台 中 地 產 X 檔 案

台股自二月至520以來大漲逾6 成，究其原因，第一，資金行情；第二，兩岸關係緩和，經貿題材發燒，兩岸政府做多，開放陸客、陸資、陸企入台，進行觀光、留學、投資參股、置產、對台採購、擬簽金融MOU、議簽ECFA等。 反觀台中房市卻低盪到谷底，房市交易價量數據與去年同期比較，年增率呈現高額負成長，520檔期新推案掛零，顯示房市仍未全面止跌回穩。

■　熱錢泛濫 房產營建股大漲

　　物價包括汽油、瓦斯、電費都仍在高檔，裁員減薪無薪假仍時有所聞，定存年息才0.7%，缺乏可靠理財管道的民間散戶游資，只好藉由政府強力作多的大陸題材的「台灣熱」找出路，一舉投入股市套利，明知財報不佳，把股市先炒熱再說！大幅開放陸企入台參股、置產、居留等題材更加速快股市飆速，房產股才有表現空間。

　　上櫃市泛房地產業股價積極表態~營建、觀光、資產類股受大陸題材激勵，其中「晶華」飆升為股王，然而多數內外銷企業都仍在苦撐，台灣就業市場嚴峻，有經驗的房產業者大膽預測，台灣房市將在這波股市帶動中止跌，說復甦過早，需要一年休養盤整，中南部可能需更長時間恢復，主因在景氣尚未好轉！

■　520新案掛零 賴源釗：銷售成屋為主

　　中國台商大本營的台中市，現在已稍有感受到大陸人「台灣熱」現象，台商以個人名義趁機收購台中市區精華土地的案例不少，台中整體房市表現有三個主要面向：第一，自僱開店創業者增多，小店面出租或成交順利；第二，建商以去化手上新成屋案為目標；第三，中部台商夾陸資入台「投金探路」，炒台股、目標收購市區建地、店面、商辦廠辦、觀光用地。台中建築投資公會會長賴源釗說，台中建商目前以銷售新成屋案為主，520新推建案數掛零。

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房價開始出現止跌回升的趨勢，房仲業者建議，想購屋的民眾，應該好好把握這個時機，趁著建商想衝業績的心態，積極看屋，而且下單前，可以先參考區域附近中古屋、標地案的價格，以及比較同質性區域的售價等，都有助於以較低的價格購屋。

■ 中古屋當基準 最多高2成

　　永慶房仲代銷事業處協理王財旺表示，因為預售屋評估的是未來的效益，所以售價上比較沒有所謂的公定的標準，但就以新成屋來說，每坪價格應比同區域中古的華廈或大廈約高出1到2成左右，以此推算，如果某區域中古屋的行情約在每坪20萬上下，那麼新成屋的每坪應在22到24萬間，才算是合理的售價。

　　除了從市場上現有的中古屋推算價格，王財旺建議，多留意區域附近標地案的得標價，對於了解房價也有一定的幫助。

■ 同質區域 多看多比較

　　以目前市場普遍看好的三重重陽重建區為例，和它同質性區域就有大直重劃區，兩者都以水岸景觀為強打主力，因此隨著大直房價高漲，不僅三重的房價會連帶受惠，甚至會帶動海岸景觀宅的熱潮。

　　王財旺分析，比較同質性區域，可以進一步了解市場優勢和價格是否合理，並防止區域建案哄抬房價。多比較鄰近區域的建案，和透過部份房仲業者線上提供的成交行情，也是購屋的參考依據。

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看好網路租屋市場，相關網站如雨後春筍相繼成立，主攻預售屋與新成屋的「網路地產王」，為了搶攻市場並回饋網友，自本月20日起，推出全新租屋刊登功能與服務，並以低於現今網路租屋市場行情一成的費用，在不景氣的時代為消費者看緊荷包。

■　包租族看過來 刊登廣告現省一成

　　「網路地產王」自20日起推出的租屋刊登服務平台「網路租屋王」，光是在收費部份就略勝一籌，時下收費的租屋網站，刊登一則廣告收費200元，「網路租屋王」為了服務包租公、包租婆，刊登每一則招租廣告只要180元，足足便宜一成費用。

　　租屋達人顏先生在大台北地區擁有三百多間套房，簡單的說就是一般人所謂的「包租公」，身為全職包租公，有效率管理物件以及降低成本是一門重要學問。 以顏先生名下三百間套房為例，假若全部在租屋網站刊登招租廣告，費用成本六萬元；反之若轉到「網路租屋王」刊登租屋廣告，廣告成本立刻省下六千元，長期下來相當可觀。

■　租屋詐騙頻傳 「網路租屋王」嚴把關

　　景氣差、詐騙案件頻傳，尤其是標榜免收費的租屋網站，很有可能成為歹徒伺機行騙的管道。 房仲業者表示，歹徒若是假冒屋主，最常以「假出租、真詐財」方式行騙，甚至有可能一屋多租，造成多人上當受騙。

　　「網路租屋王」為了杜絕租屋可能衍生的弊端，多了一道把關手續，聯手與房仲店東、代理商共同過濾、嚴選物件，期許網友透過「網路租屋王」租賃房子，不但便宜、快速又安全！

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台中買屋置產不像大台北地區可以「逐捷運而居」，擔心選錯地點、買錯房屋種類，將來轉售可能要再賠錢，專家建議民眾在台中購屋，假若預算足夠，不如買別墅；此外中科大雅重劃區，有機會成為台中房市的大黑馬。

■　別墅VS大樓 預算足不如買別墅

　　在台中除非地段屬A咖，否則大樓住宅的保值性不強，若希望將來轉售還能小賺一筆，購屋預算若相去不遠，買別墅相對有機會。房仲業者舉例解釋說，假設一個中科上班族花500萬元買中科西屯40坪新大樓(含車位坪數)，每坪12.5萬元，公設30%，室內坪數剩25坪，管理費每坪60元，車位月清潔費400元，每月實繳2800元。

　　若改買中科大雅鄉商業區旁的4樓別墅，總價600萬元、地坪20、建坪52、使用坪數56坪，單坪不到12萬元，有雙車位、零公設比、零管理費，多的1百萬元房價可由銀貸處理，自備款不必增加，預計5年後轉售大樓每坪約剩下10萬元，轉售別墅總價應該還能維持600萬元以上，換算一下當然會要買別墅。

■　中科大雅重劃區 可望成為房市黑馬

　　多年來中科發展良好，導致中科西屯區房價高漲，大樓單價趨近逢甲、黎明商圈行情，連高檔別墅價也趨近七期西側、南側與八期。趨勢如此，自用客與換屋族，手握同等預算當然寧可捨郊區買市區。

　　目前位在大雅鄉的中科特定區，有一個潛力區土地與房價尚未遭到哄抬，地點位於中科第一排，沒有飛機噪音，距離茂德、華邦大樓僅300公尺，即中清路以南的秀山路陽明國小附近，預計五年後將重劃成住宅區與商業區，增強中科大雅區的生活機能，加上台中國際機場改建全新入出境大樓、加長跑道、增加國際航點，有著中科、機場、直轄市門牌加持，中科大雅區是否成為房市專家眼中的大黑馬，很值得後續觀察。

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興大園道周邊有大學、綠地、自行車道以及水岸景觀，綠帶、藍帶交疊延伸，生活步調悠閒、人文氣息濃厚，是台中市優質住宅區，包括「松下屋」、「興大奇美」、「興大綠園道」、「春秋」等案，面對河岸、園道景觀的社區，最受到消費者青睞，每坪8萬元起可購得。

興大園道位於台中市南區，主要範圍由東峰公園至忠明南路的興大路兩側，區內有綠川流經，並有復興園道、東峰公園以及中興大學綠地。信義房屋國光店經理楊宗錫說：「興大園道呈L型延伸，行經此區的車輛速度不快，加上本區的樹木、河流景致宜人，下午4、5點的時段吸引許多學生、教師與居民慢跑、運動。」

學府路上商家多
學府路上有超商、冷飲、餐廳等小吃店家聚集，是當地主要的消費商圈之一，興大路銜接國光路可通達台中縣大里市，轉忠明南路、五權南路可連結中投公路以及中二高等。

東森房屋台中興大加盟店店長黃連發說，學府路上商業活動熱絡、永和1街、仁義街則以學生的租屋族群為主、小坪數的套房為主，「面對興大園道的永南街、永東街有園道加上綠川的天然棟距，住宅環境較學府路安寧，是換屋族喜愛的區段，坪數30~50坪左右的產品接受度很高。」

楊宗錫表示，擁有視野的產品一向是購屋族重視的要素，「松下屋」、「興大奇美」屋齡新，位居園道角地，面臨公園與河川，都有園道景觀，尤其頂樓視野十分開闊，坪數規劃50~70坪，也是同區坪數較大的大樓住宅，不少興大教授購買，是本區段指名度高的產品，每坪14~16萬元。

「松下屋」較新
黃連發指出，「興大綠園道」屋齡較舊、公共設施項目較少，指名度雖不如「松下屋」，不過該社區同樣有雙面的園道棟距，社區前方有小型公園，因此仍有一定的指名度，符合預算不高的民眾購買。

楊宗錫表示，「春秋」位於仁義街上，鄰近學府路商圈，雖然並未直接面對園道景觀，但有綠川區隔商圈與住宅區段，住宅質感不差，屋齡雖然已屆10年，仍然十分受到歡迎，每坪8~10萬元，物件一釋出很快就會有人接手。


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景氣低迷，百業蕭條，過去房市大好時，很多人一擲千金裝潢，動輒百萬的預算，讓不少設計師賺的笑不攏嘴，不過，金融大海嘯過後，不少富豪階級資產大縮水，豪宅市場大不如前，一般民眾裝潢，更是能省則省，為了接單做生意，很多設計師現在開始接一些小案子，就算只有三、四十萬的預算，也願意畫圖設計，不少購屋族也連呼划算！

■　裝潢預算下滑 設計師削價競爭

　　景氣大好時，千萬豪宅搭配百萬裝潢，是很多富豪階層的基本居住要求，不過，隨著豪宅景氣下滑，很多單坪上看百萬的房子，根本乏人問津，房市的不斷下滑，連帶影響了下游的設計產業，很多設計師現在根本接不到案！就算有客人上門，常見的裝潢預算，已經下修到60~80萬左右，但精明的消費者，現在算盤打的更精，不但貨比三家不吃虧，更是能殺就殺，讓不少設計師私下大呼生意難做！

　　在室內裝潢一片哀鴻的情況下，不少設計師出現削價競爭的情況，以輯室內設計師李湘亭說，過去半年多來，生意掉了將近三成，在案子越來越少的情況下，很多同業紛紛開始接預算較低的設計案，「就算是只有三、四十萬的小案子也不得不接！」

■　錢花在刀口上！ 簡單裝潢少木作

　　室內設計成為買方市場，讓不少消費者有了更多議價空間，相較之前，消費者更可以花少少的錢，享受更有設計質感的裝潢，就算不找設計師畫設計圖，也能找工班議價，減少裝潢支出。

　　不過，李湘亭建議購屋族，就算設計預算有限，寧可簡單選擇如天花板、地板等重點部位，找專業設計師裝潢，因為工班只懂得用最簡單的方式裝潢，但不同的房子，有不同的設計方式，尤其現在的集合式住宅，多數都有大型樑柱，如果沒有設計師的巧手包裝，很難完整隱藏包覆。

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危機入市，許多人想趁著個時間買間房子，當個有殼蝸牛，可是該怎麼挑物件，讓專家來告訴你，哪些優點是好物件不可或缺的！

■　公寓雙陽台 售價高一成

　　專家指出，買屋除了挑地段外，精挑產品也很重要，一般來說，擁有前後陽台的物件，是多數人喜歡的格局，因為至少兩面的採光，不僅較通風，光線也較為充足，此外，若是由前陽台進出、房屋長寬比例為6：4的公寓，更是超級搶手的物件，因為不容易浪費走道，能使用的空間寬敞許多，所以即便價格比一般物件高出近1成，但仍往往是一出售就馬上被買走。

　　若是大樓物件，則高樓層較受歡迎，普遍是8樓以上的物件，房價會隨著樓層向上攀升 ，業者分析指出，高樓層的視野景觀較中低樓層遼闊，房價也有一定程度的差別，主要關鍵在樓層的視野，低樓層與高樓層間的價差可能達到每坪3萬元至5萬元不等。

■　客廳重採光 　邊間受青睞

　　邊間格局是一般人相當喜歡的格局，不僅採光好、通風佳，空間的寬敞度也會隨之變大，但是想買邊間的房子，可要多多考慮一下，因為很可能因為風向和日曬，而影響了原本的優點，所以買房子一定多到現場觀察，多走幾次不同時間去感覺它的風向、陽光等狀況。

　　此外，客廳最好位於住家前半部靠近大門的位置，　這樣整個房子的輪廓會較完整，而且走道也會較為整齊寬敞。

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隨著景氣回溫，銀行業者紛紛拉高貸款成數至八成，第一銀行甚至投下震撼彈，推出最高可達九成的房貸，嚇壞不少金融同業，卻讓房仲業眉開眼笑，可是不少民眾私下表示，薪資沒漲，就算免頭期款也不敢貿然購屋。

■　景氣復甦了？ 薪水是指標

　　一位工作三年的小陳與女友論及婚嫁，可是女方家長希望小陳能夠給女兒保障，希望小陳買屋置產再談婚事。 小陳無奈表示，剛出社會才三年，去年還減薪15%，不要說房子，連頭期款根本都拿不出來。

　　隨著近期房市回溫，銀行放款的房貸成數越來越高，甚至最高可達9成，可是小陳卻開心不起來，因為去年金融海嘯減去的薪水根本都還沒補回來。 股市、房市回溫對小陳而言一點都沒有受惠，即使現在頭款付得出來，卻還是不敢買屋，深怕買了房子，卻付不出房貸。

■　房貸高未必好 先評估還款能力

　　銀行業者表示，房貸貸款的成數高低，是以個人財務能力與抵押物的價值來評估，所以購屋者信用不但要好，更要提出足以還款的證明，例如扣繳憑單與存款等，才有機會借到較高成數的房貸。

　　政大地政系教授張金額表示，經濟沒好轉、失業率沒有下降的情況下，該不該進場購屋，一定要謹慎思考。

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