台 中 地 產 X 檔 案

【張瑞傑╱台中報導】
台中市捷運綠線預計年底動工，最快2014年完工，將與規劃中的捷運藍線、紅線與台鐵捷運化將形成弓箭路網，預計將出現4個雙捷運車站，房仲業者表示，捷運路網分線逐一施工，未來將帶動捷運站周邊房價3~4波的補漲效益，雙捷運站將會更明顯。

台中都會區捷運路網規劃綠線、藍線、紅線，各沿文心路、中港路與北屯路延伸，此外，台鐵計劃將現有的鐵路採高架化設計，各捷運路網將在松竹、北屯路口，中港、文心路口，大慶車站與台中火車站交會，形成4個雙捷運交會站。

列為優先動工的捷運綠線，由台中市北屯區10期重劃區為起點，經松竹路、北屯路，再由文心路往南延伸進入烏日高鐵站，在北屯、松竹路口與台鐵捷運化車站交會。此區以舊社公園為中心，連結松竹商圈與北屯路商圈，聚集B&Q特力屋、大買家量販店與一點利黃昏市場等，生活機能成熟。

7期外側推換屋產品
21世紀不動產台中威格加盟店經理劉泰豐表示，該區目前受限鐵路阻隔，新推案不多，預售及新成屋別墅總價900~3800萬元；未來在松竹路、舊社巷附近將規劃捷運機廠與捷運特區，總面積約100公頃，目前仍為農地，每坪土地喊價6.5~7.5萬元，未來重劃完成後容積率將達250~350%，每坪開價至少15萬元起跳，是北屯區最受矚目的區段。

捷運綠線、藍線在文心路、中港路2大主要路口交會，區段聚集多棟商辦大樓，並鄰接4期、5期、7期重劃區，距離中港交流道2分鐘車程，是台中市的精華路段。永慶不動產中港加盟店經理陳信彰表示，各重劃區發展時間不一，且區塊各自獨立，捷運通車後將可串聯、縮短4期、5期至7期重劃區的交通車程。

陳信彰指出，建商看好區段未來發展潛力，文心、中港路口近1、2年有不少15~35坪的商務住宅推出，銷售情況不錯；除了小坪數的住宅，今年也開始出現60~100坪的換屋型產品，主要聚集在7期外側區段。

振興路搶推預售別墅
7期內預售案每坪開價40~65萬元，相較5期預售每坪25~30萬元，中港路以北預售案每坪18~29萬元，通車後可平衡房價差距。

中區舊市區是早期台中市的發展核心，周邊有第一廣場、德安百貨公司以及建國市場等，隨著台中市發展西移逐漸沒落，且建地少、推案量少，房價變化也不大。台中火車站未來將成為捷運藍線、紅線與台鐵捷運化的共構站，台中車站東側為台糖台中舊廠、聯合大學城預定地。

信義房屋崇德店經理陳昆谷表示，中區受限於交通動線阻礙發展，距離國道系統也較遠，捷運通車帶來最大的效益，便是打破鐵路阻隔藩籬，一旦動工、通車，房價將有機會大幅補漲。此區屬於住商混合區段，東側振興路一帶有別墅預售案，總價800~2300萬元，大樓屋齡10~15年，以商辦大樓或商務套房居多。

綠線G13站旁價位低
台鐵大慶站與捷運綠線G13站在大慶街、建國南北路交會，此區鄰近中山醫學大學、樹德公園、文心南十路園道與工學園道，大慶街有成形的小吃商圈，文心南路、復興路有B&Q特力屋、愛買量販店可採買。

信義房屋台中復興店經理施旻宏表示，大慶車站以北為第13期重劃區，未來可提供雙捷運站旁的住宅區、大學與整體開發用地。

施旻宏表示，此區房價相對較市中心便宜，加上文心南路、環中路、中投公路等現有交通動線便利，未來通車後應可吸引烏日、大里區段的民眾購屋。目前推案多集中於樹德公園、文心南十路附近，以30~40坪的大樓產品較多，少部分小坪數套房產品在東興路周邊。

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【林大正╱台中報導】
三通與公共建設話題不斷的台中、高雄市，隨著住宅、店面行情水漲船高，蟄伏已久的商辦也跟著動起來。最具商辦產品代表的台中市中港路，從2006年底金典酒店售出，打響商用不動產第1砲後；而7期重劃區內的指標案單價最高接也近50萬元。商辦市場距「熱絡」尚有段距離，但不少建商已提前布局。

錢景閃亮
與高雄美術館同為熱門的豪宅指標地段的台中7期，豪宅每坪開價已來到60萬元，而商辦產品目前平均單價仍遠低於指標住宅；由於近10年台中市幾無商辦新案供給，在多方看好三通環境與中科、水湳等發展，具地緣性的商辦需求已緩步出現。換言之，在頂級住宅產品縱有過熱之虞，相對仍凸顯商辦補漲優勢。

產業動能不足待提升
嗅到三通帶來的商辦新契機；包括太子（股票代號：2511）、勤美（股票代號：1532）、興富發（股票代號：2542）及多家在地建商均參與商辦投資。2006年下半年起，中港路沿線的酒店、百貨、舊辦和土地話題不斷；其中舊商辦「凱旋門」興富發斥資19億元，「變裝」後更名為「RICH 19」，預計今年底可望出售。

位於7期、總銷百億元的「市政都心廣場」，客戶幾乎都是多少與台中有地緣關係的企業。豐邑建設專案副總經理陳棟樑說，包括周邊的豪宅客，同時看好頂級商辦需求，也會連帶購置投資。如春房屋副總經理李珮宇表示，像中科、中港路一段全國商圈、與規劃捷運綠線並行的文心路，都是未來看好的熱門商辦區段。

不過，目前台中整體產業動能不足，特別在服務業等級仍有待提升，現階段尚不易引發商辦市場全面而大幅的需求。仲量聯行總經理趙正義分析，加上台中近年來土地釋出快，開發區分散，就住宅與商辦的利潤考量而言，短期內還不會有建商大量投入。

租金報酬率約5~6％
據統計，台中市2007年的辦公室租金回報率約在5~6％，一般企業購置大樓的貸款利率約3％，換句話說，企業考量購置商辦的成本中，貸款本息的攤還比租金支出要低，這有助於企業在辦公室選擇上轉租為買。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮認為，台中的商辦市場從陸資與本土建商近年來積極考察、加溫，前景已不看淡。
商辦市場回溫提高總價，但在整體租金無太大變動下，租金報酬率或有稀釋的可能。李珮宇認為，投資客宜針對客戶屬性、地段環境與標的物本身的屋況3項決定是否出手。

一般而言，150坪左右為需求主流，地段上除了未來捷運沿線、既有商圈外，也不能忽視停車容易與否的問題；如此不論未來收租或轉賣，才具有較大的開價空間。

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台中市政府標售七期抵費地行情不斷創新高，繼前年寶鴻建設以每坪128萬元標到惠中路、市政北二路上角地後，今年520檔期，麗瑋建設再度以每坪220.5萬元天價標到105地號，屢創七期抵費地新高價。

105地號 每坪220.5萬元

此次創新高的105地號計有13標投標，第一標每坪220.5萬元，遠高於第二標183萬元，顯示其勢在必得的企圖心。據丰閣不動產負責人許瑞生分析指出，105地號位於惠中一街，近百米綠園道，為新六土地分區，若連結旁邊教父餐廳土地，未來土地行情每坪達300萬元，若聯合親家建設基地，土地行情每坪達250萬元，奇貨可居。

而144地號有20標投標，由寶輝建設以每坪188.76萬元得標，112地號有14標競爭由聯聚建設以141.45萬元得標，115地號有5標由國雄建設以132.62萬元得標；此次新市政中心的幾個精華土地都順利標出市場新行情。一級豪宅指標建商聯聚建設以141.45萬元標下地號112號 465坪土地，將可連結「聯聚信義大廈」，形成地標性建築。

拍賣地 彌補重大建設缺口

台中市政府地政處長曾國鈞指出，21日開標的26筆抵費地，除七期之外，還有九、十、十一期重劃區抵費地，四個重劃區抵費地標售的總底價高達11億7千多萬元，其中最搶手的就是七期抵費地，底價即達9億7千多萬元。標售結果總金額達36億元，光七期即達34億元。

曾國鈞說，台中市政府興建市政府、議會工程，在原物料飆漲後再追加13億元預算興建、至於戶外圓形劇場和教育部以地易地後，也要補貼12億元，為了要彌補市政建設資金的缺口，市府才會繼續進行抵費地標售。他認為，此次得標金額高於底價3倍，對於市政建設係一大挹注。

在此次標售作業後，七期新市政中心惠國、惠民段，除了惠來遺址外，還有7筆精華抵費地，現階段都在進行短期租用事宜，若有任何 標售計畫，仍待市長核准後，才會進行。

他認為，七期抵費地標售屢創新高，有兩大原因，即中科建廠效應，以及都市發展局獎勵容積移轉的誘因。這些地段不少建設公司都推出新大樓建設案，才會造成七期土地交易屢創新高。

曾國鈞強調，重大建設開動造成金磚四區房市榮景，而學校群聚匯集成商圈發展，除了七期後勁強勢外，十期重劃區在四號生活圈道路一年半通車後，台中市任督二脈打通，十期這個低密度別墅特區，未來遠景可期

7筆未拍抵費地 備受矚目

對於七期還有7筆抵費地未拍賣，這些絕版的寶地中，目前以惠國段174、175，惠民段95三塊角地最受人矚目，特別是惠國段175，位於六十米市政路、四十米惠中路口，占地面積達1052.14坪，成為建商搶地標的物。惠國段175為新四土地，為旅館和辦公大樓用地，為了增加土地價值，台中市政府都市發展局正研擬改為集合住宅用地，後勢看漲。

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在520慶祝行情開打前夕，銳豐建設以每坪220萬元高價買下寶鴻建設「惠國段137」土地，創下七期私人土地成交最高行情。

銳豐建設總經理李明潭指出，公司推出七期第一個豪宅個案「銳豐四季花園」，受到頂級客戶認同，才會乘勝追擊買下市政北二路這塊寶地。他說，「惠國段137」立地條件好，且為「新六」土地使用分區，容積率高，可興建30層大樓，公司即將在6月分開始規畫，年底進場，總銷金額約45億元，每坪單價逾50萬元。

長期深耕七期房市的李明潭表示，台中房價在亞洲城市中相對偏低，以香港豪宅特區南灣而言，每坪單價已達450萬元，台中還不到60 萬元，不少國際企業主才會搶進。他認為，七期豪宅建築水準持續躍進，建商在客戶激勵下，才會持續購地推案，這是未到七期推案的建商，很難了解箇中滋味。

他也強調，七期新市政中心土地稀有，一般建商不了解頂級客戶需求，也無法體會到特殊地段未來性，前進推案的門檻越來越高。至於銳豐建設長期深耕七期房市，了解客戶需求，才會大膽推案。

銳豐建設為了擘建大都會歌劇院特區當代名宅，曾禮聘世界前三大景觀設計公司Belt Collins國際建築團隊，打造「銳豐四季花園」名宅，從外觀彰顯到LOBBY以及休閒空間規劃，以國際水準高標規格臣服了頂級客戶的心，這次出馬推案再度備受各界矚目。

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新總統上任，房地產市場也吹起馬英九旋風，台中都會區指標預售 案520檔期至少有200億元規模，且以豪宅產品為主，房價也持續追高。

土地原料成本不斷高升，加上總統馬英九上任後就要宣布凍漲已久的油、電價格必須解凍，在通膨條件不斷增溫下，稀有性高的豪宅會成為金字塔頂端客戶置產保值的首選。

新市政中心豪宅指標建商─聯聚建設，乘勝追擊推出市政北七路、朝富路口的「聯聚仁和大廈」，建坪為110-360坪，規畫80戶，總銷金額約80億元。

「聯聚仁和大廈」基地面積約950坪，正面臨台中國際會展中心，規畫為地上35樓、地下6樓的超高層建築，外觀仍延續ARTDECO與新古典的建築風格。

位於七期南側正對文心公園第一排的「精銳海德一號」，坐擁文心公園2萬6千坪的壯闊濃綠，一開窗就把綠意全攬進室內，其主臥室還有一個直徑3米5、寬8米的超級圓弧型大陽台，深受國際企業主喜愛。目前「海德一號」開出每坪35到50萬元的價位，也是七期南側的新高價。

至於水湳經貿園區的「順天天賦」個案，是順天建設跨入豪宅市場的第一個個案，基地面積7400多坪，採封閉式的社區管理，規畫66戶電梯豪墅，中庭花園約4400坪以及2棟600坪的歐洲城堡私人招待所，每戶規劃230-350坪，總價8500萬~1億3千萬，總銷售金額約70億元。

聚合發建設在由鉅建設「理性與感性」旁也計畫推出新案，基地7 00坪，目前案名未定，但傳出價位可能落在每坪38-50萬元間。

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七期抵費地標售再創新高，知名建商聚合發，也在5月21日與華泰、合庫、台銀、台企、京城、安泰、高雄等七家銀行完成聯貸36億元聯合授信案，積極搶進新市政中心推案。

聚合發建設總經理祁興國表示，停標一年的新市政中心抵費地，21日重新開標，以每坪220萬新高是預料中的事，今年年底新市政中心每坪房價將上看80萬元。

聚合發建設董事長陳世坤也指出，此次「聚合發榮耀」聯貸，獲得十幾家銀行主動前來表示願意共同聯貸，雖然已是超額認購聯貸，最後以華泰、合庫、台銀、台企、京城、安泰、高雄等七家銀行為主，聯貸金額共36億元，創下今年以來銀行團連貸單一建案最高紀錄。

華泰銀行總經理李俊偉表示，金融界看好未來台中七期環境發展將越來越成熟，也肯定聚合發在地段選擇的敏銳眼光。

聚合發建設下一個惠來路新案，占地700坪，預計今年下半年推出，由於基地面對大都會歌劇院，視野寬闊，規畫地上34樓地下6樓，坪數約在105-227坪，總計88戶的豪宅大樓，總銷金額達70億元，目前潛銷每坪單價約在50-70萬元間。

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在七期土地成交價格屢創新高後，長期深耕七期房市的春耕不動產 市政店長賴建道認為，新市政中心土地稀有，房價還會再漲，特區內 房價每坪30萬元以下都可下手，後續增值空間驚人。

賴建道指出，3年前太子建設「元亨利貞」剛完工交屋時，一位屋主開出每坪18萬元價格，一位北客出16萬元，雙方僵持不下，最後在屋主堅持下雙方還是以18萬元成交，現在房價又飆到30萬元以上，北客幾乎又賺了一倍，樂不可支。

他認為，在七期土地成本居高不下時，再加上四川大地震後續重建需求，營建原物料還會飆漲，七期房價不可能下滑。他也舉總統大選前在七期新市政中心第一線地段，百米綠園道有4個成屋物件，大選後不到一周全被搶光了，第二線市政北二路5個個案，現在也僅存一個，新成屋市場依然火熱。

他說，兩年前他曾向一位買方預測，七期房價一定上看60萬元，當時買方不置可否，今年「寶輝一品花園」個案每坪單價在55-65萬元間，可為明證。他並透露，據悉聚合發建設惠中三街、惠來路二段個案，今年下半年推出，每坪單價將達80萬元，而「龍寶文化臻邸」也有屋主開出每坪70萬元高價，七期房價仍往上攀登。

對於置產型客戶前進七期投資，賴建道強調，選擇標的物以地段、品牌和規畫氣勢為優先考量，增值空間才大，當然建築物最後回歸為自住需求，人性化設計規畫、空間美感，以及健康、休閒、養生需求，也很重要。

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