台 中 地 產 X 檔 案

詮佳建設公司在台中市七期重劃區推出「詮佳臻寶」超大坪數的豪華版別墅建案，搶攻金字塔頂端自住客層，業者統計，建案銷售逾六成，端午節當天就成交2戶，顯見買氣回溫。

去年爆發金融海嘯以來，台中市房市跟著「急凍」，建商暫緩推案速度，隨著北市房地產景氣回溫，台中七期豪宅銷售速度也加快。

詮佳建設公司董事長李欽泗觀察，股市逐漸回溫，整體經濟情勢可望在下半年轉趨穩定，帶動房市回歸正常面，但投資客仍信心不足，不敢出手，自住需求的客層儼然成為購屋主力客層。

李欽泗指出，台中市七期重劃區隨著台中縣市合併議題發酵、七期內重大建設陸續完工，詮佳建設規劃大坪數豪華版別墅，滿足頂級自住型客層需求。

詮佳建設公司在七期重劃區西側低密度開發的別墅區龍門二街，推出19戶的「詮佳臻寶」別墅，每戶地坪45坪到100坪，建坪166坪到320 坪，全棟六樓別墅，以花崗石打造，公共設施以藝廊概念，結合水瀑、植栽、人文雕塑和燈光設計，打造貴族莊園般藝術生活饗宴。

李欽泗說，詮佳臻寶在廚具、衛浴等標準設備，都採用世界級名牌，廚具採用德國第一品牌LEICHT、義大利IB、德國名牌衛浴KERAMAG，並且全棟採用鈦基低幅射雙層強化Low-E玻璃、與七期大樓同級中空樓板等。

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最近房仲業者針對換屋做了調查，發現換屋決策的關鍵「家庭所得」為第一，其次依序為「子女就學」、「生活品質」等，不過隨著北、中、南地區不同，換屋決策也略有不同。

■　換屋最大考量 「家庭所得」是關鍵

　　台灣房屋不動產研究室江怡慧表示，有兩成一的換屋族認為，「家庭所得增加」是換屋最重要的考量條件；其次才考量「子女就學」(20.5％)、「生活品質」(18.4％)、「工作地點」(15.9％)等條件。

■　區域不同　換屋考量也不同

　　至於在換屋的決策上，北、中、南各不同，北部最重視「生活品質」，中部則考量「子女就學」問題，而南部地區衡量「家庭所得」。
　　
　　北部換屋族重視「生活品質」程度最高，尤其以住宅建物內部或是外部環境、休閒建設、治安問題等都相當在意，可見北部人相當重視精神層面上的生活享受。

　　天下父母心，都希望子女們能贏在起跑點，巧的是，中部換屋族就是以「子女就學」，做為換屋的考量關鍵，雖說北部及南部也會考慮子女就學的問題，但以中部民眾最為明顯。

　　「家庭所得」主宰了南部鄉親的換屋意願，雖然南部的地價與房價，比起北部相對偏低，但薪資所得也比北部來得低，因此家庭經濟成為左右換屋的要素。

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不論是別墅或是豪宅，對於領死薪水的上班族而言，無疑是遙不可及的夢。 不過若是把台北市購屋的預算拿到台中市，卻很有機會入住所謂的「山寨」小豪宅。 台中七期的新建大樓，越蓋越像是小豪宅或是社區電梯別墅，每坪開價三十萬，實際成交價介於14至20萬之間。

■　台中北七期市政廳 房價回復基本面

　　台中縣市議會已決議明年台中新市府團隊，將如期遷入七期新市政中心辦公廳，大台中新都心正式誕生。市政廳位置在北七期新光三越附近的惠中路與市政北七路口，住市區的民眾一定留意到市政廳周遭景觀與天際線已起了很大的變化！

　　超高豪宅大廈一棟棟完工交屋，市政廳周遭的北七期與對面的中港路文心路上更有大戶數的新成屋或預售案也同時在銷售，顯示台中新都心的重新定位讓附近的房市前景看俏，卻也因為七期利多出盡不宜炒作，房價必須恢復到供需基本面。

■　豪宅品質大樓價位 「山寨」版小豪宅出線

　　特別是位在雙捷運站區步行範圍的新大樓，房子品質越蓋越好，活像「山寨」版豪宅，售價很友善約只北七期的半價，大受民眾歡迎買氣直上，讓住不起豪宅的小市民，也能享受豪宅品質！中港路與文心路交叉口是藍線地下化捷運與綠線高架捷運的會合點，愛買、中華賓士、上城、合作金庫旁邊就是未來雙捷運站區。雙捷運站區四周700公尺範圍正是台中房市熱區！

　　七期旁很多「山寨」版小豪宅最高開價來到30萬元，實際價約在14~20萬元之間。仲介業者不解的表示，房子差不多，與七期隔一條馬路(指中港路與文心路)房價差一半，恐怕台北人很難理解吧！

■　豪宅供需失調 別墅增值富人首選

　　七期面積不小，要論七期房價應分區塊而論才行，目前七期豪宅案量、受歡迎程度與價位出現三種現象，由北向南呈遞減狀態，北七期(新光三越、市政廳附近)最多最高、中七期(市政路)其次、南七期(公益路以南)較少較低。目前仲介業的豪物件宅售價高低分歧，有低於20萬~45萬元不等。豪宅在同區塊更因樓層別、屋齡、總戶數多寡、建商商譽、地段門牌等主要因素呈現不同買氣。

　　一位不願俱名的建築業內解析豪宅市場，第一，若每坪30萬元以內，當地多數有錢人應該可以接受。第二，短期蓋太多供需失調，行銷過程難脫炒作之嫌，自住客佔少數投資客佔多數，不景氣同時大量殺出，自住客懷疑日久無法預期社區水準，第三，所有豪宅案開價均高，預售到交屋3~4年，建商與仲介卻同時賣屋，走一趟仲介店即可了解市價混亂，真假豪宅、山寨豪宅選秀，魚目混珠造成「劣幣驅逐良幣」現象，戶數少管理好的豪宅反而無法反映價值！第四，大豪墅加入競爭瓜分客戶，若買大樓豪宅150 坪總價來到5000萬元，因公設比很高，室內實際坪數變少，若5000萬元買到市區優質地段小社區電梯別墅，室內實際坪數多很多，單一土地持份，銀行鑑價高，保值增值可期。

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連續八個月跌破單月三萬棟交易量，今年四月份，國內房市終於重新站上三萬棟買賣移轉的大關，房仲業者一致認為，這是房市反彈觸底的最佳證明；學者卻認為太誇張，只是資金行情炒作的結果。

■　重返三萬棟大關 房市觸底跡象

　　內政部公佈最新全國買賣移轉棟數資料顯示，今年四月全國買賣移轉棟數為30,782棟，這是自去年八月，連續八個月跌破三萬棟以來的最佳交易量，因此房仲業者認為，全國買賣移轉棟數重返三萬大關，是房市觸底反彈的最好證明。

　　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，歸納房市快速回溫的主因，主要與兩千億優惠房貸以及定存超低利率有關，刺激定存族轉進不動產，找尋投資標的；此外，海外資金回流也是加速房市回溫的動能，預估今年買賣移轉交易量應該能輕鬆跨越32萬棟，邁向34萬大關。

■　基本面不佳 觸底論太誇張

　　經常扮演房市烏鴉角色的政大地政系教授張金鶚，一聽到房仲業者宣稱國內房市已觸底，直呼：太誇張！

　　張金鶚表示，與去年同期四萬多棟相較，如此看來房市景氣仍不樂觀，尤其新成屋的價量縮小，基本面的所得與租金仍未有好轉跡象，買方實際需求有限，對於房市看似回溫，張金鶚表示，說穿了只是資金行情炒作的結果。

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台中市今年十月將動工的文心－烏日高架捷運綠線北端的北屯G3站，讓幾乎是「塞」在卡卡角的十期重劃區有了活路，加上台中生活四號道路經過十期，交通任督二脈突然活化，縮短到新市政中心的時間，讓重劃區的房地產價值得以提高。

　　目前新舊別墅「俗閣大碗」，行情500~1500萬元之間，由於十期地處偏遠卻意外發展成為許多退休養生人士的樂土，山區多樂事、盡情爬山、洗溫泉、騎車、種菜、養花、養魚、養雞鴨…等活動。

■　度假養生區 慢活情境很另類

　　10期重劃區緊貼大坑與潭子鄉、太平市交界，為進入大坑山區與新社鄉之前的廣闊平地，空氣清新環境單純，擁有很多公園綠地可作休閒活動，松竹路、軍功路、東山路、太原路為其主交通動脈，人車較多外，十期建築幾乎都是低密度透天別墅，人口少公車少，晨昏之間更像鄉村，若不以汽機車代步，只能在家附近作隱士。

　　當地仲介業者指出，十期面積廣大，推案多為透天別墅少有大樓，客源單一化只能鎖定換屋客，十期發展慢，至今仍有很多空地，連北屯市區邊緣的11期都已經後來居上了，不過也因為這樣，10 期意外發展出自己的獨特性~鄉居生活情境適合慢生活，本區一般人歸類它為渡假養生住宅區，深深吸引想過另類生活的退休族群進住。

■　自然條件佳 養生理想環境

　　仲介業者表示，地震因素已不成購屋問題，因為震後，台中建商抗震工法技術多所傳承，購屋者並不擔心它接近太平地震帶的問題。

　　十期交通獲有效改善，受購屋族歡迎程度將會大大提高，十期空地多，夜晚看來更像鄉下地方，對愛熱鬧的人或需接送小孩上學的家庭形成強烈抗性，倒是少數喜愛清靜，注重健康養生的人，或者已經退休不必趕時間的中老年人，只要他有開汽車，就能克服晚歸時候距離與安全疑慮。整個十期是個大自然公園，房價不貴也難炒作，蠻適合養生觀念強烈的人士入住。

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中古房市當紅，很多人想逢低買進，但挑選屋況不明的中古屋，該怎麼入手？而根據購屋糾紛統計，漏水是最難發現卻最讓人困擾的問題，專家建議，最好先跟房仲確認是否有漏水保固服務，看屋時也別忘了仔細查看細節，別讓漏水成為後患無窮的煩惱。

■　分辨漏水屋 雨天看屋好時機

　　依民法規定，交屋後五年內，或交屋後發現瑕疵進行通知後半年內，賣方對買方有瑕疵擔保之義務；另外，有房仲為加強對售後服務，提供買方交屋後半年的漏水保固服務，依漏水保固約定書的約定內容，只要滲漏原因適用漏水保固服務，則買方亦可選擇支付自付額啟動漏水保固服務。

　　「漏水是一項最難辨識的工作，最好能在大雨過後看屋了解！」中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，如果沒有遇到這樣的機會，可以再從屋角、窗台連接處或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡；而低樓層的產品若想知道有沒有淹過水，除了詢問屋主或事先調查外，不要忘了打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡，千萬不可馬虎。

■　陽台外推易漏水 細摸外牆莫馬虎

　　陽台外推，無論是為新屋或中古屋，是現在大多存在的一個現況，除了擴大室內實際使用空間外，房屋賣相也變得更好，但卻容易發生漏水的後遺症。

　　外推的陽台一定要確認原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水問題。 除了用眼睛檢視外，伸出雙手感覺不同的溼度，也是另一個不同的竅門，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水，如果買了房子後才發現，這筆費用很可能要新屋主自行吸收，到時候荷包可就會大失血了！

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今年台中市「轉大人」喜事多多，第一，升格直轄市之事胸有成竹，八月底將可放榜；另有十月初步動工的文心－烏日高架捷運綠線，台中市進入捷運元年；第三，看好台中經濟前景，中部的台商和上市公司多以個人名義大量買進建地。

　　就像台中市原本是台灣二線城市，現在渴望翻身，各個重劃區發展也有同義之處，原本不紅的區域或許會因為以上諸多因素而改變，這就是商人眼中的商機，例如重劃中的南屯單元2、逢甲旁的12期，新市政中心四周，被認為最有機會！

■　締造中部科技走廊 中科欲凌駕竹科

　　外地人對台中市的印象多半限於西屯中科、逢甲夜市、東海大學、七期，是「吃喝玩樂」城，太陽餅、餐廳、汽車旅館、酒店等！殊不知近年來台中發展如日中天，企圖晉身工商大城，八月放榜有望升格直轄市作台灣第三個大都會區。

　　台中市地處台灣地理中心，所轄幅員廣闊氣候溫和舒適，山海平原物產豐富，中部的中彰投雲林苗栗城鄉人口達600萬人，擁有國際港口機場，近年來積極發展科技工業，再結合中部厚實的傳產工業，企圖以大肚山中科園區打造成中部科技走廊，黑馬之姿欲凌駕竹科之上，以工業硬實力留住人才資金，並持續發展原有基礎的文化觀光軟實力，讓小市民的店頭餐飲服務業維持繁榮。

■　盼緩開發重劃區 優先建設捷運網

　　根據中科官方資料，中科目前發展稍挫，從業員工接近2萬名，到位資金設備與產值持續增加，外加大肚山沿線的台中工業區、南屯精密機械園區1 .2期開發，台中市升格後經費倍增，將可望在官民投資雙引擎起動下，大力增加環市立體交通動線與城區捷運線，使城郊(原台中線為郊)發展合體化，讓城鄉落差拉齊，原台中市所謂郊區(北屯大坑10期、北屯11期、南屯楓樹里、南屯嶺東)與原台中縣熱區(太平大里烏日大雅潭子)可獲進一步整併。

　　台中市官方對台中房市的期待又是怎樣？市長胡志強曾經在東風衛視主席劉長樂率大陸地產大亨到訪台中，被建商邀約作極短時間的參觀豪宅時，憤然撇清關係表示，市府不炒房地產也希望建商不要炒！老市民期待台中市將是一顆發亮的新興都市，盼望第一，未來直轄市府能創造更多商機與就業機會藉以吸引人才資金，第二，優先興建立交道、大眾捷運網改善城鄉差距，第三，應檢討並放緩重劃區開發速度。

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對於許多首購族來說，能兼顧生活機能與預算，並低於市價一成的價格，就能輕鬆入住精華區地段的國宅產品，成了首購族的最愛，不過購屋之前別忘了「停、看、聽」三步驟，以確保自身的權利沒有受損。

■　購屋三步曲 居住品質有保障

　　第一個步驟「停」，忍下購屋熱情，選擇產權清楚的物件，依國民住宅條例規定，除非是屋齡滿15年的國宅，不然必須住滿一年才能轉賣，但市場上不乏私下先做權利移轉，之後再辦理過戶的例子，為避免之後產權發生糾紛，建議在選擇上仍以中古國宅為主。

　　購買前不妨多「聽」與多「看」，請教當地房仲業者或該社區的居民，以便清楚掌握屋況；另外國宅雖然價廉，但最使人詬病的就是施工和管理不佳，消費者往往只注意到室內空間的舒適與否，而忽略屋漏及管線老舊等細節事項，使得在入住後多花一筆裝修費用。

　　國宅社區往往一入住便是數百戶，在公共設施上的維護更屬不易。一般而言，觀察該社區的電梯維護、消防設施與公共走道清理，便可略窺社區管理的績效，建議在購買國宅之前，不妨親自走走，詢問社區店家，更能全面掌握居住品質。

■　生活機能佳 房價增值可期

　　隨著房價的高漲，國宅的低價優勢逐漸浮現，國宅成為近幾年房市中購屋者的最愛。住商不動產統計資料也發現，近4個月來，國宅產品不但成交天數比平均值少了兩天，而且議價空間也比平均值低了1-2%，顯見民眾對於國宅的接受度比過去高出不少。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，交通、生活機能、施工品質，是國宅能否保值的三大關鍵，而某些國宅加上管理好、學區佳等條件，如松山區的延壽國宅、中正區的新隆國宅、信義區的世貿新城、內湖區的東湖國宅等，不但市場接受度高，更因為位處精華區未來增值空間大。

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