台 中 地 產 X 檔 案

農曆年前出現入住新厝的交屋熱潮，不過到底該怎麼點交，日後才能注的無後顧之憂？中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，點交發現房屋有瑕疵時，應有賣方簽認瑕疵並同意買方先行遷入的“白紙黑字”，否則購屋人應盡量避免先行遷入，待請屋主或建商完成確認後再完成交屋相關後續事宜，以保障自身權益。

■ 房屋漏水後患多 點交過程看分明

　　漏水是一項最難辨識的工作，最好能在簽約前的大雨過後看屋了解，不然在交屋前可以再從屋角、窗台連接處或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡。低樓層的產品若想知道有沒有淹過水，除了詢問屋主或事先調查外，不要忘了打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡。

　　此外，無論是為新屋或中古屋，不少人會將陽台外推，擴大室內實際使用空間外，賣相也會變得更好，外推的陽台要確定原排水口是否裝上塞頭並確實密合，以免出現漏水問題。除了用眼睛檢視外，伸出雙手感覺不同的溼度，也是另一個不同的竅門，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。

■ 敲敲打打驗品質 拍照存證附贈品

　　檢查浴室和廚房牆面及地面時，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚，一塊塊仔細的敲打，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格，為避免地震時掉落或是熱漲冷縮的擠壓，趕緊要求建商或屋主交屋前完成改善。而馬桶是否漏水，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間觀察，若馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態；此外，再利用丟入馬桶的衛生紙作測試，如果沖水時造成阻塞，就要注意管路可能有問題，沖水後的馬桶外圍磁磚若有水痕，也要特別注意是否馬桶座已經有所損壞。

　　附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引起爭議，所謂的固定物與贈送物常因口頭上的承諾多半不具公信力，在簽約前或簽約同時就應該拍照存証，現場點交時逐一清點，如果在簽約時未載明或拍照，購屋人也應該在點交時與屋主作最後的補正並且拍照確認。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

金融海嘯席捲，不少原本有購屋需求的民眾轉而以租屋代替購屋，永慶租屋網10月份瀏覽量較去年同期增加83%，11月份更比去年同期大增141%，在房價偏高、所得不穩的情況下，民眾購屋意願明顯下滑！

■ 房市成交量下降 租屋市場逆勢成長

　　內政部資料顯示，今年第三季全台買賣移轉件數比第二季大減約三成左右，而永慶租屋網今年8、9月的瀏覽量，則約較去年同期增加三成左右，到了10月份，租屋網的瀏覽量較去年增加83%，11月份更爆增141%。

　　永慶房仲集團總經理廖本勝分析，金融風暴波及到各個產業，10月份開始陸續傳出大型企業裁員減薪的消息，民眾人人自危，對未來的不確定感增加，因此購屋意願降低，部分有需求的民眾轉而以租代買，才會使得租屋網的瀏覽量大增。

■ 北市大安區租屋最熱 北縣租客最愛板橋

　　根據永慶租屋網統計，台北市待租物件數以大安區最多，第二名為中山區，信義區的待租物件數目排名第三；以點閱數來看，大安區和中山區依舊名列第一和第二名，而點閱數第三名則為內湖區。廖本勝表示，大安區和中山區都是台北市主要的商業區，區內有許多公司行號，有租屋需求的上班族，租屋時會以「離工作地點近」為優先考量，因此這兩個區域的待租物件及點閱數相對最多。

　　台北縣待租物件數則以板橋市最多，第二名為中和市，新莊市的待租物件數目排名第三。以點閱數來看，板橋市和中和市同樣名列第一和第二名，而點閱數第三名則為新店市。廖本勝分析，板橋市和中和市離台北市近，不過房租和台北市相較便宜許多，且區內的生活機能佳，又有捷運之便，因 此部分有租屋需求的上班族在考量預算下，會選擇在板橋市和中和市租屋，使得物件數和點閱數高居前兩名。

■ 台中西屯租賃需求大 高雄三民區學生租客多

　　台中市部分，待租物件與點閱數前三名，都是西屯區、北屯區和北區，前三名同樣為西屯區、北區和北屯區，廖本勝分析，西屯區內有逢甲大學商圈，且大型百貨公司林立，連帶提高週邊的店面租賃需求；而高雄市部分，待租物件與點閱率前三名，也都分別為三民區、苓雅區和左營區，而三民區是高雄市最大的行政區，幅員廣闊，因此待租物件最多；且區內大專院校密集，因此學生的租屋需求高。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

台中新成屋市場進入戰國時代，戰況空前激烈，建商不惜加碼贈送刺激買氣，極力寵愛年輕購屋族，引發市場騷動，有的自備10萬元交屋送家電傢俱，還有的限戶數送全套裝潢，更有的自備20萬元送家電或30萬元交屋送裝潢。

■ 超輕鬆！年息1.775%起 貸款期20~30年

　　目前戰線上的全新大樓有「勝美市」「勝美學」「履幸福」「雲門登峰」「林維港麗」「森悅」「凱悅假期」「大英國」，別墅則有「元氣新宿」「山水豪景」「富御」「惠來臻品」等。

　　政府推出年息1.775%的2000億優惠房貸，加上未來利率看跌，有利於首購市場，台中建商採取競銷全攻略「變現不留屋」！資深業內人士分析建議，購屋正是時候，想成家者莫再觀望，畢竟金融海嘯百年難遇，景氣低迷才有便宜可搶，建議購屋前先衡量自備款與還款能力，尤須留意建商信譽、選擇完整學區、生活機能佳、環境治安好、保值路段等要點。

■ 首購族圓夢！600萬元入住台中市郊別墅

　　台中市郊區的新成屋別墅案也不少，價格約在1500~7000萬元不等，只適合換屋客層，首購族若偏愛全新透天別墅，房產業者建議，不妨考慮台中市以外的太平、霧峰、大里、烏日、龍井、大肚、沙鹿、大雅、豐原、草屯、彰化市、員林等二、三線城鎮的新別墅，預算600萬元左右，距離台中新市政新光三越在車程30~40分鐘以內，用時間換空間一圓別墅夢！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

剛完成訂婚儀式的林小姐預計年後完婚，最近和未婚夫看中一間離捷運站150公尺、總價1200萬元的三房新成屋，婚後將與公婆同住。但是，小倆口月收入只有6萬出頭，生活開銷已經相當吃緊，近來受到景氣不佳的影響，銀行又緊縮貸款成數，如果無法提高貸款成數，眼看買屋計劃就要被迫延後了。

■ 提供財力證明、增提保證人 爭取銀行認同

　　為了證明小倆口的借貸誠意和還款能力，林小姐主動準備了自己在公家機關任職的「鐵飯碗」證明；由於林小姐的未婚夫是申貸銀行薪資戶，也同時提供了相關資訊，作為兩人還款能力的參考。

　　此外，林小姐的未婚夫更說服自己的父親，當小倆口的增提保證人。銀行主管解釋，銀行審核申貸資料時，首重還款能力，若房貸戶願意主動增提保證人，則銀行可將保證人的資產狀況一併視為房貸戶還款能力的參考憑藉之一。如此一來，想提高貸款成數，也就相對簡單。

■ 銀行緊縮貸款成數 擔憂還款能力是主因

　　銀行主管表示，景氣不佳，銀行擔憂借款人的還款能力受景氣影響，是銀行緊縮貸款成數的主因，而貸款金額和普遍性都較高的屋貸戶，便成了主要衝擊對象。想要爭取銀行的信任，進而提高貸款成數，除了提供財力證明與增提保證人之外，還可以主動匯整房產周邊行情資訊，供銀行作評估房產保值性的參考。

　　房貸戶如果能夠順利抬高貸款成數，甚至成功貸到裝潢費，將能大大減輕頭期款的付款壓力，也能夠多留些資金方便生活周轉，在正逢景氣寒冬的此時確實獲益匪淺。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣寒冬，法拍屋釋出量創新高，沒有經驗的購屋族想進場，又擔心碰上糾紛惹麻煩，建議消費者不妨先從法拍屋查封筆錄做功課，看到喜歡的法拍物件，也切記要先準備好充裕的資金或銀行代墊款，以免功虧一匱！

■ 買賣法拍屋 使用情況問分明

　　一旦找到法拍的標的後，最重要的就是到法院佈告欄查看查封筆錄，首先要查看屋況，是空屋還是有人居住？居住者是誰？是債務人自住還是租賃者？這些都可以在在查封筆錄中看究竟。

　　如果由債務人居住的話，要先與債務人溝通是否有人佔用，並且債務人協商搬家的費用；而如果是租客的話，要注意有無租賃權的問題，因為根據民法「買賣不破租賃」原則，買下不動產的人，要等到租任期滿，才能收回使用權利；而如果是不定型契約的話，更要注意往後使用權的問題。

　　此外，也要特別注意債務人會不會為了逃避被查封、拍賣，會在法院拍賣前虛設租賃契約，讓房子無法點交，所以投標前要特別注意該屋有無租賃權。

■ 申請代墊款 先請銀行評估

　　此外，想投資法拍屋，一定要先有充裕的資金，根據法院公告規定，得標者須在得標後7天內繳清所有款項。籃茂山提醒，雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務，但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件，送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

　　目前有提供法拍屋代墊款服務的銀行並不多，各家利率也有所不同，其中聯邦銀行可以針對個案提供行情評估，做為競標時的參考。籃茂山說，法拍屋可貸款的比率，一般約是拍定價的6到7成左右，但實際代墊成數，各銀行評估準則些略不同，還需視個人的信用和經濟能力而定。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

辛苦了一輩子，好不容易存了錢買房子，如果這時候才發現買的是海砂屋，該怎麼辦？專業房屋檢驗師說，最好還是在交屋前做完整檢測，以免日後樂極生悲！

　　現在國內多數房仲都有履約保證服務，消費者購買的中古屋，成交後萬一發現是海砂屋、輻射屋，都可以經由仲介索賠或退屋，只是，就算可可以獲得前屋主的賠償，但這對新屋主來說，已經是不可承受之痛。

　　以輻射屋為例，通常問題都發生在看不見的鋼筋、石材或管線中，不過購屋前，如透過精密的儀器檢測，就可以及時發現。不過海砂屋的檢測，可就沒這麼簡單了，必須破壞部分牆面才能檢測樣本，因此，專門從事各項檢驗工作的SGS建議，消費者在購屋後，不妨在交付部分訂金後跟屋主商量，能否以簽下切結書的方式，找專業人士鑑定房子是否為海砂屋；如果屋主不同意，買家也可以透過網路上的海砂屋資料庫查詢，雖然這類資料庫不具公信力，但可以作為部分參考依據。

　　SGS提醒，約在民國70~73年完工的房子，當時不少建商為節省成本，便宜使用海砂蓋屋，因此，屋齡約在20上下的房子，都應該小心檢測，以免不慎買到海砂屋，最後自己住不安心，轉手賣人也不容易，讓辛苦存下的買屋基金白白泡湯。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

過年腳步越來越近，民眾也開始準備替牆面換上新的色彩，B&Q特力屋建議，民眾在選購油漆時，要先學會如何計算坪數，並且懂得依照不同的油漆特性，去選擇該使用的油漆，才可以達到省錢美化居家的效果。

■ 學會計算坪數 避免花多冤枉錢

　　B&Q特力屋油漆課課長鐘承運表示，一般民眾比較煩惱的問題就是，到底該買多少油漆才夠用？鐘承運建議民眾可以套用簡單的公式，就可以約略計算出到底該買多少油漆。

　　假設只刷４面牆面，不包含天花板以及特殊的挑高空間的話，民眾可以用空間坪數乘上2點8，就是實際要粉刷的面積，假設是室內空間是10坪的話，實際要漆的坪數10*2.8，就是28坪，如果要連天花板的話，就要再加上地板面積10坪，就是實際的坪數。

　　鐘承運表示，通常一公升的乳膠漆可以漆2.5~3坪的空間，假設10坪大的空間可能就需要大約7~11公升的漆量，民眾可以依照牆面的門窗去增減比例，以達到最準確的效果。

■ 不同油漆 使用特性也不同

　　鐘承運也表示，不同的漆特性也不同，一般坊間上大約有包括傳統的油漆、水泥漆以及乳膠漆三種漆。油漆因為含油防水，而且通常都會有甲苯成分，所以比較適合使用在室外；而水泥漆因為含有石灰，覆蓋性高，假設有嚴重的燻黑或是小孩亂畫，都可以輕鬆蓋過，但是容易在擦拭牆壁時發生掉漆的情況，年久更會出現粉狀的剝落，對人體會有健康的疑慮。

　　而乳膠漆的膠量成分較高，但是覆蓋性較低，不過較不容易剝落，也比較快乾，對人體也比較建康。鐘承運表示，如果要將深色牆面變更為其他色系的話，建議用底漆蓋過之後，再上乳膠漆，會比較容易上色；而若只是要將牆壁用同色性重新粉刷的話，就可以直接上乳膠漆，千萬不可直接在深色牆面上，塗上不同色系的乳膠漆，這樣一來不但如法蓋住原本的底色，更要重新粉刷一便。

　　鐘承運也建議，過年為牆壁換新衣前，記得一定要先解決壁癌的問題，以及選擇優質的油漆與工具，並且妥善保護家具，才可以用最精準的預算，達到美化牆面的效果，過個快樂的新年。

【網路居家王design.vrhouse.com.tw】

在房市低迷之際，好地段、好物件不僅是保值抗跌的不二法門，也成民眾購屋的首選，而老屋拉皮的翻修方式，更能讓「高齡老屋」瞬間拉抬聲勢，成為精華地段的「人氣王」。過去，老屋拉皮動輒需耗費數個月的時間來進行，整體的施工和建材費更是所費不貲，台灣立邦漆指出，以親水性塗料來取代磁磚，不僅能降低對環境的汙染，施工的費用也可省下近1/3，只需10幾天就可以讓老舊建築物輕鬆「回春」！

■ 老屋拉皮換新貌 房價最少漲1成

　　所謂的「老屋拉皮」，就是將建築物原本老舊不堪的外牆加以翻新、並補強防水功能的工程，一般來說，住戶在施工期間內仍可以正常居住，不需要特別遷移，至於價格部份，則依照建材選擇的不同，從5000、6000元到上萬元不等。

　　根據太平洋房屋的推估，一般來說，一但中古屋經過拉皮翻新，房價至少都可以拉抬約1成左右，若是位處於市中心的精華地段，則翻修後的每坪價格漲個3、4成也不成問題，如位於台北市政大樓斜對面的東華大樓，經過拉皮後，房價翻漲了近1倍之多，遠企商圈的藍天凱悅大樓更是老屋拉皮的經典代表作。

■ 外牆建材比一比 塗料價廉更耐操

　　傳統的老屋拉皮翻新多半是先敲掉外牆磁磚、刮除舊有油漆後，再進行修補工作，因此施工期間通常至少需要2個月左右，但是親水性的外牆塗料因具有強力附著和防水的特殊性，可節省敲掉磁磚的時間，還能防止水分子滲透牆面，降低壁癌的發生。

　　台灣立邦漆行銷企劃部表示，選用親水性的外牆塗料取代傳統的外牆磁磚，做為老屋拉皮的素材，是由於塗料的選擇多元化、色彩也更為豐富，能充分滿足不同設計風格的需求。此外，由於台灣位處地震帶，所以時常會有大大小小的地震，塗料因為具備不易脫落、碎裂的特性，因此在後續保養、維護上也就相對容易，且平均約15天左右就能夠完成建築物的外觀改造工程，費用也比傳統的瓷磚外牆少了約1/3，是更划算的選擇。

【網路居家王design.vrhouse.com.tw】