台 中 地 產 X 檔 案

店面產品五花八門，要如何挑選物件，才能讓財源滾滾而來？永慶店面事業部經理李元鳳分析，投資店面首重地點、人潮、好地段和交通便利，以上都是黃金店面缺一不可的要素，所以投資前一定要多方打聽、實地勘查，才可以獲得高投報率。

■　切割門面 提高店面坪效

　　相較於人潮眾多的黃金商圈，社區商圈雖然沒有廣大商機，不過卻擁有客源穩定的優勢。永慶店面事業部經理李元鳳分析，由於社區商圈是因應社區的需求而延伸出來的，因此這類商圈也多半會結合學區，適合餐飲、服飾、書店等類別進駐。在店面的類別中，這一類產品不僅有穩定的投報率回收，風險也較低，適合理性、保守的投資族群。

　　此外，門面寬的店頭也是值得投資的物件，門面寬意味著廣告的綜合效益較大，相對來說，吸引消費者的聚焦力也較高，因此在不景氣的狀況下，寬門面的店面，還有多等份切割、分租的利用性，以1個5米寬的店面來說，約可切割成3個店面，不僅可以避免店面空置的情形，還可以使坪效拉高，連帶提升總體投報率。

■　實地勘查不可少 有人潮才有錢潮

　　除了物件的先天優勢外，選擇鄰近大眾運輸工具的據點，像是捷運站、公車站等，也容易吸引人潮上門，不過店門口應該盡量淨空，避免有遮蔽物擋住店面，否則也會擋住客源和財源。李元鳳提醒，投資店面前，一定要先實地勘查，最好是連續一段時間，每天都定時觀察周邊店面的來客情形、人潮、空置率，再來選擇是否考慮採取空間切割或分時出租等方式，來增加自己的投報率。

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【曾炳鈞/綜合】

　　身處微利時代，購屋置產的動機不外乎是為了抗跌保值，不過房仲業者調查北、中、南三個區域的購屋族發現，北部購屋考量「精華地段」，中部重視「出租難易」程度，至於南部最在意「地緣關係」。

■　「地段」決定一切 北部客首要考量

　　台灣房屋調查購屋投資的決策排行榜，發現22.7％的購屋投資族認為，「精華地段」是投資房地產最重要的考量條件，其次才會考量出租的難易程度(21.6％)、投資報酬率高低(19.2％)、投資門檻的難易度(17.3％)以及貸款成數(14.9%)等條件。

　　交叉分析北、中、南部三個地區的購屋族，不同地區的民眾對於購屋的考量點又截然不同。北部民眾最重視精華地段，主要是因為北部投資人認為，都會區的土地稀少，好的地段上漲空間大，因此最在乎購屋投資的地段是否位於精華區，其次才會考量投資門檻與貸款成數。

■　中部在乎「租金」 南部重視「地緣」

　　中部投資者重視的購屋投資決策項目前三名，分別是出租難易、投資報酬以及精華地段。台灣房屋不動產研究室副理江怡慧認為，中部投資民眾會考量出租難易情況，主要認為「長期」、「穩定」的收租，才是購屋置產最重要的考量。

　　至於南部民眾對於「根」、「在地」觀念較為重，因此會先以住家附近的物件作為考量，除了在地的地緣關係外，也考量到就近管理的方便性；其次，才會考量出租難易度、投資報酬率，最不在乎貸款成數，足以顯見南部的房地產總價低，以及南部客的財力也不容小覷。

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贏在簽約時成功一圓戶長夢
名下擁有一間房屋，成就人生成家大業，似乎是現代人努力工作的動力。
但是，當辛苦攢足購屋基金，也看到對眼房屋，滿心歡喜想一圓成家夢想時，這才發現，原來購屋有許多繁瑣細節，尤其攸關個人權利的簽約過程，若稍有不察，可能因此產生交易糾紛。

當面對如此龐大的購屋交易金額，與其忐忑不安，不如深入了解購屋流程、清楚掌握簽約明細，買屋更安心。

以下請教信義地政士專業代書，為你破解簽約種種隱形陷阱。

Step 1 價格協商
為了讓買賣雙方在房屋價格上達成共識，買方可透過要約書或斡旋金來傳達購買的意願。

第一階段 房屋現場察看
由房仲經紀人員引導至現場察看屋況，確認附送的家具、家電用品、裝潢現況、屋況檢查、水電運作、水電瓦斯表位置，並協助了解社區的相關規定，如管理費繳交方式、管委會規章等。

第二階段 雙方辦理交屋
屋況察看完畢後，確認銀行撥款，買方與賣方進行最後交接，拿取所有權狀、鑰匙等，並分算相關費用。
流程若至此，恭喜你，成功晉升有殼一族！

代書費用知多少
專業地政士(代書)使購屋流程更順暢，並代替買賣雙方辦理冗長的細節事項，保障雙方的責任與權利。

地政士(代書)的任聘，依慣例是由買方聘任且負擔代書費用，假若雙方另有協議，則從其協議；若買屋過程透過仲介公司，慣例上亦是由買方負擔代書費用。

收費狀況，買賣過戶代書費每件約1萬至1萬2千元（土地一筆、建物一筆為一件），另外辦理貸款業務則設定代書費每件4千元（設定一個順位為一件）。

資料來源: 信義房屋

Q：土地增值稅課徵範圍如何？

土地增值稅，但因下列情形移轉者免徵土地增值稅：
一、各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。
二、因繼承而移轉之土地。
三、私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者：
（一）受贈人為財團法人。
（二）法人章程載明法人解散時，其賸餘財
（三）捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
四、被徵收之土地。
五、依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。
六、區段徵收之土地。
七、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

Q：用土地與他人的房屋互換交易，應不應該報繳土地增值稅或者契稅？

用土地與他人的房屋交易，其土地或房屋移轉，都應依法報繳土地增值稅及契稅。如果代價相當，沒有誰多誰少的問題，就不必課贈與稅，如果代價不相當，就要依法課徵贈與稅。（財政部64.9.22.臺財稅三六九○一號函）

Q：法院拍賣的土地應如何計課土地增值稅？

法院拍賣的土地是以拍定日當期之公告土地現值為準，但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準，計課土地增值稅。（土地稅法第三十條第五款）。

Q：因為公司名稱變更，原登記為公司的不動產也隨著辦理變更登記，是不是要課徵契稅或土地增值稅？

公司未經解散，祇是公司名稱變更，公司法人的資格並沒有消滅，原公司所有不動產隨同辦理名稱變更登記，既沒有移轉產權的事實，當然不須課徵契稅或土地增值稅。（財政部62.5.23.臺財稅第三三八三六號函）

Q：私有土地捐贈給政府要不要課徵土地增值稅？

私有土地捐贈予各級政府，依照土地稅法第二十八條規定，免徵土地增值稅。

Q：因繼承的土地辦理移轉登記時要不要課徵土地增值稅？

繼承的土地既已經依法繳納遺產稅，照土地稅法第二十八條但書的規定，不再徵收土地增值稅。

Q：遺產稅納稅人申請以已併入遺產課稅的土地抵繳遺產稅時，要不要繳納土地增值稅？

依土地稅法第二十八條但書的規定，繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。因繼承取得的土地再移轉時，是以繼承開始時該土地的公告現值為前次移轉現值。如果是以繼承取得的土地抵繳遺產稅而移轉登記為國有時，這筆土地因為同樣是以繼承開始時的公告現值來抵繳遺產稅，因為沒有漲價，就不發生核課增值稅的問題。如果抵繳的土地，在辦理抵繳當時的公告現值已經超過繼承開始時的公告現值，並且按抵繳時的公告現值抵繳遺產稅時，因為已有漲價，所以超過繼承開始時的漲價部分，就要課徵土地增值稅。

Q：聯合財產於民法親屬編施行法第六條之一有關不動產所有權歸屬如何確定？

民法親屬編施行法第六條之一於八十五年九月二十七日生效，生效一年後，適用中華民國七十四年民法親屬編修正後之第一千零十七條規定。即自民國八十六年九月二十七日起，依登記之公示性認定所有權之歸屬，登記於妻名義之不動產其所有權屬於妻；登記於夫名義之不動產，所有權歸屬於夫。

Q：地價稅的納稅義務基準日為何？

地價稅依土地稅法施行細則第二十條之規定，以八月三十一日為納稅義務基準日。以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。

Q：民法親屬編施行法第六條之一條修正生效後，夫妻間不動產移轉要不要報繳土地增值稅？

聯合財產依修正親屬編施行法第六條之一規定，依登記之公示性認定所有權之歸屬，其再移轉於夫或妻，如移轉原因屬「贈與」者，依土地稅法第二十八條之二規定得申請不課徵土地增值稅；但於再移轉給第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，另受贈前之改良費用、增繳之地價稅得減除或抵繳；其為重劃之土地，還可主張減徵百分之四十的土地增值稅，惟該項再移轉土地，如申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，其出售前一年內「未曾供營業使用或出租期間」，應合併計算原贈與人持有期間。

Q：被徵收之土地，是否可免徵土地增值稅？

自八十三年一月七日土地稅法第三十九條、三十九條之一修正條文公布施行後，徵收、區段徵收土地一律免徵土地增值稅。另依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格出售給需地機關者，也是免課徵土地增值稅的（土地稅法第三十九條、三十九條之一）。

Q：政府徵收公共設施保留地之加成補償費應否計課土地增值稅？

政府徵收公共設施保留地，依七十七年七月十五日修正公布之都市計畫法第四十九條第一項規定加成補償，係指地價以外之補償，非屬地價範圍，免予合併計課土地增值稅（徵收已修正免稅）。（財政部77.8.23.臺財稅第七七○二六五六四九號函）

Q：政府協議收購的土地可否免徵土地增值稅？

政府協議購買依法得徵收之私有土地，其購買價格比照公共設施保留地方式以公告土地現值加四成者，該加四成補償部分非屬地價範圍，免予合併計課土地增值稅（徵收已修正免稅）。（財政部78.6.7.臺財稅第七八○一七七三五七號函）

Q：自辦重劃地區在重劃後第一次移轉時，可不可以減徵土地增值稅？

經重劃的土地，第一次移轉時土地增值稅是可以減徵百分之四十的，所指「重劃土地」包括政府機關辦理重劃的土地及土地所有權人自辦重劃的土地，也包括市地重劃及農地重劃。（內政部69.9.25.台內地四五一二五號函）

Q：以公共設施保留地抵繳遺產稅，可不可免徵土地增值稅？

遺產稅納稅義務人，用公共設施保留地來抵繳遺產稅，依法可免徵土地增值稅。

Q：甚麼土地可以適用土地稅法第三十九條之二規定不課徵土地增值稅？

作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
土地法第三十九條之二第一項所定農業用地，其法律依據及範圍如下：
一、農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。
二、依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地， 或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
三、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。
四、依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
五、依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理機關會同有關機關認定合於前三款規定之土地。
農業發展條例所稱農業用地，指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供下列使用者：
一、供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
二、供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
三、農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍﹝藏﹞庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。

Q：土地增值稅的稅率是怎樣規定？

第一級：應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×稅率（20﹪）
第二級：應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率（30﹪）－〔（30﹪－20﹪）×減徵率〕】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A）
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10、持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20﹪，A為0.08、持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30﹪，A為0.07、持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40﹪，A為0.06
第三級：應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率（40﹪）－〔（40﹪－20﹪）×減徵率〕】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B）
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30、持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20﹪，B為0.24、持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30﹪，B為0.21、持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40﹪，B為0.18（土地稅法第三十三、三十四條)

Q：在怎麼樣的情況下應該辦理申報土地增值稅？

地所有權移轉或設定典權的時候，權利人及義務人應在訂定契約這天起三十天以內，填寫土地現值申報書（用紙由稅捐機關免費供應），檢附移轉契約書影本及有關文件，共同向土地所在地的稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。（土地稅法第四十九條）

Q：辦理土地移轉現值申報以後，因故移轉不成立了，要怎樣申請撤銷？

權利人及義務人雙方因辦理土地所有權移轉或設定典權，經向稅捐機關申報現值以後，如果要申請撤銷，
須由雙方當事人以書面敘明撤銷移轉理由，並檢附原移轉契約等有關文件向原申報的稅捐機關提出申請。（申報現值作業要點第十點）

Q：不動產買賣後在辦理移轉登記時發現不動產業經法院查封，可不可以由承買人單獨申請撤銷土地現值申報？

不動產買賣承買人在報繳增值稅後向地政機關辦理移轉登記時，才發現承買的不動產已經法院查封不能移轉，可以由承買人單獨申請撤銷土地現值申報。（財政部72.11.15.臺財稅第三八一二八號函）

Q：受遺贈的土地要不要報繳遺產稅及土地增值稅？

受遺贈人應分別報繳遺產稅及土地增值稅，其申報遺贈土地之移轉現值，是以遺贈人死亡日當期的公告土地現值為準而前次移轉現值亦以繼承開始時（死亡日當期）該遺贈土地之公告土地現值為準。（財政部83.7.2.台財稅第八三○二九八二九○號函）

Q：土地漲價總額如何計算？

依平均地權條例第三十六條規定，土地增值稅的徵收，是依照土地漲價總數額計算，在土地所有權移轉或者設定典權時核課。
土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各項後之餘額，為漲價總數額：

一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。
二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。
前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。
土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。
前項增繳之地價稅抵繳辦法，由行政院定之。
例如：原取得土地是屬第一次規定地價的土地，原地價是1130元，經物價指數調整（以96年9月份262.9％調整）後現值為2970元，這筆土地在96年9月10日申報移轉現值212500元，又有重劃費用33331元，則該土地之漲價總數額為176199元。（212500－2970－33331＝176199）

Q：當事人未依限申報土地移轉現值，其土地增值稅應如何計課？

土地移轉或設定典權，當事人從訂立契約起三十日後才辦理土地現值申報，是以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為計算土地增值稅基礎。（土地稅法第三十條第二款）

Q：政府協議購買的土地，要怎樣計課土地增值稅？

經政府核定照價收買或政府協議購買的土地，是以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準，但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準，計課土地增值稅。（土地稅法第三十條第六款）

Q：土地移轉可不可以用低於或高於公告現值申報移轉現值？

土地移轉其申報移轉現值，申報人於訂約之日起三十日內申報者，以訂約日當期的公告土地現值為準。逾期申報者，以受理申報機關收件日當期之公告現值為準。當事人如果申報高於公告現值，就以自行
申報的移轉現值為準，如果申報低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅（法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件除外）。（土地稅法第三十條）

Q：土地買賣因涉訟，經法院判決確定後，始申報移轉現值，要怎樣計課土地增值稅？

土地買賣因涉訟，經法院判決確定後才辦理移轉現值申報，是以申報人向法院起訴日當期的公告土地現值為準。（土地稅法第三十條第四款）

Q：繼承土地再移轉的時候，原地價要怎樣認定，前次移轉的日期應為何時？

繼承是因被繼承人死亡才開始承受被繼承人財產上的一切權利義務，所以繼承土地再移轉的時候，其前次移轉日期就是被繼承人死亡時的日期，其原地價的認定，是以被繼承人死亡時的公告現值為原地價。但被繼承人死亡的時候如果在第一次規定地價以前，就以第一次規定地價時繼承人申報的地價為原地價。（土地稅法第三十一條第二項）

Q：規定地價後曾經移轉的土地，應該怎樣計課土地增值稅？

規定地價後曾經移轉的土地，是以經核定之申報移轉現值減除其前次移轉現值來計算土地漲價總數額，計課土地增值稅。（土地稅法第三十一條）

Q：什麼費用可以從土地漲價總數額內減除？要怎樣辦理申報？

可以從土地漲價總數額中減除的費用，包括：改良土地費、工程受益費及土地重劃負擔總費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。
但是照價收買的土地，已經由政府依規定補償的改良土地費用及工程受益費就不包括在內。
前項費用應由土地所有權人在增值稅繳納期限屆滿前提出工程受益費繳納收據，工務（建設）機關發給的改良土地費用證明書或地政機關發給的土地重劃負擔總費用證明書向主管稽徵機關申請從漲價總數額中減除。（土地稅法施行細則第五十一條)

Q：土地移轉在其持有土地期間內所繳納的地價稅可不可以抵繳土地增值稅？

土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因為重新規定地價增繳的地價稅，就該土地所有權人移轉土地部分准予抵繳其應納的土地增值稅。
但是准予抵繳的地價稅總額，是以不超過該繳納的土地增值稅總額的百分之五為限。其抵繳金額之計算依照增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法之規定辦理。（土地稅法第三十一條）

Q：法院拍賣的土地，土地所有權人申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅並經准退還溢繳增值稅款時，可不可以退還給原土地所有權人？

法院拍賣土地已經按一般用地稅率計課土地增值稅，後來原土地所有權人申請並經核准按自用住宅用地稅率核課時，稅捐稽徵機關應將多扣繳的稅款退還給原執行法院處理。（財政部71.7.23.台財稅第三五四七七號函）

Q：分次取得土地所有權後，再將其全部持分一次或分次移轉者，應如何核算土地增值稅？

分次取得土地所有權，一次或分次移轉時，核算土地增值稅應依左列規定辦理。
一、同一土地所有權人於同一宗土地分次取得所有權後，再將其全部持分一次移轉，應按各次取得之持分及其原地價分別核算。
二、同一土地所有權人就同一宗土地，分次取得後再分次移轉，如經查明確認其移轉之持分係在何時取得及取得時之移轉現值，應以移轉各該持分之原地價認定。至分別確認移轉持分之原地價有困難時，應按各次取得之比例認定之。
例如：某甲於七十年二月及七十五年七月分別取得同一筆土地所有權十分之三及十分之二復於七十八年三月出售十分之三，如無法確認出售之持分係何批次取得，則應以該出售面積之五分之三及五分之二分別適用七十年二月及七十五年七月之原地價。（財政部78.3.31.臺財稅第七八○○二四五八五號函）

Q：納稅義務人認為繳納通知書所載內容有誤，於繳納期限內申請更正時應否改訂繳納期限？

關於納稅義務人認為繳納通知書所載內容有誤，依稅捐稽徵法第十七條之規定，於繳納期間內申請查對更正時，經查對結果，如認為所載內容並無錯誤，應從速於限繳日期前答覆並退還繳納通知書，請其依限繳納，當不發生應否改訂繳納期間問題，其因作業關係，在限繳日期屆滿後始行答覆者，縱經查對結果並無錯誤，仍應改訂繳納期間，以資便民。

Q：土地買賣辦妥現值移轉申報後，地政機關發現公告土地現值錯誤並予更正，其因公告現值更正而發生之土地增值稅差額，應如何辦理？

一、土地所有權移轉，於辦竣登記前，據以課徵土地增值稅之公告現值經直轄市或縣（市）政府公告更正，稽徵機關應依據更正後現值重核土地增值稅。
二、土地所有權移轉，於辦竣登記後，據以課徵土地增值稅之公告現值經直轄市或縣（市）政府公告更正，基於政府依法定程序公告之土地現值，應具有公信力，對於政府及人民均應受其拘束，故依據行政法上之信賴保護原則，其已核課確定之土地增值稅，應不再退補。惟當事人如申請更正，因公告現值更正涉及原申報現值及契約內容之變更，為顧及雙方權益起見，參照土地稅法第四十九條及平均地權條例第四十七條規定，應由權利人及義務人檢附更正後之現值申報書及契約書，共同申請更正，稽徵機關始得據以辦理退補稅。（依照財政部85.2.27.臺財稅第八五一○六四三二一號函說明二會商結論辦理）

Q：土地移轉申報現值退案補正期間為幾日？

稅捐機關在受理土地所有權移轉或設定典權申報現值時，如遇當事人填寫申報書有錯誤或所附附件不全或缺漏時須退案補正者，當事人之補正期限，可比照內政部六十二年七月二一日臺內地字第五二八一八二號函規定，應在十五日內補正，逾期即予註銷原申報收件號碼。(財政部68.6.8台財稅第三三七七六號函)

Q：工程受益費誤未申請減除得否依法退還溢繳稅款？

土地已繳納工程受益費，但在出售其中部分土地時，誤未依平均地權條例施行細則第五十三條規定，於土地增值稅繳納前提出工程受益費繳納收據申請減除，致溢繳土地增值稅。如查所稱屬實，應准依稅捐稽徵法第二十八條規定，補辦手續後，按其出售土地部分已繳納之工程受益費，自土地漲價總數額中減除，重行核算土地增值稅，退還其溢繳之稅款。（財政部67.7.28.臺財稅第三四九九二號函）

Q：土地所有權移轉，義務人與權利人訂立契約後，於申報移轉現值時義務人不知去向，無法在申報書上會同蓋章，應如何辦理？

訂妥移轉契約，但義務人不知去向，無法蓋章，除非權利人依法請求法院判決移轉，取得單獨申報移轉之權利，否則，縱使稽徵機關受理其現值申報，其向地政機關申報所有權移轉登記時，亦必須符合土地登記規則第二十八條所規定之得由權利人單獨申請之要件始能受理，故關於移轉現值申報，稽徵機關應轉知權利人，依法取得單獨申報之權利後，再予受理。

Q：土地增值稅繳納期限規定如何？

土地增值稅納稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後，應於三十日內向公庫繳納。（土地稅法第五十條規定）

Q：共有土地分割合併應如何課徵土地增值稅？

分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。前三項土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。（土地稅法施行細則第四十二條）

Q：同一筆土地，經法院先後二次判決應移轉所有權予不同權利人，其申報土地移轉現值應如何辦理？

關於一地兩賣，稽徵機關應依先後申報土地移轉現值之次序，分別予以受理。（財政部71.8.7.臺財稅第三五九○二號函

Q：數人共有一筆土地分割及數筆相鄰之共有土地分割案件如何申報現值及計課土地增值稅？

一、數人共有一筆之土地，其照原有持分比例計算所得之價值分割者，不課徵土地增值稅。惟分割後取得之土地，如與原持分比例所算得之價值不等，其屬有補償者，應向取得土地價值減少者，就其減少價值部分課徵土地增值稅。如屬無補償者，應向取得土地價值減少者課徵贈與稅，並向取得土地價值多者就其增加價值部份課徵土地增值稅。
二、數人共有相鄰之多筆土地，經合併為一筆地號後辦理分割者，則可照上述有關共有一筆土地之規定辦理。
三、數人共有相鄰之多筆土地，如分割後所取得之土地，非屬原共有人所有，應依照財政部六九、六、四臺財稅第三四四七五號函釋，依土地稅法施行細則第四十二條第一項規定，按土地交換分別向原所有權人徵收土地增值稅。（71.3.18.臺財稅第三一八六一號函）

Q：土地移轉應納之土地增值稅額在新台幣一○○元以下者，可否免徵？

納土地增值稅在新台幣一○○元以下免予課徵。（土地稅法施行細則第三條規定）

Q：土地增值稅原經雙方約定由買方繳納，以後發現條件不合或其他原因而撤銷現值申報，是不是可以由雙方出具證明，退還買方已繳之增值稅？

土地增值稅的納稅義務人是出賣人，撤銷現值申報或溢繳稅款時受退稅人原則上是出賣人，但如該應退稅款係由權利人向稽徵機關申請代繳有案，或權利人能提示證明該退稅款確係由權利人代為繳納并經稽徵機關查明屬實者，可由代繳人辦理切結手續後，退還代繳人。（財政部74.6.12.臺財稅第一七四五一號函）

Q：土地增值稅之納稅義務人？

土地為有償移轉者，土地增值稅納稅義務人為原所有權人；土地為無償移轉者，為取得所有權之人；土地設定典權者，為出典人。所稱有償移轉指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉，所稱無償移轉指遺贈及贈與等方式之移轉。（土地稅法第五條）

Q：買賣契約經特約載明土地增值稅由買方負擔的，是不是要向買方徵收？

土地因買賣而移轉，這筆土地增值稅的納稅義務人，依照土地稅法第五條的規定，應該是土地的原所有權人即出賣人。如果土地買賣契約載明土地增值稅由買方負擔者，這種約定顯然已經違背了土地稅法的規定，自然不生法律上的效力，所以因買賣而移轉的土地增值稅不向買方徵收，要向出賣人徵收。（行政法院判例六一判一一四）

Q：繼承的土地沒有辦好繼承登記，該土地就被徵收，其土地增值稅的納稅義務人應該是何人？並且如何計課土地增值稅？

依民法規定，繼承是因被繼承人死亡而開始的，繼承人從繼承開始時就承受被繼承人財產上的一切權利和義務，所以繼承的土地雖然沒有辦妥繼承登記，但是繼承人已在被繼承人死亡時承受了權利，因此這筆土地如果被徵收，其應課徵的土地增值稅，自然應該以繼承人為納稅義務人，並且以被繼承人死亡日以後到徵收時的漲價部分計課土地增值稅。（財政部66.10.12.臺財稅第三六八九五號函）

Q：土地買賣後出賣人如果拒繳土地增值稅，承買人可不可以代為繳納？

依照土地稅法第五條之一規定，土地所有權移轉，其應納的土地增值稅，納稅義務人沒有在規定期限內繳納，可以由承買人向原申報現值的稽徵機關申請代為繳納。（土地稅法第五條之一）

Q：權利人代繳的土地增值稅，如發生退還情事，可不可以退還給代繳人？

已繳納的土地增值稅，如果發生退還的情事，原則上應該以繳款通知書（即稅單）上所寫的納稅義務人為退還對象，如果該應退稅款係由權利人向稽徵機關申請代繳有案，或者權利人能夠提示證明，該項應退稅款，確係由權利人代為繳納的，並經稽徵機關查明屬實後，可以由代繳人辦理切結手續後，退還代繳人。（財政部74.6.12.臺財稅第一七四五一號函）

Q：土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售，有沒有處罰的規定？

土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地，依平均地權條例第八十一條處應納登記費二十倍以下之罰鍰與土地稅法第五十四條第二項：處再行出售移轉現值百分之二罰鍰的規定。（平均地權條例第八十一條、土地稅法第五十四條）

Q：一般土地所有權移轉時，權利人及義務人經依法申報移轉現值後，其應納之土地增值稅逾期（繳納期限三十日）未繳納者，稅捐稽徵機關應如何處理？

一般土地所有權移轉時，權利人及義務人經依法申報移轉現值後，其應繳納之土地增值稅逾期未繳納者應通知權利人及義務人限期繳納或撤銷原申報移轉案，如其逾期仍未繳清稅款或撤銷原申報案者即應由各分處逕行註銷其原申報移轉現值案及其查定稅額。（土地稅法施行細則第六十條）

Q：售前準備成本有哪些？

環境再造魅力加分的小額投資：如牆壁粉刷、更換地板、漏水或電線管路整修、空屋清潔等。

Q：貸款相關成本有哪些？

出售前屋主如仍未將貸款繳清，則需向原貸款銀行查詢未到期的貸款額度，若有多期欠繳情形，也需將滯納金及違約金等一併詢問。另只要尚有銀行貸款或有銀行設定但尚未塗銷者，還會有代書設定塗銷費用每順位約1,500~2,000元。

Q：稅費相關成本有哪些？

土增稅為售屋中最大的一筆稅費支出，其稅費的多寡和公告現值與前次移轉的年數成正比。若是售屋時有損失的情形，可於申報個人所得時提列，原則上可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限，不足扣抵者可於以後三年度之財產交易所得扣除。

Q：交屋前各項雜費有哪些？

在交屋之前應該繳清的費用有水電費、大樓管管理費、地價稅、房屋稅、瓦斯費等，於交屋當天由代書依交屋當日做分算。

Q：銷售費用有哪些？

委託仲介費(一般為房屋售價的百分之四)或自行銷售時所發生的廣告費如報紙廣告。

資料來源: 信義房屋

Q：共有房屋，其房屋稅納稅義務人為何？

共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。其代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。（房屋稅條例第四條）

Q：地下室係屬建築物如何課徵房屋稅？

各類建築物地下室，僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛等使用而未收取費用或未出租或由所有權人按月分擔水電、清潔、維護費而非營業者，免徵房屋稅。
各類建築物地下室如有供營業、辦公或住家使用者，應按實際使用面積分別依有關稅率課徵房屋稅。
各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，應按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。﹝財政部66.2.26台財稅第三一二五Ｏ號函﹞
各類建築物地下室其使用執照如為停車場，其空置未作停車使用者，應按非住家非營業用稅率計課房屋稅。﹝財政部84.7.21台財稅第八四一六三七一七八號函﹞
各類建築物地下室使用執照用途別為停車場或防空避難室，非經核准變更使用而改變為其他用途者，住家按其現值百分之二課徵，非住家非營業用按其現值百分之二點五課徵；非住家營業用按其現值百分之五課徵。（僅台北市適用）

Q：年度中房屋買賣移轉過戶，該年度的房屋稅應由誰負擔？

台北市房屋買賣移轉，移轉日期在當月十五日以前者，房屋稅自當月起向承受人課徵。在當月十六日以後者，次月起向承受人課徵。移轉當期前業主應負擔而尚未開徵之稅額，應即予開徵，房屋在未繳清房屋稅之本稅、滯納金、罰鍰及依前條開徵之稅款前，不得辦理移轉登記或設定典權登記。（台北市房屋稅徵收細則第十四條及房屋稅條例第二十二條）
高雄市房屋典賣移轉，應於事實發生之次月起向承受人課徵。(高雄市房屋稅徵收自治條例第九條)

Q：年度中房屋變更使用如何課徵房屋稅？

依台北市房屋稅徵收細則第九條規定，年度中房屋使用情形變更，其變更日期，在變更月份十六日以後者，當月份適用原稅率，在變更月份十五日以前者，當月份適用變更後稅率，按月計課住家用或非住家用房屋稅。
高雄市房屋變更使用，應於事實發生之次月起適用變更後稅率。(高雄市房屋稅徵收自治條例第八條)

Q：何謂非住家非營業用房屋？

非住家非營業用房屋，係指供私人醫院、診所、自由職業事務所、補習班及人民團體等使用之屋而言。（房屋稅條例第五條）

Q：防空避難設備要不要課徵房屋稅？

戲院、旅社、工廠及一般民房等私有房屋所有人，在其房屋圍牆內外露天空地地上、地下或半地下建築之防空避難洞，如係專供防空避難使用，可免課徵房屋稅。（財政部59.10.5.台財稅第二七六八四號令）

Q：房屋之夾層、地下室或地下層，現值應如何評價？

房屋之夾層、地下室或地下層，按該房屋所應適用之標準單價八成核計。夾層面積之和超過一百平方公尺或超過該層樓地板面積三分之一者，按使用執照所載總層數適用之標準單價核計。（簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則九）

Q：房屋現值之評定是否以實際造價為準？

房屋現值由主管稽徵機關依據納稅義務人之申報並參照不動產評價委員會評定之標準核計，不以房屋之實際造價為準。（房屋稅條例第十條）

Q：房屋設置之電梯要不要課稅？

電梯係屬附著於房屋之設備，並增加該房屋之使用價值，應併計房屋現值課徵房屋稅。（房屋稅條例第三條）

Q：房屋稅之徵收期間如何？

房屋稅依政府會計年度一年徵收一次，即自前一年七月一日起至當年六月三十日止為當年度徵收期間。

Q：那些私有房屋可享受減半課徵房屋稅？

私有房屋有左列情形之一者，其房屋稅減半徵收：
一、政府平價配售之平民住宅。
二、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。
三、農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明者。
四、受重大災害者，毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋。
第一項第七款免徵之房屋稅及第二項第四款減徵之房屋稅，應由納稅義務人於事實發生之日起十五日內，申報當地主管稽徵機關調查核定之。（房屋稅條例第十)

Q：房屋稅之繳納期間如何？

房屋稅開徵日期係由省市政府以命令定之，目前是定在每年五月一日開徵至三十一日截止，繳納期間為一個月。

Q：房屋稅申報日期的起算如何規定？

房屋稅條例第七條所定申報日期之起算日期規定如下：
一、新建房屋以門窗、水電設備裝置完竣，可供使用之日為申報起算日，其已供使用者，以實際使用日為起算日。倘經核發使用執照而延不裝置水電者，以核發使用執照之日起滿六十日為申報起算日。未申領使用執照者，以房屋之主要構造完成滿一百二十日為申報起算日。所稱主要構造，係指以房屋基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂構造完成者為準。
二、增建、改建房屋以增、改建完成可供使用之日為申報起算日。
三、使用情形有變更者，以實際變更使用之日為申報起算日。

Q：房屋稅的稅額是如何計算？

一、住家用房屋按其現值課徵百分之一點二。
二、非住家用房屋其為營業用者，按其現值課徵百分之三，其為私人醫院、診所、自由職業事務所、補習班及人民團體等非營業用者，按其現值課徵百分之二。
三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅，但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。
房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍，分別以住家用或非住家非營業用稅率課徵。（房屋稅條例第五條）

房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。
房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。（房屋稅條例第二、三條）

Q：房屋買賣業經申報契稅後，稽徵機關改以承買人名義課徵房屋稅，日後申請撤銷買賣，其已課房屋稅可否退回？

買賣雙方申請撤銷買賣契約，在未奉准撤銷前，其以承買人名義所繳之房屋稅既經課徵確定，應不予退回。且應自申請撤銷買賣之當期起恢復以原業主為納稅義務人。（財政部71.8.31.台財稅第三六四七七號函）

Q：房屋陽台、屋簷等建築物之課稅規定如何？

建築物陽臺、屋簷、雨遮突出建築物水平斷面計算建築物面積，應依照建築技術規則建築設計施工篇第一章第一條第三款規定辦理，陽台、屋簷突出自牆（柱）心起一．五公尺以上者（現為二公尺），或雨遮、花臺突出超過一‧○公尺者，其超出部分，應計入建築面積合併課徵房屋稅，一．五公尺以內者，則免予計入建築面積，免徵房屋稅，但其面積之和，以不超過該層建築面積八分之一為限。至供公眾通行之走廊（即亭仔腳），應予免稅。

Q：房屋遇有焚毀、坍塌、拆除者，可否免徵房屋稅？

房屋遇有焚毀、坍塌、拆除至不堪居住程度者，應由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內，停止課徵房屋稅。（房屋稅條例第八條）

Q：房屋課稅的現值如何計算？

房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：
一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。
三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。
前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。（房屋稅第十一條）

Q：房屋課稅面積中部分供作非住家使用，應如何計算房屋稅？

依房屋稅條例第五條第三款但書：「但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積六分之一」規定，即非住家用部分房屋面積超過全部面積六分之一者，按實際使用面積計課，其未達全部面積六分之一者以六分之一為準。分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。（房屋稅條例第五條）

Q：空置房屋應如何課徵？

空置房屋應按使用執照所載用途別分別按住家用或非住家非營業用稅率課徵房屋稅，其使用執照所載用途別為非住家用（包括營業用與非營業用）者，按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。（台北市房屋稅徵收細則第四條第二項）

Q：房屋遭受重大災害可否申請減免房屋稅？

房屋遭受重大災害應於事實發生之日起十五日內，向當地主管稽徵機關申請派員調查，凡每設籍戶之受災面積達五成以上，必須修復始能使用之房屋，免徵房屋稅，若受災面積達三成以上而不及五成者，減半徵收。（房屋稅條例第十五條）

Q：納稅義務人未依規定申報房屋現值及使用情形如何處罰？

納稅義務人未依規定期限辦理申報，經當地主管稽徵機關查獲或經人舉發者，依不動產評價委員會評定房屋之標準價格，核定其房屋現值。其因而漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並照所漏稅額處以二倍以下罰鍰。（房屋稅條例第十六條）

Q：納稅義務人未依規定期限繳納房屋稅如何處罰

納稅義務人逾期繳納稅捐應加徵滯納金，每逾兩日按滯納數額加徵百分之一滯納金，逾三十日仍未繳納者，移送法院強制執行。（稅捐稽徵法第二十條）

Q：違章的房屋要不要課徵房屋稅？

房屋稅係以附著土地之各種房屋及有增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，無建築執照違章之房屋亦不例外，應依其使用情形，依法予以課徵房屋稅。（房屋稅條例第三條、財政部67.3.4.台財稅第三一四七五號函）

Q：房屋稅的課徵範圍如何？

倘若個人經濟充足，僅須短期週轉，當以短期房貸較佳，此類貸款較無清償違約金，但期限內未清償者，則須再對保一次，比較麻煩。

最常見之房貸類型，其優點為固定繳納本金加利息之金額，可強迫民眾償還本 金，並利於每月財務支出規劃。

個人在購屋時，支出較大（添購家電、家具用品等）者可考慮此類型之貸款，貸款一到三年起先繳利息（此為銀行權限，各銀行條件不同）較為輕鬆，壓力較不大，待寬限期過後再以本息平均攤還，此類型貸款可使剛購屋者經濟得到喘息，待經濟能力累積充裕後再還本金。

是先苦後甘型的貸款，也可說是較省利息的貸款，因為在每個月平均返還固定之本金、利息逐月減少，壓力當然愈來愈小，但以剛購屋者的經濟成本來講，算是較危險的，因其資金不是非常充裕的情況下，有可能會繳不出本金及利息之金額。此類貸款通常是小額貸款或屋價五成以下的貸款，比較適當。

資料來源: 永慶房屋