台 中 地 產 X 檔 案

在經歷2008、09房地產投資市場的震盪後，台灣商用不動產市場也逐漸起色，昨日(12/28)有外資商仲公佈一項統計數據，今年商用不動產投資金額達到新台幣950億，已超過去年度706億的水準，同時土地成交總金額也來到1,584億元，其中壽險業者是最大的投資者，而建商則在土地取得上最為積極。

■　不動產買賣主力 壽險業及建商

　　高力國際董事總經理劉學龍進一步分析，受惠於去年的金融風暴事件，不少壽險業者紛紛把資金撤回台灣，而相較於高風險的金融商品，不動產自然成為青睞的投資標的，加上固定的租金報酬，都是讓壽險業前進商用不動產市場的重要原因，其中富邦人壽買下了信義區新光A11及環亞百貨等，總投資金額259億居壽險業之冠，新光及南山人壽分別以180億及121億居第二、三名，而在投資標的及區域部分，仍以大台北地區的零售商場標的為主。

　　另外在商辦供給量部分，受限於大台北地區土地稀有的特性，09年新增面積33,190坪，明年度則僅有19,600坪，2011甚至呈現零成長的狀況，直到2012年才有遠雄人壽A1一萬四千坪、國泰人壽A3八千坪商辦完工，在供給量停滯的狀況下，空置率有望降低。

　　在土地交易部分，建商仍居於主力，09年成交金額來到743億，原因除了未來推案需求外，也為了因應未來土地日益稀少的問題，另一項值得關注的是一般廠商的土地交易也高達633億，代表企業對於未來的期待而衍生出擴廠、自蓋商辦的需求。除此之外，不少建商也因為大面積基地取得不易，開始收購辦公大樓進行都市更新，或是單純的獲取轉手的利差，也開始佈局商用不動產。

■　ECFA、MOU效益待觀察

　　劉學龍也表示，今年外資投注在台灣商用不動產投資達到218億，未來在ECFA及相關法令限制鬆綁後，有機會在金融風暴後重啟在台灣的佈局，而MOU簽訂後，兩岸銀行互設分行據點對商用不動產帶來的效益是最大的，但金融業牽涉的範圍廣泛，短期內恐怕無法看到立即的幫助，劉學龍認為，反而是複雜度較低的加盟連鎖業、零售業及餐飲業，是陸企有機會最早進入台灣市場的產業，所帶來的將不只是商用不動產需求，住宅市場也會受到一定的需求挹注。

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兩岸交流熱絡，真的會讓台灣房市往上提升嗎？財金文化董事長謝金河昨天表示，鮭魚返鄉是功成名就的象徵，因在外面賺飽的台商會想回台灣買豪宅，但這跟一般房價是脫勾的。

遠雄集團與財金文化昨天舉辦「2010後MOU、ECFA時代兩岸置產全攻略」系列演講，邀請財金文化董事長謝金河、中國信託首席經濟顧問劉憶如與安侯聯合會計師事務所葉維惇座談。

謝金河表示，目前的低利環境，從第二季以來股市、房市雙漲的現象，很多人認為這是一種泡沫；但他認為，目前台灣的房價跟上海、香港比起來實在不算貴，卻有很好的空氣、水，以及方便的醫療體制和自由的民主生活，是很好的居住環境。

不過他也說，現在政府極力打壓房價，是因為民怨認為房價太高，但以上海和香港經驗來說，其實一般住宅與豪宅的價格是脫勾的，短期內可能會因此一起上漲，但長期來說，豪宅走豪宅的價格，一般住宅最後還是回歸到一般的價格。

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2009年接近尾聲，回首今年的房地產新聞，「10大民怨之首，都會區房價過高」是房仲業者的首選，其次，「建物與公設分別計價」、「1生1屋，土增稅繳10%」都有業者認為影響重大。

台灣房屋不動產分析師邱太 (火宣)指出，根據網路票選2009年重大房地產新聞，結果由「十大民怨，都會區房價過高」這則新聞奪冠。

他分析，高房價為民怨之首的新聞事件持續發燒，儘管政府打算增加房屋供給量來抑制房價，但效果似乎緩不濟急，房價依舊往上走。尤其是今年民眾將不動產作為投資理財工具的比率，較3年前增加了15%到20%，房市恐有過熱現象。

永慶房屋也認為「十大民怨之首，都會區房價過高」勇奪年度新聞的第一名，而且從這則新聞中顯見「買不起房子」是許多人心中的痛，雖然為了抑制高房價，政府頻頻出招，不過遏制效果尚未浮現，市中心房價依舊節節攀升。

另外，明年5月起施行的「建物與公設分別計價」，也就是預售屋主建物、陽台、雨遮等附屬建物，以及樓梯、走廊等共有部分（即公設）須在契約中分開標示面積及售價，也是永慶房屋與住商不動產所推薦的2009重大房市新聞。

永慶代銷事業處副總吳金銘表示，這項政策實施後，對預售屋銷售上並不會產生太大衝擊，因為建商無論採取何種方式定價，最後還是會回歸到以總價計算來處理。不過，也有房仲業者認為，這項政策改變實施30餘年的房屋預售制度，也將顛覆長久以來建商和民眾購屋習慣。

至於「一生一屋，土增稅繳10%」新措施，也就是名下僅有一戶自用住宅的民眾，不論換屋幾次，在出售時都可適用10%土地增值稅的優惠稅率，也有房仲業者認為是相當重要的房市新聞。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，這項作法讓民眾可以根據本身的居住需求做適度換屋的決策，不再受限於法令稅率問題。這樣的作法不止可以刺激一手市場的房屋銷量，也有助於二手市場房屋交易。

除此之外，「忠孝東路2段都更老公寓，每坪飆破103萬元」、「央行連續降息9碼半，創歷史新低」、「捷運內湖線通車，房價衝高3成」等新聞，也都有房仲業認為是今年房市的重要新聞。


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政府平價住宅方案看中機場捷運線林口站周邊，售價要控制在十萬元左右，房仲業者直言「不可能」。

中信房屋林口店東蘇立傑表示，林口新市鎮重劃區土地成本最低的一坪快二十萬元，且離捷運站有相當距離，Ａ7在國立體育大學附近，預計一○三年全線通車後，距台北車站只有約十七分鐘車程，很難想像會有每坪十萬元左右的房價。

蘇立傑表示，兩百多公頃的土地應是指重劃區外的山坡地保護區或農地；蘆竹鄉雖有這麼大的土地，但若採區段徵收方式，徵收農地作為住宅用地，徵收費用依公共現值加四成，農地一坪四、五萬元，加上一坪七萬元建築成本，已超出政府想像中的平價住宅售價。

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大陸萬通地產集團董事長馮侖上周悄悄來台，與台灣企業家進行一場閉門對談。面對兩岸房地產熱潮，馮侖直言，兩岸房地產業者經過一年多交流，他結論是，雙方還是「咬合不上」。
　
大陸住宅市場吸引力大

　他認為，大陸住宅市場，吸引力仍比台灣大；不過，台灣在稅收、產權、外匯若可以與大陸接軌，陸商借助台灣在商務不動產經營開發經驗，或許可以發現兩岸在不動產的投資機會。

　他說，大陸業者主要從事住宅開發，沒有商務不動產經營開發經驗；因此，台灣不動產業者，若可以協助陸商在此從事觀光或旅館等商務不動產經營開發，或在不炒高房價的情形下，兩岸合作開發少量住宅商品，從這樣思維出發，也許可以發現兩岸不動產的投資機會。

　上周低調來台參加一場研討會的馮侖說，從去年兩岸關係緩和後，他隨大陸第一批所謂富豪團來台考察台灣房地產後，這是他第8次來台，但是，大陸房地產在經過這一年多的交流，「期待的結果，未如預期」、「兩岸房地產仍然咬合不上」。

　他說，台灣地產同行，歡迎且急迫希望兩岸有合作機會，這種急迫期待，也反映在台灣的房地產業者股價上。可是，台灣市場並不大，再加上台灣政府審慎腳步，許多法律未落地。

10年內陸商成全球最大

　包括僅允許大陸業者買現成的建物，但並不開放大陸不動產業者買土地，還有大陸不動產業者持股30%的上限，再加上民眾擔憂陸資炒作房地產，都讓兩岸房地產業者在經過這一年交流，雙方還是咬合不上，反觀大陸地產市場未來10年內潛力，對企業投資，仍具強烈吸引力。

　馮侖說，大陸目前房地產市場約有3兆人民幣，其中2兆1000億是住宅，而大陸這七、八年來的不動產快速成長，目前大陸已經有6萬家地產業者。其中，萬科集團市值高達1200億人民幣，是全球全值最大的住宅公司，幾乎是美國三大住宅公司的總合。以大陸住宅不動產發展，未來10年，他相信全球最大的住宅公司，至少有大半以上是大陸業者。

台灣住宅市場已飽和

　反觀台灣，他認為，台灣住宅發展已經有一段時間，市場已經飽和，台灣政府又限制陸資不能買地，因此，陸資來台投資房地產，興趣並不大。萬科集團總裁王石就直言他對台灣投資房地產市場沒興趣。

　另外，陸資對台灣房地產投資意願不高的另一個原因，他分析，大陸地產業者的商業模式仍相當本土化，沒有對外擴張的經驗，也是影響陸資來台投資主因。

　他說，大陸地產仍是以住宅為主要產品、他們對能快速吸納住宅的市場，最感到興趣，從歐美地產發展經驗也可以發現，發達國家的地產市場，已經逐步轉為商務不動產經營開發。
　
台地產商經驗有吸引力

　因此，兩岸之間的房地產投資機會，他認為除從少量做一些住宅產品，滿足大陸部分消費人士需求外，就業者角度，台灣房地產在商務不動產的開發經驗，仍有吸引力。

　例如台灣在制度，稅收、產權、外匯等制度，若能與大陸市場相接，用這些制度，做些產品賣給大陸，這樣又能解決台灣人民擔心陸資炒作房地產憂心，也可以滿足大陸市場的需求。

　另外，大陸業者對台灣飯店、旅館等商務型的不動產開發十分有興趣，大陸地產業者可以借助台灣的商務不動產經驗，也有助陸資來台投資，類似這樣思考，會發現兩岸在不動產投資仍有機會。

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房地產迅速回溫，部分大型建案作業趕不及年終搶客，靈活的小型建案迅速掘起，有的以單一銷售中心聯賣區域建案，靈活促銷。市場買氣也橫掃至過去相對冷門的購屋管道，例如法拍屋、政府標售、與台灣金聯的物權等，地產業者提醒，法拍屋撿便宜機會大、但風險也較高，民眾仍須做足功課再進場。

管道增多
今年房市變化跌破不少專家眼鏡，原本上半年喊卡的大型建案，下半年來不及推出，市中心內小型建案因此受惠，銷售紛傳佳績，例如鄰近大安森林公園的「大安御品」，僅規劃12戶10~22坪住家，2個月內銷售只剩1戶，成交價每坪站上85萬元；中正區「長吉御苑」18~36坪，共21戶，成交均價56萬元，也已熱銷9成。

公家標售屋變搶手
「長吉御苑」專案經理陳永昌表示，近來位於大安區、信義區、中正區的小建案賣相尤其佳，隨著政府近年標地價格竄高，未來推案大多推豪宅或是單價破百萬元，導致民眾恐慌而掀起搶購潮。

不過，小建案多隱身巷弄內、基地面積也小，常常只能吸引區域客上門，有建商乾脆在主幹道上搭建較醒目的接待中心，把鄰近的小型建案集中銷售，更具廣告效益，台北市建商知遠實業與展悅建設都有類似作法；以知遠實業為例，在中山區、北投區都設有「新好宅概念館」，裡面提供周邊3~5個以上建案資訊，民眾不用舟車勞頓到處看屋。

北市新案減少，也使得過去冷門的購屋管道反而暴紅，像是國有財產局、台灣銀行、台灣鐵路局等公家機關，今年標售房產進帳不少。就連過去專門承售銀行不良債權、物權的台灣金聯資產公司，日前也大動作公開標售500多件物權、1000多件債權，最後成交25件，現金回收30億元。台灣金聯總經理廖錫勳表示，未標售出去的房地產仍歡迎民眾私下洽詢，可直接與台灣金聯議價購屋。

法拍屋潛在成本多
法拍屋因為法院不擔保屋況瑕疵，過去被視為風險最高的購屋管道，不過近期仍時常出現投標室擠滿人潮的現況，山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟提醒，法拍屋雖然底價開得比市價還低，但法拍屋潛在成本多，包括搬遷費、代墊利息費用以及裝潢費用等，投標時千萬不要因為現場人潮而瘋狂加價，以免以為賺便宜其實損失更大。

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在中國人觀念裡，有句話根深蒂固說「有錢沒錢，討個老婆好過年！」這也反映出中國人趕在農曆年前成家的注重，以至於每年到了這個時候，就是年前購屋旺季，不過房仲業者提醒購屋族，買屋千萬不要衝動行事，簽約前一定要多問、多看與多想，避免買到不合適的房子，而造成困擾。

■　買屋勿衝動 看清楚看明白

　　房仲業者表示，許多首購族買屋前沒想清楚，導致買屋反悔的情況常發生，為了避免這種情況，購屋前除了要蒐集區域資訊之外，產品適不適合自己也很重要，交通、生活機能能否接受，最好都要再三思考， 確定產品吻合後，再徵詢家人或是親友建議。

　　除了要多想之外更要多看，簽約前要看清楚不動產說明書，注意產權無誤，千萬不要買到產權不清的房屋，此外，屋況也要看清楚，注意有無漏水或是海砂瑕疵。

■　旁敲側擊 蒐集環境資訊

　　日前發生一起案例，買屋入住後發現半夜有怪聲，經向鄰居打聽後才發現自己買到凶宅，雖然事後獲得賠償，但是嚇得連夜搬家，房仲業者表示，房價與機能都可以靠網路打聽，但是有時實際的屋況賣方自己可能都不清楚。

　　購屋前可以向周邊鄰居打聽環境情況，掌握越多資訊，就可以降低買到瑕資屋的機會。不過更重要的還是要委託知名品牌房仲，購屋安全才有保障。

資料來源: 網路地產王     回首頁

繳稅季來臨，民眾開始整理報稅相關文件，不過要提醒民眾，家中建物不論有無經核發建造或是使用執照，都必須依法課徵房屋稅。

　　地方稅務局表示，房屋稅是以附著於土地的各種房屋，以及有關增加該房屋使用價值的建築物當作課徵對象，所以即使沒有建照的房屋、沒有使用執照或是沒有辦妥保存登記的建築物，仍須繳納房屋稅。

　　而所謂的「未辦保存登記的房屋」，指的就是未經核發建造或使用執照，或雖領有使用執照但未到地政機關辦理所有權登記的房屋，而未辦保存登記的房屋，也是屬於房屋的一種，所以當此類房屋有買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等六種移轉行為時，亦均須依規定申報繳納契稅。

　　所以買賣雙方在簽訂契約的30日內，最好盡速完成契稅申報，如果匿報、逃漏的情況，將遭受罰鍰，有任何問題，最好直接向稅務局查詢。

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