台 中 地 產 X 檔 案

想買法拍屋，卻又怕遇到海蟑螂？那不妨可以考慮由銀行擔保拍售的「金拍屋」或「銀拍屋」，不僅產權清楚，可以減少點交糾紛，價格也較法拍屋彈性，有些許的議價空間，相對增加了不少保障。

■ 金拍屋地段好 銀拍屋價格低

　　由國內34家銀行及票券公司共組的台灣金融資產，是唯一民間可以替法院代為處理債權屋的單位，而其所標售的物件就是俗稱的「金拍屋」，至於民眾或企業向銀行貸款時，所提出的抵壓不動產，如果碰上債務人無法如期還款，其產權便會轉歸銀行所有，這類型就屬銀拍屋。

　　金拍屋的價格約介於法拍屋和市價中間，而且地段和屋況和銀拍屋相比，都是屬於較好的物件。不過銀拍屋雖然區域經爭力較低，但也因為如此，往往會有低於市場成交行情的價格出現。

■ 手續較簡便 產權清楚無糾紛

　　大多數人的觀念裡，法院法拍屋雖然便宜，但是程序相當繁瑣冗長，讓人總是望之卻步，反觀由民間銀行拍賣的銀拍屋就簡單許多，部分金拍屋和所有的銀拍屋，都採用不同於法拍屋密封投標的公開競相標價，讓拍賣程序更加公開且透明化。

　　在法院購買法拍屋，最怕的遇到點交、不點交或第3人佔用的問題，但是跟銀行買金拍屋、銀拍屋，由於多數是銀行自己承受的擔保品，所以通常產權清楚，較有保障，甚至還可以協商銀行進行看屋的動作，對於購屋者來說，是一大保障。

■有議價空間 貸款成數高

　　由於金拍屋或銀拍屋大多是銀行的債權，各銀行通常會急於脫手，使得議價空間相對拉大，所以只要能夠保住大部分債權，價格方面也會出現彈性議價幅度。一般來說，金拍屋或銀拍屋的價位，應該是介於法院法拍屋和一般市場購買價之間。

　　想買法院法拍屋，除了需要先繳納保證金外，一旦得標，7日內就必須繳足全額，這常常是購屋者最頭痛的問題。不過因為金拍屋或銀拍屋是銀行的承受擔保品，為了儘速取債權，對於有興趣購買的民眾，通常銀行願意提供貸款的意願較而且也會協助處理資金的問題，例如將貸款成數提高，或利率降低等，民眾只需自備約3成左右的金額。

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資料來源：中時房地產     回首頁

台中房市近況如何？不景氣聲中，卻仍有三個民間自辦重劃區紅火登場，分別為寶成集團主導的第1單元（位於西屯），長億集團富有開發的第2單元（南屯），惠豐順開發的第3、4單元（南屯）。2010年將陸續交地，這些重劃區沿著筏子溪、中山高、中彰快速道及高鐵軸線南北走向，靠近7期、8期與中科，前景看俏，更加速未來台中直轄市區發展重心再進一步向西屯、南屯板塊位移。

■ 500萬元總價成主流 5000萬豪墅照買不誤

　　東森中科東大店協理鍾坤海表示，中港交流道以西的中科為例，中古屋大樓總價500萬元以內的交易仍然熱絡，7成銀貸350萬元，正好適用2000億元優惠房貸案年利率約2.7%。

　　首購族都是考量房屋總價，由於近年來中科大樓漲幅少而別墅漲幅多，新成屋房價與中古屋差距很大，因此保守型的購屋族就選擇大樓中古屋；新大樓成屋方面，為搶年輕首購客層，建商也紛紛採取低自備或含裝潢、送家電、家俱吸引買氣。

　　頂級房市則出現豪宅下課豪墅接力的現象，購屋思想回歸基本面，認定別墅保值的頂級客層，熱中7期西側或8期好市多附近全新完工的獨棟雙併豪墅，價格帶在4000~6000萬元之間照買不誤。

■ 七期仲介店淘汰 豪宅自住客進場測價

台中七期內的房仲業者已經收掉10家以上，顯見豪宅交易困難程度，東森大師店東高振益指出，逢低買進的情形逐漸增多，手握現金的自用客戶都在積極看屋，不景氣時可挑的物件多、議價空間較大，為安全和殺價，他們偏向剛才交屋的大樓，不喜看預售案或結構體的，他們認定綠十字園道、新光三越周邊的最好，尤其第一線建商的物件更可抗跌增值，現在進場撿便宜正是時機！

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97年最後倒數不到一個月，信義房屋企研室統計今年重要土地交易發現，包括台北市單筆最高額交易、住宅區土地、與單坪土地天價的成交紀錄，今年台北市土地價格與房地產的交易，創下許多第一！

■ 住宅、土地價新高 壽險集團創紀錄

　　住宅區房價創新高，是在7月下旬新光集團標售聯勤信義土地，最後由私人合作出資，以總計約101億元的高價，標下聯勤信義2490坪土地，換算住宅區每坪土地成交金額高達407萬元，換算該基地基準容積換算每坪接近145萬元。

　　而單筆最高交易金額，則為遠雄集團以將近130億元天價，買下信義計劃區A1昌軒的土地與未來建物；至於土地單坪交易金額最高，則是由台灣人壽寫下，台灣人壽以53.7億元，買下位於中山北路的國華人壽總部大樓，基地面積僅有894坪，換算商業區土地每坪成交600萬元，而基準容積單價更高達150萬。

　　觀察這些超高價的紀錄，皆是由壽險公司或具備壽險背景的集團取得，這些公司也創下短期難以超越的「2008年房地產障礙」。

■ 98年房價看跌 土地價格下修機會高

　　從2006年聯勤信義土地第一次高價脫手後，開啟地價推動房價、房價拉抬地價的局面，開發商個案熱銷後，房價產生比價堆疊效應，建商又用更高的價格去購得土地，但今年下半年房價轉冷，房價已經開始明顯修正，雖然今年房市在上半年熱絡交易帶動下，平均價格仍高於去年，但實際近月房價已經明顯走跌。

　　信義房屋企研室主任蘇啟榮也指出，公告現值對於交易與估價上參考，一般以非都會區土地較有參考價值，都會區的土地價格，仍多以房價市值回推，或是採交易比價法，即使98年公告現值價格仍調升，但從近期的房市或土地交易發現，明年土地市價往下修正機會比較高。

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金融風暴來襲，整體經濟惡化將可能帶來社會治安敗壞，因此，如何住得更安心、安全，成為選擇住宅產品的重要條件，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，管理嚴謹的「安心宅」擁有投資抗跌、自住安心的特色，是值得消費者考慮的產品！

■ 安心宅管理費偏高 詢問度卻不減

　　住商不動產台中區經理賴萬表示，以台中市來說，雖然房價與坪數屬於中等，但每坪管理費超過50元的住宅比比皆是，而這些管理嚴謹住宅並不會因為管理費用高而嚇退買方，反而因為居住安心，吸引了許多中產階級人士入住，良性循環下，社區居民條件整齊，自然讓房價擁有抗跌空間。

　　住商不動產高雄五福加盟店趙人戊店長表示，這些管理佳的大樓除了價格的保值性強外，更有指名度高，銷售速度快的優點，不論是自住或是投資都是很不錯的選擇，以高雄市某些大樓為例，除了對保全公司要求人員素質整齊，甚至管委會對保全面試，務求在大樓安全上盡善盡美。

■ 檢視大樓管理 門禁治安最重要

　　選購這類「安心宅」，徐佳馨建議，首先，可以觀察大樓是否門禁嚴格、保全自律高，會讓住戶的安全獲得高度保障，好的保全除了不厭其煩的過濾訪客，並時時留意大樓動靜外，對訪客不卑不亢；此外，大樓樓梯間、住戶門邊堆放私人雜物與否，是最能看出住戶自律與大樓管理的地方，樓梯間與電梯是否有固定維護清潔，也是優質大樓基本要求。

　　優質管理也必須要有充足的經費作後援，因此，與管理費多寡息息相關的入住率，就成為管理費充足與否的重要參考指標。另外，也可以從公佈欄中觀察積欠管理費住戶多少看出一些管委會運作的端倪。

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全球景氣低迷，民眾消費力驟減，不少店面生意下滑關門歇業，連消費單價低的夜市店租也受到波及！房仲調查發現，全台夜市店租9~11月較1~6月平均下降約10.54％，台灣房屋首席總經理彭培業指出，不景氣失業率飆升加上店面租金降幅大，正是自行創業的最佳時機！

■ 時機歹歹！饒河街夜市店租跌18%

　　根據台灣房屋不動產研究室調查發現，北市饒河街夜市店租降幅空間最大，降幅高達18.18％，其次是景美夜市降幅約14％，基隆廟口夜市降幅11.76％，全台最大的夜市商圈士林夜市降幅9.8％；降幅最小的是中部最大夜市商圈逢甲夜市降幅約3.13％，受到這波不景氣影響衝擊最小，其次師大夜市店租降幅僅6.25％，降幅空間也不大。

饒河街夜市地處八德路四段，沒有捷運經過，停車位也不足；另外，饒河街馬路中間是攤販，店面騎樓也擺攤，民眾消費大都集中在中間的美食攤販，使得騎樓旁的店家生意較為清淡，因此店面租金也呈現下滑趨勢；而士林夜市面積大，店面釋出量多，選擇空間也大，加上釋出主要是離夜市精華區域較偏遠的地段，過去兩個禮拜就會被租走的店面，現在要拉長到一個月，待租期拉長，租金議價空間也拉大。

■ 抗跌金店面 逢甲、師大夜市最保值

而中部最大的逢甲夜市，租金降幅全台最少，台灣房屋分析，逢甲夜市商圈店面只要一貼出頂讓紅單，就一堆商家前來詢問，房東絲毫不擔心店面租不出去，因此在店租價格上，沒有太大的讓步空間。

此外，降幅只有9.8％的師大夜市，主商圈龍泉街旁的泰順街、師大路巷內商圈仍有膨脹現象，有些一樓住宅轉手後被改成店面出租，報酬率都不錯，另外，師大夜市鄰近台電大樓捷運站三號出口，交通非常便捷。

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房地產向來以市場決定行情，但M型社會的趨勢，讓豪宅成為近年最火紅的話題，每坪100萬已經不稀奇，部份建案甚至開出200萬的天價，如此看來，豪宅的價值似乎不能以區域行情當作標準，當然投資的方式，當然也有所不同。

■豪宅選區域 最抗跌保值

豪宅的定義見仁見智，但是對於市場來說，豪宅除了坪數要大之外，產品夠不夠獨特、地點夠不夠好，都是重要的基本條件，永慶豪宅部首席顧問葉國華表示，近年來有些建商會在所謂的“非豪宅區”興建豪宅，但是這些區域往往只能吸引所謂的區域客層，想要投資豪宅，當然要選擇大家都會想買的豪宅區。

像是信義、大安、大直等所謂的傳統豪宅區，在景觀以及有名人入住的加持下，相對來說比較抗跌；而座落非豪宅區的豪宅，缺少景觀與名人的加持，對於外來客的吸引力較為薄弱，投資者投資前要審慎評估。

■營造產品價值 而非產品價格

葉國華表示，台灣豪宅市場是與一般市場不同，是相對的小眾市場，所以要跳脫一般住家的思維模式，因為錢已經不是問題，問題是能不能創造出豪宅的價值。葉國華舉飯店為例，在過去5星級飯店代表著頂級設備，但是號稱7星級的杜拜帆船飯店出現後，不只提供5星級的設備，更提供超越5星級飯店的服務，達到所謂的7星級享受，即使一夜住宿的要價不斐，全球旅客依然趨之若鶩。

由此可見，豪宅的價值已經跳脫所謂的產品的售價，而在於產品是否具備獨特性與品味，才能營造創造超越行情的價格，這也是為什法拉利名車象徵著品味與地位，因為車子所賦予的價值，已經等同價格，甚至已經超越價格，而豪宅的珍貴之處也是如此。

■邁向國際化 豪宅市場無可限量

以亞洲各國動輒300萬一坪的豪宅行情來說，台灣的豪宅可算是相對便宜，主要原因還是受到兩岸政策的影響，就好比選前看好兩岸三通的明朗化，豪宅市場一片看好，豪宅上看200萬一坪，不過選後兩岸仍沒有實質上的進展，豪宅市場也隨著之凍結。

葉國華說，台灣豪宅想要起飛，不論在規劃、服務上，都必須要合國際化的產品，吸引國際客的眼光，如此台灣的豪宅價格，才會有無限的想像空間。

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放款額度緊縮，如何提高房貸成數，是不少購屋族的最大煩惱，房仲業者建議，部份仍有放款壓力的小型的行庫，對地段好的房子，仍有不錯的貸款幅度，不過要注意相關的手續費用。

■ 小型銀行放款壓力大 貸款成數較高

　　金融風暴持續蔓延，銀行承作房貸門檻提高，購屋者買屋意願降低，但對於銀行來說，放款的壓力卻沒有減少，有銀行行員私下表示，每個月還是有3000萬的放款壓力，就算有政府優惠房貸的利多下，平均一天都要想辦法做到100多萬的業績，壓力相當大，只好拼命打電話找客源，即使小額放款也不放過。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，在信用緊縮、民眾自備款不足的當下，想要申請到較高的貸款成數，除了地段好、信用沒問題外，尋找小型的銀行，更有機會貸到較高成數的房貸。

■ 小型行庫放款額度高 須注意手續費用

　　小型銀行雖然放款的額度會比較高，但是也要注意相關的手續費用，通常包含鑑價費、帳管費、開辦費等，各家銀行的名稱不一，費用的差距大，民眾最好多做比較，問清楚再作決定。

　　此外，房市冷清，央行也打算再度降息，對於自住的購屋者來說，無疑是一項利多，民眾在這時候購屋，一定要精選好地段與精華區，才可以抗跌保值，申請貸款也相對容易。

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