台 中 地 產 X 檔 案

想要購買抗跌保值的優質屋？除了區域規劃完整、未來發展具潛力外，交通建設便利的區段，房子的抗跌性相對較強，未來不但深具增值潛力，對於居家生活品質，也有一定的水準。房仲建議，從居家大環境著手觀察，才是購屋增值的不二法門！

■　機能加交通 抗跌宅基本要件

　　為了省錢，很多人寧可選購價格優惠的「市郊宅」，不過，如果過度犧牲了生活機能，恐怕會造成入住後的嚴重困擾。「滿足居家生活需要是住家條件的基本標準！」有巢氏分析，舉凡日常生活上食衣住行育樂的各項需求，都能在房屋所處區域內取得，則生活機能才稱完善。通常，只有發展成熟的市區，能夠滿足這項條件；相較之下，一般郊區住宅或新興社區，都需要一段養成期，消費者若在早期便進駐該區域，則需要忍受一段生活不便的時期。

　　此外，建議消費者，對於較陌生的區域，可以在前往看房子的路上，仔細觀察該房屋地點的交通動線與路網成熟度，並在看屋後，以不同時段實地勘測日常生活的交通動線；最好多蒐集該區域未來發展的藍圖資料，例如都市計劃圖、中長期捷運發展計劃等。除了考量主要聯外交通的成熟度外，對於居家地點與公車站或捷運站的距離、尖峰時間車流量大小及是否因地點偏遠，導致通勤通學時間過長，都需要一併考慮。

■　學區宅超保值 景觀宅行情好

　　不少消費者在選購房屋時，將「學區」列入重要考量因素，除了考量家中學齡前孩童，對於學區周圍優良的居住環境也深深認同。例如師院附小附近由建國南路、復興南路、和平東路、辛亥路所圍成的街廓區域，以及敦化國中附近由復興北路、敦化北路、民生東路及八德路所圍成的街廓，雖然平均屋齡都超過十年以上，但行情始終歷久不墜，可見得文教區的房屋不但搶手，抗跌性也較強。

　　而臨近公園綠地，可使居家生活品質有效提升，房屋價格通常比區域行情高上5%到15%，若又能面對公園景觀，這種產品在市場上總是供不應求；房屋的周邊若是有重大公共工程，例如新興經貿園區、舊都市更新、大型工商開發區規劃等建設計劃，都會影響區域發展的完整性，將有效帶動區域房價的上揚。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

受台中縣市合併利基鼓舞，不少建商進軍商業辦公大樓市場，豐邑建設在台中市七期重劃區推出豐邑市政都心廣場，強調以A級地段、規劃的雙A標準，搶攻頂級商辦大樓市場。

中部科學園區開發、高鐵通車，加上兩岸直航，及最近台中縣市合併升格等眾多利基，台中市儼然成為國際都市，不少台商、大陸企業聚焦於此，許多建商不約而同在七期重劃區內的市政路推出專業商業辦公大樓，包括豐邑建設「市政都心廣場」、親家建設「T3」。

豐邑建設公司在七期重劃區市政路、惠來路口推出「豐邑市政都心廣場」，目前結構體完成，預計明年中完工，基地面積1635坪，面向60米寬市政路，樓高38樓、地下6層，門廳挑高10.5米，一到四樓公共空間規劃CEO總裁俱樂部。

5樓到15樓，每層規劃7個單位，坪數從80坪到113坪；16樓到25樓，每層規劃2單位，分別為360坪、297坪；26樓以上每層樓規劃1單位，坪數為660坪，其中36樓到38樓為豐邑總部。

豐邑市政都心廣場專案副總經理陳棟樑說，客層以七期富豪為主，16樓以上大坪數以台商為多，都是做為自用，設為公司總部或台中分公司，也有設計師、律師、藝術家、會計師為服務中部頂級客層，進駐當招待所、藝廊等。

資料來源: udn房市情報     回首頁

每年度3、4月間劃定當年度各國小學區，家長可依小朋友戶籍地址的「區」、「里」、「鄰」別，至縣市政府教育局或各區公所網站上查詢學區。此外，詢問的管道也包括，詢問鄰居、鄰里長。

明星學校又稱為「額滿學校」，所謂「額滿學校」的特色就是每年招生不會有多餘的名額，甚至還會發生必須按照入籍的時間順序，排隊入學的情形。

教育部以每年度4月25日為基準日，統計當年度應入學的一年級新生人數，並依劃定學區預估各校的新生人數，新生每班平均達一定人數時（95年度為35人），即屬當年度新生分發之「額滿學校」。

根據學籍法令規定，一般學校新生入籍時間，應該在每一學年度開始前一年的12 前，遷入該戶籍，才有資格在當地學區就讀。例如林先生想要讓兒子於2011 年9月北市中正國中，他最遲就必須在2010 年的年底前，在該學區購屋，取得所有權狀。

為了確保可以順利進入該學區，林先生應該在2009 年底前，就在該學區購屋，是更為穩當的作法。

假設林生生不想購屋，只想在該學區租屋，依照學籍法令規定，必須連續租住滿6年以上，才可以申請入學，因此林先生必須在2005 年就在該學區租屋，兒子才有機會進入中正國中就讀。

一般額滿學校優先分發要件為何？

1.小朋友、爸爸及媽媽（或小朋友跟監護人）要在當年度4月25日前，共同設籍在「額滿學校」學區內同一戶籍。
2.小朋友實際住在「額滿學校」學區內，而不是寄戶口（寄居）。
3.具備下列其中一項證明文件：
(1)小朋友的父母、祖父母或外祖父母（或監護人）持有的學區內同址房屋所有權狀證明，且房屋所有權狀證明是在小朋友入學前一年12月31日前取得。
(2)小朋友的父母、祖父母或外祖父母（或監護人）持有的學區內連續居住3年以上，經法院公證的房屋租賃契約 證明，並提供當年度1月1日至入學資格審查日前（約5月中旬），足以證明居住事實之證明文件。「居住事實」證明必須檢附自有房屋所有權狀、法院或經法院授權民間公證單位開立之公證租賃證明、家長之水電費及 電話費收據證明等相關居住證明文件。

資料來源: 信義房屋

內政部未對房屋虛坪訂出明確規範，遭監察院糾正，引發民眾對購屋時有多少「虛坪」產生疑慮。政府應設計一套標準，清楚定義主建物、附屬建物和公設內容，若只要求建商分別定價，對消費者幫助不大。

公共設施是隨居住機能與因應安全需求而產生，屬於使用執照所載依規定需施作的合法項目，不是建商憑空灌水，陽台、雨遮具有功能性，在建築管理上有規範，建商不可能任意擴張。

取消陽台、雨遮並未達到保護消費者的目的，因為計算面積基礎減少，反而形成房屋單價提高。

台灣早期公寓或華廈建築規劃與登記簿上登載的狀況，這些產品公設不是未登記，就是占比不高，因此台灣的「公設比」觀念只是較其他先進國家稍微落後，並非台灣所獨有。

以美國為例，在售價部分會有NFA（淨樓地板面積）及GFA（毛樓地板面積）的區別，常常會有兩種單價，讓消費者能清楚比較，但並不表示公共設施免費送給消費者。美國有「使用者付費」的觀念，「公設」的錢其實已含在房價。

亞洲地區對「公設比」的用語也不太一樣。中國大陸習慣以「得房率」表示「實際使用面積」、香港用「公攤面積」來指稱「公設面積」。因此像公設存在的空間，在銷售上是不可能消失，只是表達方式的不同。

雖然這些公設空間會存在，但會隨觀念及技術演進有所差異。以前沒有一樓挑空，但現在有了；以前沒有中庭設計，現在則是高檔產品必備的氣派，這些都會讓公設負擔增加。這些公設空間是否會提升居住品質或身價，就要由消費者根據自身的需求評估。


【經濟日報】

台中市已進行中的公辦與自辦8個新重劃區，面積高達923公頃，若加上預計2011年動工的第14期重劃區229公頃，合計高達1,152公頃，將釋出建地面積852公頃、公設面積 882公頃，最快2011年完工交地。以上僅是目前台中市的部分，若加上台中縣的重劃區，這表示明年的新台中直轄市將有更多的新建地釋出，提升生活環境與房價地價的影響巨大，市場人士與購屋族對新重劃區的看法不一，呈現兩極看法。

■　供過於求 建地為何上漲？

　　若按照經濟學供需理論，台中市建地藉由新重劃區的大量釋出，似乎並非由住宅的大量需求帶動，而是台中市府的計定政策落實執行的成果，按理說土地多價位應該變便宜連帶新房屋造價成本可望減少，因此它可以壓抑房價漲勢；不過，台中新屋房價仍呈微幅上漲，幾年過後就出現折舊跌價。

　　土地買賣或囤地的獲利，說不定好過造屋出售，因此建地在建商與地方實戶的強力需求下，變成賺錢標的物。一直等到加工建屋出售時，新屋市場的供過於求才合乎理論，引導台中房價相對台北顯得特別的平穩。從七期豪宅的房價由預售時高點到交屋時跌落，可見一般。

■　餘屋去化慢 房價難保值

　　台中市區4.、5、6期已發展成熟，7期、8期、10期、11期、12期雖已多年發展空地仍多，現在單元 1.2 .3、8、14刻正進行，明年大致上可以完工，緊接著又要開發單元6、7第13期的229公頃，預計2013年完工與單元9、10、11第14期的402公頃預計2013年完工。

　　土地開發超速、建地房屋蓋那麼多到底要賣給誰？民眾真能因此獲得便宜一點的房價？仲介業者私下表示，由於買賣中古屋為主，體會到台中房價不易上漲甚至買幾年後跌價。應該與新屋市場又多又快的超量體有關。

　　代銷業者坦言，重劃區開發過快建地取得太容易，大小建商進行市場肉搏，房價受到壓抑，對購屋民眾有好處，但壞處是因每年新屋大量完成，人口成長緩慢房屋需求低，房屋太多保值性很差，特別是大樓住宅。對照土地取得非常困難，必須做都更的台北房市，30幾年老公寓的增值性讓人羨慕！



資料來源：網路地產王

冠德建設以 11.19億元，買下新莊一塊近932.47坪土地，平均每坪地價高達120萬元，創下新莊地區房地產開發歷年來的土地取得成本「新天價」。

■　計算土地使用強度的貢獻能力總收益

　　估算建築容積率，未來開發可供銷售的建坪，雖然總銷金額可達30億元以上，但如果從中考量建築成本，再以工程開發時間的年期來計算，其利潤率實際上並不是很高。

　　像這樣的例子，每當有整筆的土地釋出買賣，頻頻就會創出所謂的「天價」，引起一連串新聞性的話題和討論。由每一次的土地成交價格去推估，專業的房產人士大略就能算出未來該筆土地建案的可銷售金額必須達到多少才有利潤。為何建商在未來利潤有限，甚至不確定的情形之下，仍然願意不斷地在台北縣、市地區大膽地頻出高價購地？

■　「營收」是企業永續經營之一雙「看不見的推手」

　　在市場經濟環境完全競爭的情形之下，建設公司其實就是房地產市場當中的商品供給者，簡單說它的商品就是房子，有房子賣才會有營收，所以必須要有房子不斷地蓋，才會有持續性的營收；而營造商則是房地產市場中的商品製造商，也就是必須有建案、有工程，才會有營收。因此就房地產的「市場」生態來看，製造商或供應商所扮演的角色都一樣，不管是由建設公司本身的營造部門自建或是承包給其他的營造公司來蓋，如果手上沒有可供建築的土地，就等於沒有原料可以製造出商品一樣，倘若一旦停工沒得賺、或是商品斷貨庫存賣完，就等著關門大吉了。

　　由此可知，建商對於土地的需求是無限量的。在目前都會市區之中，要取得一整塊完整面積之可供建築土地，已是非常不容易的事實情況下，建商為了想辦法持續生產製造出「商品」，提供銷售以維繫營收，只要對於土地的預期開發利潤率仍有空間，都市建築用地之土地競價與競爭現況，仍然會持續發生。


資料來源：網路地產王 2009/08

就業情況未見好轉，消費力道也跟著減弱，包括商辦大樓及店面需求皆降溫，北市商辦空置率攀升至8.99％，每月每坪租金跌破2,000元、達1,899元，商仲業者分析，就業機會少，影響辦公室使用面積，民間企業停業速度比新設立速度快，短期內空租現象不易改善。
　
至於店面產品，8月份則因H1N1新流感、莫拉克風災、失業率居高不下等影響，原本屬於旺季的零售消費市場，今年卻格外冷清，北市旅行社、連鎖店等營收下滑3成至4成，整體店面交易量縮減2成，空置率增加3％至5％、達15％，尤以辦公商圈周邊店面最嚴重。

暑假零售消費市場景氣冷，消費意願保守，使得店面營收普遍下滑，旅行社衰退4成最多，旅遊價格較往年暑假降價3成至5成，出團人數仍大幅減少，飯店、速食業減少約3成，跌幅直逼去年金融海嘯時期。

而由於就業機會與消費力的牽動性高，近期受到商辦需求減弱的影響，位於八德路三、四段，及南京東路二段至五段的辦公商圈周邊店面，空置率攀升至15％最嚴重。

去年金融海嘯爆發以來，截至今年第二季止，北市商辦大樓總體空置率從6.63％攀升至8.99％，連帶影響到租金跌破2,000元，從每月每坪2,017元下修至1,899元，跌幅5.86％。

北市公司營業登記家數，從去年初至今年7月份的淨成長為負4,641家，足見北市商辦需求尚不明顯，且近期新流感疫情不斷擴大，恐對下半年的商辦市場再添變數。



資料來源: 中時房地產 2009/09

台中市整體開發區單元一、單元二、單元三自辦重劃區，由於位處台中市精華地段，許多建商看好市地重劃後的開發潛力，早一步搶在市地重劃前買地卡位；部份建商，則趕在市地重劃進行階段，積極進場買地存貨。

台中市自辦市地重劃區，除了建設公司本身以外，建商還透過關係企業或以私人名義參與重劃，不約而同鎖定鄰近七期重劃區的單元二土地，每家皆可分別取得逾5,000坪的土地，作為未來推案之用。

不僅台中建商積極「掃貨」，由於銀行利率低，許多手邊有錢、同時看好土地開發前景的投資客，紛紛出手搶購市地重劃區土地，投資情況之熱絡，就連開發商都感到意外。

單元二土地重劃後，目前每坪售價從17萬至40萬元不等，其中，每筆5,000萬元以上的土地，最受投資客青睞，單元二現已接獲逾100組投資客搶地投資。

當單元二開發團隊積極銷售重劃區土地時，單元三開發商、惠豐順開發卻不為所動，因為，這家由台中市三大知名建商惠宇、豐邑、順天所組成的開發團隊，在單元三明年底完成開發後，每個建商至少可分得逾5,000坪的抵費地，全都打算自用。

三大建商股東在取得成本較低的抵費地後，打算自己開發土地，因此，單元三也是唯一砸錢建設寬頻網路、有線電視管線、社區安全監控系統的開發商，甚至不惜砸下6,000萬元，投入綠美化景觀工程，就連同業都覺得不可思議，「單元三在完成開發後，將是最美的市地重劃區」。

而單元一因為靠近台中市中港路與中科商圈，土地行情看俏，寶成國際集團在取得大批抵費地後，將交由寶成轉投資的寶慶開發負責土地開發，推案則交由另一家轉投資公司、精湛亞太建設負責推案。

【新聞來源：中時電子報】