台 中 地 產 X 檔 案

中部豪宅個案引領國際潮流，連接待中心規模、氣勢也直上雲霄；繼百億大案「百達富裔」耗資8千萬元打造接待中心後，「聯聚仁和大廈」’「順天天賦」、「鄉林皇居」也不遑多讓，耗資上億元興建，令市民大開眼界。

位於七期新市政中心，市政北一路上，占地2500坪，斥資逾一億元的「聯聚仁和大廈」接待中心，打破以往接待中心銷售為主的功能。這座「博物館式企業招待所」內部陳列，有聯聚建設收藏的古董、字畫，除了主體的招待所設計外，還有500坪的工務所，功能齊全。

至於在中港路上「鄉林皇居」接待中心，基地達2千6百坪，入門後迎面而來的是寬闊的中庭風景，漾著水波的鏡面游泳池，讓來客暑氣全消。旁邊還有直徑8公尺的圓形玻璃屋圈吧，鳥語花香，十足休閒度假飯店氛圍，難怪大陸富豪團一到，不禁豎起大拇指稱讚。

「鄉林皇居」接待中心，除了接待區10席雅座外，還有3間VIP室，以及建坪75、100、130三間樣品屋。

另外，為了搶攻520後台中豪宅房市商機，順天建設推出一戶一億元超豪墅「順天天賦」，規劃66戶獨棟、雙併別墅產品。為了營造個案氣勢，順天建設也花費近1億元，仿造中東阿布達比酋長皇宮飯店外觀，打造六星級接待中心。

「順天天賦」位於中港路上的接待中心，白色菱形拱門外觀構想，來自中東最奢華的阿布達比酋長皇宮酒店，室內樣品屋的設計，可說是一場歐洲時尚生活之旅；一樓入口處採用10.4吋的觸控電腦，來掌控室內燈光及社區訊息與安全，客廳挑高5.8米，奧地利進口的大型水晶吊燈，可隨著光線有不同的色澤表現，大廳沙發是義大利知名的手工家具品牌Beby，兩邊扶手下有斯華洛士奇的水晶鑲邊，造價在120萬元。

餐桌、椅及高腳椅，全都採用全套FENDI家具，廚具則是GAGGENAU ，採用compras的檯面，德國Baumetic的爐具，HELLEN的電陶爐，展現德國工藝與義式的浪漫。二樓起居室是家人聚會的場所，FENDI的沙發，還有以八隻牛背所做出來的茶几，再搭配每座價值十餘萬元的 DILLUCE檯燈。三樓則是主臥區，與超大更衣間，主臥衛浴採用德國 HOESCH浴缸，GROHE的SPA等全部德國系列產品。

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【郭及天╱台北報導】
房價、物價雙雙高漲，購屋人應如何購屋？台灣房屋首席總經理彭培業以「煮一鍋湯，溢出來的東西，也會雨露均霑。」來看高物價、房價時代的首購族購屋行為，他說目前房價佷多地方都貴了，所以購屋不是買「好的區域」，而是集中資金買「趨勢會變好的區域」，特別是「A級地段旁的B級建築」。

核心區房價快速拉高後，買不起房子的民眾開始向外尋找標的，新一波帶動周邊房價的現象，將更為明顯。
彭培業舉例，例如信義計劃區旁的吳興街，和南港旁的汐止、永和旁的中和，都是因為核心區房價偏高，能夠受惠「房價外溢」效應的區域，此外首購族如在台北縣的三重、土城、新莊等地，還是能發掘到房價較合理的區段及房屋。

公設比低房屋價值高
目前桃園市不少新推案的房價偏高，不妨到房價較低的中壢SOGO海華商圈尋找房屋；台中市7期重劃區房價漲太兇，很多豪宅新案價格直創新高，但位置相距不遠的中科，投資價值就浮現。彭培業說，「好的區域」房價難以高攀；但「趨勢變好的區域」卻還能有享受增值的機會。

彭培業說，因為新的營建法規限制，未來新大樓住宅的公設比只會愈來愈高，在高房價時代，「公設比低」的房屋價值會更形浮現。在台北市，以40坪的房屋、每坪50萬元、總價2000萬元的住宅大樓來看，公設比只要多出5個百分點，就等於多花100萬元在買公共設施。彭培業表示，目前不少民眾因為建商形塑廣告，而多買了許多用不到的設備，事實上多數的公設實用性並不高。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市南屯區南屯國小是擁有百年歷史的學校，周邊的生活機能發展成熟，南屯老街、萬和宮皆位於本區，具有傳統人文氣息，學區大致為五權西路以南、向心南路以西，區域內以20年以上的舊式透天住家居多，全新別墅總價約1500~3000萬元，屋齡5~6年的大樓每坪約8~9萬元。

百年老校
南屯國小位於台中市南屯區黎明路一段近永春東路，佔地約1萬坪，於日據時代、1897年創校，當時名為犁頭店公學校，台灣光復後才改名為南屯國民學校，創校至今已有百年以上的歷史，學校辦學特色包括推展書法教學、每周實施全校性河洛語教學，全校共62個班級，學生約1900人。

逾20年舊式透天居多
南屯區是台中市早期發展地區，南屯國小學區周邊生活圈發展成熟，鄰近8期海德堡商圈、豐樂公園，黎明路商家密集，沿線有興農超市、全聯福利中心等連鎖賣場，南屯路上有南屯市場、南屯區公所、戶政所及傳統的南屯老街，國家3級古蹟萬和宮也位於此，永春東路往西可通往中彰快速道路，五權西路可上中山高南屯交流道。

住商不動產台中8期加盟店店長戴俊仁表示，南屯國小學區以舊式透天居多，屋齡多在20年以上，20~30年的透天住家總價約700~800萬元，集中在南屯路、萬和路、萬安街等區段，若為具店面效益的透天店住價值會更高，南屯路近五權西路一帶有少數的全新別墅，總價約1500~3000萬元。

10年大樓每坪約7萬
21世紀不動產台中南屯加盟店店長黃坤安說，南屯國小周邊的大樓，以屋齡5~6年、3~4房的大樓產品需求量最大，這類型的產品每坪約8~9萬元，總價約300~450萬元，屋齡10~15年的大樓每坪約7~8萬元，而本區25~30年的公寓產品也不少，每坪約6萬元。

黃坤安指出，本區中古物件釋出的量不多，由於本區的外來客較少，購屋者多為長期定居在此的第2代或第3代，習慣當地生活環境，年齡層約25~40歲，以首購居多。他認為，由於學區南側緊鄰8期豐樂公園周邊的高總價別墅區，到南屯國小學區購屋，不用花到很高的價錢，就能享受跟高總價別墅區同樣生活環境，是不錯的選擇。


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市西部的科技走廊，由北而南串聯中科、台中工業區及精密機械科技創新園區，創造出的大量就業人口，帶動周邊房價上揚，其中以中科最為明顯，設立至今約5年，房價就上漲至少3~5成，精科周邊近2、3年也因為重大建設的帶動，陸續出現新的推案，房價上漲約2成。

台中市西側由北而南相連中部科學工業園區、台中工業區及精密機械科技創新園區，是中部地區的3大重要工業園區，也是台中市政府極力打造的西部科技走廊。台中工業區是台中市最早期的工業集散地，中科園區則於2003年設立，並分為台中園區、虎尾園區及后里園區3期開發，迄今已有120家廠商進駐，並引進約2萬多的就業人口。

中科地區產品齊全
精密機械科技創新園區位於南屯區、北側緊鄰台中工業區，南側近嶺東科技大學，於2006年開始施工，1期開發的廠區供不應求，再開闢2期園區，共計可容納約120家廠商。1期計劃在2008年底前可完成廠商進駐並開始營運，園區內除了工業生產區、相關產業區等，另規劃12公頃的住宅用地；2期園區也預定在2011年6月完成整體開發。

中科地區是3大園區中發展最快速的地區，中科福華加盟店店長陳顯文表示，中科園區一帶原本是大肚山較為荒涼的區域，5年前設立到現在，大量移入的人口帶動了周邊的商圈發展及房價上揚，5年來房價上漲了3~5成，土地價格也上漲了至少1倍以上，近2年許多建商一湧而入到本區推案，集中在台中港路、國安一路、玉門路一帶。

中科地區推案的產品類型齊全，大樓產品2~4房皆備，預售案每坪14~25萬元；其中喬立建設「月河」最高開價達25萬元，是本區目前價格最高的預售案。別墅推案也走向高總價，預售案總價至少2000萬元起跳。陳顯文認為，中科鄰近中港交流道與龍井交流道，除了中科的員工外，交通的便利也吸引許多中部5縣市的外地客來此購屋。

台中工業區價較低
相隔了1條台中港路的台中工業區，房價相對於中科較為便宜，新成屋大樓每坪13~17萬元，預算不足、又想就近住在中科附近，可考慮買在工業區世貿商圈。陳顯文說，中科是台中市4大金磚地區中單價最低的區域，未來中科地區仍將不斷有人口移入，而可建的土地已愈來愈少，因此中科的房價具有相當的保值性。

精密機械科技創新園區鄰近嶺東科大，由於購屋需求不多，推案量向來較少，是台中市房價較低的區段。住商不動產台中五權加盟店店長盧威勳表示，近2、3年由於精密機械科技創新園區及特3號道路等重大建設議題的帶動，房價已上漲約2成；他認為，精科的廠商及人員完全進駐後，房價將還有上漲的空間。

看好嶺東科大與精科將進駐的人口帶來的商機，近年陸續出現將透天產品規劃為套房的產品、及訴求首購族的3房產品，如「太子嶺東大街」、與新成屋「勝美市」。信義房屋南屯店店長張嵩佶表示，嶺東地區從五權西路進到台中市區不用10分鐘，房價比市區便宜，而嶺東地區有許多舊式透天住家改成套房出租，也是許多投資客選擇的標的。

目前在北部工作的黃先生說，本身是台中人，台中市規劃的科學園區，如果能有更多大型廠商設廠，創造出更多就業機會的話，會考慮回到台中定居，以後小孩也能在台中就近找到好工作。


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【林大正╱台北報導】
不動產市場氣氛好轉，眼明手快的可不只有本土投資客，中國資金也對台灣產生興趣。2007年3月，香港富商李嘉誠之子李楷澤應台中市府之邀考察水湳經貿園區開始，至今年4月底，中國富豪團更掀起兩岸房市交流話題；向來沈寂的高雄市場，亦有中國背景人士暗買下地標85大樓的套房；中資著眼點漸擴散至台北以外。

市場熱絡政權轉移，兩岸相關政策將更趨開放；不論我方主動邀請，或中方透過各種管道表達意願，都令業界雀躍期待。有建商不諱言，「馬上」要怎麼做，說穿了就是管得鬆、管得少，唯有信心度的明顯提升促進買方進場意願、縮短成交天數最實惠。但房價節節高漲，泡沫化疑慮激起有識學者連番示警，早讓一般購屋客高喊吃不消。

台北市以外，招攬外資就屬台中市最為積極。繼市長胡志強於去年3月邀李楷澤參訪佔地逾250公頃的水湳經貿園區；同年11月，鄉林建設（股票代號：5531）董事長賴正鎰亦安排萬通集團董事長王石一行共30位建商老闆考察台中房市。

未來建案再攀高價
除了豪宅，店面亦是中資較感興趣的部分。光今年4、5月，中國富豪團就來了2次；鄉林董事長賴正鎰指出，其中最近的1次，包括名成企業團董事局主席俞培俤在內，分別透過第3國或第3地的身分名義，向預售案「鄉林皇居」簽購總價約13.2億元的12戶豪宅與1戶店面，造成話題。

高鐵通車後，台中居北、高2市中間，附近景點多、氣候佳；加上清泉崗列直航第1波機場，觀光與部分商用不動產發展最具前景。新業建設總經理鍾尹堂表示，包括中科、7期與水湳，將形成中部的黃金三角；現階段除了水湳仍處在用地徵收階段外，中科、7期都已略具規模，機能成型。

儘管台中房市不乏過熱聲浪，日前7期惠國段佔地約426坪的公設抵費地標售，據傳由麗瑋建設以高出底價的5.3倍拿下。按建蔽率50%、容積率600%推算，未來推案價格每坪約60萬元起跳，520後，建商搶市依然餘溫蕩漾。

中資來台障礙不少
然而，目前中資來台投資不動產卻面臨不少難題。賴正鎰分析，除須以第3身分名義購屋外，包括另得提供資金來源證明、中國人士每次來台僅能停留10天、每年不得超過1個月與審核程序至少半年以上等，都形成中資來台的主要障礙。

投資房市除房價漲幅外，還需兼顧穩定的租金報酬率。部分來台考察的香港投資客不諱言，以豪宅為例，香港因有大量的商務人士提供一定的承租需求，因此不用擔心住宅空置與及房屋固定支出等問題；但在台灣，連最繁華的台北市都缺乏成熟的租賃市場條件，更遑論高雄或台中。

應落實房價透明化
這群投資客評估，政治上，香港是回歸祖國，台灣頂多是兩岸關係和緩，房市所面對的政治風險不論執政者為何，仍然存在；甚至認為台中部分房價已有過度炒作之嫌，這與國內業界氣氛有不小落差。顯然市場仍預期在520之後，相關題材效應將轉淡，一切回到供需基本面。

身兼住宅學會理事長的成功大學都市計劃系陳彥仲教授認為，政府應從房價監督的角度落實政策；包括對房市資訊的透明化。例如美國芝加哥定期由官方調查住宅推案的密集區域分布、空置率穩定度等，讓市場在景氣好時，不是只有賣方決定價格，買方也能從數據中了解，偏高的行情是否有明顯的人為炒作因素。



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【蔣福錦╱台中報導】
SOGO商圈鄰近美術館、科博館與精明商圈，區域內店家以美村路沿線最為密集，透天店面總價2000~3000萬元，每戶月租金4.5~6萬元，由於店面需求量大、但店面釋出的少，造成店面價格不斷上揚，房仲業者認為，SOGO商圈的店面未來3年內至少還有20%的漲幅。

吸金地段
廣三SOGO百貨位於台中港路、美村路口，於1995年開幕，圍繞著SOGO周邊發展出的SOGO商圈，以美村路一帶最為熱鬧，由台中港路往南300公尺內商家密集，有多家飲料、小吃及服飾、精品店等，由台中港路往北延伸200公尺內、金典酒店西側的健行路有多家異國料理餐廳，吸引不少外國客人來此消費。中美街上靠近SOGO百貨，也有不少異國料理店。

台中港路店租8萬起
東森房屋台中向上加盟店經理蔡政治表示，SOGO商圈介於科博館與美術館之間，鄰近精明商圈，國際知名品牌LV旗艦店即位於廣三SOGO百貨旁，增添商圈的繁榮度。區域內店面以愈靠近SOGO的店面價值愈高，美村路上的透天店面總價約1500~3000萬元，每戶月租金約3~6萬元，中美街往南可連接向上市場，透天店面總價約1200~2000萬元，每戶月租金約4~7萬元。

永慶不動產台中5期精誠加盟店店長陳韋仲說，台中港路上的透天店面地坪約25~30坪、總價約2300~3200萬元，每戶月租金約8~12萬元，SOGO商圈的大樓店面產品較少，美村路的店面承租率較高，大樓店面每戶月租金約3~5.5萬元，每月4.5萬元的租金是美村路上最普遍、接受度也最高的價位，SOGO後方的街道內透天店面每戶月租金約2~3萬元。

店面出售成交速度快
陳韋仲指出，去年年底至今，有許多從海外回來的華僑想投資SOGO商圈一帶的店面，主要是看好SOGO商圈的成熟度，及客源的穩定性，不過本區店面以出租較多，出售的店面不多，有店面出售時的成交速度都很快。蔡政治提到，SOGO商圈店面需求量大於供給，供需的差異造成店面價格不斷上漲，預估未來3年內仍有至少20%的漲幅。


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