台 中 地 產 X 檔 案

在地的宜蘭人一定聽過這個獨特建案，七棟造型各異的獨棟度假別墅，矗立在田埂中央，教人過目難忘。這是年輕建築師林憲慶為了圓夢，擷取候鳥築巢的概念，精心設計的建築。至於行銷手法也很獨特，採用「售後代管」的方式，屋主可將Villa委由林憲慶代為經營管理，獲利所得雙方六四拆帳。

■ 七隻候鳥築巢 啟發設計靈感
宜蘭遼闊的田梗中央，矗立著七棟美形建築，這是新銳建築師林憲慶，為了實現夢想而設計的「獨立森林」。基地位於田中央的住宅建地，運用土丘、樹林及湖泊水塘，將自然地景巧妙融入獨棟的度假別墅群，形成自然聚落，擁有社區獨立空間以及建築的私密性。

「如同七隻候鳥築巢的概念，啟發建築設計的靈感。」林憲慶表示，每棟建築擁有130至190坪不等的室內空間，外觀及空間配置相異其趣，因應陽光的變化，採用不同材質介面，讓建築與自然互動，達到低碳節能生活目的。

■ 售後代管可拆帳 住宿一天三萬起
林憲慶進一步說明，「每戶擁有的泳池，與地貌或天際線合一，讓初次造訪者皆會驚嘆，這就是心目中理想的家。」擁有如此優質美景的獨棟Villa，開價當然比宜蘭本地的房價來得高，每棟別墅售價約3,200萬至4,000萬元不等，除了建築師自己本身保留一棟之外，目前已銷售一棟，僅剩五棟等待有緣人。

比較特別的是，這個建案採用「售後代管」行銷模式，也就是買方成為別墅主人之後，委由林憲慶以旅店型態經營管理，屋主不必負擔任何管銷費用，不但可以與經營者六四拆帳，還能享有每年24天的免付費住宿權利。有興趣的民眾絕對好奇，享受獨棟別墅的優閒時光，投宿一晚的代價多少？答案揭曉，每晚至少收費三萬元起跳。

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經濟景氣不佳，消費者的荷包扁扁，購屋預算也跟著縮水，據有巢氏提供的統計數據，台北市民的平均購屋預算為1001-1500萬元，台北縣為501-800萬元；另從買方需求的角度來看，921地震後崛起的公寓產品，開始黯然失色，買方指名購買的比例不到一成，華廈及大樓產品，才是民眾最愛的購屋產品！

■　中低價宅需求高 大安、內湖拔頭籌

　　根據有巢氏買方所填寫的購屋資料顯示，有意選購台北市房屋的民眾中，總價預算以1001-1500萬元的價位居多，約佔28%；其次為總價801-1000萬元之間的房屋，約佔23%。至於台北縣的購屋民眾，則較易接受總價501-800萬元的房屋，達45%以上；其次為總價500萬元以下的房屋占36%，總計800萬元以下的房屋便佔去八成以上。

　　購屋預算雖然縮水，不過消費者最想買的台北縣市十大熱門購屋區域，卻以房價最貴的大安區拔得頭籌，佔16%以上；其次為台北市郊的內湖區，約有超過11%的人希望在內湖定居；第三名為生活機能齊備的永和市，需求比例也在10%以上。

■　平實住宅大樓 購屋族最愛

　　921地震後，不少民眾對低樓層、逃生便利的「公寓」產品特別獨鍾，但根據89年的統計資料表示，指名購買「公寓」的消費者，只剩不到一成，這顯示住宅大樓與華廈，已重回消費者購屋時的最愛。

　　景氣愈差，消費者購屋愈斤斤計較，除了反應在購屋預算上之外，更重要的是能買到物超所值的房屋，因此，現階段的購屋族對購屋區域、產品型態、居家品質等，都是精挑細選的，中低總價的華廈產品，成為這波不景氣的搶手貨！

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過去，購屋民眾挑選物件，往往只從預算的角度來找房子，在買了之後，才發現交通不夠便利、小孩上學距離太遠，甚至生活機能不足、格局未盡理想。房仲建議，最好依照購屋者不同的生命週期，在年齡、預算、房數等條件上，謹慎考量購屋需求！

■　單身、新婚族 首重外食與交通

　　以單身貴族與新婚族為例，這類購屋族的年齡大約落在22-35歲之間，購屋重點在交通及外食的便利性，是購屋族最重度倚賴捷運的族群。其中，在新婚購屋族群中，由於組成份子簡單，又屬於上班族的新生，搜尋的房屋約20-30坪、總價400-700萬元之間；與單身貴族最大的差異，是現代新婚族注重保有個人空間，加上未來生育計劃，因此平均選擇房數為2.5房，有別於單身貴族的1.8房。

　　特別值得注意的是，新婚族購屋時，多數已經考慮到子女就學的問題，因此除了有63%會挑選捷運宅外，約有55%的新婚族會挑選鄰近「學校」的物件。

■　小家庭首選學區 銀髮族重醫療

　　以小家庭而言，雖然在家庭總收入上有所提升，但是由於一方面開始肩負起養兒育女的重任，另一方面又要顧慮到子女成長環境及就學品質，經濟壓力最為沉重，因此在購屋偏好就近學校的前提下，往往必須犧牲對於屋齡的要求，選擇房齡平均為16年，甚至有四分之一的比例，優先選擇屋齡較高的公寓。

　　30-55歲、雙薪以上的大家庭，因為進入老、中、青三代同堂階段，購屋考量的面向也最廣。除了生活機能、交通條件、公園、學區與醫療環境等需求包羅萬象，平均房數3.7房、平均總價1,506萬元等條件，都是所有類型中最高的；此外，為顧及家中老幼出入方便，九成的家庭在選擇房屋時，以有電梯的大樓或華廈為優先。

　　而銀髮族指的是年齡55歲以上的購屋族群，平均需求2.7房，平均購屋總價為799萬元。由於年紀愈大，求助於醫療院所的頻率愈高，因此幾乎百分之百的銀髮族住宅，都位處於醫療院所附近。

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台大學者公布，2100年台灣地圖可能會少了三個大區塊，台北盆地、宜蘭平原、雲嘉南平原！如果地球持續暖化，海水上升淹沒臨海國家的濱海城市，將成為殘忍的事實！屆時台北、紐約、上海、東京、倫敦等低海拔都市均會消失。房地產業者想像，倘若水世界來臨，河岸景觀宅將成為燙手山芋，遭人詬病的的山坡地住宅，反而成為搶手貨。

■　海平面上升 河岸宅存隱憂

　　近幾年台灣跟隨世界大城流行水岸、公園第一排房屋，賣VIEW做主訴求，如果將來經不起水患的考驗，政府對國土改造重定位需及早因應；政府大眾捷運系統地下化，是否值得續推？是否改高架以策安全？都應面對它解決它！

　　北冰洋的水位每年上升已經是事實，海水不斷上升，各國沿岸城市將可能遭到淹沒，大河沿岸恐怕難逃一劫，屆時誰還想住水岸宅，居高臨下欣賞河景海景？民眾購屋置產也要調整心態。

■　水世界若成真 山坡宅將走紅

　　長期而言，台中因有大肚山麓綿長的阻隔，海水倒灌禍及台中盆地幾乎是零機率，不過仍應未雨綢繆，趁縣市合併升格有多餘經費從事建設，應該從長計議，破除山坡地一定會發生土石流的魔咒，改良小山坡地成為未來50年最好的住宅區。

　　台中縣市交界，居住密集的低海拔山區很多，如彰化八卦山、大肚山、太平酒桶山、新社、霧峰，因為土石流災情頻繁，台灣人多少都有土石流恐慌症。民眾經過八八水災後更認定要搬到大城市住，對郊區或偏遠地區產生排斥，造成山坡房價與地價跌落。市場人士說，台灣人對土地與房子價值的看法已經悄悄改變了，若未來水世界真的發生，海邊、河岸低地、盆地、平地沒人要，高山和山坡地又要走紅了。

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投資客買進中古屋，斥資裝潢成燈光美、氣氛佳的房子，常常讓很多購屋族眼花撩亂，甚至一時不察，疏於仔細檢查清楚就買下，等到搬進去住，才發現原來看似美觀的裝潢，居然不切實用，連連發生問題，如果有瑕疵，更要賠上時間和金錢才能彌補缺憾！

■　多問、多比較 小心凶宅、輻射屋

　　以賺取差價為目的的投資客，在以低價取得房屋後，花小成本重新包裝房子轉手套利，其中，最常用的手法，包括買瑕疵屋重新拉皮、包裝再出售。用成本很低，但美觀的建材來裝潢，譬如利用包裝效果，掩飾老舊的結構及汰舊的管線，或者利用廉價的全新家具，營造居住品味與質感。

　　要與這類投資客打交道，可得睜大眼看仔細！投資客為了賺錢，取得房子的成本，一定要比市場行情低，因此選購這類裝潢中古屋時，看房子更要多元化檢視。例如屋內、屋外來回數次檢視，或者開車、騎車或搭乘公車或捷運等不同方式往返；如果懷疑為凶宅，可跟鄰居打探、或至警察局或管區派出所詢問；又如果在民國71年至75年間建造的房子，則要特別留意是否為輻射屋，有需要的話甚至也可申請專業檢測。

■　建材看仔細 廉價裝潢問題多

　　消費者要注意的是，投資客在購買房屋後，基本上都會將房屋全新裝潢、重新粉刷，但是因為挑選廉價的建材或傢俱，因此常僅是表面功夫，折舊高而不耐用。消費者如果看到全新設計、視覺效果極佳的外在美，一定要更用心測試管線是否老舊、供水排水是否正常、是否有家具或設備只能看卻不能用，並且與屋主逐一確認內含於房價的所有物品及項目。

　　此外，在價格上，消費者先詢問過區域行情，如果投資客以裝潢屋當作哄抬價格理由，也能有個價格的比較基礎；如果擔心建材品質不佳，不妨找個設計師同行，由專業人士判斷，房子的裝潢到底價值多少，以免被投資客欺騙。只要多做功課、多看屋、多比較，並且仔細檢視，不厭其煩的多方察看房屋，用簡單的幾招撇步，就可能化解成為投資客冤大頭的危機！

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台中市北屯區、北區為全市幅員最廣、生活型態最多元的區域，北屯區、北區早期為單純的農業生產地，農業生產在平地以種植水稻、蔬菜、花卉為主，在山坡地則以種植竹筍、果樹為主。其中，北屯大坑地區開發率低，不僅缺乏大型綜合醫院，也缺乏大規模的商業空間如百貨公司、大型賣場。而當地的工業生產，主要為塑膠製品、五金、建材，以及加工廠、家庭代工等，為原件託工生產之重鎮。早期的北屯區、北區，給予一般民眾的觀念就是廠房多、稻田多，發展較為落後之區域，但隨著時代的演進，在景氣漸佳、農業沒落的情況下，北屯、北區卻也慢慢的朝向商業區辦公大樓或住宅區的方向發展。
　放眼今日北屯、北區無論是在交通、旅遊、人文方面都有自己的地方特色，再加上近幾年地方政府積極的推動下，地方建設也都逐一建設完成，例如，洲際棒球場、第十四期重劃區、水湳經貿園區、及大學城、台中國際機場等。

　在商圈方面，也有北平商圈、一中商圈、天津商圈、中友商圈、中醫商圈等大型商場遍布整個北屯、北區，商圈成熟度、知名度更是首屈一指，在這些建設的推動下，無疑為北屯、北區注入一劑強心針，民眾購屋信心大增，一掃921陰霾，無論是成交價、成交量更是以跳躍式成長，一路直上。

　從目前台中市房地產市場的發展來看，七期新市政中心為台中市非常重要的房地產指標，在公共工程的建設推動下，成交價屢創新高，大樓每坪成交價接近五十萬，也讓許多購屋者可望而不可及。反觀北屯、北區便利的道路規劃，到七期市政中心也不用十分鐘，而購屋者卻可用三分之一不到的價位輕鬆入主，安心成家，且北屯、北區後續仍是潛力無窮，非常有未來性、發展性。

　北屯、北區腹地廣大好規劃，縣市合併後升格直轄市中央預算會較為充裕，未來仍會有許多重大公共工程建設於北屯，北區如生活四號道、未來捷運藍線系統、洲際棒球場ROT案（規劃成複合式、多元性的體育園區）、環中路高架及多家大型知名商場進駐等等。

　相信北屯、北區的改變，大家都看在眼裡，它早已經不再是一個單純的農業鄉村區，它正在蛻變、正在成長，鹹魚翻生不再是夢想，北屯、北區將是被期待的區域，正值景氣反轉之際，無論是投資或自住都是好時機，相對北屯、北區生活便利性、治安環境、醫療機構、教育師資、都已有一定的水準，對於房地產價值絕對有保值、增值的效果。

　
資料來源: 中時房地產     回首頁
（本文由台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長何兆烈提供）

盧金足／台中報導

台中市府打出百億救中區，有新創舉！計畫收購兩條舊街，展開「拉皮接骨」整型回春計畫，由市府經營茶餐廳、特色商店，市長胡志強說「有人潮就會帶來錢潮，還怕其他商家不來？！」以後升格成立台中銀行，考慮以貸款支持想在中區開店的業者，振興中區商機。
　商圈轉移後，以前曾是台中市黃金地段的中區，中正路、自由路、繼光街的商店，張貼出租、代售紅紙條，不少店家關門大吉，更有老舊建築，不堪歲月摧殘，成為危險建築。

　盼遠百舊址降租金 活絡商圈

　自從議長張宏年提出「百億救中區」計畫，市府也展開為中區打強心針方案，其中風光一時的遠東百貨舊址，遭遇三次祝融之災，閒置數年，終於有人想承租利用，只是未獲遠東集團答應。

　胡志強獲悉後，主動寫信給遠東集團董事長徐旭東，去年寫第一封信沒有回音，最近他又寫第二封信，希望遠東大樓能降租金，活絡中區商業活動。

　市府投入百億資金，又要大手筆收購中區一到二條舊街的創舉，胡志強說，老舊建物有的還保有日據時代建築特色，是文化城珍貴資產，只要進行「拉皮、接骨」手術，讓有巴洛克風格、文藝復興特色的建物重新回春，變成最有情調的商店街。

　從點擴大到線 重拾市區榮景

　胡志強表示，如果能把整條養蚊子的舊街買下來，或收購閒置大樓，不管拆除後成為廣場，或對老舊建物拉皮整型，就能讓中區從一個點擴大為線，成為繁榮的新契機。

　市議員李中說，中區無法拯救起來，是因土地公告現值比市價高，降低建商投資開發意願，縣市合併後，院轄市可以自訂都市計畫法，如能將中區容積率移轉到其他十四個單元，就能成為業者投資中區的最大誘因。

　經發處長朱惠蘭表示，台中縣市合併後，市府會評估成立市銀行的可行性，在不賠錢、不抵觸中央母法的前題下，研擬讓想來中區開店的業者，獲得貸款支持。


資料來源: 中時房地產     回首頁

隨著縣市合併的利多，以及十一月即將登場的江陳會，中部建商看好第四季房市，不但悄悄提早推案時間，甚至從第三季起，就有建商以潛銷的方式試水溫，探探民眾的購屋意向，總太與寶鴻建設聯手推出的建案，每坪喊價上看60萬。

■　去化速度慢 漲幅空間約一成

　　有別於第三季的推案計畫，不少中部的建商已經準備在第四季蓄勢待發，由鉅建設協理吳媛媛表示，雖然今年房地產的去化時間稍微拉長，但整體而言，還是維持在穩定的成長狀態。

　　總太建設董事長吳錫坤表示，下半年的房市將轉趨樂觀，台中市的房價漲幅空間約在1成上下，顯示房價沒有太大的起伏，因此，對於台中房市還是非常具有信心。

　　台中市建築公會理事長賴源釗表示，台中今年五月出口貿易總值就高達一千多億元，商業能力不容低估，陸資來台即將出現三通概念金磚區，外有陸資入注，內有國土政策加碼，2010年縣市即將合併的台中，合併後人口超過600萬，台中市已成為最有發展潛力的城市。 ■　指標豪宅受矚目 每坪喊價45萬起

　　今年下半年較受矚目的豪宅案，是面對文心森林公園的新案，由總太建設以及寶鴻建設共同所推出的合建案，每坪上看45~60萬以上，將超越『海德１號』，成為文心森林公園周邊的新高價。

　　親家建設也在市政路推出A級國家頂級商辦大樓，而雋業建設將於七期南側推出換屋型大樓預售案，每坪開價約為20萬以上。豐穀建設也於８期推出「雙穗」個案，今年第四季將是建商摩拳擦掌的好時機。

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