台 中 地 產 X 檔 案

中部建商掀起時尚精品風，日前Tiffany與聯聚建設、BVLGARI與寶輝建設合辦頂級珠寶秀，最近翔柏國際也預計7月份在「順天天賦」接待中心舉辦旗下代理品牌ARMANI、BOSS等企業家時尚秀。

日前知名珠寶商Tiffany選在聯聚仁和大廈接待中心舉辦「Tiffan y Celebrates」婚紗派對，邀請胡婷婷與聶雲主持，現場吸引胡市長、前中華開發總經理胡定吾、喬山羅坤泉、勤美何明憲、前名主播蔣雅淇等名流出席。

至於「寶輝花園廣場」也舉辦國際知名BVLGARI年度頂級珠寶秀活動，現場展出珠寶不到30件，市價超過10億元。這項名為「寶格麗星光輝映名流之夜」的活動，選在寶輝花園廣場26樓SKYLOUNGE舉行，由寶格麗台灣總經理胡瑞主持，六位凱渥名模擔綱演出，據了解當天約有十餘家上市、櫃公司老闆與會。

而位於中港路上的「順天天賦」頂級豪墅個案，接待中心以FENDI 家具精品打造，最近也吸引精品業界的矚目，代理ARMANI、BOSS、K ENZO等男士服飾的翔柏國際，最近也看好順天天賦的頂級客層實力，預計在下個月推出企業家服裝秀。


資料來源：中時房地產

台中豪宅以往分布在科博館、美術館兩旁綠園道，今年最新評選出爐，名列成屋的10大豪宅，位在7期、科博美術館區，各占5席；交屋未滿1年或目前預售案的10大潛力豪宅建案，7期一舉囊括8席，顯示都市發展西移，7期成了最夯的豪宅聚落。

由台中市政府、台灣省建築公會、逢甲與朝陽大學及台中建築業界等，合力評選的中部10大豪宅；第1名由聯聚和平大廈與龍寶文化臻邸競爭，最後由聯聚和平大廈勝出。

品相皆美 聯聚龍寶難分軒輊

10大潛力豪宅冠軍評分，聯聚信義大廈與寶輝一品花園難分軒輊，最後由聯聚信義大廈登上寶座。

中部10大豪宅出爐，台中不輸台北豪宅的品質，台中豪宅無論地段、設計規畫、精緻度、售後服務，漸超越台北豪宅水平，建商重金請來國際級建築師，讓7期猶如國際建築競技櫥窗，連大陸地產富豪團都專程安排到7期取經。

10大豪宅評選結果，近年崛起的聯聚建設是最大贏家，包括和平、東方、信義、仁愛、方庭共5個建案上榜，拿下10大成屋豪宅、10大潛力豪宅雙料冠軍。

歌劇院旁新案 每坪上看70萬

寶輝、龍寶建設表現也很亮眼，10大成屋第2名的老牌建商龍寶建設，共有3個建案入選，在以男性居多的建築業，張麗莉是罕見的女性董事長，常為社區舉辦音樂會、運動會，和住戶就好像親人、好友互動，凝聚客源的向心力。

10大潛力豪宅亞軍的寶輝建設，近年以大都會歌劇院周邊為主，結合美日澳等國際團隊，新建案一品花園成交價，每坪將站上65萬大關，預計下半年在大都會歌劇院旁的惠來路、市政北二路推出新案，可望突破每坪70萬的新天價。




資料來源：中時房地產

高鐵通車後，縮短台北到台中的距離，再加上台中房價便宜，目前已掀起一波波北客移居台中的風潮，特別是退休族群，更嚮往好山好水的中部生活。

高鐵通車後越來越多北客移民台中，甚至在七期豪宅個案中曾出現一半是北客的現象。以財務規畫面來看，北部退休族賣掉50坪的房子，以每坪單價40萬元計畫，2千萬元房價到台中置產，買下5百萬元中古屋，還有1500萬元養老金，何樂而不為？

政府如能早日完成大眾運輸、退休住宅規畫，以及公部門的休閒娛樂場所，可讓退休人士更愛台中市。

台中市建築開發商業同業公會副理事長張麗莉也表示，高鐵通車後，全省各地距離拉近了，再加上台中市氣候、人文，公共設施豐富，公園綠地多，最適合退休生活。她認為，退休人士未必適合傳統的含貽弄孫生活，他們也渴望有自己的朋友，進一步的充電、學習，甚至旅遊；以去年10月份開幕的振英會館而言，包括北中南退休人士和旅外華僑，以及即將來台LongStay的日本友人，顯示出台中市城市魅力確實驚人。


資料來源：中時房地產

被稱為金磚四區的中科，市府將依都計法近30年來首次發布禁建令！縣市禁建面積高達3100公頃，中市即占1220公頃，禁建時間為兩年，未來將規畫物流專區、住宅區、莊園式住宅區、工商綜合區及醫療專區，完成後將成為台中市另一個閃耀的金磚區。

為避免土地零星開發造成資源浪費，台中市、縣政府將針對中科周邊土地擬訂「中科特定區」計畫，依都市計畫法發佈禁建令。

法令發布後 不再核發建照

副市長蕭家旗表示，這是台中市近30年來，首次依都市計畫法發佈的禁建令，禁建期限兩年，中科特定區畫定的面積約有3100公頃，範圍北至中部國際機場南側，東以中山高速公路、大雅都市計畫區及台中市中清路乙種工業區為界，西臨台中港特定區計畫區界，南至台中市西屯區福安里附近細部計畫區以北之農業區為界，包含中港路以北、東大路以西土地。

台中市轄內約占1220公頃，目前台中市都市計畫委員會已經通過這個案子，待行政院核定後即可正式發布禁建。

蕭家旗強調，所謂的禁建，指的是禁止在禁建範圍內一切建築物的新建、增建、改建，並禁止變更地形或大規模採取土石，為避免禁建消息傳出後造成民眾搶建，市府同步展開勸導民眾興建房舍或工廠，因為一旦禁建法令通過執行，市府就不會核發建照，增建即視為違建取締。

台中市從民國六十年後，即未再畫設特定區，市府表示，中科特定區禁建兩年，並不是為禁建而禁建，而是準備進行整體的規畫開發，未來這片土地將設事業專用區、物流專區、運籌專用區、住宅區、莊園式住宅區、工商綜合區及醫療專區，為金磚四區的開發優勢再增新利多。



資料來源：中時房地產

商辦大樓一級戰區都集中在台北市，而有港口及機場優勢的台中， 商辦大樓行情走勢如何？台中商辦市場，拉升力道有待提升，未來，台中最夯的房產以廠辦跟豪宅為主，如果台中港口及機場成為三通指定地點，當地商辦才有台北互相抗衡的機會。

許多大型企業的總部，都設在台北，因為台北有得天獨厚的優勢，中央政府機關、各重要部門、企業上下游廠商都在台北，就算真的三通，台商回流、外資企業進駐，也會選擇台北。

台中的好處是在腹地廣大，最有利基的是廠辦，自從裕隆集團將廠辦合一，遷到三義後，有越來越多的企業，也仿效裕隆集團作法，廠辦合一，台中工業區的土地，在這股需求提升下，近5年來，台中工業區地價飆升，92年台中工業區的地坪一坪7.5萬至8萬就買的到，現在要花12萬至13萬才能買到。

選後房地產行情熱度急升，但是，對台中商辦並沒有明顯、強力的帶動，好的是台中七期重劃區的豪宅及工業區的廠辦，台中主要幹道中港路上的商辦，一坪租金仍在400元至800元之間，沒有漲到，空屋率仍然很高。

台中商辦要好，必須有幾項具體條件要實現：1.兩岸三通限定陸資來台設辦事處，只能選擇台中；2.台商資金大舉回台，在台中成立製造業中心，帶動台中經濟；3.政府遷居台中。

相較於北高兩市，台中市的辦公大樓市場規模較小，近幾年來，台中市房地產市場交易熱絡的榮景，都只有豪宅、廠辦熱絡，對辦公大樓市場的影響有限。

最近一年來，商辦租金、售價僅小幅上揚，投資報酬率在5％至6. 5％左右，未來，三通以後，如果台中港、清泉崗機場成為三通直航港口及機場，才有機會拉高台中商辦價格。




資料來源：中時房地產

正面對綠園道、位於美術館特區的國泰金融大樓，在台中以每坪8 00元至1,000元的月租金出租，以當地行情而言，算是高檔價位，租金雖然比較高，但是，因為正面對著綠園道，地理位置佳，所以進駐率很高。

國泰金融大樓的建築結構，由美國知名設計團隊擔綱，大樓外觀呈現圓弧狀往上延伸，從天空鳥瞰像是一條魚，側面看又像是風帆，堪稱台中市的新地標，樓層愈高、面積愈小。

這棟大樓原名「經唐國際商業中心」，由經唐實業投資50億元興建，當初設計為結合國際觀光飯店、以及高級辦公室的複合式超高大樓，但是，業主在2000年時財務吃緊，大樓遭到法院拍賣。

最後，由主要債權銀行世華商銀轉投資的世華租賃，以7.6億餘元得標，樓層規畫改以辦公室為主，高樓層部分則開放國際五星級飯店、以及高級俱樂部進駐。

大樓所在地點，距離中部科學園區、中港交流道約15分至20分鐘，對於進駐的廠商來說，要拜訪客戶非常方便，而看好兩岸開放觀光在即，未來，台中飯店市場前景可期。

目前，進駐其間的亞都麗緻飯店看好未來三岸商機，選擇高樓層經營，主要著眼客戶在高級俱樂部享用餐點，鳥瞰台中，能夠帶來好心情。

國泰金融大樓目前只租不賣，開放承租的坪數，面積較小的空間大約50坪，面積較大的空間大約200坪，多家貿易商、建築師事務所及日商都是進駐廠商。

此外，國泰金融大樓在門禁設計上，採先進的科技門禁管制，安全性高，來台拜訪本地廠商的外國人士，也可直接入住五星級飯店，提升外來人士生活的便利性。



資料來源：中時房地產

買屋收租金，也算是一種理財工具，然而，投資並非無往不利，一定也有風險，所以，要當一個成功的包租公之前，必須先下功夫、學會投資套房的竅門，才能更了解市場，正確掌握投資機會。台中的套房投報率約6％至8％，比起台北、高雄兩大都會區還高，從台中套房下手，利潤並不差。

提供三點訣竅參考。

一、密切注意商圈移轉。學區周邊、商圈在外租屋的上班族，工作了一整天，下班都希望能早點回家休息，上班地點若離住家很近，通勤就比較方便。

投資套房應切中商圈核心，然而，各大都會區都有商圈移轉的隱憂，如高雄鹽埕區在10多年前是非常熱鬧的地方，如今因商圈移轉而不如往昔；而像台中火火車站周邊，原本也是商業活動最頻繁之地，附近店面每年嬋連地王寶座，如今也因商圈移轉，鬧區轉換至中港路周邊。

以台中而言，大專院校附近通常是商圈集中地，投資套房可以學區周邊為首要考量。目前像是逢甲商圈、東海商圈、一中商圈等，周邊都有完整的商業機能，學生在此就學、生活，都會創造租屋的需求，不論是租給學生或上班族，都有商機。

二、專營學生套房。套房達人說，在台中投資學生套房，投報率高達8％，比定存或買股票好太多，不過，有些大學附近的增建很多，一旦鄰居檢舉，就必須拆除，風險很大；有些學校距離商圈太遠，若新手投資，他不太建議列為首選。

計算學生人數、宿舍房間數以及學生外宿人口等三者的比例也很重要，以中興大學為例，由於中興大學不像逢甲大學或東海大學一般，周邊有熱鬧商圈的加持，但是它卻是包租公偏愛投資的地區，主要是因為中興大學的學生有1萬4千人、宿舍房間有2千個，學生外宿比例高達8千人，這對於包租公來說，投資套房就會有利潤。

三、套房物件勿分散，才容易集中管理。所投資的套房物件，也不要分散太遠，以免管理不當，會因此喪失房客，降低出租率。


資料來源：中時房地產

演藝圈分大小牌，Ａ咖與B咖的價碼差很大；同樣邏輯換成申請銀行房貸，房貸族也被銀行歸類成Ａ至Ｄ四種等級。Ａ級客戶加上Ａ級地段，基於雙A優勢，房貸利率最低可到1.39%；若是Ｄ級客戶加上Ｄ級地段，房貸利率最高可達6.95%，兩相比較，利率差距逾5.5%。打算申請銀行房貸的您，不妨先自我評量，在銀行眼中您是什麼「咖」？

■ 房貸族分等級 身分、地段分四級

兩千億政府優惠房貸不續辦，打算申請銀行房貸的民眾，不妨先惦惦斤兩，在銀行眼中到底是屬於哪種等級的客戶？根據銀行業者表示，律師、醫師、教師、會計師、建築師、公務員、上市(櫃)員工、或是年收入至少60萬以上，都被銀行歸類為A級客戶。若是年收入不到60萬元，但與銀行往來至少半年以上的薪轉戶，可列為B級客戶。假使是流動攤販，沒有明確的收入證明，或是年收入低於50萬元，則屬於C級客戶。至於高風險的八大行業，或是有不良信用票據紀錄的人，都被銀行認定為D級客戶。

申請銀行房貸除了看「人」之外，也要看「物」值多少錢。台北市的精華地段，如信義、大安、松山、內湖、中正等，毫無疑問，皆屬於銀行認定的A級地段。台北市其他區域，或是台北縣板橋市以外的區段，有可能被評估為B級地段。至於其他邊陲地區或是山坡地，恐怕淪為C或D級地段。

■ 房貸總額500萬　每月攤還差距1.5 萬

經由上述粗略的歸類，申貸人應該心裡有數，可能被銀行視為什麼「咖」，申請房貸能爭取到什麼樣的利率，心裡也比較有個底。以房貸總額500萬元為例，期限20年，採本息均攤計算，A級客戶無論購買A或B級地段的房地產，房貸利率為1.39％至2.35%，每個月房貸負擔為2,3875元至2,6131元左右。

若是Ｂ級客戶購買Ａ級地段房地產，最低可享有房貸利率1.85%，每個月房貸金額為2,4940元;同樣是Ｂ級客戶，地段為Ｂ級，房貸利率最高可能為4.56%，月付房貸3,1794元。至於Ｃ、Ｄ級客戶、購買Ｃ、Ｄ級地段房地產，房貸利率介於3.3%至6.95%之間，每月房貸約2,8486元至3,8615元不等。同樣貸款500萬、期限20年，雙Ａ客戶與雙Ｄ客戶的房貸差距，每個月足足差了一萬五千元。

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