台 中 地 產 X 檔 案

年前旺季，不少人趕著搬新家過好年，不過可別開心過了頭，搬進預售屋前還是得仔細點交，永然聯合法律事務所所長李永然建議，先從常見的房屋瑕疵檢查起，如果發生交屋爭議，也要透過合法途徑提出申訴，別讓自己的權益睡著了。

■ 依約丈量檢視 公設未完工可拒交屋

　　購買「先售後建」的預售屋，通常要等到點交的時候，才能眼見為憑，因此，購屋族在點交時更要睜大眼，否則點交完成，如有瑕疵，屆時恐怕投訴無門。

　　李永然建議，包括有房屋無龜裂與建材變更等瑕疵，都可以透過肉眼檢視，依照慣例，建商如果以高級品取代低級品是可以接受的，但建商如須變更建材時，也應事先與客戶溝通；此外，消費者也應自行丈量私有面積，如面積超過合約所明訂的容許範圍，可以依約要求建商退款；至於常見的公設縮水或未完成，消費者可以拒絕接受交屋，就算住戶急著入住，也應與建商協議完成公設完成期限，並保留部分房地價款作為交屋保留款，以維護承購者之權益。

■ 點交起爭議 公正單位可仲裁

　　另外，消費者也別忘了拿出合約細細比對，如果預售屋交屋時間超過契約明定時間，買受人可在交屋時，計算逾期的工期，向建商請求逾期罰款；有的取巧建商，會在取得使用執照後，進行所謂的「二次施工」，買受人也要評估違規使用可能造成的風險。

　　李永然提醒，如果點交時發生糾紛，消費者千萬不要自認倒楣，除了向業者、公會或消保會申訴外，還可以透過地方政府消費爭議調解委員會申請調解，委員會中有房地產專業委員，可以提供專業的意見，而仲介或代銷的所成立的公會組織，也會受理相關爭議，如果雙方依然無法調解出共識，李永然建議以提起訴訟作為最後不得已手段。

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中古屋的交屋，在屋買賣中稱為「現況交屋」，指的就是以房子當下的情況直接交易，不過中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒民眾，即使買賣雙方都已經確認過屋況是有瑕疵的，正式交屋時，還要注意詳實紀錄瑕疵細節，以免日後引發不必要的糾紛。

■ 漏水屋註明清楚 一但發現立刻反應

　　江龍名表示，漏水是現況交屋當中常見的問題，假設購買的房屋有２處漏水，雙方達成協議以現況交屋，買方最好還是要在契約書中註明漏水幾處？狀況如何？因為交屋後，若發現其他地方也漏水，就不能算是當初約定的現況，買方可以請求賣方負責。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，像是輻射屋或是海砂屋這類的瑕疵，肉眼無法立刻察覺，民眾若在入住後的五年內發現，得以向賣方申請賠償；而根據民法356條，買方發現瑕疵後，必須在半年內通知賣方，若是超過期限，就視為承認受理瑕疵。

　　不過雙方在6個月的認定期上會有所疑慮，所以買方一但發現瑕疵，最好以存證信函的方式，告知賣方發現的時間，而必要時需請技師依照瑕疵之狀況，推斷瑕疵出現的時間，以判斷買賣雙方的權利義務。

■ 拍照詳實紀錄 建立彼此認知

　　除了建物的問題之外，現況交屋有時候也包含家具、裝潢，買方最好把賣方答應的項目，逐一列出，並且拍照存檔，附在契約書內，以確認彼此對於現況交屋的認定，減少後續交屋的糾紛。

　　此外，房仲業者在交屋時，都有點交確認單，買方一定要多花點心思逐一檢查，包含水壓是否足夠，水電、瓦斯甚至馬桶是否可用，交屋時多一分細心，交屋後就可以少一分麻煩。

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隱匿於鬧市，走到翠綠幽靜的台中七期西側潮洋公園旁，讓人一時忘記正身處新市政中心區，龍門路與朝貴路口5樓層高的崗石別墅，披滿米灰色調大理石，Art-Deco外觀的造型與線條，顯得平衡而協調、沉穩又內斂，石牆圍得不算高，只要稍微靠近欣賞，特警裝扮的保安人員立刻趨前關注，這裡正是許多中部企業主深愛的七期高級別墅區之一。

■ 房產隨景氣起落 唯獨好別墅能保值

　　七期西側較晚開發，使用分區最多「住一」，常被規劃為寬敞的獨棟或雙併別墅，以因應企業家客層自住需求，與惠來公園附近同樣成為七期「唯二」的高級別墅區。

　　沅林建設「市政莊園」別墅專案經理紀文雄表示，多半是成功的企業主買來自住，他們認為這類別墅寬敞好住又能保值。以位在西屯路三段宏安巷的「宏台別墅」為例，20幾年前早期台中企業家最夢寐以求的美式社區，只規劃數十戶獨棟與雙併，每戶約有百坪土地，社區有游泳池、網球場、籃球場，持有20幾年至今，仍然賣出好價錢，時間證明只要是好別墅就能抗跌保值。

■ 只買最好的！企業主生意眼光獨具

　　紀文雄分析，台中市市區發展轉移到七期新市政中心，要花上50、60年以上時間，七期第一的形象與價值已深受肯定，豪宅仲介業表示，確實有很多企業主用生意眼光在買房子，七期寸土寸金，別墅社區少之又少，若有土地超出千坪、地下停車、戶數只規劃20~30 戶的個案更是特別，仲介建議，購買七期別墅要留意適中戶數、門牌地點、周邊小環境，耐用建材、制震防水、公設空間等基本條件外，同時應注意建商關於將來社區永續經營、安管與服務，是否具備實力與成功先例。

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全台法拍屋11月份拍賣數量破萬件，無論是月增率還是年增率，都爆量50%以上，創下歷史新高！山水資產管理股份有限公司總經理周業昌預測，房市恐怕得等到明年第三季以後，才有可能觸底反彈。

■ 法拍屋每月上萬件 明年亦不樂觀

以近三年台灣法拍屋的拍賣數量來看，95年的房地拍賣約有6萬4仟件，96年則在6萬2仟件左右，但97年還沒結束，現在就有8萬3仟件以上了，由於今年前三季每月都有6000件左右，還沒完成統計的第四季，每個月都有10000件以上的法拍屋。

「這反映今年第三、四季來台灣的景氣真是壞透了！」「山水法拍屋搜尋引擎」網站執行長卓訓麟表示， 95年平均每月拍賣數量約5300多件，96年平均每個月也是約5200多件，到今年97年已經平均快7000件了，照今年底這樣的經濟數據,，很容易的推估明年每個月可能有8000~8500件的平均拍賣數.

■ 房市盤整期 進軍法拍市場好時機

　　山水資產管理股份有限公司總經理周業昌評估，一般預測房價的底部確認應該落在明年的第三季以後,，屆時法院拍賣房地的單月平均數量才會降低下來，但即使房價觸底，要反轉房價卻需要一、二年以上的時間，才可能看到價量齊揚的景況，房價盤整於底部價位的這段期間，正是進軍法拍屋市場的絕佳時機！

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豪宅之所以價高，主要的原因在於產品的稀有性，通常豪宅多位於市中心精華地段，不但具有交通便利的特性，更重要的是要有無可取代的景觀，綜合目前市場上的豪宅產品，包括水岸、山景與公園綠地，以及名人聚集的豪宅特區，都是豪宅價格保證的不二條件！

■水岸公園山景 豪宅景觀無敵

以水岸豪宅為例，不但具有景觀的獨特性，從風水上來看，水為財，能夠帶進滾滾財源，這對特重風水的中高產階級而言，更具吸引力，目前台北市新興的豪宅區大直，就是典型的水岸景觀豪宅；此外，公園綠地的寬敞空間，不但賞心悅目，更是全家人活動遊憩的好去處，以紐約為例，面中央公園的豪宅價格最高，而台北市佔地最大的大安森林公園，周邊豪宅價格同樣居高不下。

而過去多被視為豪宅特區的陽明山別墅，賣的就是無敵山景，而台中七期面大肚山的豪宅，也因為可以遠眺無法取代的自然景觀，成為頂級客層的最愛；位在市中心的豪宅，則因為擁有超便利的交通，吸引名人雅士進住，形成名人特區。而台北市部分燙金路段門牌，更是房價抗跌的保證，包括仁愛路、信義路、中山北路與敦化南北路，因為林蔭大道的綠意盎然，更是中高產階級競相搶購的豪宅特區。

■購屋停看聽 小心買到假豪宅

進住豪宅，展現中高產階級的品味生活，不過住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，現在有不少假豪宅在市場濫竽充數，消費者一定要貨比三家。以台北市為例，豪宅的區位一定要在市中心，現在有不少大坪數的住宅自稱豪宅，但區位卻位在推案量極大的郊區，這類假豪宅量大又偏遠，完全不符合豪宅稀有性的特質，即使使用的是高級建材，也不是真正的豪宅。

此外，就算緊鄰所謂豪宅區，一路之隔，價格可能會差了十萬八千里，以高雄當紅的美術館特區為例，景觀第一排的房價，單坪可上看30~40萬，但第二排的房價就只有一坪十幾萬的行情，失之毫釐，差之千里，選購這類豪宅產品，可要睜大眼比較，別買到假豪宅才徒呼負負。

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房市景氣有多冷？就連頂級豪宅也抵擋不住金融大海嘯，應聲下跌！根據房仲店頭提供的行情，現在包括帝寶、信義之星等知名豪宅，都已經跌破百萬元大觀，現在市場行情都從一坪150萬左右的行情，跌到90~95萬，跌幅高達四成！

　　「房市沒有不倒的神話！」政大地政系教授張金鶚認為，價格越高的產品跌幅越大，過去被視為相對抗跌的豪宅，現在也無法逃過市場自然法則，而房市大好時，市場充斥各種假豪宅，這類產品相對區位較差，多數集中在推案量較大的區域，如今景氣大不如前，「首當其衝的，就是這類假豪宅產品！」

　　網路地產王總經理鄭特滽則認為，這波金融風暴來襲，不少富豪階層也無法全身而退，造成資產大縮手，而一向被視為頂級客層收藏品的豪宅，也開始有出脫套現的現象；此外，不少豪宅投資客在520後進場，當時追高的行情，在景氣急凍後卻一蹶不振，不少口袋不夠深的投資客，現在只能認賠出場，但價格卻已經大不如前。

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景氣急凍，房價信心指數也創下新低！根據國土規劃中心及不動產資訊中心公佈的最新調查顯示，今年第三季的整體購屋者房價綜合信心指數為56分，是91年第二季開始調查以來的最低點，政大地政系教授張金鶚認為，台北縣市的房價還要再跌3成左右，而以去年底為起點，房市衰退期恐怕還要5~7年！

■ 買賣價格認知落差大 議價空間下探三成

　　雖然市場冷颼颼，剛出爐的調查卻發現，平均搜尋看屋時間，從上季的5.7個月，延長到6.2個月，但目前房市成交的議價空間，卻只有一成上下，與目前的景氣現況有明顯落差，導致房市買氣不振，張金鶚評估，「接下來連台北縣市都有可能下修到3成左右！」

　　房價居高不下，議價空間不足，調查顯示，購屋者期望的購屋價格落在300~600萬，但目前市場成交均價卻高達636萬，買賣雙方對價格的落差，成為目前房市急凍的關鍵因素。

■ 購屋族看衰房市 優惠房貸僅治標

　　調查也顯示，七成以上的已購屋者看跌明年同季房價，未來購屋主力的搜尋購屋者，更有八成二看跌本季房價，相較上季的四成一，大幅增加了將近一倍之多，創下91年第二季以來的新低點，可見這群潛在購屋族的消費信心降到谷底，未來購屋意願也大受影響。

　　此外，有近半的搜尋購屋者認為，政府優惠房貸對購屋意願有很大影響，只有23%的消費者表示，購屋意願完全不受優惠房貸影響，而已購屋者的購屋壓力指數1.88，與搜尋看屋者1.99的壓力指數，較上季也呈現略減趨勢，這可能也是受到房貸利率降低的影響，不過張金鶚提醒，房貸減息只能治標不治本，現階段的問題在於房價依然過高，消費者現階段要購屋，還是應該三思而後行。

■ 政策救房市？張金鶚:不如資助租屋族

　　而政府祭出八大方案救房市，在張金鶚看來，政策的干擾，反而讓第四季仍止不住下跌力道，原本將走衰3~5年的房市，可能延長到5~7年。張金鶚分析，政府端出的政策利多，全都衝著建商而來，一般購屋的消費者根本未蒙其利，反倒因為建照延期、利率下修等政策，讓建商有更多子彈撐住房價不降，讓消費者購屋信心大跌。

　　「最壞的時間還沒到！」張金鶚建議購屋族，後年才是購屋最佳時機點，而
調查顯示，有四成的人則選擇暫時租屋，還有四成的人自認買不起房子，因此，張金鶚認為，政府與其搶救建商，還不如將錢拿來補助真正弱勢的租屋族，否則只白白圖利建商，有失社會公平正義。

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一到午、晚餐的時間，通往台中港的沙鹿鎮中棲路上，大學生蜂擁而上北勢東路吃飯消費，餐廳樓上就是溫馨的套房，租金和逢甲、東海大學週遭差不多，不少退休族特別鍾愛這類產權獨立、寬敞保值的透天金店加套房，一買就是好幾十間，搶做包租公包租婆賺錢，有建商鎖定靜宜商圈專推學生套房，幾年來賣出超過2000套以上。

■ 大學生最愛透店宅 安全管理不可少

　　「靜宜一街」專案副總林春智表示，市場供需平衡會自動淘汰落伍的套房或雅房，因為學生和家長都相當重視居住的品質和安全，大學生一年套房住宿費上限約五萬元，就連住在頂樓增建的雅房也要花3~4萬元，而學生逐漸熟悉學校內外環境，就會開始擇優而居，搬到又新又好的套房。

　　對房東來說，買整棟透店獲利最好，樓下出租店面、樓上出租套房，對學生而言，住在有安全管理的透店型房子不但吃住便利、出入更是安全。

■ 23000名大學生 撐起60億元商機

　　林春智分析，一個大學生一年吃住加交通，最保守要花20～30萬元，靜宜與弘光兩所大學人數共23000人，兩校宿舍卻只有3500床位，每年消費額高達6、70億元，這裡的透天店面加套房，已成為全國房東的金雞母！目前約有半數的外地房東，委託物業管理公司代租、代管店面與套房，一年只需付給管理公司十分之一的總租金收入。

　　仲介業者指出，由於出租學生套房只論間不論坪，房租預算有限不會與房價等比例上漲，以逢甲學生套房為例，價格最高一間約180萬元，一年租金頂多6至7萬元，換算年投報率才3、4%，東海學生套房投報率居次，而地處沙鹿鎮的靜宜套房土地成本較低，年投報率相對最高。

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