台 中 地 產 X 檔 案

近年不景氣但網路世界沒有泡沫化，反而再進步，FTTH(光纖到府)被建商大量引進到大樓社區，藉以改善上網品質和速率，現在更有建築業者勇於創新突破，安裝只有高檔房子才享有的配備「高智能無線智慧居家系統」。主功能訴求讓屋主從遠距離的辦公室、戶外或出國時，隨時上網監看自己屋內外居家情況，加強對兒童老人的「看顧」，這種系統能切中居家安全需求並且容易上網操作，只要用滑鼠一指神功就能搞定，讓年輕購屋族著迷搶著要。

■　遠距監看幼兒老人 實用安心

　　「高智能無線智慧居家系統」業者杰峖數位科技公司中部負責人謝揮斌指出，市場接受度越來越高，經過業者推廣多年，建築師、室內設計師與消費者，已了解這類產品的好處！過去上網環境較差，利用有線訊號速度又慢、電腦設備又貴，現在NB、PC、手機很便宜，吃到飽無線上網與WIMAX，隨時隨地可上網，影音播放的質感很好，台灣資訊高速公路的充分建構，密度品質堪稱世界強權之一，現在消費者只要無線智慧居家系統設備最基本功能之一的「監看在家兒童老人」，就覺得很好用。

■　拉抬建築功能 賺到銷售佳績

　　無線遙控智慧居家系統最具競爭力，很多建商在新成屋採購基本功能作整批安裝，只選擇少數幾項實用功能搭贈客戶，功能減少可省成本，優點是在趕交屋時，項目少工程速度快好順利交屋，過程更不必破壞裝潢，省下配線工本費，交屋後廠商提供一年保固，住戶使用滿意，若想追加功能可自洽廠商，建設公司又可省事。若干年後住戶擬搬家，還可以拆下設備帶到新地點重裝，廠商提供全國服務認品牌不認人。

　　近幾年房市競爭激烈，建商若能善用科技生活產品讓購屋者吸睛，因此選擇穩定故障率低的「高智能無線智慧居家系統」，能創造實用性又能製造銷售話題，所以房子跑的特別快，謝揮斌說，為提升建築質感兼作公司口碑，各地建商紛採用這套設備讓大樓或別墅變智慧宅，例如台中大城建設「大城香榭」、「大城新紐約」、台中親家建設「時上TOP」、三重茂德建設「閱河」、林口中德建設「鉑晶」、林口建築學人「怡和別墅」、中壢麗源建設「民權經典」等。

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【文/范世華】

　　七月中旬，冠德建設以 11.19億元，買下新莊一塊近932.47坪土地，平均每坪地價高達120萬元，創下新莊地區房地產開發歷年來的土地取得成本「新天價」。

■　計算土地使用強度的貢獻能力總收益

　　估算建築容積率，未來開發可供銷售的建坪，雖然總銷金額可達30億元以上，但如果從中考量建築成本，再以工程開發時間的年期來計算，其利潤率實際上並不是很高。

　　像這樣的例子，每當有整筆的土地釋出買賣，頻頻就會創出所謂的「天價」，引起一連串新聞性的話題和討論。由每一次的土地成交價格去推估，專業的房產人士大略就能算出未來該筆土地建案的可銷售金額必須達到多少才有利潤。為何建商在未來利潤有限，甚至不確定的情形之下，仍然願意不斷地在台北縣、市地區大膽地頻出高價購地？

■　「營收」是企業永續經營之一雙「看不見的推手」

　　在市場經濟環境完全競爭的情形之下，建設公司其實就是房地產市場當中的商品供給者，簡單說它的商品就是房子，有房子賣才會有營收，所以必須要有房子不斷地蓋，才會有持續性的營收；而營造商則是房地產市場中的商品製造商，也就是必須有建案、有工程，才會有營收。因此就房地產的「市場」生態來看，製造商或供應商所扮演的角色都一樣，不管是由建設公司本身的營造部門自建或是承包給其他的營造公司來蓋，如果手上沒有可供建築的土地，就等於沒有原料可以製造出商品一樣，倘若一旦停工沒得賺、或是商品斷貨庫存賣完，就等著關門大吉了。

　　由此可知，建商對於土地的需求是無限量的。在目前都會市區之中，要取得一整塊完整面積之可供建築土地，已是非常不容易的事實情況下，建商為了想辦法持續生產製造出「商品」，提供銷售以維繫營收，只要對於土地的預期開發利潤率仍有空間，都市建築用地之土地競價與競爭現況，仍然會持續發生。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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【劉祈相/台中報導】

　　在經濟不景氣、通貨緊縮的台灣，房價卻不見大幅下跌！無論如何，想在台中換新屋或首購，總覺得挑不到便宜又好的區域環境嗎？「網路地產王」要告訴您，台中市東區火車站周邊、中清路以北、南屯嶺東這三個區段，都有機會買到物超所值的廉價好宅。

■　台中東區火車站 三鐵共構具潛力

　　長期房價難漲的東區，現在因為台鐵要高架化、捷運化，市容會變得整潔美觀，火車站的前站、後站經過整併後，更加有「錢」途。精明的建商已經要推出600戶以上的新住宅，移植日本東京市的建築與裝修風格。基於看好台中東區的再造商機，趁房價仍未拉抬前，建議及早佈局卡位。

■　中清路以北 平價美宅機能好

　　台中房產發展最有看頭的水湳經貿園區四周，逢甲與12期都已反映利多，剩下未受關注的幾個路段，目前房價相對便宜，但未來卻是潛力無窮。這些區段分別是接近中清路的福上巷、四平路、敦化路、后庄路等，由於交通便利、生活機能不差，平價美宅值得推薦。

■　南屯嶺東大學區域 主攻首購族

　　長期經營嶺東附近首購大樓的勝美建設，又趁勝推出「飛夢特區」，以美式社區平價精品宅為訴求，主攻年輕首購族。由於房價比七期少2/3，嶺東與成功嶺附近的房價平實，自住客最能體會。順天建設已經買進大筆土地，看好首購市場將以分批方式介入，期盼藉此帶動買氣。

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【網路地產王/劉祈相/台中報導】
　　根據台中市地政處資料顯示，已進行中的公辦與自辦8個新重劃區，面積高達923公頃，若加上預計2011年動工的第14期重劃區229公頃，合計高達1,152公頃，將釋出建地面積852公頃、公設面積 882公頃，最快2011年完工交地。以上僅是目前台中市的部分，若加上台中縣的重劃區，這表示明年的新台中直轄市將有更多的新建地釋出，提升生活環境與房價地價的影響巨大，市場人士與購屋族對新重劃區的看法不一，呈現兩極看法。

■　供過於求 建地為何上漲？

　　若按照經濟學供需理論，台中市建地藉由新重劃區的大量釋出，似乎並非由住宅的大量需求帶動，而是台中市府的計定政策落實執行的成果，按理說土地多價位應該變便宜連帶新房屋造價成本可望減少，因此它可以壓抑房價漲勢；不過，台中新屋房價仍呈微幅上漲，幾年過後就出現折舊跌價。

　　市場人士表示，土地買賣或囤地的獲利，說不定好過造屋出售，因此建地在建商與地方實戶的強力需求下，變成賺錢標的物。一直等到加工建屋出售時，新屋市場的供過於求才合乎理論，引導台中房價相對台北顯得特別的平穩。從七期豪宅的房價由預售時高點到交屋時跌落，可見一般。

■　餘屋去化慢 房價難保值

　　台中市區4.、5、6期已發展成熟，7期、8期、10期、11期、12期雖已多年發展空地仍多，現在單元 1.2 .3、8、14刻正進行，明年大致上可以完工，緊接著又要開發單元6、7第13期的229公頃，預計2013年完工與單元9、10、11第14期的402公頃預計2013年完工。

　　土地開發超速、建地房屋蓋那麼多到底要賣給誰？民眾真能因此獲得便宜一點的房價？仲介業者私下表示，由於買賣中古屋為主，體會到台中房價不易上漲甚至買幾年後跌價。應該與新屋市場又多又快的超量體有關。

　　代銷業者坦言，重劃區開發過快建地取得太容易，大小建商進行市場肉搏，房價受到壓抑，對購屋民眾有好處，但壞處是因每年新屋大量完成，人口成長緩慢房屋需求低，房屋太多保值性很差，特別是大樓住宅。對照土地取得非常困難，必須做都更的台北房市，30幾年老公寓的增值性讓人羨慕！

資料來源：網路地產王

資料來源：網路地產王

原本不被看好的房市928檔期，北台灣將爆出近1,500億元的推案大量，為年底房市最後衝刺打了一劑強心針。第三季下跌四成的營建股，在累積夠深跌幅後，上周開始反彈，累計漲幅11%。

市場預期，在「量先價行」格局中，928檔期將成為建商在今年內奮力一搏的大好機會。

今年房市928檔期，在北台灣的1,500億元推案量中，台北市大安區、士林區及內湖區都有重量級建案推出，建商準備大動作強銷，只要年底前沒有發生重大政治與社會事件、新流感疫情不持續惡化，住展雜誌預估，9、10月房市風向球分數可望提升，擺脫長達半年的谷底，進入代表復甦安全的綠燈燈號。

房地產業者表示，目前股市、房市仍高檔震盪，但資金行情營造的房地產市場中長線多頭趨勢並未被扭轉，此時不妨從跌深、價值型角度觀察營建類股。

9月以來，宏普、日勝生、遠雄等漲幅皆逾15%。

法人指出，由於大盤量能退潮，營建股趨勢雖有機會上走，逢低可注意布局，但仍不宜追高。

半年報交出好成績的中低價股宏普、皇鼎與華建等，是相對較佳標的。

今年928檔期上市櫃建商的推案，包括遠雄建設在內湖五期的「香堤苑」，總銷金額約35億元；士林區百億元商辦案「鄉林士林官邸」，將在928檔開出一坪200萬元的區段天價，每戶坪數220至250坪，也就是每單位4.4億元起跳，創北市商辦單價最高、單層總價最高的產品。

台北縣新莊頭前重劃區「新富都．藝術首席」，繼8月公開兩天熱銷一空後，興富發隨即推出第二期的「公園首席」，開價已調漲至35萬至42萬元。其他包括達利建設「達利首席」、鄉林建設頭前段案、碧瑤建設15億新樹路案「碧瑤君悅」等，新莊地區已成為928檔推案最火紅的地區。

海悅廣告副總經理曾俊盛表示，從今年928檔期推案量可看出建商作多心態濃厚，由於預賣的是一、二年後的房價，在大資金行情推波助瀾下，大台北區房價仍然中長期看漲。

原本不被看好的房市928檔期，北台灣將爆出近1,500億元的推案大量，為年底房市最後衝刺打了一劑強心針。第三季下跌四成的營建股，在累積夠深跌幅後，上周開始反彈，累計漲幅11%。

市場預期，在「量先價行」格局中，928檔期將成為建商在今年內奮力一搏的大好機會。

今年房市928檔期，在北台灣的1,500億元推案量中，台北市大安區、士林區及內湖區都有重量級建案推出，建商準備大動作強銷，只要年底前沒有發生重大政治與社會事件、新流感疫情不持續惡化，住展雜誌預估，9、10月房市風向球分數可望提升，擺脫長達半年的谷底，進入代表復甦安全的綠燈燈號。

房地產業者表示，目前股市、房市仍高檔震盪，但資金行情營造的房地產市場中長線多頭趨勢並未被扭轉，此時不妨從跌深、價值型角度觀察營建類股。

9月以來，宏普、日勝生、遠雄等漲幅皆逾15%。

法人指出，由於大盤量能退潮，營建股趨勢雖有機會上走，逢低可注意布局，但仍不宜追高。

半年報交出好成績的中低價股宏普、皇鼎與華建等，是相對較佳標的。

今年928檔期上市櫃建商的推案，包括遠雄建設在內湖五期的「香堤苑」，總銷金額約35億元；士林區百億元商辦案「鄉林士林官邸」，將在928檔開出一坪200萬元的區段天價，每戶坪數220至250坪，也就是每單位4.4億元起跳，創北市商辦單價最高、單層總價最高的產品。

台北縣新莊頭前重劃區「新富都．藝術首席」，繼8月公開兩天熱銷一空後，興富發隨即推出第二期的「公園首席」，開價已調漲至35萬至42萬元。其他包括達利建設「達利首席」、鄉林建設頭前段案、碧瑤建設15億新樹路案「碧瑤君悅」等，新莊地區已成為928檔推案最火紅的地區。

海悅廣告副總經理曾俊盛表示，從今年928檔期推案量可看出建商作多心態濃厚，由於預賣的是一、二年後的房價，在大資金行情推波助瀾下，大台北區房價仍然中長期看漲。

資料來源：udn房市情報