台 中 地 產 X 檔 案

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【曾敬德╱台北報導】
從事商仲經驗約20年的焦文華，介紹過不少投資客卡位精華區店面，獲利頗豐，其中不乏身價超過10億元的投資客，從3年前開始已經南下陸續卡位中南部精華區店面，最著名的就是台中逢甲商圈，逢甲路與福星路口4間上億元角間店面，其中3間都被台北投資客買下，等待長期房價增值機會。

南下掃貨
台北市不少精華商圈店面，都被特定投資客大量掃貨，不過精華區店面釋出量愈來愈少，這些投資客近3年已陸續南下尋找都會區的一級店面，如台北市知名的江姓、姜姓、鐘姓與知名的林醫師等，這些投資客身價都超過10億元，常替這些投資客評估店面的欣元商仲總經理焦文華指出，台中逢甲商圈最貴的4間角間店面，其中3間都已經被台北投資客買下。

逢甲商圈最熱門的4間角間店面，最近1次轉手是在去年，原屋主為長年旅居加拿大的華僑，因為管理不易，有意脫手，台北張姓投資客看好精華商圈店面潛力，以總價約1.3億元買下，月租金55~60萬元，換算租金投資報酬率超過5%，加上附近2間角間店面，逢甲夜市最高價的4間店面，其中3間都被台北客攻佔，由於取得時間較早，以2~3年前取得成本，與現在租金換算，投資報酬率高達6~8%，現在這些投資客都不願輕易脫手。

區域客認同度較低
焦文華指出，通常區域型投資客，對於店面價格認同度較低，總價5000萬元幾乎是台中投資客的上限，但對於習慣購買總價上億元的北部投資客，台中的精華區店面就顯得便宜許多，當時建議他們，只要超過5%的資金報酬，精華區的店面，就趕快買下來卡位，現在房價都增值2~3成。

焦文華認為，在台北市、高雄市都可挑選捷運站出口沿線店面，但台中地區目前沒有完工的捷運線，現在卡位預定捷運站周邊店面仍太早，由於台中周圍6縣市人口習慣往台中市消費，造成不少人潮都匯聚在大學院校周邊夜市，如逢甲商圈、一中商圈。

卡位中捷周邊尚早
另外，百貨公司匯聚的地區，也是容易吸引人潮的地區，如中港路的百貨商圈，這些都是台北客南下投資首選地區。

另外，台中市近年因為中科院區進駐，連帶就業人口不斷增加，吸引零售業聚集，目前生活圈已經成型，現在中科商圈的店面也值得投資，至於知名的天津街商圈，因為商圈規模較小，人潮夠多但消費力不強，不建議現在進場投資該區店面。

焦文華建議，投資台中市店面，首選發展成熟的商圈，因為台中主要的商圈人潮與規模，都還比不上台北市，最好挑選租金投資報酬率達4.5~6%的店面。

評估商圈條件
˙商圈條件：捷運站旁
說明：緊臨捷運站出口，最好是捷運交會站，搭乘捷運站日乘人數達4萬人次以上
˙商圈條件：知名連鎖店密集
說明：中、大型連鎖店開店最密集的路段為主，不能有太多空置店面
˙商圈條件：商、辦、住混合區
說明：商業區土地使用強度較高，可容納較多人口，另須考量商圈腹地大小及上班、住宅的人口
˙商圈條件：人潮、車潮流量大
說明：人潮、車潮多，另須注意逛街人潮的消費力及年齡層
˙商圈條件：結合大型設施
說明：百貨公司、學校、醫院、夜市、知名景點

直營連鎖店最佳租客
買到1個地點好的店面，僅是卡到投資成功的先機，接下來就要設法找到好的、穩定的承租方，其中連鎖業者就是不錯的選擇，但須留意連鎖業者又分加盟體系與直營體系，選擇直營體系最為理想，可有效降低結束營業的店面空置風險。
 
再來就要探尋附近的店面行情，以餐飲業者為例，通常租金不能超過營業額15%，若低於15%業者將面臨虧損的窘境，服飾業租金只能佔營業額的20%，這樣就能有效訂定最大的租金價格。

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【郭及天╱台北報導】
台北市土地價格高漲，各建商的推案規模都增加，讓業者展開近年少見大規模的籌資動作，包括鄉林（5531）、遠雄（5522）、皇翔（2545）、大漢（5530）等上市櫃建商，本月紛透過現金增資或發行公司債來籌資，除了改善財務結構、降低負債比外，充實銀彈擴大投資規模，有助於在未來購地戰中勝出，顯見建商對於後市樂觀。

大漢計劃私募9億
近期大量推案及近年業績不錯的建商積極籌資，有建商形容，現在土地價格高漲，衍生資金需求，「磨刀霍霍」就是要搶土地。

今年在台北市中山、內湖，台北縣三峽、林口新推案規模逾300億元的遠雄建設，計劃透過發行公司債及現金增資，籌措約25億元資金。遠雄執行副總經理黃志鴻表示，主要希望將目前負債比降低至50%以下，不過興建巨蛋的資金需求還不會那麼快產生。

去年辦理現增的皇翔建設，由於去年底股價不理想，延至近期再辦理近20億元的現金增資。皇翔財務經理游玉華表示，主要用於償還以台汽北站和信義計劃區「F4」2筆大型精華地為大宗的負債，利息壓力不算大，未來仍會持續購買土地。

鄉林募集20億資金
大漢建設計劃透過私募方式募集9億元資金，大漢總經理賴亮雯表示，雖然今年不會推出新案，負債比也在30%左右，不過「台北市土地價格實在很貴，需要有更充裕的資金作後盾」，大漢目前就有包括三重千餘坪土地在內的多筆土地開發中，同時也在整合不少都市更新，還有汐止總銷20億元別墅案打算先建後售，因為建材價格波動大，都有資金需求。

鄉林打算透過現增或發行公司債方式，募集約20億元資金，據了解，資金將運用於積極發展東南亞飯店、辦公室投資，還有即將動工、總投資金額120億元的台中國際會展中心BOT案。

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【張瑞傑╱台中報導】
豐原市中心生活圈是豐原市周邊鄉鎮的消費中心，預售與新成屋別墅總價800萬元起。業者表示，市中心內各項機能發展成熟而穩定，10~15年中古別墅抗跌性高，總價500~700萬元。大樓產品鄰近火車站，以45坪、3房住家最受歡迎，預售與新成屋每坪開價11~14萬元。

商業繁榮
台中縣豐原市舊稱葫蘆墩，市中心以東西向中正路、南北向中山路為主要幹道，外圍由圓環東、西、南、北路環繞，形成環狀交通路網。該區以豐原火車站、廟東商圈為核心，店家沿中正路、三民路、信義街呈放射狀發展，各式傳統小吃、餐廳、服飾店聚集，商家密集度高，生活機能十分發達。

瑞穗國小旁指名度高
豐原市中心發展歷史悠久，因此透天別墅、店面密集度很高，住商混合普遍，僅有「隆豐社區」屬於少數透天別墅聚集的住宅區。

永慶不動產台中豐原加盟店主任李志宏表示，豐原市中心發展成熟，別墅為生活圈內主力產品，不過可供開發建地少，新案取得建地面積通常不大，因此個案戶數不多且分散於豐中路、信義街與中興路等路段，每戶總價至少800~1750萬元，目前以新成屋案「作風」開價最高。

太平洋房屋豐原直營店專員鄭仲堯表示，別墅屋齡以5年為分水嶺，5年內的中古別墅總價700~1200萬元。10~15年的別墅約500~700萬元左右，價差不大，雖然房價漲幅小，不過保值性很高。超過20年的舊式住家是區內的多數產品，地坪多在20~25坪，靠近國小、高職院校附近住宅較多，其中明星學區瑞穗國小的舊式住家指名度略高。

中古大樓單價9萬起
鄭仲堯表示，市中心大樓產品較少，多集中於火車站附近，每戶從10~50坪、1~4房產品都有，其中45坪、3房產品最受歡迎。新推大樓案多訴求住家挑高設計、結構安全與豐富的公設項目，預售與新成屋每坪開價11~14萬元。10年內中古大樓公設較少，每坪9~10萬元，住家離主要幹道愈近，單價愈高。

李志宏表示，本地、外地購屋客各佔一半，外地以東勢、石岡、后里等鄉鎮居多，其中也不乏新竹、台北的客源。購屋年齡層約25~40歲，7成買透天別墅、3成買大樓。

鄭仲堯指出，隆豐社區別墅屋齡多為15~20年，部分區段屬於工業住宅，住家周邊有小型加工廠，且可貸款成數不高，有意購買此區的民眾應留意。



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【林大正╱台北報導】
「未實現的重大建設都不算利多出盡，找對地段，台中的房子怎麼不能買！」接觸房地產投資不到10年，卻能在台中房市一片套牢聲中大獲全勝的劉建宏斬釘截鐵地表示。從7、8年前婚後第1間房子賠錢開始，總有股不服輸意志的劉建宏，結合事業與興趣不斷勤做功課，終於讓他歡喜收割。

贏得先機
雖然過去曾在台北工作，身為台中人的劉建宏對家鄉還是有難以割捨的感情。剛結婚的他為了找房子，從台北市中心找到關渡；最後決定回到台中市，在西屯區的長榮桂冠酒店附近買下1間約35坪的大樓，沒想到價錢竟一路下跌，921大地震後，原本1坪12萬的行情，法拍屋居然只要6萬元。

選對房客報酬穩
婚後經濟壓力和自己不服輸性格；加上小孩出生，夫妻倆也需有間書房，劉建宏和太太商量後，決定改租更大的樓中樓含車位，每月租金約1.8萬元。至於原住家裝潢、電器全都保留不動，另租給1位北歐的鞋業貿易商。

這位奔波於台、歐之間的「空中飛人」當時在桂冠酒店包月租套房，單月租金就要9萬多，見劉建宏1個月連裝潢家具竟然才租2.3萬元，直呼撿到便宜；而劉建宏扣除自己每個月1.8萬元的租金，就因選對房客，劉建宏的租金硬比同社區、同格局的其他屋主多了約1萬元以上；不僅生活空間大1倍，反還能賺些外快。

拜選對房客之賜，劉建宏在3年前把第1間房子以每坪10萬元售出，帳面雖有虧，但精算後的租金報酬率竟然還賺了2成。乍嚐甜頭，更點燃他對房地產投資的興趣。

劉建宏聽說信義房屋（股票代號：9940）不但有6個月的保障底薪，還能增進不動產交易知識，想想摸蛤兼洗褲，時間到了再拍拍屁股走人；未料自認口才不佳的他，進了信義卻是業績驚人，連他自己都有些意外。

房仲經紀人多少給人油嘴滑舌印象，憑著真誠、實在與客戶往來，即便口才不算犀利，劉建宏拿下新人獎、龍虎榜等紀錄，業績甚至超越前輩，倒頭來，他反而忘了本來要「騙底薪」這回事。

劉建宏表示，房屋買賣不像股市動動手指，透過網路就能直接下單。過程繁瑣加上鉅額交易，投資門檻高，總讓一般人卻步，加上沒有退場機制，一買就套的情形屢見不鮮。

劉建宏認為，台中市的利基在於市府議會大樓、中科三期、捷運，甚至於因應可能三通的清泉崗機場都已進入實質動工進駐的階段。他強調，水湳機場、博奕特區這種「空包彈」可以不理，但正在動的建設未竟之前，利多氣氛都不會停止。慣於潑投資客冷水的他，卻願意介紹周圍的朋友到台中買屋。

房地產地段當道
像7期的大都會歌劇院首排每坪喊到60萬元，爬升段根本不用預設高點，此外，惠文國小周邊、科五館套房等，都是他主攻的戰場。美國房地產大亨唐納?川普（Donald Trump）曾說，房地產的3大關鍵：地段、地段、還是地段。

「投資客的成功秘訣，還在於搶得先機。」劉建宏說，他隨時留意土地標售的消息，在潛銷預售階段甚至更早的時候，就要先行卡位，把一般人喜歡的樓層戶別先搶下來，並且從自住的立場，把房子稍做整修改造，經過「最佳化」，賣相也比較好。
工作結合興趣，現在專注於不動產研究的劉建宏說：「我覺得自己很快樂」。

買賣須投市場所好
不動產雖迷人，卻有流動性風險的致命傷；像房價狂飆時，7期部分的透天從2000多萬漲到4000多萬元，漲了6成以上卻賣不掉，原因就在市場偏好景觀大樓時，透天產品流動性就會降低。

在這個商場要成功，你得投市場所好，否則價格喊得再高也沒用。

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【林大正╱台北報導】
踏出台北市，台中、高雄豪宅價格「便宜」到讓許多初臨案場的投資客眼睛一亮。跟北市單坪直逼150萬元行情相比，中南部豪宅一次就能買個3~5坪，加個主力單價在120~150萬元的車位，讓看準選後行情的台北客蠢蠢欲動；但專家提醒，別只用台北房價標準衡量一切，以免買了就套，事前準備功課更要做足。

買氣超旺
房地產市場的變革，從2007年早已悄悄展開。隨著國人對高鐵仰賴漸深，北中南3大都會間的「距離」，可能比尖峰時段從台北市區開車到淡水、桃園都還近；加上總統大選後，台灣房市看似一片光明與石油上漲帶來的通膨壓力，大環境塑造的房市利多讓房價見回不回；建商樂透，手上有錢的投資客更是心癢難耐。

以台中市為例，兼具國際性地標的7期大都會歌劇院，與動工中的捷運、新市政中心等重大建設如火如荼地展開，不少建商跟著砸下重金。

7期單價衝上50萬
精銳建設延請美國五星級飯店御用的李奧納多建築團隊推出「海德一號」個案，塑造建築質感，且面文心森林公園景觀，單價最高上衝50萬元。

中港路沿線、7期和捷運沿線是今年台中市推案重點區。北區房屋七期惠文特許加盟店店東陳裕方表示，中山高中港交流道下接中港路，往市區方向不遠就是7期重劃區，兼具交通、綠地與未來市政中心進駐。陳裕方觀察，7期一帶的豪宅平均有一半以上都是投資客，其中北客2~3成、在地客約3~4成。

而近期8期重劃區、國美館與科博館周邊亦有豪宅個案推出。值得注意的是，隨都市發展，區域內房價落差也不斷擴大；最明顯的文心路才一街之隔，房價最高從每坪60萬元，驟降到每坪約10萬元。在享有同樣環境下，預算有限的投資客不妨退而求其次，往結構中的捷運站周邊、或7期等核心地段周邊搜尋物件。


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【郭及天╱台北報導】
太子建設（2511）昨天公告以13.8億元處分台中市7期重劃區的土地，換算每坪100萬元，太子這筆1382坪土地曾經在去年5月以每坪82.8萬元賣掉，結果因為買方反悔，只好重新找買主，昨天賣掉賺進4.84億元，反而還多出1億多元的獲利，成為意外收獲。

太子在2006年以每坪58萬元買進老虎城購物中心後方、巿政北二路及朝富路口角地，不過該筆土地使用分區屬容積600%「新五」用地，只能作飯店等商業設施規劃，太子去年底賣掉，卻因買方反悔，造成去年帳上業績原本認列12.05億元營收、3.36億元獲利無法實現，但昨天賣掉，反比原本成交價高出1億多元，約可貢獻太子每股0.5元獲利。

貢獻獲利每股0.5元
不到1年的時間，成交價從每坪82.8萬元漲到每坪100萬元，漲幅逾2成。
太子建設總經理陳仁欽不願透露新買主身分，據市場人士指出，買主為味丹企業旗下的東龍建設。

冠德國泰7期重頭戲
近年來包括國建（2501）、興富發（2542）、冠德（2520）等台北建商，看好台中7期重劃區相對偏低土地價格，紛紛搶進，大選後在回流台商買方對購屋意願和價格認知雙雙提高，指標豪宅案都有去化加速現象。

其中最受矚目，1筆為過去長年深耕大台北房市的老牌建商冠德建設，本月初砸26億元買7期市政路上、容積400%「新三」用地，計劃和台中建商龍寶建設合作開發，打算用「雙品牌策略」推每坪60萬元豪宅。

另1筆為營建業龍頭國泰建設去年底買下冠德建案後方土地，市場認為2家台北建商在7期推案仍是台中7期的重頭戲。


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