台 中 地 產 X 檔 案

【劉冠吟╱台北報導】
建商看好台中7期前景，搶地動作不斷，今年5月台中7期新市政中心抵費地標售創下每坪220.5萬元成交新天價，指標建案上看每坪60萬元；地區房價上漲快速，大樓、別墅近5年價格漲幅都超過7成。

豪宅交易熱度趨緩
新政府上任後，「馬上效應」未如預期拉抬買氣，7期豪宅交易熱度趨緩，價漲量縮。永慶房仲集團中區經理張力靜分析， 7期重劃區買方自住比例偏低，投資買盤佔市場近6成，但總統就任後市場觀望氣氛濃。中信房屋7期加盟店協理薛琬心說，總統就職後成交量不如大選前後熱，但7期向來以投資客為主，預計兩岸關係穩定後，會再漲一波。

薛琬心分析，不同建商推出的同類型商品，保值效果落差很大，部分品牌3年間漲1倍，有的卻後繼無力，建議對7期有興趣投資客，要慎選品牌並及早進場。

台中7期重劃區以大樓華廈與透天別墅2種產品為主，據永慶房仲集團統計，今年大樓華廈平均成交單價每坪25~35萬元，透天別墅平均每戶成交總價達3000~5000萬元，近5年價格漲幅都超過7成。

去年港商李澤楷參訪台中房地產，讓房市加溫，台中市府為預防地價過熱，曾暫停標售7期抵費地，但此舉無法使7期熱度減退。5月間抵費地標售，創每坪220.5萬元新天價，指標個案「聯聚信義」已喊出每坪60萬元新高。



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【張家銘╱台中報導】
台中市近年區域重心由東移轉至西側新市政中心，熱門商圈跟著遷徙，傳統市區商圈早已沒落，目前熱到不行的是一中、逢甲、東海等商圈，店面行情愈喊愈高，在近年台中建商集中開發住宅市場，新店面供給不多情況下，專家建議鎖定這些熱門區段，報酬率4~5%就出手，即可在台中店面投資立於不敗之地。

供給不多
近幾年房市熱，台中市也不例外，大馬路旁隨處可見興建中的建案，「住宅愈蓋愈多，人口也增加不少，不過在建商致力於開發住宅產品，反而很少在市場看到新店面。」住商不動產台中美術館加盟店店東王芳進在台中從事房地產業10多年，一語點破台中市新增店面供給稀少的情況。

北部客投資現熱潮
台中市最熱門的商圈在一中、逢甲、東海，店面交易集中在這些商圈，讓人意外的是，投資這些商圈店面的多是北部客，王芳進指出，保守估計北部客最少佔7~8成。永慶不動產台中北區學士加盟店店長方志仁點出關鍵：「中部的投資客通常要求8~12%的報酬率，北部客5~6%就可接受。」

目前台中市商圈仍以逢甲夜市規模最大，加上具有全國知名度，每到晚上或假日總是擠的水洩不通，永慶不動產台中西屯逢甲加盟店店長魏嘉榮指出，假日期間逢甲商圈大概可以吸引10多萬名遊客，這些遊客的消費能力優於規模居次、以較年輕高中族群為客層的一中商圈。

不夠熟稔易踩地雷
不過2個商圈店面行情並未反映商圈集客力的差異，王芳進表示：「不久前逢甲夜市和一中商圈都有店面以1億多元售出，但算成單價後，一中商圈那戶店面單價高達300多萬元，逢甲夜市店面的行情反而比一中商圈低。」顯示出台中市店面價格的紊亂。

另一個例子是中科附近Tech Mall商場周邊的新成屋透天店面，開出2000~3000萬元的價格，與商圈更加成熟的逢甲商圈差不多，若是以比價效應，逢甲商圈店面應有更好的價位，但是實際情況並未如此，因此對台中市不夠熟稔的北部投資客，一不小心就很容易誤觸地雷。

方志仁建議有意投資台中市店面的民眾，在不熟悉中部市況情況下，還是採取最保守的投資策略，即便是如一中這樣的精華商圈，最精華地段和次級路段的店面效應還是有差，因此要選「結市」的精華路段店面，即便價格較高，但只要報酬率有5%左右，就能有穩健收益。



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【蔣福錦╱台中報導】
台中縣太平市宜欣生活圈被台中生活圈4號道路及特2號道路2個重大的交通建設影響，通車後不但能享受交通的便利，房價也具增值的空間，預計將有1成的漲幅，而宜欣生活圈附近唯一的學區宜欣國小周邊為多數人到本區購屋時的首要考量地點。

採買便利
台中生活圈4號道路預計將在2010年年底全線通車，將使台中縣太平市的聯外交通更方便，未來台中生活圈4號道路將分別於中山路及樂業路設置匝道，緊鄰在旁的宜欣生活圈剛好位於這2個匝道之間，未來不但不再受到塞車之苦，又能享受到通車後帶來的便利性，是通車之後最大的受惠區段。宜欣生活圈介於中山路三段以南、宜昌路以東、宜昌東路以西之間，邦成建設專案經理林博仁表示，中山路、宜昌路一帶商圈熱鬧，郵局、銀行、全聯福利中心、燦坤3C、肯德基等商家都在5分鐘車程內，宜昌路、新平路口有賢德醫院，日常生活採買可至十甲路的十甲黃昏市場或樂業路上的樂業黃昏市場，生活上的基本需求皆具備。

特2號通車房價最高點
21世紀不動產台中東區太平加盟店經理陳啟信表示，除了台中生活圈4號道路，特2號道路的通車也對本區助益不少，特2號道路目前通車路段由溪洲橋沿廍子溪河堤往北延伸，行經坪林橋至台中市太原路、東山路。在台中生活圈4號道路及特2號道路全線通車時，將是本區房價最高點，店面的增值將最為明顯，住家產品也具有保值性。

陳啟信指出，宜欣生活圈周邊的大樓產品屋齡以12~16年居多，其中以太子建設早期在宜欣國小附近興建的大樓產品買方的指名度較高，成交量也較多，目前每坪單價約5~7萬元。另外，由於本區很久沒有前院停車的透天別墅產品出現，因此這幾年有前院停車別墅的新建案推出時，去化的速度都相當快。

住商不動產太平長億加盟店業務專員賈治漢表示，宜欣生活圈的房屋屋齡較為老舊，透天產品屋齡約15~30年之間，屋齡10~20年的透天房屋總價約350~450萬元，屋齡20~30年的透天房屋總價300~350萬元，屋齡15~20年的公寓每坪約4萬元。重大建設台中生活圈4號道路的預期心態，使得本區的成交量從今年3月後增加了3倍，預計通車後還將有1成的漲幅。

國小周邊成交量較多
宜欣國小為宜欣生活圈附近唯一的學校，陳啟信說，到本區購屋的客層主要分為2大類，其中1類就是考量學區問題，由於太平市的學區劃分明顯，家中小孩就讀宜欣國小的家長通常都會選擇在學校周圍購屋，方便接送，因此學校附近的成交量較多。另外，宜欣生活圈近太平工業區，也有不少工業區員工是為了工作而選擇就近購屋。


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【蔣福錦╱台中報導】
住家面臨雙主幹道的交會點，除了地點顯眼外，交通的出入動線也較方便，台中市位於精華角地的住宅，皆面臨20米以上的馬路，擁有較寬闊的棟距，且幾乎都位於該區的中心地點，其中「寶鴻21」每坪最高開價35萬元、「一即一切」最高開價38萬元，都創下當地的最高價。

角地的住宅除了地點較顯眼之外，21世紀不動產領袖7期加盟店處經理廖啟斌表示，其也比單面臨路的產品多了1面的採光，單面臨路產品低樓層採光易被鄰房阻擋，角地產品低樓層採光較不受影響。另外，面臨的道路愈寬，坪效就愈高，可以將樓層拉高，因此坪效較高的基地建商購買的意願比較高，位於角地對於產品本身都是加分的作用。

推案站上區域最高價
台中市面臨20米以上馬路的角地住宅，幾乎都位於該區的中心點，銷售中個案如「寶鴻21」位於東興路、公益路口，為5期重劃區的中心，「發現登陽」位於永春東路、文心南路口，為8期的中心，「漢宇仁愛」位於經國園道、向上路口，為經國園道的中心位置，「一即一切」正對國美館，是美術館生活圈的中心點，且「一即一切」與「寶鴻21」開價都是該區域目前的最高價。

5期重劃區發展早，可建土地稀少，沉寂多年都未有大型建案推出，直到近2年才開始陸續出現預售案，且推案量持續放大，預售案「寶鴻21」位於20米東興路、30米公益路口，屬於5期的中心點，地段為最大優勢，業務副總林瑞照表示，5期生活機能成熟，由基地步行5分鐘內即可滿足所有食衣住行的需求。

該案規劃1棟21層樓的SRC鋼骨鋼筋混凝土大樓，推出時每坪最高開價達35萬元，創下同區段產品的最高價。產品規劃3~4房，戶戶3面採光、主臥雙面採光，公益路、東興路口規劃4房產品，擁有30米以上的棟距，每戶客廳前方有面寬4.5~5.5米、深度2米的觀景陽台。

低樓層易受噪音干擾
8期重劃區預售案推案的重心圍繞著豐樂雕塑公園及好市多量販店的周邊，大部分都位於雙面臨路的角地，其中「發現登陽」位於20米永春東路、30米文心南路口，是8期的中心點，距離學校、市場及好市多量販店都很近，離規劃中的捷運綠線G12站僅300公尺距離。

美術館周邊幾乎已經沒有空地，目前預售案都集中在五權西路、美村路一帶，平均開價在20~35萬元不等，「一即一切」位於五權西路、美村路口，強調正對美術館的景觀，該案開價最高達38萬元，是美術館周邊目前開價最高的個案。位於向上路一段、經國綠園道旁的「漢宇仁愛」，位處經國園道的中心處，強調低樓層可看樹叢、高樓層可望向經國園道綠意。

曾考慮購買某角地住宅的王先生表示，住宅在大馬路旁，出入的動線比較好，也能擁有比較寬闊的棟距，不過住家臨馬路會比較吵雜，尤其是位於主幹道旁，從早到晚都有一定的車流量，如果樓高不夠高，應該還是會受到車流的噪音影響。


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