台 中 地 產 X 檔 案

跌跌不休的股匯市，再替台灣房市場雪上加霜，整體消費信心渙散，只剩下現金充足的人，默默計算著下一個賺錢的標的。房仲業者建議，自住客與長期投資客此時可以選擇台中無敵A咖區域地段，肆機進場搶反彈。

■ A咖七期八期 B咖逢甲水湳經貿園區

　　台中業者表示，今年年底之前七期的大樓豪宅價位，仍將處於微幅下修狀態，主因是買氣渙散、供給增加，目前2字頭單價的七期，已經是完全的買方市場。正因為如此，房仲認為，七期是千載難逢的A咖，趁現在危機入市，雖然未必能買到最低點，但絕對是相對低點！

　　而逢甲水湳經貿園區，則被視為台中房市的B咖。七期新光三越對面水岸邊惠來路三段與弘孝路已經悄悄竄紅，往北直達該園區的中央公園預定地，它比台北大安森林公園大上三倍，眼光獨到的建商已經推出新案，如勇建建設「勇建水悅」首購住宅、興富發建設「赫理翁」豪宅、佳茂建設先建後售精品套房案等三案，大量吸引有識的自住客長期投資客進場卡位。

■自用客衡量財力 大樓別墅兩相好

　　若是完全考慮自住，俗閣大碗便宜房子不要光在市區找，郊區也有不少優質標的，台中市郊區與台中縣交界處有，很多透天別墅新成屋500~900萬元；都會型生活型態的自住客，專家則建議買在市郊區邊上的B咖地段的大樓。

　　房仲認為，市區別墅高不可攀，無法套利，不建議投資，自用客衡量財力，在市區要捨別墅買大樓；在郊區就要反過來，要捨大樓買別墅。

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房市買氣不振，正是進場買房子的好時機，此時議價技巧就顯得格外重要，台灣房屋不動產研究室研究員邱太煊建議，看屋前最好先做功課，不但要了解區域行情，大膽開價，看中喜歡的標的，還要勤打聽，知己知彼才能買到好價錢！

■ 掌握賣方情況 大膽出價

　　股市大跌，有不少人為求現金週轉，希望能趕快把房子出脫，邱太煊認為，這個時候就是最好的議價時機，民眾在看屋時，可以與房仲多聊聊，了解賣方賣屋的原因為何，如果急於求現的話，不妨大膽出價，從市價的７折開始開價，說不定可以撿到便宜。

　　另外，由於現在市場價錢過於混亂，部份區域甚至出現一坪20萬的落差，民眾想要撿便宜之前，一定要勤作功課了解區域行情，再以最近成交行情做為出價的依據，成交的機率就會比較大。

■ 團體議價空間大 殺完單價殺總價

　　網路地產王總經理鄭特滽表示，房市冷正是團購買屋最好時機，民眾可以多找幾位網友，一同與建商談判，以量制價，不但可以省錢，更可以省去議價的時間；另外，住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，民眾在議價時，要先從每坪的單價開始殺，殺完單價再殺總價，就可以買到更優惠的價格。

　　回溯選前的賣方市場，賣方甚至連價錢都不願意開，更別說議價了，而現在景氣反轉為買方市場，才是真正有機會買到便宜屋的時候，危機入市買屋，一定要勤做功課、大膽出價，才是上策。

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房市不景氣，但對於自住者來說，反而是個換屋的好時機，逢低買進，現在不少換屋族進場撿便宜，不過專家建議，不同的換屋族群有不同需求，換屋時前除了注意房價之外，更要注意生活機能。

■ 以小換大 用距離換取空間

　　換屋需求通常發生家中空間不夠住時，像是結婚、生子，或是為了照顧父母
方便，需要更大的空間，這時候就會有換屋需求，中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，換屋最大的問題就是資金的問題，通常資金足夠的人，會在習慣生活的周邊找尋更大的房子，而如果資金不夠，可能就要移往非精華區域尋找標的。

　　像是北市往北縣或是桃園基隆移動，價錢落差就很多，以台北市平均1200萬的價錢來說，在中永和地區可以買到大約40-50坪的房子，更遠點的林口三峽甚至桃園基隆，還可以買到透天厝，是用距離換取空間的換屋方式。

　　江龍名建議，雖然以同樣的價錢，換到了較大坪數的房子，但可能因此失去居住在市中心的生活便利性，因此，換屋前一定要衡量工作的地緣性與生活機能；此外，往市中心外圍開始移動，雖然以小換大，可以有更寬敞的居住空間與品質，但不同區位的房子，未來的增值性也不同，換屋前也要多觀察比較。

■ 以大換小 以價錢換取品質

　　還有一種換屋模式就是以小換大，原本一家人同住的家庭，在小孩紛紛成家立業後，留下來的兩老不再需要這麼大空間，就會出現新的換屋需求，不動產研究室副理江怡慧表示，通常這類的換屋模式，會挑選坪數較小的兩房產品，區位則鎖定交通便利，生活機能佳的精華區，像是中永和的捷運站、大安區、台師大附近，用同樣的價格換屋，雖然空間變小了，但是生活品質卻大大增加了。

　　江龍名提醒，換屋時有「先賣後買」與「先買後賣」的方式，依每個人的財務狀況不同而有所區別，先賣後買比較不會有資金上的壓力；而先買後賣，就需要較多的資金，不過要賣的房子有較多時間處裡，價錢也可能會談的比較好。

　　不管是以小換大還是以大換小，一定要注意考量到安全管理面的問題，另外，生活機能是否完善、交通便利還是換屋的首選，一定要多加注意。

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兩房產品門檻較低、保值性佳，加上自備款低、貸款成數高，未來更具有好出租、好轉售的優點，放眼國際都會型城市，如歐美或香港地區，首購族逐漸朝向「兩房小宅」產品靠攏，不過該怎麼挑選抗跌保值的兩房產品？房仲提醒，還是要從交通與生活機能等方面來考慮，將來脫手也會比較容易。

■ 兩房產品規劃 首重市場接受度

　　一般而言，兩房產品的單層戶數偏高，單層戶數建議以四戶之內為理想值，六戶其次，六戶以上則可能出現社區內出入份子複雜，電梯可能不敷使用等問題，這些都會大大影響居住品質；此外，信義代銷也提醒購買兩房產品的消費者，要注意未來的保值性及增值性，交通便利、生活機能好、通勤就學方便，是兩房產品選購的三大重點。

　　喜歡小宅的購屋者，有不少人習慣在裝潢時將客廳及主臥房空間放大，結果卻壓縮到第二個房間的大小，常見的手法是利用和室裝潢以放大空間。儘管如此，一個過於窄小的房間，卻可能提高將來轉售的困難度，因此，完整的兩房才是小宅理想的空間規劃，在裝潢時，未來轉售時的市場接受度，也要一併考慮進去。

■ 買在起漲點 兩房增值空間大

　　兩房小宅要保值，首重交通便利性，台北縣捷運沿線的建案，價格比起台北市區，相對物美價廉，未來捷運將通過的區域，目前還在起漲點，是不錯的購買標的。

　　新莊五股站附近的新建案，目前開價還在二字頭，未來新莊副都心開發完成，勢必將帶動一波漲幅；中和景安站附近也有不少建案，每坪三十多萬的價格，比起台北市區地房價平易近人許多；其他包括板橋、北投、新店附近等接近捷運站附近的建案，交通便利，生活機能完備，選購這類兩房小宅，房價抗跌性較高，即使未來要換屋脫手，價格也有相當的支撐點，將來想以小換大，資金也不用發愁。

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買氣跌宕谷底，自住客大舉進軍房市，換屋族成為市場上的購買主力，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，由於換屋族資金較充裕，選屋多半從空間、增值性，和生活機能等三大面向著手，因此反而對於中古屋的接受度較高。

■ 大換小、小換大 提升品質最重要

　　根據近來的房仲調查結果指出，目前市場上的買方，約有8成左右都是屬於自住型客戶，其中換屋族約佔37％。徐佳馨解釋，和首購族相比，換屋族的經濟能力明顯穩定，因此在這一波不景氣中，換屋族才是真正足以支撐市場的購買主力。

　　一般來說，換屋族又可分成大換小、小換大兩種，有些是因為孩子長大需要更多的空間，另一種則是因為孩子成家立業而想換個小坪數的居家環境，雖然對於空間的需求不同，但是換屋族最在意的，不外乎是提升生活的品質。徐佳馨說明，有不少換屋族在面臨第二次購屋時，會盡可能完整建構自己對於家的夢想，所以提昇生活品質，也成為購屋的主要考量。

■ 換屋最愛中古屋 重增值性、生活機能

　　除了提升生活品質的需求外，換屋族對於未來增值性和生活機能也相當重視，就以目前大台北地區來說，增值性高和生活機能完善的區域，多半較少推出新建案，也因此換屋族對於中古屋的接受度，甚至比預算充足的首購族還要高，但是在坪數的需求上，還是仍以中、大坪數為主。

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【張家銘╱台中報導】
東海理想國生活圈位於龍井鄉，位於台中盆地邊陲地帶，近年來因藝術街成為知名觀光景點。當地主力產品為透天別墅，藝術街屋齡10年左右別墅總價650~850萬元；大樓僅有15年左右的「理想國」系列，目前每坪6~9萬元。近年來新推案皆為透天別墅，預售總價在800~1700萬元間。

知名景點
東海理想國生活圈大致為遊園北路、遠東街、國際街和中港路之間的區塊。台中都會公園位於此區塊北側，南側有東海大學，東北側則為中科園區。生活圈的商圈位於國際街和藝術街沿線，國際街多為平價餐飲店；藝術街則有簡餐店、超市、麵包店等，另有各種手工藝品店，充滿藝術氣息，已發展成行人徒步區，成為台中知名景點。

聯外道路仰賴遊園北路、國際街，遊園北路東可接西屯路，通往中科園區，遊園北路與國際街往南均可連結中港路，中港路可往來台中市區、台中縣海線地區，並可上中二高龍井交流道，或中山高中港交流道。

藝術街別墅650萬起
生活圈內主要產品為別墅，10多年前曾由村莊建設推出一系列的「理想國」建案，產品包括大樓、別墅，這些大樓社區也成為當地少有的住宅大樓。此區近年來房價受惠中科效益，信義房屋西屯中港加盟店店長林值瑋說：「中科各大廠移入消息確定後，5年來房價已上漲2~3成。」

主力產品透天別墅分布在生活圈各處，藝術街沿線10年左右屋齡的社區型別墅，總價650~850萬元；遊園北路、東海街、遠東街的別墅屋齡約20年左右，開價400~550萬元。另外，國際街有屋齡超過30年的透天住家，總價約400~600萬元。

中古大樓每坪6~9萬元
大樓在遊園北路、遠東街沿線，屋齡15年左右，最新行情每坪6~9萬元，格局從套房到4房均有；生活圈內有零星的公寓在藝術街沿線，屋齡25~30年，目前單價5~7萬元。

永慶不動產台中中科加盟店店長連慶雄表示，此生活圈購屋客層，主要為有地緣性的東海大學，以及弘光、靜宜2所大專院校教職員為主，另外也有部份中科員工在此購屋居住，小部份在東海夜市做生意的攤商或店主也會居住在此。

由於生活圈位處台中盆地邊緣，屬於郊區地段，環境本來就較具有休閒氛圍，藝術街發展為藝術性商圈後，更為此地增添藝術氣息。不過缺點是所在地勢較高，冬天風勢較大。

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【張家銘╱台中報導】
位於台中市西區模範街的模範市場，是周邊生活圈日常生活購物的主要商圈，由於鄰近的中港路、公益路辦公大樓與公家機關群聚，周邊也有不少國宅，上班族及當地居民是商圈主要客群來源，業種多為餐飲業。商圈內以公益路上的店面行情最佳，透天店面月租金最高每坪2000元。

觀察行情
模範市場商圈約為公益路、民權路、英才路、向上路等路段所圍起的區域。永慶不動產台中美術館加盟店店長卓大為表示：「此區段店面種類主要為透天店面，大樓店面僅有少數分布在公益路沿線。」

周邊建築屋齡較久
模範街並非主要交通幹道，因沿線為模範新村等國宅或早期官舍，住宅密度高，商業型態以滿足當地住民基本需求為主，最多的業種為小吃店、餐廳等餐飲業，另外有零星的便利商店、小型書局、藥局等。而中港路上不少辦公大樓距此商圈不遠，中午時刻不少上班族會到這裡用餐，成為商圈的另一客群。

模範街沿線多為屋齡較久的建築，店面分為國宅1樓店面或是透天店面，國宅樓店目前每坪月租金約500~650元間，售價每坪15~20萬元；透天店面則因屋齡較久，多已超過20年，因此交易以土地計價，每地坪售價約25~28萬元，但因可使用面積較大，月租金每坪最高可達800元左右。

公益路為西區舊市區通往5期、7期重劃區的主幹道之一，由於路幅較寬，加上行經車流較多，集市的效果明顯高於模範街，店面行情也較高。信義房屋科博館店經理魏櫂良指出，公益路、市民廣場前的勤美誠品綠園道商場開幕後，對周邊商圈有不小的加分作用。

向上路店家汰換快
模範市場商圈內的公益路店面，以愈靠近英才路、公益路口NOVA商場的店面行情愈高，樓店每坪月租金約達1800~2000元間，售價則在每坪70~80萬元左右；透天店面和模範街同樣多以地坪計價，每地坪售價約40~50萬元，月租金每坪1500~1800元。

商圈南側的向上路為此商圈另一處店面較多的路段，但因為距離中港路辦公大樓較遠，因此集客能力不如公益路和模範街，導致店家汰換速率較快，店面的閒置數量較前述2個區段高。

向上路沿線幾乎皆為透天店面產品，雖然店面效益比不上公益路或模範街。
不過由於鄰近台中教育大學第2校區，不少店面樓上改裝成套房出租給學生，加上向上路為台中市重要交通要道，讓此地的透天店面價格保持在一定的水準，售價每坪約30~40萬元間，店面月租金每坪約在800~1200元間。


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從早期的陽明山的傳統別墅區，到新店山區的玫瑰中國城等知名老豪宅，台灣的豪宅由來已久，不過隨著時代變遷，現在的豪宅強調的是區位，越接近都市精華地段的豪宅越值錢，這樣象徵財力與地位的高級住宅，也成為中高產接階級的最愛！

■精華地段景觀豪宅 北中南發燒

到底什麼樣的房子，有資格稱的上豪宅？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，現今的豪宅往往位居精華地帶，不只是管理佳，坪數大，建材好，更要交通方便，最好還能兼顧景觀，其中不乏名人加持者，而這些知名豪宅不單成為該區地標，更連帶拉抬週邊中古屋房價。

綜觀北中南三地，台北市的豪宅區位，包括早期的敦南、仁愛區塊，與傳統的士林天母高級住宅區，到如今的信義、大安、大直等區塊，單坪開價起碼80萬起跳，松山區的近期的預售屋推案，甚至喊出了一坪220萬的高價，創下豪宅市場新高；而台中七期的豪宅，基於低密度開發原則，除了大樓式豪宅外，更有透天產品可供選擇，價值也上看50萬，由於七期已經開發趨近成熟，未來上漲空間不可限量；至於高雄美術館、農16與愛河畔的知名豪宅，多以愛河與美術館周邊景觀為賣點，成為都會金字塔頂端客戶鎖定的對象，每坪單價也有30~40萬的行情。

■豪宅光環延燒 周邊中古屋也看漲

徐佳馨分析，豪宅除了建材、規劃等本身條件之外，週邊環境也是重要考量，對於金字塔頂端的消費者來說，居住環境不僅要生活機能健全，更要著重私密感與安全性，由於條件要求多，建商可以選擇的區域有限，豪宅自然形成區塊。有趣的是，這些豪宅並不會因為形成區塊而拉低價格，反而因為群聚效應，形成所謂的豪宅區，連帶拉抬週邊房價，如台北仁愛路帝寶週邊中古屋站穩每坪40萬以上可見一斑。而這種現象也吸引了不少投資客，前進豪宅週邊中古住宅，改裝後加以套利。

豪宅風潮下的另一個衍生產品為超高總價的小豪宅，其中尤以台北市的精華地帶最為明顯，包括大安、松山、信義、中山等區，都不約而同推出單價超過60萬，總價動輒千萬以上的小豪宅，和正統五千萬以上的豪宅相映成輝。房仲業者提醒購屋人，除非具有無可取代的稀有性及獨特性，與其購買屢創天價的豪宅，倒不如轉向落成兩年以上，管理品質及住戶素質均已具成熟口碑的中古豪宅。


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