台 中 地 產 X 檔 案

僅管寒風刺骨，台中西區的運動人數仍然不減，街角咖啡屋座上的帥哥美女裹著時尚大衣，淺啖咖啡與蛋糕，白鴿在孩童追逐中散飛，這裡是富裕的台中西區原裕毛屋商圈，火紅20年後依舊燦爛如昔。

■ 科博館綠園道國美館 精華地風采依舊

　　東起英才路，跨越中興街、美村路、中美街西至華美西街止，北自科博館綠園道到「全國大飯店」、「勤美天地」、過公益路到「國家美術館」止，這片西區精華地段有最密集的名宅、百貨、飯店、超市、廣場、華美pub街、向上北路pub街、電子3C街。著名的建築體有科博館、國美館、廣三Sogo、全國大飯店、勤美新天地，著名的大樓住宅有「安蘭居」、「月光流域」、「普如磐石」、「百達豔麗」、「百達翡麗」等。

■ 西區開發呈飽和 人口密集住商為主

　　由於西區發展成熟，與五期重劃區連成一片，早已成為目前台中市住商最發達區域，隨七期八期開發有成，台中都心移轉至七期新光三越周邊，仍然不見此區域房市弱化現象，究其原因主要是本區地理居市區中心，西區開發飽和、住商混居人口密集、工作機會多，是20年來台中市區西擴的發展結果。

　　房產業者認為，誠然台中的副都心幾可確認已經轉移到黎明路沿線，特別是七期與單元2自辦重劃區的交界處~黎明商圈，但老市區精華地段如「勤美天地」附近房市不墜，仍是保有風光一時的條件。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

住宅市場冷颼颼，商辦市場也跟著走軟，永慶商仲預估，2009延續前一年的市場趨勢，將持續走跌，不過，不少本土業者看好未來三通的趨勢，轉租為買，主要商圈鎖定民生敦北、南京松江、南京復北的陸資概念商圈！

■ 沿續2008走勢 2009商辦看跌

　　2008商用不動產的交易量與價，是充滿戲劇性演出的一年，起漲波段可從07年Q2開始，一路漲到選舉前後的40.5萬，累計漲幅1成3，直到連串的金融海嘯來襲才讓這股漲勢瞬間急凍。

　　根據永慶商仲統計，八大商圈的空置率在去年第四季只有南京松江、敦南及中山晶華商圈分別下降0.81%、0.73%與0.66%，其餘商圈都出現增加的現象，而第四季租金因效益不顯著，導致所有主力商圈全數下調，甚至修正到比去年Q2還低的水準。

　　永慶商仲黃增福協理指出，商辦租賃合約一簽都是3到5年，所以租金的漲跌在某個程度上可反應出未來的價格走勢，「從去年的狀況看來，今年上半年價格繼續走跌的態勢十分明顯！」

■ 看好三通！本土業者投資陸資概念股

展望今年的商辦市場，去年外資投入大型商辦的買氣早已大不如前，反觀本土資金從下半年卻積極加碼投資，預期今年這樣的態勢應該還會持續下去，也顯示出在低利環境下，本土業主對有收益的商辦產品中、長期依然看好。黃增福透露，「去年就陸續有一些買方開始轉租為買，趁勢從房客轉為房東！」

　　此外，陸資概念商圈民生敦北、南京松江、南京復北的A級辦公室，平均空置率均維持在4%以下，若今年春的金融監理備忘錄可順利達成共識，未來兩岸經貿往來對後市的商辦需求將有帶動效果，在整體投資環境不佳的時代，商辦產品反而成了相對穩健，未來爆發力十足的投資標的。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣冷颼颼，裝潢業者也度小月！不過，壁貼的生意反而逆勢成長，網路販售壁貼業者劉嘉偉表示，過去幾個月以來，業績增加了起碼2~3成，其中不少人是為了省錢佈置新家，而選擇這種施工方便、效果明顯的壁貼佈置，而這也成為不景氣中逆勢翻紅的省錢裝潢術！

■ 不景氣裝潢 便宜便利壁貼當紅

　　《囍生活》負責人劉嘉偉表示，因為一次的因緣際會下，認識了精緻可愛而蘊含豐富故事性的壁飾，仔細了解後更發現，這種在國外行之有年的壁貼，不同於一貼都是大面積的傳統壁紙，壁貼的風格強烈多樣，甚至不需要花太多的時間，也不需要額外請工人，只要購買後，選定要佈置的牆面(不可以有壁癌)，將牆面汙垢擦拭乾淨，再依照說明書的步驟，就可以輕鬆貼上，價格從幾百塊到幾千塊不等，只要花點小錢，就能打造不同的室內空間，比起動輒好幾萬的裝潢，可省下不少設計費用。

■ 隨心所欲！壁貼輕鬆打造品味生活

　　劉嘉偉從美國、法國等地引進多種風格的壁貼，其中包含可以用來佈置小孩房的小王子卡通圖案；也有法國巴黎鐵塔剪影的壁貼，以及利用特殊技術翻拍的鮮花圖案的造型，貼在家裡就像真的花一樣，壁貼除了快速方便之外，豐富多元的變化性，民眾可以依照自己喜歡的風格，購買不同的壁貼，讓家中每個房間都有不同的氣氛。

　　不管是要放一隻斑馬展現現代風格，還是要將臥室打造成溫馨鄉村風格，一成不變的舊牆壁，因而有了新的色彩與活力，不需要請設計師畫圖施工，只要依照自己的喜好，喜歡的風格都可以輕鬆打造，而便宜實惠的價格，讓壁貼業者在一片不景氣當中，銷售逆勢成長2成！

【網路居家王design.vrhouse.com.tw】

央行再傳降息兩碼，短短幾個月，累計降幅已達1.15%，面對股市低迷，定存利率越來越低，握有資金的投資者該何去何從？房仲建議，不如轉投投報率動輒4.5%的商辦市場！

■ 定存轉投商辦 投報率約4.5~5%

　　信義商仲主管林彥宏執行協理表示，央行近幾個月來，累計降幅已達1.15%，銀行目前的定存利率已低於1.5%，大額定存更低於0.5%，讓許多定存戶直跳腳，相較現階段的商辦租金投報率，普遍高達4.5%~5%，扣除掉房貸利率之後，正利差約2.5%~3%，假設手上有三千萬的資金，選擇買商辦大樓出租，每年收益至少多30~50萬元的收益，投資效益明顯高於定存利率。

　　此外，行政院將考慮放寬陸客來購買不動產，信義商仲認為，陸客可望因為兩岸三通、陸客觀光人數增加等因素，選擇投資商辦產品，在利率下滑以及商辦的前景來看，2009年可望讓商辦市場再創選後高峰。

■ 大三通效應 機場周邊置空率低

　　根據信義商仲第四季的季報顯示，台北市平均空置率最低的商圈，是敦北民生商圈，只有4.18％，而空置率最高的商圈，則是為站前西門商圈，有12.69％；而廠辦部分，去年有34.6％的大型交易集中在內湖區，25％集中在松山區，兩區的比重明顯增加，而敦北民生與松山內湖，就位於大三通的松山機場周邊，由此可見，兩岸三通的逐漸明朗，也帶動廠辦與商辦熱度。

　　此外，2008年的大型交易，幾乎都是本土壽險業的天下，總計金額佔了41%，主要還是看重商用不動產的長期收益與穩定性，所以預估2009年壽險業也將會是商辦市場的主力買盤。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

12月一向是房市旺季，加上今年過年提早，但買屋過年的熱潮卻不如以往，中、南台灣的房事，不約而同呈現「量縮價平」的趨勢，台中市住宅平均成交單價為8.0萬元，與上月持平，而成交量則是萎縮了一成五，呈現「價平量縮」；高雄市成交均價為每坪8.5萬元，成交量則減少一成左右。

　　永慶不動產董事長廖本勝表示，台中市十二月份的成交物件以一般的住宅產品為主，高總價產品買氣持續低迷，尤其是七期重劃區的高總價住宅，目前的價格大概比年初高點時已經下跌了二~三成左右，但是買氣依舊低迷；而高雄市部分，十二月份的買氣仍在，但是由於買賣雙方對價格的認知差異仍大，因此成交量持續萎縮。

　　「目前住宅市場上並不缺乏買方，只是買方出價較為保守！」廖本勝表示，目前買方出價大概都是開價打7折左右，但是賣方可以接受的價格僅約折價一成五左右，因此買賣方間仍舊有一成五左右的價格認知差異，而從高雄市十二月份的成交物件大部分都是各產品類型中開價相對便宜的物件也可以發現，目前市場的確是「低價為王」的時代。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

內政部統計處公布最新2008年11月買賣移轉棟數為2萬3253棟，比10月大幅減少14%，而累計1~11月買賣移轉棟數，只剩下35萬276棟，以此推估，2008年買賣移轉棟數，不但是5年來首度跌破40萬棟，成交量更可能跌破38萬棟的關卡，信義房屋預見，「2009年上半年房市交易量，可能持續維持低檔盤整！」

■ 景氣冷！2008買賣轉移數創新低

　　隨著景氣趨緩、雷曼倒閉等金融風暴衝擊，加上國內無薪假、失業率增加等因素衝擊，整體房市交易量也直直萎縮，以單月的房市交易量來看，2008年從5月以後，幾乎呈現每月遞減，而8~10月交易量看似有初步止穩跡象，但隨民眾對經濟不景氣感受愈來愈強烈，交易量在11月又呈現下滑，較5月高檔時下跌了45%，信義房屋企研室預估，今年全年度將跌破38萬棟，已經回到2003年時的水準。

　　信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，今年下半年房市交易量呈現斷層式的快速修正，以今年上半年為基準，平均1~6月每月成交量為3萬5169棟，但7~11月平均每月僅剩下2萬7853棟，平均下半年每月就較上半年少了2成。而主要都會區中，除了台北縣交易量縮減幅度較小外，其餘各縣市下半年平均單月交易量，都較上半年減少超過2成，其中台北市就減少高達28%。

■ 買賣認知差距大 2009房價待盤整

　　根據香港中原地產所發布的中原城市領先指數顯示，當地價格指數由今年3月第2週73.98的高點，至12月第3週已明顯修正23%，只剩56.93，香港地產業者認為在價格明顯修正之下，明年第一季交易量應有回升的機會。對照香港經驗，蘇啟榮指出，反觀台灣住宅成屋單價由今年3月的27.38萬，下修到12月的23.38萬，跌幅約為14.6%，「當價格修正幅度未達買方認同水準，交易量很難馬上回溫！」

　　目前國內賣賣雙方價格認知差距仍大，加上外在景氣短期看不到好轉跡象，明年上半年除非價格明顯修正、吸引近半年來抱持觀望態度的買方進場購屋，否則交易量仍將維持低檔，而2009年預計上路的青年安心成家方案，若有效結合現行的政府優惠房貸，在房市不景氣中，有機會帶動首購或是第一次換屋的需求動能。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣急凍，房市也跟著冷颼颼，展望2009，大家都在問，低迷的房地產到底何時春暖花開？綜合房地產業界的不同看法，一致都認為景氣雖然還沒到底，不過房市會在明年先觸底反彈，價錢也恐怕還會再跌，這對觀望已久的購屋族來說，可說是一大佳音！

■ 房市回春不遠？趙藤雄:看好明年第一季！

　　房市景氣到底何時回春？遠雄建董事長趙藤雄預估，1~2個月內房價將回歸理性，而明年第一季三月左右，房市就會落底！

　　趙藤雄分析，近幾個月建商紛紛放慢推案腳步，只剩三分之一的人在推案，「雖然大家都認為，景氣要到下半年才會反轉，但房市會先回春！」趙藤雄估計，時間大概就在明年第一季的三月左右。

　　「最近看房子的人變多了，代表購屋的市場需求還是存在！」趙藤雄信心滿滿的表示，現代人對住宅的大小、品質要求提高，加上房子老舊就必須面臨安全結構問題，而不得不換屋，加上土地越來越少，都更計畫又緩不濟急，因此，趙藤雄評估，在供給量越來越少的都會區，房價會先回升反彈。

■ 房市下修 劉天仁:農曆年前後落底

　　面對低迷房市，中信房屋副總經理劉天仁則認為，最壞的時間點已經過去，整個房市「將在春節前後落底」，建議購屋族現在出來看房子時，先鎖定特定有興趣的區域下手，「開始看、慢慢看」，一定有機會以合理的價格，買到自己想要的房子！

　　太平洋房屋行銷部經理鄭國英說，以仁愛路豪宅帝寶為例，三、四月單坪的行情價還有150萬，但在這波房價修正後，已經出現80萬的市場價格，「這代表現在已經是進場好時機了！」

■ 2009房市回春？馮其義:第三季是關鍵

　　展望2009年，永慶房仲集團總經理廖本勝預估，2009年上半年交易量能不易有明顯的成長，不過應有機會築底，下半年隨著三通效應的發酵及國際經濟情勢的好轉，自住型的購屋者進場，擴大成交量，房市可望回溫。

　　信義房屋認為， 2009年房市無疑是個買方市場，餘屋量大的區域，明年交易將由買方主導；而原本是新成屋交屋年的2008年，由於部分屋主還未認清房市的激烈轉變，預計明年對於價格可能不再高度堅持，信義房屋預期，明年上半年經濟景氣仍在探底，2009年下半年會比上半年好。

　　信義房屋協理馮其義更直言，很多業界人士為了信心喊話，頻頻釋出房市已經落底的訊息，但在經濟情勢尚未好轉，加上台灣自有住宅飽和的現況下，「恐怕離觸底反彈還有一段時間！」而明年第三季，馬政府上任剛好一週年，各項利多的效應才可能開始陸續浮現，馮其義說，屆時房市能不能有起色，將是最關鍵的時間點！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

房市大起大落的2008年，預估全年件數可能不到38萬件，僅稍高於92年SARS當時的水準！展望2009年，房仲分析，已經接近完工的內湖線與重劃區，將是明年的當紅炸子雞，而利率下修、房市下跌，2009不但是自住客進場購屋的好時機，兩岸三通的利多，更是商用不動產的重要起漲題材！

■ 接近完工！2009內湖線、重劃區當紅

　　串聯2大園區的捷運內湖線，帶動近年內湖房市價格飆漲，2009年中就要正式通車，屆時與捷運木柵線相連接，成為貫穿文山區、大安區、中山區、內湖區、南港區的重要捷運幹道。

　　而近年房市火熱的重劃區，都陸續邁入開發成熟期，包括南港重陽重劃區、三重富貴段重劃區等，明年內湖五期重劃區也有先前預售大樓將陸續交屋，台北縣備受矚目的副都心與頭前重劃區，可望進行開發推案，不過目前預售案房市轉冷，可能打亂開發商在重劃區推案腳步。

■ 展望2009 張欣民:房價全面打八折

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民，則以電影1895的數字，預估2009年的房地產成交量，會減少「一」成，萎縮至34~35件，與2006年的高峰45萬件相比，相差10萬件之多；「八」指的是全國平均房價，將會全面打八折，張欣民表示，2008年房市走下坡以來，跌幅大約已經到達10~15%，明年跌幅將可能繼續擴大，全台房價跌幅也會拉大至二成，郊區跌幅將會高過市區，中南部跌幅高過台北地區；市場急凍，量縮價跌，房地產業也遭波及，張欣民認為，「九」成房地產相關從業界受波及，可能面臨裁員減薪；首當其衝的預售屋推案量，將會大幅減少「五」成之多。

■ 2009上半年盤整期 自住客撐場

　　根據97Q3永慶購屋趨勢大調查之調查結果顯示，首購及換屋需求的比重佔78%，而投資需求僅佔22%，永慶房仲集團總經理廖本勝表示，由於明年的房地產市場仍難脫盤整格局，因此預期投資買盤仍將保守，自住型買方將持續掌握市場，民眾可好好趁著這波房市修正盤整階段，多看、多挑、多比較各物件優缺點，趁勢拉大議價空間，選擇發展潛力佳的區段，並趁著低利時代，多加利用政府各種優惠房貸，大幅降低購屋負擔並大膽進場議價，一定有機會可挑選到令人滿意的物件與價格。

■ 利率下修 2009逢低買進好時機

　　台灣近來頻頻調降利率，政府也陸續推出許多低利優惠房貸政策，加上延長購屋貸款期限至30年等政策，對於購屋民眾而言，將可大大降低每月購屋支出。以房貸500萬為例，用政府優惠利率1.775%、20年期計算，每月本息支出24,765元，30年期每月本息支出僅17,925元，連2萬元都不到，再加上央行持續降息，對於一般雙薪家庭來說，將大幅降低每個月的購屋貸款支出，民眾可趁著這波房市修正進場撿便宜。

■ 三通效應延燒 牽動2009商用不動產市場

此外，兩岸已開啟海運、空運直航和郵政直通，明年三月，兩岸預定簽訂金融監理備忘錄(MOU)，預計半年後兩岸金融機構將可互設分行，從此之後兩岸間貨幣流通就不再需要經過第三地才能做貨幣轉換，兩岸金流實質效益將遠大於人流、物流，兩岸經貿關係才真正全面交流，台灣商用不動產的需求也將日益增加，也推升商用不動產的價格及租金收益。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】