公車行經，可轉乘至高鐵台中站，未來文心路上將規劃捷運綠線，能讓此區交通更加便利。

公園學校機能佳
該路段的住宅環境也很不錯，兼具公園綠地與學校，文心路上有文心森林公園及剛加蓋完成不久的圓滿戶外劇場，滿足居民休憩需求，位於圓滿戶外劇場對面的大新國小，為5期明星學校。文心路、五權西路口有黃昏市場，大墩路另有家樂福，相較於7期重劃區，生活機能成熟許多，也因此受到購屋者青睞。

永慶不動產台中7期惠中加盟店經理詹益隆表示，文心路指名度較高的社區如「全友天池」、「熊貓帝國」、「上第」和「鄉林麗京」等，房價以「全友天池」最高，該社區為台中市過去知名建商全友建設所興建，屋齡較新且社區管理良好，每坪約15~17萬元。

信義房屋南屯市政店經理劉銘杰指出，「全友天池」鄰近圓滿戶外劇場、家樂福，產品為3~4房，分為前後棟，面文心路的前棟行情比後棟高。詹益隆說，社區內面文心路戶別棟距較開闊，房價因為有無面對文心路而產生價差，面對文心路戶別價格約高後棟10~15%。

面文心路行情高
詹益隆指出，「熊貓帝國」受惠於同時面對文心森林公園及大新國小的立地條件，成為熱門社區，每坪約12~15萬元，「上第」則因建築品質與住戶口碑佳，雖然屋齡約14年，單價仍有11萬元以上的行情。熱門社區如「全友天池」、「熊貓帝國」、「上第」與一般中古大樓房價相比，每坪至少貴1萬元，一般屋齡近15年的中古大樓，每坪約8~10萬元。

詹益隆認為，捷運綠線對整體房價有拉升效果，可望刺激指名度高的社區和一般中古大樓，不過尚須等待捷運完工且營運步上軌道，約需至少3~5年，拉抬效應才能顯現，受益最大的則是文心路的新推案或新成屋。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁