台 中 地 產 X 檔 案

隨著房貸利率下修，稍有經濟能力的六、七年級生，已成為房市主力，但購屋經驗不足的他們，很容易買到中看不中用的「草莓屋」。房地產業者建議，一定要特別小心休閒宅、裝潢宅，與所謂的出租包賺宅，因為一不小心，恐怕會讓自己被房市套牢，不得翻身！

浪漫休閒宅 轉手無門賠錢貨
「所謂的草莓屋，指的是外表耐看卻不耐用的房子！」太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，幾乎都是首購的六、七年級生，最缺乏的是經驗，在現金有限、感性與想像無限的情況下，最容易被「草莓屋」所吸引。

滿腦子浪漫幻想的六、七年級生，最容易被位於山之巔、水之涯，一棟棟如詩如畫的休閒宅吸引，張欣民表示，如夢似幻休閒住宅，正是「草莓屋」的典型代表，這類房子雖然景觀優美，但地處偏遠，買了之後，每年根本住不到幾次，價格更是一交屋就開始跌，就怕未來轉手無門。

裝潢屋、包租屋 草莓族最易上當
此外，近年來房屋市場買氣轉強，投資客最擅長重新包裝產品，但房子的真實面貌，卻與合理房價有明顯落差，很多首購的六、七年級生，往往只看到美美的裝潢外表，就衝動下訂，不但房子買貴了，住進去之後，才發現美美裝潢後的管線，很快就開始出狀況，最後還得敲掉裝潢重做。

而包租、保證賺錢的房屋個案，更是容易吸引經驗不足的六、七年級生，尤其去年不少知名大學商圈，出現不少高利誘因的預售個案，對於手握現金的草莓族而言，具有莫大吸引力！「這類個案往往打出高達7-8%的租金收益，以誘人的獲利前景吸引投資客！」張欣民指出，這類個案要能成功，除非建商財力雄厚，而且形象極佳，否則最後跳票的機會很大。

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「合購」是情侶或投資客常見的購屋方式，但合購易引發分配比例或房屋歸屬等購屋糾紛，專家建議購屋族登記為共同名下時，應先將集資費用和分配比例問題，以白紙黑字立下契約，另外還有貸款、過戶及未來售出等細節，也最好事先溝通清楚，以免日後產生紛爭。

避免糾紛
住商不動產加盟行政處協理吳光華表示，許多未婚情侶及投資客會採合購方式購屋，「合購」也就是成為房屋的共同持有人，但是合購房屋，最容易在分配比例或房屋歸屬問題上引發紛爭。吳光華說：「房屋合購的權利與義務最好事前溝通清楚，以免日後為了房子，產生不必要的糾紛。」

吳光華指出，合購房子首要面對的是登記問題與貸款問題，在登記為共同名下時，應先闡明各人的出資比例，並以自己跟合夥人等共有名義去設定標的物產權，按照出資比例持分共有，可避免日後發生房屋歸屬問題；但缺點是日後標的物買賣，均須經各持分者同意才可進行。

1方借貸1方作保
如果有貸款，還會面臨由誰出面借款的問題，目前多數銀行都不接受房貸「共同貸款制」，通常1間房子的貸款人，銀行只接受1人出面借款當「債務人」，而且銀行多會要求提供另1人當「連帶保證人」，建議最好是由經濟條件較好的一方當「借款人」，另一方則作為「連帶保證人」。

如此，一方面合購人可共同承擔責任，且也較有機會在貸款利率、成數及還款的年限等方面，爭取到更好的貸款條件，並考量到未來還款和合購人分合不定等現實面。另一方當「連帶保證人」，也較能預防日後產生房屋糾紛，而未來房屋要出賣時，連帶保證人有優先購買該房屋權利。

繳費過程勿用現金
中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒，三五親友或投資客組成的合購團，集資費用與比例最好一開始就以白紙黑字立下契約，中間所支付的費用最好不要直接交付現金，應採取可留下證據的匯款、票據或ATM轉帳方式，以求自保。另外合夥人還可將契約另行公證，未來如果不幸產生糾紛，也不至於會有太大疑義。

江龍名指出：「自住的年輕情侶，第1次購屋可能受限於資金，不一定能買到最適合的物件，也常發生房屋日後轉手不易情形，因此建議在購屋時，就必須考慮轉手的難易，才不會萬一未來分手，房子想賣還賣不掉。」 

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影響民眾購屋意願的因素有很多，最普遍的，就是大家都怕買在高點。如何判斷高點？有人參考歷史房價，有人用房價所得比，我認為，最合理的，應該看房市未來走向。

當市場往上走時，任何時候房價都是低點。道理很簡單，房價天天漲，今天你認為是高點，到了明天就成了低點。不論今天來看昨天，或是明天來看今天，房價永遠都是在低點。

相反的，如果市場在往下走時，房價就統統是在高點，今天你買了，明天就下跌，所以你是買在高點，同樣的明天再買，後天又再跌，一樣是在高點。

所以高點或低點，看歷史房價，看房價所得比都不準，因為它是一個相對值。歷史房價只能告訴我們過去的歷史，不能指點我們未來，房價所得比也只是一個參考值。如果能準確的預測房市走勢，就可以知道房價是在高點還是低點。

那麼，現在的市場究竟是在往上走，還是往下滑？我認為是在往上走，原因除了市場現有眾所周知的兩岸題材外，另有兩個現象也讓我相信市場將會繼續往上升。

首先是股市開始緩步上升。很多人認為股市漲愈多，房市愈好，但事實並非如此。股市瞬間漲得太快，資金都流到股市裡，對房地產就不一定有利。等到資金回流房市，投資客搶進，對自住客也不是好事，不是買不到，就是買不起。

股市漲勢趨緩，是最有利於房地產發展的。因為房地產會跟著股市溫和上漲，民眾可以買到理想的房子，同時也以作為理財工具，而非變成投資客的投機工具。

其次是都會區土地價格持續上升。土地是都會區建築最大的成本，土地如果漲，建築成本就上漲，房價也許短期不漲，但長期一定要反映。

我在去年12月，在市場代銷業者沒人敢接案時，在台北縣市接了很多案子。當時跟建商接案，條件、價格比較好談是原因之一，但主要還是我發現市況雖不好，但是土地交易價格並沒有下跌。那代表市場其實是在蟄伏，而非崩盤，一旦有機會就會起來。

最近台北市有好幾筆土地都創新高，住宅區土地甚至飆到一坪四百多萬，這些土地未來一定會反映到市場，持續帶動未來價格繼續翻揚。

我建議自住需求的民眾，現在只要覺得交通、環境、住宅條件的標的，想買就放大膽去買，不要怕買在高點，因為現在市場是在往走，你覺得是高點，但只過了今天，你就會發現是在低點，如果不買，以後就得付出更高的代價。

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如果想找房子，還只會找仲介、看紅紙或是上房屋網站，那可就遜了！在台灣非常熱門的社群服務「噗浪」（Plurk ）受到眾多台灣網友的喜愛，舉凡有食衣住行任何問題，都可以在噗浪上獲得回應或解答，現在也有網站與噗浪合作，推出「噗浪機器人」，網友只要噗文想要買屋或租屋，三分鐘內就能取得物件資訊，輕鬆尋找理想中的房子。

越來越多人因為工作或時間上無法與朋友頻繁聯繫，紛紛藉由網路來傳達友誼或交換訊息，噗浪這類社群服務網絡流行後，許多人有任何疑難雜症，會習慣上噗浪找噗友尋求答案，並享受熱烈的討論過程；而噗浪上除了能與噗友交流之外，也提供各種算命、求籤、點歌、幫你罵人等特殊服務，現在連找房子都可以上噗浪解決需求。

提供買屋、賣屋、租屋之不動產仲介網路服務平台的「樂屋網」，結合噗浪率先推出「噗浪機器人」，只要網友到噗浪簡單「噗文」五步驟，三分鐘之內「噗浪機器人」立刻代搜符合「噗文」條件的房屋資訊，立即就能線上看屋。「噗浪機器人」簡便快速的搜尋服務，不但創房仲業界之先，首度結合社群互動功能，持續提供最完整豐富的房屋物件情報，更滿足台灣網友對購屋資訊的多元需求。

樂屋網副總紀健琪表示：「樂屋網看好微型網誌的使用熱潮與影響力，將Plurk上資訊交換的概念，進而發展成『樂屋噗浪機器人』，使用者隨時可透過自己經常使用的網路服務功能，輕鬆獲得樂屋網上物件資訊，讓忙碌的現代人有效整合網路房市資訊。」有別於傳統須分別登入不同房仲網站才能搜尋到完整房市資訊，上噗浪「噗文」找屋只需五個步驟，3分鐘後，噗浪機器人將馬上詳列符合搜尋條件的物件，讓網友輕鬆瀏覽各種好屋資訊，希望找房子再也不是惱人又花時間的苦差事。


噗浪尋屋五步驟

1.上Plurk將rakuya（http://www.plurk.com/rakuya）加為好友。

2.選擇「問」或是「asks」發文標籤。

3.在發言內容前加上「@rakuya」。

4.註明「我要買」或是「我要租」。

5.輸入搜尋關鍵字。(輸入時請使用空白鍵隔開關鍵字，例如林口_500萬_三房兩廳)

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中央銀行停止降息，金融業房貸利率目前正是谷底，未來可能會反彈，銀行也把握機會搶房貸市場。國泰世華銀行已經喊出短期內「新增100億元」房貸放款新目標。目前最低房貸利率，最低約1.39%。

目前一段式房貸利率最低的有台北富邦和彰化銀行的專案，針對符合條件的公教人員，利率壓低到只有1.39%起，北富銀限制只有貸款的3成才能適用最低利率，其餘7成要用較高利率，彰化銀行則無此限制。

其他推出一段式房貸專案的公司，包括台灣銀行、上海商銀、國泰世華銀行及大都會人壽、玉山銀行、台灣中小企銀等，這些銀行的一段式利率起跳價，則介於1.60%到1.88%之間。

上海商銀經理馬婉瑜指出，不管是一段式或三段式利率，都是採「浮動計息」，但一段式利率的好處是可一目了然，讓房貸族清楚自己的利息負擔是多少，因為一般指數型房貸，多分成「三段式」，對房貸族來說，計息方式比較複雜。

有人認為，一段式房貸利率會比三段式利率「省息」，但馬婉瑜說，目前房貸至少鎖3年才沒有提前清償違約金罰鍰的問題，因此比較房貸專案，最好比較前3年房貸平均利率，有些三段式房貸利率，前半年最低壓到1.5%起，若把前3年利率一平均，三段式房貸利息支出甚至比一段式房貸還少。

馬婉瑜建議，想要在短期（例如3年內）就將房貸還清者，可以找前半年利率壓很低的三段式房貸，如果房貸還款期間在7年以上者，則可考慮一段式房貸。

另外，銀行的一段式房貸，多以「公教人員、公營事業編制內員工（不含約聘僱等非正式員工）」專業人士和專業人士，例如醫師、會計師、建築師、績優上市櫃公司高階經理人等，並非人人都可申貸到。

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豪宅林立的台中七期重劃區，近年成為中部建築業推案一級戰區，在品牌林立的市場中，由一對不到30歲的兄弟檔張志豪與張鈞豪領軍的親家建設後發先至，五年來默默在七期買地，至今在七期重劃區已累計有5,000坪土地庫存，重新擦亮有20年歷史的老店招牌。

民國78年成立的親家建設是台中老牌建商，20年來，以親家系列推出近72期住宅。民國94年，老董事長交棒給年僅25歲的兒子張志豪與張鈞豪，在第二代主導下，重新定為品牌建商，替公司注入新活力。

親家建設總經理張鈞豪說，看準台中市的發展將一路往七期延伸，五年前開始大量在七期買地，當時最便宜一坪才31萬元，買到去年他相中惠國段一塊1,094坪土地，每坪土地交易價格已達235萬元，價差達200萬元以上，改寫七期私人土地買賣最貴的紀錄。

張鈞豪深知七期是中部豪宅主戰場，能在七期推案，就等於躋身品牌建商的行列，不只推案房價可貴一倍，也可打響公司知名度。目前親家已掌握七期近5,000坪土地，未來十年推案量無虞。

親家在七期代表作，以兩年前在七期惠中路、僑園大飯店對面推出「愛敦閣」豪宅最具代表性。這個案子鎖定企業主或台商等頂級客層，每坪單價30萬至47萬元，並以可回收利用建材興建環保樣品屋，在當時曾掀起一陣話題，也逐漸奠定親家建設成為豪宅市場的後起之秀。

親家建設為打破過去接待中心用完即拆的觀念，總計用掉3萬塊玻璃磚、100萬支造型紙筒及400多立方公尺的木炭，興建台中親家建設接待中心，造價雖然高達1億元，但可連續銷售數件個案，因此還獲得2007年台灣室內設計大獎評審特別獎。

有趣的是，很多人以為親家建設董事長張志豪是哥哥，總經理張鈞豪是弟弟，事實上，67年次的張鈞豪是大哥，69年次的弟弟張志豪因提早進入公司，因而當上董事長。

原來，張鈞豪大學畢業後，受命去大陸掌管家族投資的畜牧事業，直到四年前因中國大陸徵收土地，張家只有結束畜牧業，張鈞豪才回台接下總經理職務。

張鈞豪說，他在大陸管畜牧業，其實就是養豬，雖然屬於勞力密集的農業，但他相當自豪家族畜牧業的15甲土地，一年有38萬頭豬隻的產值，而且到後期因為設備成本已回收，每年可獲利人民幣2億元（約新台幣近10億元），堪稱是轉投資事業的金雞母。

張鈞豪認為，養豬與蓋房子看似兩種截然不同領域，但事實上兩者都同樣重視地段。蓋房子須選擇對的地點，養豬也不能忽視地理位置，因為豬隻依賴運輸，與房地產一樣最終回歸地段、地段與地段。

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看準陸資來台投資、租賃商用不動產需求可望持續增加，近十年沒有A級辦公大樓完工的台中市，今年以來蠢蠢欲動，興富發、親家建設、豐邑建設等公司，都在中市精華商圈投資A級辦公大樓。

就坪數而言，以親家建設的「T3國際中心」進入門檻最低，本案鎖定10人到40人的文化創意產業，開發50坪至150坪的優質辦公環境。

親家建設總經理張鈞豪指出，T3案的策略主軸是訂在坪數，因為坪數決定總價，每坪開價30多萬元的T3案，讓投資客很容易進來，同時也和豐邑建設同期推出八、九十坪的商辦案以做區隔。

此外，豐邑建設也在七期重劃區市政路、惠來路口推出「豐邑市政都心廣場」，賣點是樓高38樓，完工後將是台中第三高樓，僅次於國泰世華大樓、金沙百貨大樓。

豐邑市政都心廣場目前結構體完成，預計明年中完工，基地面積1,635坪，面向60米寬市政路，門廳挑高10.5米，一樓到四樓公共空間規劃CEO總裁俱樂部。

為吸引客戶，新完工的A辦大樓都走「豪宅化」，興富發位於中港路商辦「Rich 19」還設有一個標準25米的游泳池。興富發副總經理廖昭雄說，隨著兩岸直航縮短往返時間，吸引不少台商回流與外資來台設廠，連帶創造更多就業機會，中南部商用不動產交易量也跟著增加。

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