台 中 地 產 X 檔 案

房市大起大落的2008年，1~10月全台建物買賣移轉件數為32萬7,023件，相較去年同期34萬7,521件，下滑幅度5.89%，已連續兩年呈現衰退，預估今年全年件數可能不到38萬件，僅稍高於92年SARS當時的水準！展望2009年，永慶房屋認為，在自住客撐場下，房市明年下半年可望落底回溫，而利率持續下修、兩岸三通的效應，以及富裕階層轉投不動產投資等四大趨勢，都將是明年房市能否翻轉的重要關鍵！

■ 2009上半年盤整期 自住客撐場

　　展望2009年，永慶房仲集團總經理廖本勝預估，2009年上半年交易量能不易有明顯的成長，不過應有機會築底，下半年隨著三通效應的發酵及國際經濟情勢的好轉，自住型的購屋者進場，擴大成交量，房市可望回溫。

　　根據97Q3永慶購屋趨勢大調查之調查結果顯示，首購及換屋需求的比重佔78%，而投資需求僅佔22%，，廖本勝表示，由於明年的房地產市場仍難脫盤整格局，因此預期投資買盤仍將保守，自住型買方將持續掌握市場，民眾可好好趁著這波房市修正盤整階段，多看、多挑、多比較各物件優缺點，趁勢拉大議價空間，選擇發展潛力佳的區段，並趁著低利時代，多加利用政府各種優惠房貸，大幅降低購屋負擔並大膽進場議價，一定有機會可挑選到令人滿意的物件與價格。

■ 利率持續下修 逢低買進好時機

　　台灣近來頻頻調降利率，政府也陸續推出許多低利優惠房貸政策，加上延長購屋貸款期限至30年等政策，對於購屋民眾而言，將可大大降低每月購屋支出。以房貸500萬為例，用政府優惠利率1.775%、20年期計算，每月本息支出24,765元，30年期每月本息支出僅17,925元，連2萬元都不到，再加上央行持續降息，對於一般雙薪家庭來說，將大幅降低每個月的購屋貸款支出，民眾可趁著這波房市修正進場撿便宜。

■ 三通效應延燒 牽動商用不動產市場

此外，兩岸已開啟海運、空運直航和郵政直通，明年三月，兩岸預定簽訂金融監理備忘錄(MOU)，預計半年後兩岸金融機構將可互設分行，從此之後兩岸間貨幣流通就不再需要經過第三地才能做貨幣轉換，兩岸金流實質效益將遠大於人流、物流，兩岸經貿關係才真正全面交流，台灣商用不動產的需求也將日益增加，也推升商用不動產的價格及租金收益。

■ 金融海嘯重擊 不動產投資翻紅

全球金融海嘯引發股市重挫，相較亞洲各國，2007年台灣富裕人士的資產配置中，不動產配置比例僅17%，為亞洲各國中最低，廖本勝認為，未來台灣的富裕人士勢必會調整資產配置的習慣，穩定收益型的資產將逐漸受到重視，其中購買具有穩定租金收益的不動產，不但可享有穩定的租金報酬，又符合台灣人有土斯有財的傳統觀念，未來將逐漸受到富裕人士的青睞。

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景氣寒冬，今年七月離開鄉林建設的前總經理魏嘉銘，卻選在最冷的時機，在台中英才路成立嘉磐建設公司，但到場祝賀的台中建投公會理事長賴源釗卻信心滿滿的表示，明年第二季，台中房市應該就會春暖花開！

　　13日的開幕慶祝茶會上，來賓擠滿了百坪的辦公室，包括台中建投公會理事長賴源釗與副議長陳天汶都到場，給予魏嘉銘最真誠的祝願！賴源釗說，他個人深受魏嘉銘心裡話感動，低迷景氣讓大家都閒下來了，真該學習魏嘉銘趁機多陪家人並且每天運動強身。

　　至於中部房地產幾時能回溫？賴源釗表示，明年第二季應有機會！賴源釗打趣地說，台中推案冷卻下來，建商有如田螺含水過冬，對於市場常謠言建商某某跳票負面消息，賴源釗澄清說，近幾年建商確有賺錢口袋夠深，也懂得因應時勢收縮規模，大家不必擔心這個問題。

　　「與賴董同學30年、共事20年，最終在鄉林的整座森林裡，沒有一棵樹是屬於我的！」終於自立門戶，魏嘉銘感慨的表示，當初默然離開鄉林，經過數月的沈潛，仍然放忘懷不了最熱愛的建築業，今後將栽培屬於自己的小樹苗，對於台中房市的旺盛企圖心，不言可喻。

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根據台北市地政處最新公布的11月買賣移轉棟數，市場交易量幾乎是今年最低紀錄，僅高於2月的3552棟，11月買賣移轉棟數剩下3732棟，是今年以來第3次跌破4千棟，幾乎回到SARS前一年2002年的平均單月交易量！

■ 北市房市價跌12% 成交量急縮五成

　　由於買賣移轉登記多呈現上月交易數字，搭配信義房屋在10月的成交價格比對，10月台北市價量都創下新低紀錄，今年年底前的房市交易，已有「旺季不旺」的態勢。信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，台北市11月買賣移轉棟數，幾乎回到SARS前一年2002年的平均單月交易量；比起買賣移轉棟數最少的2001年的3111棟，近月市場交易狀況只比當時好一些。

　　信義房屋內部比對成交統計資料發現，台北市10、11月平均成交單價每坪約為35餘萬元，較4月每坪下滑約5萬元，價格衰退幅度約12%，但同時間台北市買賣移轉棟數卻急縮將近5成，蘇啟榮表示，現在房價大概修正至去年第2季的水準，但量能卻急凍至2001年的低量，在市場進一步擴量前，市場價格難以具備強而有力的支撐，走勢仍舊偏弱。

■ 逆勢成長！文山、內湖銷售成績亮眼

　　台北市的12個行政區中，有6個行政區，買賣移轉棟數較5月高點下滑超過5成，表現最佳的為文山區與內湖區。其中，文山區因為房市5月時基期不高，且位處市郊平均房價較低，衰退幅度較小；內湖則因新成屋第1次登記大量出現在10月，與買賣移轉棟數登記有時間落差，導致11月的買賣移轉棟數不減反增。

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景氣不佳，各行各業經營困難，中部科技走廊龍頭的中科工廠也不例外，進入度小月階段，而台中房市也降溫，首購族成為買盤主力！不過，賣得好的多數是總價500萬內的2、 3房的大樓產品，少許大坪數豪墅也有成績，相對於大樓豪宅或假豪宅市場的冷淡不振，戶數稀少、地段好的大地坪獨棟、雙併豪墅讓企業家更能安心進場。

　　台中市建築投資公會理事長賴源釗樂觀認為，明年第二季台中房地產可以春暖花開；再觀察店面市況，資深房仲業者吳茂楚指出，台中市店面成交量價有微幅下滑現像，很多成交個案顯示，若是賣方不貪肯讓價，都會很快成交。

　　整體來說，店面買氣還行，租金未見大幅下修現象，投資店面須看報酬率和增值力，在台北3%左右的報酬率已經不錯，但在台中年報酬率須5%起跳，現在全新樓店或整棟透店出租率確實偏低，跟供需失衡有關，加上景氣壞生意難做，失敗率很高，也降低了店面需求，房東購入新店面的成本通常高過舊店面的，而且所在區域或地點未必最好，反應出來的競爭力就不好。持平而言，景氣復甦快慢左右國民所得，房市的榮枯也只能寄望景氣好轉了。

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根據內政部資料顯示，本季全國核發建造執照宅數16,273宅，較上季減少23.63%，較去年同季更減少了37.19%，美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，在景氣低迷信心不足的當下，政府釋出建照可延後兩年的政策，可能會讓建商推案急縮，明年度的預售案可能較今年少五成以上。

■ 景氣前所未見 建商恐急縮

　　房市景氣急縮，市場上出現不少案子連預售屋都蓋好了，代銷確認賠停銷的情況，不然就是跟著市場變化，更動產品的格局與屬性，而內政部日前也公佈了第三季的住宅景氣指數，全國核發建造執照宅數只有16,273宅，較上季減少23.63%，更比去年同季減少37.19%，有此可見建商對於大環境的信心嚴重不足。

　　此外，政府也釋出建照可延後2年的政策，讓建商有喘息的空間，在大環境不佳、手上物件滯銷、建照減少、可延後推案的情況來看，明年度建商延後推案或是先建後售的機率相當大，所以張欣民預估明年的預售屋推案量，可能會比今年少五成以上。

■ 預售交屋期 議價好時機

　　而根據內政部統計，到今年第三季為止，建商所核發的住宅使用執照已經有84941張，預估今年將會發出大約10-11萬張，這也表示明年度將會有10萬戶的新成屋釋出，而其中當然包含想要趁成屋脫手的投資客，在市場住宅供過於求的情況下，議價空間也跟著變大，所以張欣民建議，想買屋的民眾，可以趁現在多看多比較。

　　此外，張欣民也表示，房市不景氣，投資客退場，也正是民眾購屋的好時機，民眾購屋時，依然要以地段與生活機能當做優先考量，才會是不景氣的當下，最聰明的購屋方法。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市東興公園位於5期重劃區的中心點，公園面對大業國中、東興國小，周邊的住宅大多以學區及公園為訴求，但釋出的物件不多，有物件出售時，轉手率相當快。面對東興公園的大樓社區戶數單純，屋齡大多15~20年，每坪成交價約10~12萬元。

轉手率快
東興公園位於台中市東興路、大業路與大業北路口，屬於5期重劃區，公園隔東興路面對大業國中、東興國小，公園周邊的住宅大多以學區及公園為訴求。東興公園北側鄰近精明1街商圈、東側距離精誠路約100公尺，精誠路沿線商家密集，附近生活機能成熟。

公園地段具稀有性
21世紀不動產台中公益加盟店店長王柏順表示，5期重劃區內面對公園綠地的住宅不多，公園地段具稀有性，「早期的建案都圍繞著東興公園周邊，之後才往公園外圍延伸，因此愈接近東興公園的住家屋齡愈舊。」

永慶不動產台中5期精誠加盟店店長陳韋仲指出，位於東興公園第1排的住家，屋齡以15~20年居多，大樓社區戶數少，總戶數約50~70戶，這類型以面對綠地為訴求的大樓鮮少出售。面對東興公園的中古大樓社區「國際鄉園」屋齡約20年，主力產品為30~47坪、2~4房，每坪約10~12萬元。

而公寓「雙橡園」屋齡已28年，但低樓層面對公園的住家每坪仍有12~15萬元行情，同樣社區內，面對中庭的戶別每坪成交約8~9萬元。東興公園周邊的別墅屋齡約20~30年，地坪30~40坪的別墅總價約1500~2000萬元，在市場上也少有買賣。
東興公園外圍屋齡較新，大業路上、面對大業國中有屋齡14~15年大樓社區「大官邸」，社區有24小時的管理員及游泳池、健身房等公設，社區主力為30~60坪、2~4房，每坪成交價約11~12萬元。

屋齡8年的大樓「東龍臻觀」主力坪數50~70坪、3~4房，每坪約15~16萬元。

附近街廓規劃完整
王柏順指出，東興公園位於5期的中心點，附近街廓規劃完整，加上學區的加持，房價長期來看具抗跌性，且有物件出售時，通常在短時間內就能脫手，轉手率快。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

2008下半年房市激烈震盪，投資客紛紛退場，自住客成為市場主力！台北縣市過去不受投資客青睞的樹林、北投出線，成為自住客的最愛；而台中北屯區、高雄楠梓區、鹽埕區等房價相對低價區，成交成績也較以往亮眼，顯示在不景氣的時代，自住客對於「房價」最斤斤計較！

■ 搶進自用低價宅 北投、樹林排名大躍進

　　住商不動產企研室主任徐佳馨分析，以區域來看，台北縣市各行政區成交排名變動幅度較大，最主要是由於台北縣市各區房價價差大，在景氣不佳，市場上多為自住型購屋者的狀況下，具有較多低價位物件，且生活機能、交通便利度仍在一定水平之上的行政區，成為自住型購屋者的首選。如台北市的北投、中正、內湖、士林、南港，台北縣的土城、樹林、淡水、三重、泰山等地，在排名上都較上半年上揚。

　　其中，台北市的北投，台北縣的樹林兩地，在排名更出現前所未有的大幅躍進，而這兩個區域都具有價格低、交通便利、生活機能完善，自住型購屋者眾，投資型購屋者少的共同特點；而中南部的區域間價差不似北部大，排名變動也不多，但相對低價的台中北屯區、高雄楠梓區、鹽埕區在成交比率上都較上半年增加，顯示「價格」已經成為下半年購屋成交與否的重要關鍵。

■ 北中南成交王 首重區位與價格

　　排名雖然出現位移，但台北市大安區、台北縣中和、台中市北屯、高雄市左營等三大都會區成交王的表現，卻穩如泰山。徐佳馨指出，四個區域可以歸納為兩大類，第一類是本身條件佳，物件類型齊全的台北市大安區與高雄市左營區，這兩區均有交通便利，區域內住屋需求高，加上產品線能夠滿足各種不同需求的購屋者特色，但大安與左營的成交都比上半年下滑，除了投資客退場原因之外，價格也是影響的原因之一。

　　成交王的第二類是生活條件中上，價格相對優勢的台北縣的中和與台中市的北屯就歸這類，這些區域生活機能不差，交通便利度也高，但房價相對優惠，景氣佳時吸納不少首購族，在景氣不佳時也成為許多預算有限購屋者的首選區。

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營建署公佈第三季住宅資訊統計，全台灣供需率達到101.47%，住宅存量超過需求11萬戶之多，部分區域房屋供給需求比率甚至超過120%以上，房仲業者表示，民眾在選擇物件時，一定要盡量選在精華區域，才可以避免景氣反轉時，房屋不容易脫手的困境。

■ 供過於求 房屋較難脫手

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，凡是供過於求的區域，相對民眾的選擇會比較多，因此，房屋出脫的時間會比精華區來的慢，甚至可能會高達3個月到半年，加上現在房貸遲繳2個月，就會被法院拍賣，供給量過大的區域的賣壓沉重，可見一斑。

　　而美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民則表示，雖然這些區域供給量大於需求量，但是房價通常都不會太高，所以雖然脫手速度較慢，但是貸款的壓力也會比較小，相對來說斷頭的機率也不是最大。

　　而斷頭屋的高危險區域，是部分非都會區又被過度炒作的區域，因為部份區域可能受到投資客炒作，房價瞬間飆高，但是遇到景氣急縮，最後持有的人賣不出去，就只好斷頭收場。

■ 精華區出脫快 注意有無過度借款

　　統計結果顯示，全台房屋供過於求，但是台北市的住宅需求還是不足，家戶數多於住宅存量73944戶，居全台之冠，這也是台北市房價一直居高不下的原因之一，由於需求量大，所以台北市的房子較容易脫手，拍賣斷頭的機會也相對較低，不過仍要注意盡量選購抗跌的精華區域，才是保值王道。

　　而精華區的房子遭到法拍，通常是因為屋主過度貸款，就是所謂的二胎房貸，有人甚至貸到三胎之多，當房子的負債超過房屋價值，這時候就不會有人願意承接，只好淪落法拍，所以提醒民眾購屋時，也要注意房屋有無過度抵押，以免無法過戶。

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