台 中 地 產 X 檔 案

時機歹歹，法拍案量創新高，不少消費者蠢蠢欲動，想進法拍市場撿便宜，但法拍流程繁複，經驗不足的生手進場，不但抓不到頭緒，萬一投標過程不慎，標單不小心填錯價錢，小心還會賺錢變賠錢！

■ 法拍聰明出價 賺錢節稅有一套

　　投資法拍屋搶便宜，如何填寫價錢格外重要，104法拍網籃茂山說，法拍屋的房價一定要以法院公告為主，千萬不要太過於依賴網路上的資訊，才不會白做工，此外，法拍屋的地價與建價是分別填寫的，所以一定要特別留意，因為萬一總價計算錯誤，法院多以較高價出標。

　　另外，土地跟建物是分開出價，以總價500萬的法拍屋為例，民眾可以把土地的價錢寫高一點，建價的價錢則可以少一點，但仍要高於底價，如此一來總價不變，不影響投標價錢，這樣做的好處是，未來如果要出售土地時，土地價格高於公告現值，就不須繳納土地增值稅，就可以達到節稅的目的。

■ 保證金不足算廢標　開立本票須連續背書

　　籃茂山提醒，投標前一定要注意，保證金一定要超過底標的兩成，也就是500萬為底價的法拍屋，保證金一定要超過100萬，否則就算得標，也會因為保證金不足而被判廢標。

　　到法院進行法拍程序時，一定要到銀行開立銀行本票，千萬不可開立個人支票，此外，支票的受款人如果寫的是自己，也就是投標人，要記得一定要在本票後面簽名蓋章，如果沒有就是所謂的不連續背書，即使得標也算是廢標。

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預售屋交屋旺季來臨，不少購屋族面臨點交的難題，唯恐一個不留神，留下日後無窮的後患之憂，但現在新興的行業「房屋檢驗師」，可以提供購屋族專業而權威的交屋服務，而且30坪大小的房子只收費一萬六仟元，價廉物美的服務品質，讓不少消費者趨之若鶩！

■ 明察秋毫房檢師 避免建商落跑

　　SGS在台灣7~8名房屋檢驗師，個個來頭不小，除了必須取得公共工程品管工程師的專業資格外，更須具備10~15年的工地營建經驗，專業而公正的學經歷背景，正是房檢師客觀把關的品質保證。

　　「交屋是消費者叫建商上談判桌最夠力的時間！」SGS營建管理經理梁惠銘分析，建商希望盡快完成交屋，好讓銀行7～8成的貸款盡早入袋為安，此時消費者千萬不要急著交屋，錯失談判籌碼。而專業的房屋檢驗師，不但可以透過器材檢測出肉眼看不見的建築疏漏，也降低建商交屋後一拍兩散的買賣風險。

■ 花小錢省大錢 新屋點交看仔細

　　「房子是很多人花一生積蓄買的，一定要小心！」梁惠銘舉林肯大郡為例，現在房子賣不掉也沒人敢住，興訟多年，遲遲不見建商出面善後賠償，住戶們的苦只能往肚子裡吞。

　　常見的交屋疏漏包括防水問題、馬桶漏水等狀況，根據房屋檢驗師的經驗，幾乎沒有房子完全通過檢測，但檢測報告卻是消費者與建商斡旋談判的重要依據，「不少人因此省下大筆後續自行維修的費用！」

　　不過，房屋檢驗師的收費，也隨著坪數大小有所調整，30坪大小的房子收費約一萬六千元，100坪則收費三萬五左右，範圍遍及全台各地，只要交屋前三天來電預約，SGS就會安排2~4小時到府專業交屋，梁惠銘說，時機歹歹，擔心看起來美侖美奐的新房子暗藏缺失，千萬不要大意！

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有錢沒錢，娶個老婆好過年，加上明年碰上孤鸞年，不少新人都急著年前完婚，房仲調查新人購屋意向，發現高達7成6的新人最在意「房價高低」，其次有六成重視「近工作地點」，其餘則關切「生活機能與交通便利」「周邊公共設施」 、「社區管理」等條件。

■ 景氣差 新婚首購精打細算

　　調查顯示，76.4%的準新人認為，「房價高低」是購屋第一考量條件，台灣房屋不動產研究室表示，受景氣影響，失業率攀升，許多企業輪休、無薪休假致使所得減少，再加上銀行貸款成數的限縮，更讓準新人購屋更精打細算、顧自己的荷包。

　　其次，為了節省開銷，多數準新人認為新婚前幾年，在空間上的使用並不會有特別的要求，即使空間小一點也可以接受，「近工作地點」也成為新人的第二考量條件，佔64.6％；另外，過去被視為購屋首要考量的「生活機能、交通便利」，現在因為景氣不佳，卻成為新人們考量的第三條件；59.1％的準新人在意的第四要件是「周邊公共設施」，選擇周邊有綠地、公園、運動都或是圖書館等公共設施旁，不但可以享受政府公共建設，還可以購得較大坪數的住宅。

■ 新婚購屋四部曲 視家中成員而定

　　台灣房屋首席總經理彭培業建議，準新人購屋一定要先做好財務規劃，如果礙於經濟條件之限制，其實不妨先考慮購買坪數小，總價較低的產品，接著再做好5至7年家庭成員增加後的換屋計劃，未來再考慮有自主性、隱私性，且能同時照料年邁家長的房子。

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不動產的交易糾紛層出不窮，買賣雙方都擔心權益受損，專業房仲建議，可以採用「買賣價金信託履約保證」制度，藉由這種第三人信託管理的方式，同時保障買賣雙方的權益，讓購屋風險降到最低。

■ 依約究責 違約方需負賠償責任

　　「買賣價金信託履約保證」是一種不動產交易安全的機制，將買賣價金以信託方式管理，確保買賣雙方就買賣價金的往返安全無虞，並由建築經理公司負責流程審控與代書管理作業，並負擔價金保證之責任，可以有效防止一方的惡意或意外情勢所造成他方價金權益的損失，增進買賣過程的順利與安全。

　　東森房屋業務部李勳燦副總說，簽立買賣契約後，若發生可歸責賣方之因素而解除買賣契約時，可由建經公司將買方已給付之價金返還給買方；相反的，如果發生可歸責於買方的因素，以致於無法結清尾款、解除買賣契約，而且無法回復產權到賣方名下時，也由建經公司代替買方來負擔這些尚未給付之價金，以確保賣方權益。

■ 買賣雙方多討論 交易安全有保障

　　李勳燦表示，履約保證的施行，只要在簽約時，請房仲業者或請代書申請即可，相關的費用則依不同的建經公司或保險機構、銀行而有所不同，而且其保障內容也不盡相同，買賣雙方不妨可共同討論並多加詢問，選擇較適合自己的信託方式，以保障自己在不動產交易上的安全。

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房產業內人士常笑談，如果別墅產品當紅，代表時機普普，若是搶建大樓，則代表時機大好，但如果建商光「盤土地」不蓋房子，就代表時機很差。台中有建商卻不受景氣影響，十八年來如一日，不問景氣好壞只管蓋別墅，而且只蓋在台中！

　　「7成新客戶來自各社區住戶推薦，公司幾無餘屋壓力，完工即售完！」「陸府觀森」預售案專案經理陳厚霖說，公司18年來蓋了52個別墅社區，多是十餘戶的小社區，客戶都是自用型市面很少轉售，若有轉手，新屋主還是服務對象，認屋不認人的售後服務讓住戶很安心。

　　此外，一般建物防水保固期只有一年，而陸府提高到十年，陸府建設並編制3個客服單位，包括行政客服、工服、綠海，分別專責辦理社區聯誼活動、每年免費建物健檢清水塔、園藝造景植栽協助。陳厚霖說，老闆有自己的經營理念，只守在台中推別墅，不跟流行興建大樓豪宅，陸府的理念就是「永續」二字，具體的說，為提供讓人享受悠閒生活與心靈平靜的住宅。

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隨著金融海嘯襲擊，各家銀行紛紛提高放款門檻，現在就連在上市科技龍頭產業工作的員工，貸款都碰得一鼻子灰，氣得跳腳，當百大企業也不再是房貸的尚方寶劍時，銀行業者建議，從三等親內尋找強力擔保人，或是以親友名下的優質地段房子為擔保品借款，才能較高的貸款額度。

■ 銀行緊縮貸款額度 百大行業也失靈？

　　在過去高科技產業的收入人人稱羨，號稱「電子新貴」，但是這波金融海嘯來襲，讓新貴變新「跪」，不是面臨裁員減薪就是無薪休假，連帶影響了銀行業的放款信心，當企業不再是房貸保證時，購屋者只好想辦法找強力擔保人或是拿出高額的擔保品，才有機會提高貸款額度。

　　銀行業者表示，現在放款額度確實比較嚴格，除了要有固定工作之外，擔保人的收入也很重要，如果擔保人是三等親內，而且有高額定存的話，會比較有機會取得較高的貸款額度；而假若擔保人只是朋友，非三等親之內，即使擔保人有高額的定存或是穩定收入，對銀行放款額度的加分仍有限。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，在房貸緊縮的時代，盡量用好地段的房子去借款，用以房養房的方式，貸款成數會比較高。

■ 繳款能力、信用良好 才是貸款關鍵

　　「現在不是不願放款，而是擔心民眾還不出錢來！」因此，銀行業者認為，衡量民眾的繳款能力是第一個關卡，銀行會先了解借款人是否有穩定、可靠的收入來源，即使任職百大企業，也要看產業別與職位來決定貸款額度，現在如果
在國營事業工作的購屋族貸款，則有相對優勢。

　　再來就計算還款能力，有的銀行可承受風險的額度，是借款人收入的六成，換言之，包含車貸、信貸、房貸等借款人所有的貸款支出，總額不可超過60％，假設借款人每個月有5萬元收入，但是車貸與信貸每個月就要還２萬元，就已經佔了40％的收入，這樣的話，銀行最多只能放款給貸款人約兩百萬左右。

　　銀行建議，想要提高貸款額度，除了有穩定的收入外，有良好的信用也相當重要，建議找常往來的銀行，會比較有機會，而且貸款前，最好請先銀行業者評估該地段的借款額度，千萬不要貿然購屋；而高額成數貸款的利息問題也不容小覷，擁有穩定的還款能力，才是當下申貸最重要的關鍵。

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原本被全刪的台中市水湳機場開發基金預算52億200萬元，已經在12月2日，由市議會通過50億200萬元，只小刪2億元。未來台中直轄市精華區的最大都市計劃案成定局，水湳經貿園區開發案將進行先期作業，實施土地徵收與公設規劃設計。

■ 園區四大公共設施 民國100年前完工

　　廣達256公頃的水湳開發案，有4個大型公共設施將獲得市府優先發包。副市長蕭家旗於預算過關後表示，此案已報請內政部審查中，預算通過後，市府將立刻開始先期作業，包括佔地70公頃的中央森林公園、國際經貿展覽場、大巨蛋，以及大型精神地標台灣塔等，四大最具指標的公共設施，在都市計劃正式發佈實施後，將立刻發包規劃設計，民國100年之前可望完工。

■ 新市區核心！七期與水湳園區利多浮現

　　水湳經貿園區可說是台中市區最大指標開發案，房產業者相信，開發後的水湳園區與七期新市政中心，料會共同發展形成大台中市核心區域，目前，七期新光三越正對面沿潮洋溪的惠來路3段、弘孝路、青海路段的房市蓬勃發展，已開始反映開發案利多。

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10月份房地產的短暫回穩，依然抵擋不了金融海嘯的重擊，根據房仲統計，11月全台灣的房市，都出現量縮價跌的現象，房市的盤整期可謂正式開始。

■ 轉移連月低檔 北市單坪下滑4%

　　根據信義房屋統計，11月份的整體成交量，較10月小跌1.62%，平均成交價每坪22.7萬，比起10月份，每坪跌了1.1萬，全國平均住宅成交總價，更來到777萬，創下今年新低價。

　　而永慶房仲的資料也顯示，除了台北市每坪成交單價下滑了４％之外，中南部也出現「價跌量縮」的情況，台中11月的總體成交單價為8萬元，與10月相比微降1.2%；而高雄也下修至8.4萬一坪，交易量少了2成。

　　而根據內政部11月底公佈的買賣移轉件數，全台10月份僅2萬6984件，連續三個月皆低於2萬6千多件的低檔水準，顯示外在景氣對房市買氣產生明顯的抑制效果。

■ 賣方開始動搖 房市下修開始

　　信義房屋指出，近期在中正區總價1500~3000萬元的物件，詢問度明顯增加，信義房屋仁愛杭州店店長陳振富指出，原本每坪70萬元的大樓，現在出現約60萬元的交易記錄，甚至有精華路段的舊公寓，520時每坪可成交約48萬元，現在都修正到每坪43萬元，整體中正區房價與高點時相比，平均房價已有15%~20%的修正。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，原本預期這些願意讓價的屋主，應該多屬急於變現的急售客，但是實際接觸後發現，屋主售屋的心態，是看到未來1~2年房地產明顯回升的機會不高，想趁年底還有買氣時趕快脫手。

永慶房屋總經理葉凌棋也表示，目前大台北地區房市所面臨的最大問題，在於民眾對未來經濟發展信心不足，及對目前的房價仍有偏高的疑慮；而永慶不動產董事長廖本勝也指出，台中市和高雄市的住宅市場，傳統上都是以自住型的買盤為主，在這波房地產修正過程中，中古屋的部分大都已經回到過去的房價水準，因此對於有自住需求的民眾來說，應該把握現在的低利環境，擇優進場。

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