台 中 地 產 X 檔 案

2008年進入尾聲，這一年，台灣房市大洗三溫暖！從總統大選的預期心態，到全球掀起經濟危機，台灣房屋分析出十個關鍵因素，讓消費者一窺究竟，也提前為2009房市先佈局！

■ 二房風暴重挫台股 信心危機影響房市

　　美國「二房」風暴，美元走軟，油價反彈，經濟前景持續不樂觀，全球股市下挫。這波全球房地產景氣衰退過程中，起初是高油價引發通貨膨脹，導致民眾消費力下滑，然後就是連環的金融財務危機，直接引爆全球股市，而金融風暴嚴重衝擊到台灣股市，投資人不管投資在海外或是台股。

　　2008年11月消費者信心指數(CCI)調查的總數為50.00點，與去年同期的63.34點，跌幅高達26.68%，當投資者預期未來房市不佳、不看好的同時，信心也減弱，相對投資態度將更顯保守，也不願意再把口袋裡的錢拿出來，反而轉向寧緊抱現金，靜待市場變化，故投資環境惡化，連帶影響房地產的投資交易。

■ 股市波及房市 失業攀升挫買氣　

根據主計處統計，2008年11月失業率為4.64%，失業人數比10月增加3萬1千人。2008年下半年企業關廠歇業頻傳，失業率的增減，最直接的影響就是民眾將面臨無工作所得收入的窘境，連帶的對於購屋者購屋資金會出現趨緊的現象。

　　台股自520以後跌幅將近56%，其他國家跌幅更大，房市股市相互牽連，受到股市持續下滑的影響，房市交易量自七月開下修，房市正式從賣方市場轉為買方市場，直到接近年底，買屋的人數增加，買氣才可以稍微解凍。

■ 全球豪宅市場急凍 油價下修降原物料成本　

　　美國金融海嘯狂掃全世界，全球面臨資金流動性風險的問題，尤其是豪宅總價偏高，貸款金額也高，變現性差，因為豪宅客層較一般住宅少很多，另外，豪宅的退訂率也出籠，許多人寧可放棄千萬訂金，也不願意硬著頭皮買，未來房價跌價損失遠超過訂金損失，因此豪宅市場呈現急凍現象。　　

　　不過，在耶誕節前夕卻傳出房市一大利多，國際油價暴跌逾9%，重挫至4年來新低價位，直逼每桶35美元。低油價目前車市景氣有稍微回籠跡象，運送成本大降，使國際原物料大幅回檔，包括營建的鋼筋、水泥、砂石成本大降，蓋房子成本都大大降低。

■ 利率調降救房市 優惠房貸利多下猛藥

　　為了搶救經濟，央行下半年則連續採取5次的降息動作，銀行的降幅預計會介於0.35%~0.5%，目前一年期的定存利率為2.2%~2.15%，調降之後一年期定存利率會降到2%以下，年息剩下大約是1.5%上下。而可以稱為「房市火星塞」的利率不斷下降，有助於加速房市買氣。

　　政府更推出振興經濟與房市政策，如降息、房貸戶20年可延展至30年、2000億優惠貸款、住宅政策補貼方案、青年安心成家專案等多項低利優惠貸款政策。降息一來減少法拍屋爆量，另一方面減輕企業融資的壓力，期待低利率將銀行爛頭寸逼出，藉此活絡整個金融市場，達到拯救股市房市的目的。

■ 交通改變房價走勢 大三通效應發酵

　　過去一年來，高捷紅線、橘線以及台北捷運南港東延段陸續通車，在房價上都有半年的預期通車行情，在不景氣之下，捷運站成了抗跌的票房保證。高雄紅線、橘線通車前半年，捷運站出入口的店面或路口三角窗店面，都被炒高近一倍以上；南港捷運東延段通車，拉近東南港和北市市中心的距離，南港站和經貿南站堪稱是南港未來最有潛力的雙引擎；另外，南港鐵路地下化之後，周邊的一些住宅房價也呈現逆勢抗跌，或惜售的心態。

　　而今年「江陳會」，兩岸簽署了空運、海運、郵政、食品安全等四項協議報告，過去繞道的航線截彎取直，而且開放兩岸金融機構互相設點，未來兩岸金融貿易交流將更緊密，房市自然也會有機會活絡起來。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

未來台中直轄市區發展重心向南屯西屯位移日漸明顯，位在中彰快速道、中山高及高鐵軸線上的黎明新村，因為交通便利的獨特性，成為台中下一個房市發展的明日之星！

■ 台中潛力地段 中科走廊行情看漲

　　台中市已經有超過12 期的市地重劃區，土地釋出快雖能平抑地價，但房市卻一直有過度供給疑慮，因此，諸多台中房市資訊一再透露，選擇區域與房屋產品的重要性與唯一性，換言之，買對潛力區域的精華路段上的保值性房產才能贏，否則房子只能用不能幫主人賺錢。而大度山上由后里到南屯成功嶺之間狹長的工業帶，由北至南有中科、台中工業區、精密科技園區，被視為未來房市前景看漲的中部科技走廊。

■ 黎明新村房市傳奇 老社區脫胎換骨

半封閉的上千戶黎明社區緊貼面積186公頃的單元2(黎明自辦重劃區)，越過黎明路和七期做實質整合，別墅用地為主的單元2，最主要為住1-A、住1-B、住1-C、僅少數大路邊有住2供作店面。

　　黎明新村老美式社區原為省府辦公與員工住宅，現改為行政院中部辦公室，發展33年來形成機能完善的黎明商圈。位居高鐵、一高、中彰、環中、中港、特三號、筏仔溪交通樞紐帶，距工業區僅一線之隔，加上七期發展日趨成熟，4大重劃區中心點的老社區是否引爆點，炸開南屯新行情，後市值得關注！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2009年的房市如何？美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民以電影1895的數字，預估明年房地產成交量會減少「一」成，全國平均房價會全面打「八」折，房地產業將有「九」裁員減薪，預售屋推案量則將會大減「五」成之多！

■ 交易量下滑1成 房價打8折

　　今年的成交量38~39萬件，張欣民預估，2009年的房地產成交量，會減少「一」成，萎縮至34~35件，與2006年的高峰45萬件相比，相差10萬件之多。「八」指的是全國平均房價，將會全面打八折，張欣民表示，08年房市走下坡以來，跌幅大約已經到達10~15%，明年跌幅將可能繼續擴大，全台房價跌幅也會拉大至二成，郊區跌幅將會高過市區，中南部跌幅高過台北地區。

　　市場急凍，量縮價跌，房地產業也遭波及，張欣民認為，「九」成房地產相關從業界受波及，可能面臨裁員減薪；首當其衝的預售屋推案量，將會大幅減少「五」成之多。

■ 2009年房市 地產業者最大考驗

　　張欣民表示，自2003年開始，房地產起漲，掀起歷年來最長一波的多頭景氣，許多相關業者都有不小的獲利，口袋夠深，要挺到08年底是沒問題的；不過，2009年在整體市場萎縮、價格下跌以及預售案大減的情況下，將會連帶影響相關產業，2009年對於房地產業者來說，將會是最大考驗的一年，張欣民也強調，這是房地產復甦之前的必經之路。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

根據內政部營建署第3季「台灣住宅需求動向季報」資料顯示，第3季全台已購屋者買房子的動機，約56﹪是首購自住， 28﹪是為了換屋自住，剩下接近16﹪才是為了投資，可見首購族群仍為市場主流，換屋自住需求遞減。

■ 危機入市 中古屋成市場熱門

　　太平洋房屋李珠華副總指出，以目前的低利率環境，買低總價、訴求2房或小3房的小宅，確實比租屋划算。若以地區來分，北市換屋買氣縮手、首購比重逐漸增加；而北縣、桃竹縣市、台中縣市和高雄縣市首購比重更都是接近6成。其中，全國已購屋者約有45﹪買中古屋、35﹪買新成屋、18﹪買預售屋，證明中古屋是全國購屋者首選。

　　再進一步了解購屋動機，李珠華指出，在北市第3季中，購屋的人主要還是以首購自住為主流，台北縣、桃竹縣市、台中縣市和高雄縣市皆是。

■ 考量自身條件 年底到明年首購好時機

　　李珠華指出，對於有意購屋的自住客及長期持有投資、保值、升值者，現階段貸款支出比前3季降低了許多，如果沒有趕上前一波房價飆漲前買屋，今年年底及明年上半年，將會是逢低布局的最佳時機點。

　　建議消費者先評估自住的需求，以及是否已經有足夠自備款足夠，並評估每月付貸款的能力是否穩定且足夠，如果條件都符合了，又碰上價格合理的房子，就是逢低進場的最佳時機！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

房價連年攀高，國宅房價卻往往比周邊行情低一成左右，因此廣受自住客的喜愛。然而，國宅均免不了有管線老舊的問題，屋主轉賣也受國民住宅條例所限制，想要購置國宅，務必要再三確認物件的屋況和產權！

■ 買國宅、撿便宜 施工品質也不能馬虎

　　原名「國民住宅」的國宅，是政府早年為了增進民眾住宅自有率所推出的住宅，幾經轉手、延用至今，多數國宅都有屋齡高、管線老舊的問題。更甚者，部分國宅在進住之初，就陸續傳出了漏水、規劃不良等缺失，使得國宅「物廉價美」的美意產生「一分錢、一分貨」的疑慮。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，民眾購置國宅之前，一定要先深入了解物件的屋況。舉例來說，80年代以後興建的國宅，就常有屋漏的狀況發生；71年11月到75年1月間興建的房屋多為高輻射危險群，選購前不妨要求賣方出示海砂屋、輻射屋的檢測報告，或向周邊住戶打探實際狀況，再決定是否購買。

■ 選購中古國宅 避免產權糾紛

　　根據國民住宅條例的規定，國宅所有人必須住滿一年才可以轉賣，惟市場中仍有所有人在期滿之前，就以私下先做權利轉移、期滿後再辦理過戶的方式出售國宅，這樣的做法，很可能在日後導致產權糾紛。

　　為了避免發生產權糾紛，徐佳馨建議，民眾在購置國宅時，還是直接選擇中古國宅比較好。其中，80年以後興建的國宅，諸如內湖東湖國宅、北投百齡國宅、中和飛駝國宅等，這些國宅的屋況和規劃都還不錯，不喜歡過於老舊中古國宅的民眾不妨參考看看。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

近年興建的新成屋，常規劃有中庭花園、健身房、游泳池等公設，標榜家就是最好的渡假中心，卻也墊高了公設比。房價比周邊行情低了一至二成的國宅，同樣有高公設比疑慮，既然無法省略公設比支出，建議您選購社區規劃和管理制度良好的國宅，直接化阻力為助力！

■ 設備、環境維護 評估社區管理績效

　　國宅社區住戶相當多，動輒數百戶，再加上屋齡老舊，公共設施維護不太容易，偏偏購屋時又不能省略公設支出，導致不少民眾對於國宅的高公設比相當感冒。其實，只要仔細比較公設維護和社區管理狀況，篩選出品質良好的物件，高公設比也未必會是市場抗性。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，有意購置國宅的民眾，一定要從裡到外徹底了解物件。除了了解外圍生活環境之外，更要親自前往觀察該社區的電梯維護、消防設施和公共走道，並與社區店家、住戶交換意見，評估社區管理績效，從而了解公設支出是否划算。

■ 社區緊密連結 優質國宅受歡迎

　　如果社區管理得當，公共設施和空間也可以是加分效果。徐佳馨表示，中正區的新隆國宅、松山區的延壽國宅、中和的飛駝國宅，便因社區連結緊密、居民素質整齊而名列國宅管理的模範生。其中，飛駝國宅的房價便因此高出周邊行情1萬元以上。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

央行多次降息，房貸戶、定存戶上演兩樣情。房貸戶樂得多省一筆利息錢，定存戶卻因利息收入減少而叫苦連天。房仲業者建議，與其把資金冷凍在銀行裡，還不如投資房地產做包租婆、包租公，不僅獲利可能更豐厚，資產還更具保值性，免去「錢越變越薄」的憂慮。

■ 千萬定存 利息和收租收入差近10萬

　　如果民眾擁有千萬資金，該如何規劃投資？房仲業者表示，千萬資金足夠在信義區購置一間32坪的中古屋，依照目前的區域行情推算，租金在16000到20000元間。一年12個月下來，將可為屋主累積19.2到24萬元的收益。

　　反觀在央行數度降息的當下，民眾如果選擇將資金全數投入定存，依照目前1.4%的定存利率來推估，一年利息也僅有14萬元，兩種投資管道的獲益差距高達5到10萬元！

■ 投資風險不同 民眾謹慎評估

　　隨著景氣下滑，不少民眾選擇避免投資風險、擁抱現金，但是，任何投資都有風險成本，只要慎選投資管道和投資標的還是有獲利空間。

　　房仲業者便建議，受到景氣的影響，不少租屋族群選擇從房租較貴的台北市遷往台北縣，與台北市一橋之隔、大眾運輸便利的地段尤其受青睞，如果民眾投資這些熱門地段的中古屋，行情和出租率均佳，那麼投資效益也會隨著提高。相較於讓資金存在銀行裡，領取微薄的利息、等著錢越變越薄，投資房地產還更具保值性！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

金融海嘯來襲，造成股市重挫、房市低迷，欣元商仲調查中、大型連鎖店2009年的展店計畫，發現明年度中、大型連鎖店展店趨於保守，展店總數只有往年高峰期的一半，其中以走平、低價的民生必需產業為主，非民生必需品等產業大都態度保守，不但停止展店，甚至裁撤賠錢的分店。

■ 八成連鎖店暫停展店 唯餐飲業一支獨秀

　　「長期經營各行業連鎖店以來，不曾遇過這麼差的景氣！」欣元商仲總經理焦文華表示，今年下半年幾乎有8成以上的連鎖店停止開店，而收店、頂店的數量更是不計其數。

　　欣元商仲調查15家較具知名度的中、大型連鎖店，今年開店總數約在520~
590家之間，大台北區約佔280~320家之間，和前2年比較，總數減少了將近一半，行業以平、低價的民生必需品產業為主，其中又以餐飲業最為積極；在停止或保守開店的行業別調查分析，多數為非民生必需品的相關產業，如麵包、蛋糕、化妝品、汽車展示、影音光碟、瘦身美容、補教業、中式餐廳、服飾業、書店、家電3C等行業。

■ 連鎖店經營困難 店租主力10~30萬

　　以超商而言，前幾年四大品牌每年可開出600~800家店，今年大約只開出200多家分店，明年展店目標約在200~300家，因市場飽和及景氣不佳，超商已連續二年開店總數不到以往的一半；至於展店較積極的全聯社、康是美、中華電信、王品及漢堡王，其餘如屈臣氏、大學光學、三商、爭鮮、85℃、吉野家等公司，則較往年開店數保守許多；另外，家樂福量販店及台北旅店等走平、低價、量販的公司，受景氣影響較小，則持續展店。

　　「未來一年的景氣恐難樂觀！」焦文華指出，中、大型連鎖店展店能承受的租金，除家樂福、台北旅店特殊需求者除外，單店月租金超過30萬以上，大多不考慮，月租金主力大都落在10~30萬之間。

　　停止或保守開店的連鎖店10大行業別中，今年度新增加了麵包、蛋糕、化粧品、中式餐廳、服飾業及家電3C等產業，其中以麵包、蛋糕及服飾業最慘澹；服飾業已經持續2、3年不景氣，投資成本高、租金高，營收下滑3、4成；其他如化粧品、中式餐廳、家電3C等行業，營收平均下滑2~4成不等。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】