台 中 地 產 X 檔 案

「北士林、中逢甲、南花園」不僅成為時下年輕人口中的熱門據點，現在更隨著開放陸客來台觀光，再度讓各大夜市周邊店面的房租一再攀升。交通部觀光局也公佈一項調查，結果顯示，陸客在台主要遊覽景點排名以「夜市」居首位。

■　台南夜市打響名號 投報率高達5％

　　信義房屋台南區協理林武雄分析，隨著政府開放陸客來台觀光，觀光人潮所帶來的消費動能，正是提升台南地區店面收益性、發揮投資效益的關鍵。目前以台南市最知名的花園夜市為例，換算其周邊的年租金及店面購置成本，25到30坪左右的店鋪月租金在5萬左右，和台北市士林夜市動輒一個月要30、40萬的租金相比，不僅便宜許多，但湧入的人潮卻是不分軒輊。這也使得台南花園夜市周邊的店鋪年投報率高達5%以上，和台灣其他地區店面投報率相較，明顯高出許多。

　　林武雄補充，現在每到周末除了夜市湧入大批的觀光客，具備地方特色的小吃商圈，和眾多古蹟，也是台南地區成功吸引陸客目光的主因，未來潛力無限。

■　4大夜市發燒 租金差距大

　　台北士林夜市、台中逢甲夜市、台南花園夜市以及高雄六合夜市，是許多觀光客來台點名非去不可的景點，眾多美食及多元的購物選擇，帶動了周邊店舖的
行情，往往一有店面或商舖要出租、轉售，短時間內就可以立即轉出。

　　但是各地方的店鋪行情也有極大的差距，以台北知名的士林夜市來說，一間20到30坪左右的店鋪，因為地段的不同就出現20到40萬不等的行情，而六合夜市則因為部份商舖和店面是攤販，遊客能見度較低，因此價格拉抬空間較小，平均約在3到8萬之間。

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520檔期台北縣市推案約500億元，其中台北市豪宅案佔170億元，台中市推案數卻掛零，這是自1999 年921震災後最冷的一次。回顧2006年的台中七期熱推號稱台灣史上最大豪宅聚落(台商聚落)，台北正在流行推小套房，美其名「精品小豪宅」，台北豪宅案很少也無集中現象，分散各區域，台北與台中距離才140公里，城市發達程度與成長軌跡大異其趣！對當初苦口婆心被批看空的學者來說，台中七期豪宅同區同步集中猛推百億大案的狂熱，如今看來，確實太超過了，真被學者的逆耳忠言言中了。

■　七期豪宅爆量 深埋銷售隱憂

　　台中市2007年總推案量1553億元，西屯獨佔901億元。重案區的西屯，包含中科西屯造鎮式商務套房與七期新市政中心百億豪宅案。七期土地炒到220萬元/坪，大案、大坪數、高樓層、高總價的「二大二高」成豪宅特色。分析該年度西屯區推出3535戶，戶數之多居中市之冠；第2名為南屯329億、1753戶；第3名為北區127億，659戶；第4名西區107億元，600戶；第5名為烏日57億元，416戶。

　　當年八月發生油價炒作的通膨危機，接著十月又有金融危機，一路拖累全球經濟不景氣至今。以投資客為主力的豪宅、中科店面、套房面臨退場危機，在七期專售豪宅的仲介店多家關閉，這就是台中329檔期低數字與520檔期零推案的前因！

■　資金行情再炒豪宅 台北能台中也能？

　　中科西屯與新市政中心豪宅房市激情已過，去年以來台灣景氣空前困難，全台房價挺不住，去年中古屋全國跌幅排行榜，西屯居第二名，跌幅高達約30%，根據西屯區房仲業者解釋，西屯逢甲商圈與新光三越對面的西屯或新市政文心路對面五期的房價跌幅很小，西屯中古屋跌幅高達3成的主因是豪宅與中科房價高漲回跌的佔比太高，其實跟著建商殺進殺出的投資客通常都買第一手低價，就算現在出清手上新成屋豪宅，仍有價差可賺！

　　業者分析台中、台北豪宅市場審慎指出， 520檔期台北豪宅火紅推案，一戶四億元，比「高貴」、比「奢華」、比「服務」！因為台北豪宅市場確實很大，需求客層寬廣，包含國際人士、政界人物、千大企業主、演藝人員、其他各行各業菁英族群都是目標。當國際各大都會豪宅價位來到富人都能認同的價位，居於使用需求與比價，台北市的豪宅市場有理由也有條件在這波資金行情裡，再熱炒一次。

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遊客來台中玩不只要逛逢甲夜市了，愈來愈多人更愛上公益路美食街約會，華燈初上時分公益路變漂亮了，自從市府街景再造並大量運用燈光製造浪漫，爾後，公益路沿路街廓轉角處成串的天然石燈能投射到行人腳邊上，半月圓型高腳人行步道燈10步一盞，一字排開，散發鵝黃燈光像是熱情歡迎來訪台中的佳賓，遊客們輕易地選一家餐廳來享受美食，飯後散步到街角喝茶聊天，或驅車轉往不遠處的PUB一條街~華美西街，繼續無樂不作、唱歌敘舊，朋友們就共度了一個很有氣氛的台中之夜。

■　小兵立大功 街景再造氣氛浪漫

　　台中市府投入的街景再造工程規模不一，遍及台中市各屯區，工程陸續完工啟用之中，其中公益路是台中的美食地標，又匯集有上百家的中外餐飲店，包括燒烤店、火鍋、泰國菜、牛排館、日本料理、啤酒屋、咖啡館、茶餐廳、羊肉爐，應有盡有，市政府選中它做街景亮化工程，經濟效益最大，工程包括汰換地磚、增設藝術街燈、綠化植樹、刪減停車格等，其中利用燈光設計製造浪漫吸引遊客，彷彿讓人置身歐洲歷史小鎮，最深受市民歡迎。

■　驚豔台中夜景 務實城市行銷

　　年輕朋友最愛到大肚山上遠觀台中夜景，燈火讓台中市區異常璀燦就像夜間飛行般讓人感動，要讓遊客體驗都市之美，美麗的街景工程設計最不可少，市政府更在中港路與中清路啟用太陽能光電板的LED街燈，自行發電做路標與照明雙重用途，利用藝術造型燈具結合太陽能發電科技，來營造科技文明感，一到黃昏點燈時，主要大道上銀花火樹燦爛輝煌，路人無不驚豔此刻美景。

　　花小錢利用科技搞街景再造，燈光設計小巧思就把台中美食街與主幹道變漂亮了，行銷台中找回人氣，不唱高調，讓遊客喜愛到台中玩，對台中的欣賞感與時俱增就是最好的城市行銷範例。

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房市成交漸回溫，不少賣方收起低調姿態調高售價，導致買賣雙方議價空間變小，這時候房仲業者建議，善用一些議價技巧，說不定有意想不到的效果。

■　勤做功課 掌握區段行情

　　房仲業者表示，議價的成功與否，其中一個重大關鍵在行情了解與否，因為如果功課做的不夠，出價就會不夠準確，價格的落差可能從數十萬至數百萬元不等，所以建議購屋者，即使看中喜歡的房子，要出價之前，不妨先問問其他房仲業者周邊的行情，或者是利用網路上資訊多打聽附近的成交價格，出價才會比較準確，也不容易當冤大頭。

　　出價過後賣方開價仍過高的話，這時候不妨掌握房屋的缺點來議價，例如風水不夠好、座向不佳、或是屋齡老舊等等，畢竟房屋一定都有優缺點，擅用自身可接受的小缺點議價，也可望減少價金。

■　勿露喜貌 勇於出價

　　當房屋的狀況自己相當喜歡時，也不要表現的太高興，這樣一來賣方姿態就會變高，議價空間自然也變小了，所以要盡量表現出可有可無的姿態，讓賣方說服你買，會比你說服賣房容易得多。

　　房仲人員建議，不管開價如何，一定要勇於出價，因為現在看屋人潮多，但是觀望的人也多，勇於出價或許有機會買到不錯得價格，另外提醒購屋者，出價前一定要想清楚，並且注意斡旋金的相關權利義務，以免出現購屋糾紛。

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店面產品五花八門，要如何選對好物件，讓財源滾滾而來？永慶店面事業部經理李元鳳分析，投資店面首重地點、人潮、面寬，好地段、交通便利和方正的格局，都是黃金店面缺一不可的要素，所以投資前一定要多方打聽、實地勘查，才可以讓口袋「麥可、麥可」！

■　社區商圈客源穩 門面切割坪效高

　　相較於人潮眾多的黃金商圈，社區商圈雖然沒有廣大商機，不過卻擁有客源穩定的優勢。李元鳳分析，由於社區商圈是因應社區的需求而延伸出來的，因此這類商圈也多半會結合學區，適合餐飲、服飾、書店等類別進駐。在店面的類別中，這一類產品不僅有穩定的投報率回收，風險也較低，適合理性、保守的投資族群。

　　此外，門面寬的店頭也是值得投資的物件，門面寬意味著廣告的綜合效益較大，相對來說，吸引消費者的聚焦力也較高，因此在不景氣的狀況下，寬門面的店面，還有多等份切割、分租的利用性，以1個5米寬的店面來說，約可切割成3個店面，不僅可以避免店面空置的情形，還可以使坪效拉高，連帶提升總體投報率。

■　實地勘查多打聽 近交通樞紐人潮多

　　除了物件的先天優勢外，選擇鄰近大眾運輸工具的據點，像是捷運站、公車站等，也容易吸引人潮上門，不過店門口應該盡量淨空，避免有遮蔽物擋住店面，否則也會擋住客源和財源。李元鳳提醒，投資店面前，一定要先實地場勘，最好是連續一段時間，每天都定時觀察周邊店面的來客情形、人潮、空置率，再來選擇是否考慮採取空間切割或分時出租等方式，來增加自己的投報率。

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景氣復甦慢，頭路不好找，有專業卻拒絕失業的待業人士，乾脆自己開店當老闆，目前選擇台中開店創業的人很多，讓租金低廉的小店面又回復昔日人車鼎沸的熱鬧氣氛。

■　股市夯錢來也 店面商辦搭熱氣球UP

　　台中港路一段原SOGO百貨二館產權落在國泰人壽手上，現正在改造為A級辦公大樓，隔鄰的一大塊空地上也正在興建「遠雄人壽」大樓，離開台中百貨界數十年的遠東集團準備重返台中，刻正在七期新光三越邊蓋起偌大的遠東SOGO旗艦店，上市公司順天建設正在文心路邊七期蓋商務大樓當房東、興富發建設早在台中港路二段朝馬RICH19商務大樓做房東。

　　金融業財團與上市建商該不會「碰巧」都同時在蓋大樓吧？一位資深台中房產業內人士解讀說，兩岸關係加溫，陸資陸企可望到位，大陸人的「台灣熱」一觸即發！最先受惠的是台灣股市，接著才會輪到房市。台灣泛房地產業前景空前看俏，晶華都已飆成股王，不少財團因坐擁龐大的出租商辦大樓、觀光飯店與土地資產，已浮現增值效益！

　　反觀老百姓的店頭生意如何？台北十大熱門商圈因為陸客消費題材反映利多，店面與夜市生意開始復甦，周邊房市看好，出現承租率提高、交易價位止跌、租金止跌現象。股市夯，民眾消費信心稍加回籠，吸引自雇者創業展店，台中的小店面需求激增，空屋狀況大有改善！

■　強效聚客！ 跟隨大賣場置產

　　不止小店面開張激增，連大品牌超市量販店也加碼展店，頂好惠康超市正在台中北屯昌平路、文心路口開店，全聯社也在太原路一段與忠義街口開店，這些以民生消費品為主打的大品牌超市量販，同時展店意義非凡。

　　房產業認為，超市量販店開店，事先都先做過人口與消費力市調，家戶數與所得足以支持營運目標才會進駐，超市量販店替商圈增加採買機能帶來生活便利，大品牌超市量販店尚能帶動人潮，對當地房價與周邊店面帶來支撐效果，若要買樓或創業開店，參考大品牌連鎖店地點，實不輸為聰明選擇。

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稅季來臨，稅務單位提醒民眾，如果自辦市地重劃而無收益者，地價稅可望全免，而未來重劃區完成後，地價稅還可減半徵收兩年。

■　自地重劃 可省最多

　　為促進土地利用與發展，政府會以積極採取公辦市地重劃或鼓勵區域民眾自辦市地重劃方式來辦理，桃園縣政府地方稅務局表示，民眾的土地如果參與重劃，土地稅方面是有減免優惠的相關規定。

　　該局指出，重劃地區內的土地，在辦理重劃期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，地價稅可以全部減免；於重劃辦理完成以後，自完成之日起地價稅還可減半徵收2年。

■　免稅優惠　排除營業使用
　　
　　不過要提醒民眾，如果土地在該重劃期間內仍提供營業使用，例如原來已建有房屋、工廠仍繼續使用，或土地上供營業人營業使用的話，則不適用此優惠，仍得繳納地價稅。

　　另外，如果辦理重劃期間，土地雖因使用而不能享有免徵地價稅，等到土地重劃辦理完成後，仍然還是可以適用減半徵收2年的規定。除此以外，土地參與重劃，因進行重劃時間均相當長，為保障土地所有權人之權益，稅法也規定，土地於重劃完成以後第一次移轉時，土地增值稅還可以減徵40%，以鼓勵土地所有權人積極配合政府土地政策之實施。

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房市股市雙漲，商辦市場最近出現投資新兵，商仲業者不藏私傳授心法，只要掌握「七四七原則」，即使生平第一次投資商辦，也能立刻上手。

■　3、5千萬試身手 百坪商辦入門產品

　　從今年四月至今，股市狂飆帶動房市，根據央行統計，去年下半年以來，海外台資回流資金高達170億美元，其中不少熱錢都湧入房地產，尤其看好陸企來台駐點，商辦店面成了這波投資標的。 太平洋房屋表示，位於台北市內湖成功路四段的店面物件，今年四月初以一億250萬元高價成交。

　　值得觀察的另一現象是，最近商辦市場出現不少生面孔買方，成了商仲業者口中的「商辦新兵」，佔了整體買方約五成比例。 商仲業者觀察發現，近來這些生平第一次投資商辦的買方，大多是傳統產業的中小企業主、高收入的醫師或律師，也有不少是置產海外的僑胞或台商。 這批商辦新手偏愛總價三千至五千萬元，大約一百坪上下的物件，相當符合陸資初期來台設點所需的坪數大小。

■　七四七心法 = 空置率、投報率、貸款數

　　信義房屋商仲部協理何偉宏建議，第一次投資商辦的新手應該掌握「七、四、七原則」。 第一個「七」是指物件的全年平均空置率，應該小於7%，計算公式很簡單：平均空置率=空置面積 / 樓板總面積。 所謂的「四」是指商辦的租金年報酬率應該大於4% ( 毛租金報酬率=全年租金收入 / 商辦購買總價 )。 最後一個「七」是指銀行核貸成數應該大於七。

　　此外為了考量投資標的未來增值空間，何偉宏也提出三點建議：第一，商辦應座落於台北市主要商圈；第二，距離捷運站五百公尺之內；第三，商辦大樓管理完善。

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