台 中 地 產 X 檔 案

高高興興買了房子，卻在辦理交屋過戶前，才發現前屋主拿去向下錢莊借錢而無法過戶，該怎麼辦？中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，買賣房屋時，一定要注意購屋履約保證，避免購屋好事變壞事！

■ 小心不良抵押 引發購屋糾紛

　　江龍名提醒，舊屋主如果向地下錢莊借錢，通常不會在房屋契約中的他項權益中載明，換言之，民眾可能付錢等待交屋後，遭到莫名的地下錢莊業者進行假扣押，這時候就會發生房子無法過戶的情況。

　　這時候履約保證就相當重要，因為使用購屋履約保證的話，買方付的錢是繳到銀行的帳戶內，而不是直接交到賣屋者手中，如果在交易中有任何的違約的情況，或是有其他抵押導致房屋無法交屋時，買方才不會付了錢卻拿不到房子。

■ 小收費大保障 購屋更安心

　　履約保證就像是替房屋交易買保險一樣，通常費用從萬分之2~6不等，由雙方共同負擔，以價值500萬的房子為例，通常雙方各出500元，一千萬的房屋，則各出1千元，以此類推，而部份房仲甚至會自行吸收這項費用。

　　景氣低迷，房屋履約保證可以減少購屋糾紛，畢竟拿出畢生積蓄向跟不認識的人購屋；同時，江龍名也建議，買屋賣屋還是要找優質的房屋仲介，以避免購屋糾紛的發生。

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下週行政院將討論「健全房地產市場新方案」，而陸資來台購買不動產可望大幅鬆綁！有業者看好每年可增加3~5萬件的交易量，在大陸經營超過16年的信義房屋認為，標型的商業不動產，因具備彰顯實力，收益穩定、長期增值的價值，短期有機會吸引陸資眼光！

■ 陸資來台購屋 商辦熱住家冷

　　過去幾次陸商大規模來台探路時，對投資台灣住宅市場興趣不高，相較之下，商用不動產就是陸資較感興趣的項目，尤其是飯店、渡假村等投資項目，陸商因看好香港的開放陸客觀光自由行的經驗，可能在台灣上演，加上台灣的資金借貸成本遠比中國便宜，因此陸資對於飯店等商用投資項目特別感興趣。

　　「停留時間、房貸、資金來源等限制條件的放寬，將有助提升台北等都會區房市在亞洲不動產市場的能見度！」不過，信義房屋發言人陳文祥也指出，當前受到國際金融風暴衝擊、景氣衰頹的影響，大陸企業致正面臨營運困難的挑戰，部份大陸房地產業者更認為，今年下半年後大陸房市將有機會逐季回溫，陸資佈局大陸房市的機會較大。

■ 陸資投資商辦 地標型產品當紅

　　因此，目前台灣除了地標型的商業不動產，因為具備彰顯實力，收益穩定、長期增值的價值，短期有機會吸引陸資之外，在房市景氣走向未明朗之前，要吸引陸資的大舉投資可能性不高。

　　此外，陳文祥表示，基於兩岸企業交流的需求，辦公產品的交易可望隨開放腳步加快而逐步增溫，至於飯店等商用不動產，也將因兩岸直航、陸客觀光人數增加等因素，成為當紅商品。

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2008雖然已經結束，不過紛紛擾擾這一年，台灣房市大起大落，根據欣元商仲資料顯示，去年第四季起，預售屋與成屋的議價空間，已經上看兩成，國內房仲市場更是叫苦連天，過去半年到了近300家，「這股倒閉風暴2009上半年仍在持續延燒！」

■ 景氣急凍 房市議價空間上看兩成

　　受到政治效應影響，2008年1月至5月期間全台房價均創新高價，光台北市豪宒每坪百萬以上的個案至少超過30多個，最高房價每坪160萬，自最低檔算起房價上漲已達5~6成，不但台商、華僑回流來台置產多，仲介公司業績也創下歷史新高記錄，持續至第二季的四、五月市場一致看好。

　　自六月份起因股市下跌，受美國次貸影響，交易轉為平淡，下半年起第三季、第四季房地產交易直線下滑，交易半停擺，市場哀鴻遍野。房價自下半年起至年底，房價下降約1成．高供給量的區域降幅高達2成，自第4季起預售及成屋議價空間已達1.5成至2成，除首購及換屋等自住型客戶外，投資客有8成以上退場觀望。

■ 房仲業績直直落 300家店不支倒地

　　「光下半年期間倒閉之仲介公司估計已超過300家，預料倒閉風將持續至98年上半年！」欣元商仲分析，信義、永慶等直營體系公司上半年業績倍數成長，下半年業績下滑6-7成，第四季起信義、永慶營運已產生虧損；加盟體系如東森、住商、中信、21世紀、有巢氏、台灣房屋等，所有加盟店業績自下半年起下滑達8成以上，單店業績掛零數月者彼彼皆是，頂店、倒店頻傳；商仲公司營收也下滑6-7成以上，國、內外法人投資案叫停，市場租、售之商仲產品大增，卻不易成交。


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隨著景氣下滑，民眾對未來預售屋的信心不足，選購中古屋或新成屋的消費者大增，房仲提醒民眾，購買成屋時，一定要多花時間觀察週遭環境，最好早、晚各看一次，以免交屋後才悔不當初。

■ 白天看環境 晚上看燈光

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，已經蓋好的房子，不管是格局或是建材都可以實際去檢查，但是要注意週遭有無不當的建築，或是棟距不夠的問題；此外，採光也要特別注意，如果周邊有無空地或是其他建案正在進行，日後美麗的景色可能會被擋住，甚至明亮的採光會被遮蔽。

　　此外，房子早、晚要各看一次，白天從裡面看外面，晚上要從外面看裡面，如果開燈率低，表示空屋率高，相對影響管理收費；此外，也要注意巷弄燈光是否足夠，而暗巷太多容易產生治安死角，相對影響居住的安全品質。

　　此外，還要注意周邊有無代表八大行業的霓虹燈，因為這類行業都是在夜間營業，白天無法察覺，所以晚上看屋，一定要多注意。

■ 注意周遭噪音 留意鄰居水準

　　除了燈光外，還要注意“聲音”，因為有些地方，白天看似安靜，入夜就變成熱鬧的夜市，甚至有團體聚會的公共場；注重睡眠品質的人，可以在假日晚間到附近逛逛，聽聽有無麻將聲，或是鄰居卡拉OK的歌聲，這些會讓人失眠的噪音，也是白天看不出來的。

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景氣低迷，房市不振，不過第四季以來，房仲店頭的看屋人潮卻呈現小幅回升，台灣房屋副總謝萬雄說，相較預售屋等期貨型商品，中古屋看的到摸的到的特質，在景氣寒冬一枝獨秀，成為購屋族危機入市的首選！

■ 中古屋價跌量小增 北縣逆勢成長

　　根據台灣房屋近期店頭成交情況，都會精華區已經出現1~2成的跌幅，景氣持續下滑，不少被股市套牢、用錢孔急的買家，對價錢已經越來越不堅持，其中以中低總價區的議價空間最大，而總價較低的北縣中古屋，近期表現亮眼，包括中永和、新店、文山區，成交量都呈現小幅成長趨勢。

■ 景氣持續下挫 中古房價再下探

　　但中古屋房價探底了嗎？謝萬雄說，還有下探空間！近來裁員減薪等市場利空消息四起，同屬信心產業的股市與房市，已經受到重擊，「年後如果再爆發一波裁員減薪潮，各界預估房價落底的第二季，恐怕又得往後延，下修空間還會再拉大！」

　　「過去被視為房市旺季的329檔期，將是2009房市的重要指標！」謝萬雄分析，2008第四季應該出來購屋的首購族，因為景氣不佳買氣緊縮，年後的2、3、4月，如果消費者還是買不下手，這對今年的房市將有預示效果。

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經濟景氣低迷，民眾消費力大減，連店面商家業績大幅滑落，連帶影響店面市場的投資意願，永慶房仲統計，2008年大台北地區的店面市場明顯呈現上熱下冷的行情，97年第四季的成交均價相較於97年第二季的高點下跌了27%，因此，永慶房屋店面事業部經理李元鳳建議，投資人選擇店面產品時，應掌握543原則，才能在景氣寒冬逆勢開出紅盤！

■ 選擇店面標的 空置率5%以下最保險

　　「98年店面市場上半年持續下修，下半年有機會止跌回穩！」李元鳳建議，投資人在選擇店面產品時，應掌握「不景氣下店面投資543」原則，選擇符合『空置率在5%-6%以內的商圈』、『投報率要求在3%-4%以上』、『商圈店面價格已經下跌2-3成左右』等三個條件，控制投報率、降低投資風險，新的一年依然能夠在店面市場中有穩健的收益。

　　「空置率是決定租金穩定性很重要的因素！」李元鳳分析，在目前不景氣的影響下，許多商圈的店面空置率都超過了一成，甚至接近兩成，而在這時候空置率還能保持在5%左右的商圈，通常是聚客力較強的商圈，因此選擇這些商圈投資也就相對安全，像忠孝SOGO商圈、公館商圈、中山北路晶華商圈、士林夜市商圈、西門町商圈、南京西路商圈等，空置率都還在5%左右，出租穩定，都是投資人可以優先選擇的區域。

■ 店面下跌已深 投報率3~4%可投資

　　在找到商圈後，接下來就要找值得投資的物件，在央行持續降息的情況下，目前一年期定存利率僅剩1.5%左右，因此如果能找到投報率在定存利率2倍以上的店面，大概就值得投資了，也就是投報率在3%以上的，有4%以上當然更安全。

　　此外，依照過去幾次的房地產景氣循環經驗，房價自高檔回檔2~3成左右大概就會落底，因此如果能夠找到商圈內店面價格相較於近年來的高點已經回檔2~3成的物件，買進後再跌價的風險也就相對較低。

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根據內政部統計，從2004年起到2007年止，全台灣地區每年住宅申請建照戶數都維持在10萬戶以上，以建築時程2~3年推估，2009~2010年都還是新成屋完工交屋高峰期，但景氣直直落，不少面臨裁員減薪的購屋族，現在都面臨到底要不要交屋的困境，房仲建議，不妨先從地段、還款能力及如何解套三大層面，衡量自身條件，量力而為，必要時還是得壯士斷腕，以免斷頭後損失更大！

■ 交屋手頭緊？善用優惠房貸、寬限期

　　首先，檢視房子本身的生活機能。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民建議，如果該房子周邊生活機能完整、交通條件也不錯，就可確保交屋後房價具抗跌性。

　　但如果因為失業或是其他經濟因素，無力負擔每月房貸負擔，則應該思考家庭經濟狀況與未來工作穩定性，倘若只是每個月繳款會稍稍吃力些，張欣民建議還是要去交屋，免得已繳的房屋自備款被建商沒收，同時要儘量去爭取政府現在所提供的優惠房貸，或是青年首購房貸等，甚至使用還款寬限期，等2~3年後景氣好轉，再恢復正常繳款。

■ 交屋潮瀕斷頭 哀兵政策索退款

　　萬一房子的座落地段不佳，或是真的已無力正常還款交屋，張欣民建議購屋族，「還是要有壯士斷腕的勇氣，千萬不要硬撐，免得已住進去的房子，免得淪為法拍屋！」

　　根據購屋合約，買預售屋民眾如果不去交屋，建商可以「買方片面毀約」，沒收買方已繳的所有款項，這時買方就只能以哀兵姿態，向建商哭訴自己面臨的困難，盡量爭取建商的同情，已繳的款項能拿回多少算多少，張欣民說，「受到金融海嘯影響，現在竹科有不少科技新貴，都以這種方式要回退款！」

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房市不振，行政院下猛藥，有意修正外國人停留居留辦法，希望能夠吸引陸客來台置產，拯救台灣房市，政大地政系教授張金鶚則表示，這項政策根本是本末倒置，完全悖離房地產基本的供需，有可能會造成房價炒作、生活品質下降。

■ 房價恐飆高 民眾買屋更辛苦

　　張金鶚表示，房市不振的最主要的原因是過去幾年房價漲過頭，導致民眾買不起房子，並不是台灣民眾沒有需求，更何況大陸房市目前也是一片慘淡，陸客會不會來是一回事，但是這種移民政策一開放，建商公司過度期待，房價下修恐遙遙無期，對房地產長期發展並沒有幫助。

■ 回歸內需 才是關鍵

張金鶚建議，政府應該要讓市場回歸正常機制，畢竟房地產本來就是內需市場，當台灣人買得起房子，市場才會達到供需平衡，不應該用自己人買不起，而讓別人來買的心態來拯救房市，這根本是本末導置的作法。

　　除了房價因素之外，張金鶚也建議，政府應該要有完整的振興房地產政策，加上台灣本來就地狹人稠，尤其台北市更是寸土寸金，開放陸客到台灣置產或投資，居住空間會更擁擠，反而會影響到原來的生活品質，同樣不利於房地產長遠的發展。

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