台 中 地 產 X 檔 案

【蔣福錦╱台中報導】
精明商圈位於台中市5期重劃區，精明1街帶動周邊發展，商圈逐漸擴大，密集的商家為周邊的住家帶來許多生活上的便利，目前唯一的別墅預售案總價2500萬元起，由於土地已趨於飽和，可建土地稀少，房價呈現穩定發展，屋齡20~30年的舊式大別墅總價也有2000~3000萬元的價值。

機能充足
精明1街是台中市第1條結合休閒、購物的行人徒步商店街，已有10年以上的發展歷史，具有異國風味的街道，吸引了許多外地的消費人口，將精明1街的知名度打開，周邊商圈漸擴大，形成精明商圈，商圈介於東興路以東、忠明南路以西、北起台中港路、南至大業路之間為較精華的商家集中地，也為鄰近的住家帶來了生活便利。

預售案較少見
永慶不動產台中東興加盟店經理許國珍表示，精明商圈周邊土地早在10幾年前就已建滿，沒有大型空地可供建築使用，該區預售案較少見。精誠路沿線住宅大樓，屋齡約10~20年，每坪單價約10~13萬元，而屋齡25~35年的公寓產品每坪約6~8萬元，東興國小周邊的屋齡較新，屋齡5~6年的大樓每坪約13~15萬元。

精明商圈緊鄰台中港路，附近有長榮桂冠酒店、永豐棧麗緻酒店及SOGO商圈，東興路上有明星學區東興國小、大業國中及東興公園。許國珍指出，東興路沿線生活機能方便，鄰近學區、公園，居住環境良好。永順發建設總經理黃璿紘說，精明商圈的土地已飽和，將近20年沒有別墅新推案，除非將舊有別墅打掉重建。

學區主要考量
東森房屋東興加盟店店長許進元表示，精誠路以東、從精誠1街到精誠9街都是早期復新建設蓋的舊式大別墅，屋齡約20~30年，2層樓的建物面寬至少7~8米以上，庭院較大且1樓有孝親房，由於地坪、面寬較大，總價約2000~3000萬元，在市場上只要價位合理，成交速度都很快，購買的大多是中小企業主。

許進元說，除了精誠路以東的舊式大別墅，精誠路以西的別墅屋齡約17~18年，屬於較新式的、3~4樓的透天別墅，大墩19街近東興路一帶，地坪25坪上下的透天別墅總價約1300~1400萬元。

許進元指出，最近到本區購屋的大多是以學區為考量的新婚夫婦，以及原本在5期租屋的客戶，由於習慣了當地的生活圈，選擇在此購屋。5期人口密度高，但停車位不好找，許進元認為，精明商圈在台中市算是觀光景點，商圈內有很多的特色商店，如果停車的空間更多，將刺激更多外來消費人潮，帶動當地發展。


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【林大正╱台中報導】
「台中房市的怪現象多，但最好玩的也在這裡！」投身房仲業30多年的鄭聖忠觀察。站在買賣第1線，憑著多年經驗累積，早先專攻台北內湖、大安、信義區豪宅的鄭聖忠，儘管到台中不過才2年光景，鎖定最熱門的7期重劃區，即使報酬率平均僅15%，長期下來仍能見證積少成多的力量。

積少成多
談起台中的豪宅市場，堪稱全國獨樹一幟。鄭聖忠說，像台北市豪宅聚落相當分散，大直1塊、天母1塊、信義計劃區又1塊……；但台中中港路以南、文心路以西的7期市政核心區，幾乎把中台灣的大樓豪宅集於一身，加上今年重大建設與市場氣氛轉佳，7期兼具標的集中、量體足易比較的特性，相對更看重建商品牌，對市場的投注也不易分散。

確定不敗再談報酬
台中7期10年大翻身，部分要歸功具地緣性的台商鼎力支持，讓這裡變得不一樣。不過，隔一條文心路，西側1坪豪宅產品可以喊到50、60萬元，東側1坪只剩10萬元出頭；一街之隔，房價如此懸殊，都會區大概絕無僅有。鄭聖忠建議，投資要選最好的地段，最好的產品，先讓自己立於不敗之地，再談報酬率。

和一般買賣投資客「鯨吞」報酬率的賺法不同。鄭聖忠表示，進場時機的拿捏很重要；若是預售案，都常在潛銷期或更早的階段，就要開始透過門路找建商接洽；個案一旦公開，表價往往調高至少1成。新屋或中古屋，只要開價比周圍產品低或接近當初銷售行情，且是規劃、格局都看中的好目標，就不能給自己任何猶豫的空間。

至於脫手的時間，通常會採取設定停利點的方式，就好像股票，鄭聖忠幾乎很少持有物件是從頭抱到尾，波段1次賺足，而是「掐頭、去尾，留中間」，只賺中間某段，達到預設的價格就出場，前後時間平均不超過3個月。買賣之間報酬率平均才15%，但節奏快，加上標的總價多在3000萬元起跳，至少確保立於不敗之地。

題材眾多高點未到
此外，鄭聖忠認為，7期內很多建商都嘗試樹立品牌形象，多次推出豪宅產品，在法令規範下，四周正面處理的建築在外觀上難分軒輊，但市場上既定的豪宅形象早已深植人心；同樣是豪宅，還是以1線品牌最易脫手，這點值得外來投資客注意。

站在投資客角度，鄭聖忠不諱言的說，拿7期（豪宅）跟非7期（非豪宅）產品比，其實意義不大。環顧大台中地區，許多大型公共建設都處在動工或規劃階段，這個台中房市的1級戰區，短期內還見不到高點，況且5月底有4塊抵費地標售勢必再掀7期新話題；以及可預期的三通等利基，這才是房價值得比較的地方。

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【林大正╱台中報導】
台中市以台中車站為中心，文心路與中彰快速公路間的外圈範圍，包括7期新市政中心、7期南側、水湳機場原址開發案等，是最熱門發展區。未來率先完工的捷運綠線，將肩負起串接台鐵、高鐵與沿線商圈的重任；其中與藍線或台鐵交會站，可望因人口商圈匯集，提振周邊房價。

串連區域
捷運綠線北起北屯區松竹路，經文心路、文心南路往南抵高鐵烏日站，未來將與由台中火車站至東海大學的藍線、高架捷運化的台鐵形成弓箭狀的網路系統。目前最為北部投資客熟悉的，包括文心、中港路交會處的7期重劃區，豪宅雲集；但就生活機能而言，以南側的5期重劃區較佳。

區域間往來更緊密
5期重劃區整體建築質感雖不如7期核心，但接近文心、中港路交會處人口稠密區。北區房屋七期惠文特許加盟店店長陳裕方表示，像精明一街等商圈與優質學區，頗適合預算有限的投資客注意；例如臨主幹道如文心路、屋齡約10~15年的大樓，每坪約9~11萬元，稍加整理，都能有不錯的報酬率，可兼用自住。

鄉林建設副總經理應致德則表示，加上台鐵捷運化，3條捷運線，將使台中區域間的往來更緊密；但距離真正通車，倒不像高雄甚至於網路成型的台北，仍要有一段時日。

另外，在地居民慣於自行開車或騎車，1家人有2~3輛車是很稀鬆平常的事，能否提升市民對捷運的依賴，乃至擴及對沿線房市的認同，還需要時間發酵。

值得留意的是，台中市目前已有多項公共建設進行當中，跟著捷運走之前，不妨先跟著建設走。以最火熱的7期為例，包括會展中心、國際級建築水準的歌劇院和90米寬的綠園道，加上嚴格的住、商分離規劃，均堪稱是周邊價格不敗的保證。

中信房屋台中惠來加盟店店長鄭聖忠指出，G9站旁豪宅隨著樓層與景觀的不同，總價落差大，想取得較大的獲利空間，就必須留意社區的棟別規劃和基地周邊環境。

有些北部投資客因不諳當地市場，以為區段對了就出手，結果買到的戶別既無臨路，旁邊社區未來蓋好後又將景觀遮蔽，不但賺不到價差，脫手也相對困難。

新屋抗跌較具優勢
陳裕方建議，箭在弦上的捷運工程肯定會做，而找店面不妨離捷運站愈近愈好；一般住家要留意高架捷運沿線，3~4樓左右會有視野與噪音的干擾，抗性較大。

此外，在新屋與中古屋價差不大前提下，新屋至少在抗跌性上較具優勢。而愈是郊區的捷運經過之處，未來的漲幅將大於房價較高的鬧區，亦值得留意。


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台中市松竹高架橋開通後，因交通便利帶動一波十期購屋潮，而捷運綠線年底動工後，目前也吸引另一群自住客進駐十期，十期已非台中市的後花園了。

群佑廣告總經理張秋鑫表示，在捷運綠線年底即將動工後，不少師字輩客源和退休族，喜歡十期重劃區寧靜氛圍的自住客開始購屋。他說，十期重劃區未來將透過捷運，和七期、八期以及五期連成一線，南來北往四通八達。

他認為，以閎笠建設「琉璃海」新成屋而言，位於北屯區軍榮街、軍榮5街口，規畫中捷運綠線G3站位於松竹路、舊社巷附近，基地到 捷運入口僅需5分鐘，另施工中的台中生活圈4號道路將於松竹路、軍福路口設匝道，未來交通動線更是便利。

另外在十期重劃區地價逐步上揚、營建原物料高漲下，透天別墅總價都在1500萬元以上，而「琉璃海」每戶面寬5米以上，採人車分道，戶戶至少雙車位，玄關前有私人花園，頂樓前側設置近8坪露台，可規畫空中花園或曬衣場，社區採統一門禁管制、免管理費，總價僅 1098萬元起，相當物超所值。

張秋鑫認為，以十期大樓房價相較，若每坪單價10萬元，64坪房間加2個車位，總價近800萬元，因此自住客在多番考量後，最後都會選擇有天有地的透天別墅。他說，有一對退休的老師假日到大坑爬山，順道參觀樣品屋，他們喜歡基地附近的環境、產品規畫，總價也合理就買了1戶，十期已形成退休族的天堂。

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台中新市政中心積極動工，台中國際會展中心BOT案，本周也盛大舉行奠基儀式，誠如1989年台北信義計畫區翻版，已磁吸外資、港資、陸資和北客進駐七期。

鄉林集團董事長賴正鎰指出，台中會展中心BOT案預計投入120億元興建，可望於明年7月開幕，屆時每年會舉辦50檔展覽，其中包括12 場大型國際性展覽，並舉辦787場會議。一年可能吸引1千萬人次進場參觀，創造5百億元商機。

另外在個案銷售奏捷下，七期豪宅個案也提前動工，包括「百達富裔」和「總太東方帝國」。總太建設董事長吳錫坤指出，台中房市最大的炒家是胡志強市長，重大建設未大興土木，房價就翻漲了，以熱銷中的「總太東方帝國」為例，還出現中美斷交後移民第二代返鄉購屋。

至於總太建設總經理許和義也認為，大選後房市熱，台商、北客和華僑紛紛下訂，「總太東方帝國」每周來客量最多達30組，目前銷售率已破7成。他說，新市政中心土地有限，特別是像「總太東方帝國」2031坪基地已經絕版，企業主才會搶進。

而甫進場銷售率即破5成的「鄉林皇居」豪宅個案，鄉林集團副總黃忠義坦承，目前七期現況就像是1989年台北信義計畫區翻版，特別是「鄉林皇居」個案位於七期正中港路上、會展中心第一排，又規劃趨勢豪宅，3千坪中庭、頂樓公設豐富，社交、家人休閒皆滿意，投資自住兩相宜。

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【陳宥臻╱台北報導】台中7期某建案最近賣出1戶總價近3億元豪宅，買主竟是一位小六學生，這又是1個富人買豪宅節稅案例。房產業者說，節稅關鍵就在於不動產「公告現值比市價低」，所以在計算遺產稅或贈與稅上，可低估價值，成功節稅。

公告現值較市價低
富人看準豪宅增值潛力，又可節稅，紛投入豪宅市場。信義房屋代書部經理林以德說，不動產節稅金牌就在於公告現值較低。例如仁愛路上的「帝寶」，市價每戶達1~2億元，但公告現值可能只有數千萬元，在遺產稅計算基礎上，可省下不少。
房仲業者透露，很多房地產公告現值甚至可比市價低5~6成以上，節稅效果驚人。

實務上，富人到底怎麼節稅，林以德表示，富人把現金換豪宅，不僅對自己的遺產稅計算基礎較低外，對於子女贈與也有好處。依照贈與稅規定，每人每年可贈與111萬元為免稅額度，父母可透過購買豪宅的預售推案，再依照分期繳付的工程款。
若子女已成年且有工作，銀行評估具還款能力後，父母轉讓不動產之餘，再請子女申辦房屋貸款，就能有節稅和扣除貸款總額雙倍效益。

例如章先生先以自己名義買3000萬元住宅，此屋公告現值1000萬元，章先生將房子贈與給25歲有工作女兒，女兒也申辦700萬元房貸。因此章先生在贈與稅計算上，僅有300萬元。



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【張瑞傑╱台中報導】
大台中地區以透天別墅最受歡迎，其中獨棟別墅有天有地、4面採光，是購屋者心中最理想的住宅；近來獨棟別墅逐漸走向精緻量少、或大社區、單戶地坪百坪以上的頂級規劃，預售總價至少2600萬元，最高超過1億元。業者認為，未來獨棟別墅市場需求大。

精緻量少
獨棟別墅又稱「純別墅」或「正統別墅」，此類產品擁有獨立的前、後、側院以及4面棟距、採光，與鄰棟沒有共同壁，私人庭院空間較雙併或連棟別墅多，產品規劃大多面寬6米以上、地坪30坪、建坪100坪起跳，屬於大坪數的頂級換屋型產品，強調隔音與隱密性佳，不過購屋門檻相對也較高，在房屋市場上較稀有。

放大格局人性設計
大毅建設副理陳成聰表示，以11期重劃區為例，若每坪土地平均20萬元、營建成本每坪約8~9萬元，建材等級一般，規劃面寬4.3米的獨棟別墅，加上庭院的地坪空間，總價至少就要價千萬元以上，因此並不適合作小家庭與首購產品的規劃；獨棟別墅必須放大格局，整體建築型態才能符合人性化設計。

台中市的各重劃區道路規劃完善，土地面積較市中心完整且方正，因此也是獨棟別墅聚集的區段；海灣建設副總經理林宴塘表示，重劃區大面積且可供整體開發的土地已愈來愈少，小型土地適合針對小眾市場的量身打造獨棟別墅，除外觀不能更動，室內格局都可依客戶調整，預售總價多在3500萬元以上。

莊園別墅頂級奢華
為滿足頂級客層的需求，建商轉而尋求擁有較大土地面積，交通便利的市郊，推出地坪百坪以上的莊園式別墅社區，此類個案基地往往達數千坪，但獨棟別墅規劃戶數不多，每戶面寬6~10米以上，地坪至少100坪、建坪達200坪以上，總價則從5000萬元起跳，最高甚至億元以上。

里歐廣告協理鄭博仁表示，大地坪的莊園式別墅產品，購屋者多屬企業執行長或負責人，客層屬性特殊，產品多訴求安全、隱私與實用性，在社區內設有數百坪的招待會館以及宴會廳，別墅自住，會館當作企業招待所之用。

毛胚屋成市場主流
為滿足買方需求，一般別墅推案時多半附完整建材，或採進口建材及廚衛設備，替建案賣相加分，不過獨棟別墅多採「毛胚屋」方式銷售，從地材、壁材到衛浴、廚具等，大多留空未處理，或僅裝設臉盆、馬桶，尤其是超高總價別墅案，除了電梯等配備外，交屋時室內幾乎空無一物。

陳成聰表示，毛胚屋的銷售方式是為了迎合自主性強的別墅買方，這類訴求頂級配備的別墅案，其實仍無法滿足頂級買方的住家需求，在後續裝潢時，客戶經常會自行追加設備、裝潢。林宴塘表示，獨棟別墅未來在各重劃區都有機會陸續推出，市場規劃將逐漸走向更具國際化的建築設計。



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