台 中 地 產 X 檔 案

台中縣市合併效應已經發酵，影響政經層面廣大，在房市方面影響也相當明顯，眾多建商進軍即將整併為台中市的「區」級單位，看準交通建設與都市計畫將與台中市接軌，吸引建商在台中縣推出物超所值的大型透天別墅社區，一面降低售價與首購型大樓趨近，一面提高建築品質與社區管理，讓許多新婚族與換屋客驚喜連連！

■　住郊區也不錯 500萬透天別墅誘人

　　位於大里市郊區19甲線，接近第3期重劃區的頭汴坑溪畔立仁路上，亨都建設結構中的別墅社區「大雙喜」，正是響應縣市合併商機而產生的建築個案，基地面積4,300坪，別墅地坪21、建坪40、定價468萬元起，臨路店住開價658萬元，社區免管理費，別墅總價比大坑10期的同類產品約便宜200萬，比台中市區40坪首購大樓更便宜。

　　透天別墅產品可保值，只要打出低總價牌，對新婚家庭深具誘因，市場反應很好。基地位置與交通條件因有生活圈四號道(俗稱4環)顯得便利，學校有立新國中國小，附近採買機能尚可，整體環境仍在成長改善中，補漲機會大。

■　交通縮小城鄉差距 平價奢華成主流

　　同樣在台中的沙鹿鎮與龍井鄉的透天別墅市場，也是基於同樣模式獲得市場青睞，沙鹿鎮與龍井鄉更有中部科技走廊等工業區加持，房市增溫更猛，靜宜大學與弘光科技大學周邊更是戰區，別墅愈蓋愈高級，總價也升等到2次換屋客層的價位，接近千萬元上下。

　　久樘建設「天鵝堡」與裕國集團「溫泉會館」就是代表作。建商與客戶雙雙看好這裡的區域環境，故採取深耕經營，重大交通建設完成，如特三號道，大大拉近南屯與沙鹿龍井的城鄉距離。別墅規劃與建築品質導入豪墅元素，也採用豪宅物業管理公司來經營社區，住在郊區別墅或是市區豪墅，品質與服務差別並不大，所謂「平價奢華」建築風格，已如同平價時尚旅館征服購屋族的心！

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近年來由於是中心土地有限，加上樂活風起，許多建商趁勢選擇郊區推案，也獲得了不少的迴響，郊區住宅不再是過去民眾印象中「鳥不生蛋」，環境冷清的代名詞，反而經過建商的包裝與設計，不但提升郊區宅的居住品質，價格甚至比市中心還貴，成為另類的房市大熱門。但房仲業者也提醒，郊區住宅「貴不等於好」，客觀條件更重要。

■　住戶素質影響大 守望相助要做好

　　住商不動產加盟事業處協理劉明哲表示，買郊區住宅，特別是造鎮概念的郊區住宅，可以從住戶素質作為觀察的指標，由於這類住宅範圍較大，又和市區有一段距離，因此除了管理之外，住戶之間要更能夠守望相助，不要有太多住戶拖欠管理費，讓社區品質受影響。

　　因此在看屋時可以要求看看公設，和警衛聊聊天，以及留意一下收發室公告的積欠管理費住戶清單，看看是否住戶具有凝聚力，有助於選到好的郊區住宅。

■　居住品質先知道 生活機能不可少

　　信義房屋也表示，郊區住宅所需要的不只是清幽的環境，生活機能也非常重要。除了社區內的休憩中心、KTV、健身房、游泳池等公設之外，某些郊區住宅也會配備社區接駁車，方便住戶出入。

　　另外，更有些住戶多的社區考慮到採買便利性，會貼心的與超級市場配合，在社區內開設店家，讓社區內自成一個小的生活圈，而這類的社區也因為滿足了住戶的基本需求，成為區域內知名社區，價格和轉手的表現比起一般住宅更為搶眼。

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【文／范世華】

　　台灣人口出生率降低以及「少子化」的情形為當今眾所周知的普遍問題，但是如果沒有透過官方正式的住宅資訊統計數據來說明，很多人還會誤以為台灣房地產「餘屋」的問題相當嚴重，我在近期課程或講座中發現，關心房地產以及實際想購屋的學員之中，仍然不乏有人還有這樣的看法，更何況一般的消費者，恐怕還有更多人仍然也會抱持著這樣子的觀念。這是由於過去的歷史印象還停留在消費者目前的認知當中，誤導了當前市場上對於房價認同上的錯誤判斷，如果大家還在期待一個不存在的事實（餘屋量過大），短期內在價格上會有大幅的修正，其結果可能會令人失望的。

■　房地產供需失衡的「餘屋」印象

　　過去「餘屋」的問題，是在民國86、87年間全台各縣市全面實施建築物的「容積管制」，引發建商「搶建」的風潮，由於短期間房地產爆量的超額供給而產生「市場性泡沫」。不過這已歷經了十餘年的時間了，這種長時間被房市所套牢的陰影，使得在當時許多中產階級購屋者，現在已成“父執輩”的身份，連帶影響了新一輩的年輕人，無形之中也籠罩著對於「餘屋」的恐懼心理，普遍社會大眾也仍然停留在既定的「舊印象」當中。

　　至於「出生率」問題，出生兒是否為目前房市供需市場上的有效或實際需求者？也是社會大眾對於台灣房地產供需問題，值得探討以及有待釐清的部份，在我先前所出版的著作《房事的祕密》一書之中也早有充分的說明。

■　當前「市場性泡沫」不存在

　　以目前台灣的住宅存量以及家庭戶數相較，「住宅供給率」在民國95、96年即為101%的數據來看，相當於每100間的房屋標的，平均最多只有１間的是沒有人登記戶籍在內的，如果再加上近兩年代表房屋“開工”之「建造執照」以及代表“完工”之「使用執照」數量又逐年下降，要說台灣房市會因為「餘屋」而導致市場泡沫的情況，這其實是很大的謬誤。

所謂「市場性泡沫」是指市場商品數量超額供給，大過實際的需求，才會發生價格上的崩跌，如果要將這個疑慮再一次套用在目前台灣的房地產，實在是說不過去的。

■　未來「價格性泡沫」的隱憂

　　當前應該要探討以及關心的，是有關於失業率升高與物價上漲同時出現，有沒有產生嚴重的「停滯性通膨」現象；房地產供需應該要區域性的平衡，101%的「住宅供給率」看似平衡，但是北部供不應求、中南部卻供過於求，如果區域性的產業發展和就業機會的不平衡問題持續擴大，是不能根本解決民怨以及貧富差距問題的。

　　另一方面「豪宅」問題應該健康地處理，而不是單純打壓或者限制資金來台，如果台灣沒有提供更好的產業環境和投資機會，富人不去投資開發產業、創造就業，資金還是會一再擁進房市，如此一來我們未來所要擔心以及可能要面對的，將是另一種金融與房地產連結在一起的「價格性泡沫」。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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房市傳來好消息，內政部建築研究所今天公布最新房地產景氣動向，景氣對策訊號比上季上升3分，燈號也擺脫連續4季代表低迷的藍燈，轉為黃藍燈。至於未來市場，領先指標呈小幅上升情況，預測明年景氣大致維持現況。

主持這項研究的政大教授張金鶚表示，兩岸關係持續改善，主計處預估2010年經濟成長率4.39%，讓不動產市場出現回溫，不過，過多的資金、過度預期兩岸發展及就業市場仍未反映經濟復甦情勢仍是房地產隱憂，他呼籲一般民眾不要過度預期、政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。

建研所今午表示，第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為10分，較上一季上升3分，燈號由藍燈轉為黃藍燈。主要是在素地交易、建築執照面積上明顯提升。黃藍燈代表景氣緩步向上。

建研所上午同時公布針對預售屋公設及主建物分開計價的廠商調查，建商多認為是負面，不過代銷仲介則認為是正面，對政府想推「以屋養老」的反向抵押貸款，45%廠商認為對房市有正面影響，負面不到一成。

建研所也針對近來政府相關單包括央行、經建會、財政部相關說法，詢問廠商預估明年上半年房價，結果顯示，近4成認為會下跌，36%認為持穩、但也有2成多業認為會上漲。不過對於明年第一季，認為房市景氣轉好或不變達到8成，占絕對多數。

建研所表示，未來市場主要利空消息包括高房價形成民怨、陸資來台投資可能不如預期、失業率仍處高檔及商辦空置率上升問題；至於利多則是政府簽訂ECFA、總體景氣彈升、消費信心分數提升等。

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媒體報導央行擬對台北縣市、台中七期、高雄美術館祭出信用管制，央行上午雖否認，但政大教授張金鶚表示，針對少數高房價地區降低房貸成數，是有效的、簡單的、也最溫和的防止房市泡沫手段，如果央行能夠這麼做，他個人是很支持的。

張金鶚表示，目前國內房地產市場主要是因為一些少數個案、地區房價高漲，連帶使周邊中古屋水漲船高，產生泡沫風險，如果不做出一些因應措施，最後一定是全民受害。

他說，市場上現在充滿不安氣氛，一點風吹草動，大家就擔心受怕，而從歷史經驗來看，一旦泡沫吹破，除了現在買房子的人會慘遭套牢，銀行也會是最後一隻大老鼠，最後一定是全民損失。

張金鶚表示，銀行如能採取金融管制，降低房貸授信成數，對防止房地產泡沫是很有效的方式，當年房價高漲，引發無殼蝸牛運動時，政府就是透過銀行降低成數，才讓房價緩慢降下來，顯見這種方式是相對溫和的政策手段。

他分析，目前不動產市場主要是資金行情，但資金投入必須在周轉成本和降價成本中作比較，如果資金面受到壓抑，投資客必須拿出更多的資金，付出更大的成本，就會退場，市場也因此會產生骨牌效應，房價就會合理修正，風險就能降下來。

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央行總裁彭淮南認為台中七期、高雄美術館和台北縣市一樣，都屬房價高漲區，台中市建築開發公會市場資訊委員會主委鍾尹堂表示，七期房價回升確實有點稍快，但主要是土地炒作所致，政府標地也「功不可沒」，政策打壓不能搞錯對象。

至於高雄美術館，台灣房屋高雄美術館加盟店長朱金火說，現在美術館特區內，只有面向景觀的一坪30萬元上下，其他住宅都在10萬元左右，有品牌效應也才13萬元左右，「彭總裁對美術館價格完全不清楚」。

台中七期重劃區是近年國內竄起最快的豪宅區，房價也隨之一路上揚，不過，信義房屋台中七期朝富店長張光華表示，目前七期內中古屋成交價約在每坪25萬元上下，新成屋及預售屋則落在30~60萬元，視建商品牌、區段而定，他認為風險是有，但並不是很高。

鍾尹堂表示，台中七期房價近來上漲速度確實略有稍快，正常應以每年10%較佳，不過房價上漲快，並不代表風險高，風險主要應看時局，如果景氣往上走，房價持續上揚，就沒有什麼風險性，反之時局不好，風險就高，從整體經濟來看，再加上七期有捷運、市政府等重大建設支撐，不應列為高風險區。

他說，台中七期房價上漲快，關鍵是在土地飆漲太快，建商主要是在反映成本。至於土地飆漲，主要又和政府標售土地、一味希望愈高愈好有關。政府如果想透過房貸成數管制來壓抑房價，恐怕是搞錯方向及對象。

朱金火完全不能認同彭淮南將高雄美術館特區列為具有風險的高漲區。他說，美術館一帶現在的房價並不比一旁農16特區來得高，也和南高雄三多商圈一帶差不多，高雄美術館是潛力區，而非高房價區，彭總裁顯然完全不清楚狀況，一竿子打翻一船人。



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第四次「江陳會」在台中登場，陳雲林撥空到台中七期，特地參觀綠園道旁的頂級豪宅，為銷售中的大廈增色不少。不少媒體形容，當地一戶要價2.5億元或2.8億元，強化台中七期豪宅高不可攀的印象，但實際狀況如何？根據了解，每坪成交單價落在15至30萬，其實為數不少。

■　七期土地全面大漲 業者：不盡然

　　「狂飆？這個誤會很大！惠中一街與市政北五路角地一坪300萬元的那塊建地面積很小，因為要和先前購入的鄰地合併將來好蓋豪宅，力麒一定要多付代價才可能買到嘛，這不表示七期土地已經全部漲到 200或300萬元」。七期土地開發業者分析指出，七期土地若低於400坪，實在很難獨立興建大樓，必須尋求鄰地整併。

　　業者進一步強調，其實七期範圍不算小，分為南側、西側、新市政特區，這三個區域的土地用途不同、價值不同，導致七期土地價格差很多。台中建商早期購買很多七期土地，如保留到將來開發或現在轉售，獲利都很不錯。今年有部分上櫃市公司進軍台中七期，土地都買在高檔，將來豪宅訂價與行銷，將直接面對本地建商的價格戰！

■　單坪15~30萬 七期房價攻頂乏力

　　包含建構中的豪宅大樓，七期現有約40棟大樓，成交價格自15萬到30多萬元。建設業者常用一句話來解釋豪宅只漲不跌的原理：「土地不會長，七期土地很稀有，建一棟就少一塊地，地價漲墊高房屋成本，豪宅售價節節高」。但站在第一線賣豪宅的房仲業者卻直言「不好賣，感覺房價上攻無力了」！

　　一坪單價20萬元不算高，但因為七期豪宅的坪數大，導致總價變高的一種錯覺。很多委賣物件買在預售期，才10多萬元到20萬出頭，只好要求屋主降價，還有利潤即早脫手為妙！市況不佳，連土地最貴房價最高的新市政特區詢問度也不好，感覺上能賣到25~30多萬元就到頂了。

　　據了解，台中七期豪宅不可能上演台北的狂飆情節，原因出在七期豪宅數量已嚴重打破「物以稀為貴」的原則！七期大樓緊臨、25~38超高樓層動輒上百戶，建商手上可推豪宅的空地仍多，七期以外適合興建豪宅的精華土地更多，中南部人偏好住別墅，七期南側與西側的豪墅同時分掉很多客戶，都是供過於求的證據。

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原分散在南投中興新村、中市黎明社區和中縣霧峰鄉的中央機關，未來將遷至中縣烏日鄉高鐵特定區內，廳舍預定明年動工，地方樂觀其成，認為多了2000多名公務員及洽公民眾，可帶動當地房地產，但建商卻表示政府應該配合公共設施規劃，才有可能。

經建會6月審議通過「高鐵台中車站特定區設置中部行政中心先期規劃案」，原在中興新村、黎明社區和霧峰鄉的行政院、教育部中部辦公室等22個行政單位，將來都搬遷到烏日鄉學田路旁3.67公頃的預定地，明年7月動工。

規劃案中評估，未來在中部行政中心活動的公務員加上洽公人數，約有2865人。

地方人士多樂觀認為烏日鄉多了2000多活動人口，將可帶動在此上班的公務員買屋、投資。

建商則持謹慎態度，身兼中部許多建案投資股東的冠軍磁磚董事長林榮樺指出，3年多前高鐵台中站在烏日設立，原也預估含修配廠員工在內有3000多人到烏日活動，高鐵並規劃特定區，當時大家都看好房地產發展，但事過多年，高鐵特定區的房產絲毫沒起色，原因就在於沒規劃公共設施。

林榮樺表示，高鐵特定區原規劃公園、國中小學、商家等，遲未動工，沒有商家，當然吸引不到人潮，也不會有建商進入，他呼籲政府應在此盡早發展公共設施，並將預定的國中改成綜合中學，有助吸引外縣市人口到烏日，否則環境差，中辦的員工寧可住遠一點，也不會在烏日置產。

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