台 中 地 產 X 檔 案

房市冷，不過租屋市場可是熱呼呼，有房仲估計，這一陣子大約多了1、2成的看屋民眾，主要的原因在於租金不受景氣影響而下跌，維持平盤，所以，時機歹歹，買屋收租抗通膨，成為不少房市投資客退場後的新選擇。

■ 房價越高 不代表投報率越高

　　股市慘兮兮、定存利率低，手頭上的現金怎麼樣才能避免被通膨怪獸吃掉？買屋收租當包租公，成為現在最流行的投資方式。首先，要懂得以年租金除以房子的總價，計算租屋投報率，以總價300萬的房子為例，月租金可以收1萬5仟元的房子，投報率就是6%。

　　台灣房屋不動產研究室研究員邱太?提醒民眾，總價越高不代表投報率高，因為近年來，房價不斷上漲、房租卻沒漲的情況下，租金投報率就會越來越低，不過這也表示，房屋是一直在增值；相反就代表房價下跌，所以租金投報率與房價不一定成正比。

■ 學區競爭大 房租不易漲

　　一般住宅的投資報酬率大約在4～6%，商辦大約3.5～4.5%，而學區套房在5～8%之間，視區域不同而稍有差異，尤其是學區，南北落差較大，一般來說，南部的學區套房因為總價較低，投報率會大於北區。

　　住商不動產研究主任徐佳馨表示，在北部地區的租金投報率至少要3%以上，而中南部至少要4~5%的投報率才會划算，而且最好選在人多的商業區與老字號學校附近，出租率會比較高。

另外，學區周邊的供應量大，所以房租上漲空間相對也較小；在一般住家出租的部分，房仲認為捷運站周邊的詢問度最高，也最容易出租；而民生社區附近雖然沒有捷運站，但因為生活品質良好交通便利，詢問度與出租速度也不輸給捷運周邊。.

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近幾年來，高單價高總價的豪宅紛紛崛起，除了比氣派，每一種建材更是上上之選，從外觀的門面氣勢、結構安全，到內裝的材料和出入門禁系統，通通都是價格不斐的高檔產品，頂級的建材早已成為豪宅的基本配備，才能展現屋主非凡的尊貴氣勢。

■天然石材築牆面 鋼骨架構不可少

　　以目前市面上所推出的豪宅來說，SRC鋼骨鋼筋混凝土結構可說是豪宅的基本配備，由日本引進的SRC，是在鋼骨外層另配鋼筋，並同時灌漿形成保護層的產品，因為結合了純鋼骨(RC)和鋼筋混凝土兩者的特性，所以柱子的耐震度相對較高，如果遇上強震，可大大降低建築過度變形或是崩塌的危險。

　　除了房屋的基本架構有來頭，內部的天然石材牆面，更是呈現豪宅貴氣的主要建材，以大理石為例，紋路對稱、色澤較深、拋光度高的物品價錢一定較高，或是罕見的觀音石、萊姆石、純白大理石或帶金屬光澤且花紋一致的花崗岩等，也都是頂級豪宅的首選。

■木製品突顯氣質 嚴密門禁系統重安全

　　除了天然石材可以顯現出豪宅主人的絕佳品味，木製家具的選用也是另一種呈現。不論是沉穩的檀木地板，亮麗的花梨木、內斂的黑檀木或是典雅的胡桃木傢俱，都展現屋主個人風格的最佳擺置品。挑選木材，應先觀察其木紋，紋理細緻美觀，而且會散發出香味者較佳，此外，質地硬、木質結構厚實的原木，較能夠呈現出細緻的質感。

　　豪宅頻頻熱賣，安全和隱密性也成了另一重點，除單門單戶的設計之外，紅外線保全監視、磁卡門禁、指紋、聲納，或是角膜辨識等，都是各個豪宅必備的安全設備，近來更有建商和業者結合，推出以ETC當作門禁出入管制的服務，讓金字塔頂端的族群可享受，結合科技與時尚的自在生活。

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如何在五花八門的產品中，挑選績優股？以店面投資來說，首要關鍵就是挑選人潮群聚的區域，此外，充分了解商圈資訊，以及掌握市場行情也都是事前的準備課題，只要把握交通便利和精華地段的原則，投資店面也可以輕鬆簡單！

■ 店面首重格局地段 詳讀合約不吃虧

　　店面產品和類型五花八門，但不論是在成熟商圈，或是潛力商圈的店面，其面積大小約在20到40坪之間較剛好，格局方正也是不可或缺的要素。此外，周邊空租店面的數量、未來增值性、適合業種、人潮與來店客比例等評估點，都是決定租回報率的重要關鍵。

　　在店面位置的選擇上，越能夠吸引目光、進出便利的物件，越容易讓顧客進門光顧，因此，一樓店面產品是最佳選擇，尤其是三角窗位置，通常都會有大批人潮湧入。至於二樓店面雖是不得已的選擇，但通常價格較為便宜，因此，若有三角窗位置，且獨立進出口的物件，也是不錯的選擇。

■ 陰陽街難集市 租金最高差一半

　　所謂的「陰陽街」，就是指在同一條路上，陽面的店鋪生意興隆，陰面這邊卻門可羅雀。會形成陰陽街的原因，可能是道路過寬、緊鄰永久性空地，如公園、學校，或是商圈周邊有、老舊社區占據阻隔等情況，使得同一條路上，兩邊可開發的狀況不一，而連帶影響到商圈的整體發展。

　　東區是全台北「陰陽街」效益最明顯的地段，自從主打精品路線的微風廣場進駐與SOGO同側的單號地段，更是加速帶動人潮往SOGO復興館這一頭聚集，造成對街的「陰面」商家數量銳減，店面租金部分，最高還差距了5成以上，也使得對街的商機只能改走大眾化的餐飲路線，來力求生機。

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投資房市，除了靠轉賣出租賺錢之外，現在買都市更新屋，也成為一種新興的房市投資策略！由於老舊社區的坪數實在，一旦經過都市更新後，房價一夕暴漲，舊屋馬上變金屋。

■ 注意土地區分 建坪越高獲利越多

　　投資都更屋，一定要選對區域，因為都市更新案之所以迷人的原因，在於改建後，不但房價翻漲，坪數也可能隨之變大，不過投資都更案時，一定要注意土地的使用區分，到底是住宅用地還是商業用地？因為會有建蔽率與容積率的不同，容積率越高，建坪就越大，改建後當然也分的越多。

　　通常來說，商業區會比住宅區高，因為商業區的容積率從商一的360%到商四的800%不等；而如果是住宅區的話，最多也只有300%的容積率而已，容積越高獲利就越高，所以在選擇投資標的時，商業區是最好是投資標的，讓你的老屋輕鬆變金屋。

■ 都更整合越快 獲利越快

以目前來說，台北縣政府所推動的都市更新，有五大熱區，包含板橋、新店、樹林、汐止、永和等，在去年度(96)已完成都市更新的先期規畫，預計在97、98年度接續辦計畫擬定以及相關的變更和招商程序。

　　而都市更新最困難的地方，在於整合不易，因為許多更新案，往往規模過大，所以拖了10年以上都尚未整合完成，所以民眾在投資都更標的時，盡量選擇整棟公寓在4樓以下的房子，因為戶數少、產權也相對單純，整合速度也比較快；另外要盡量避開店面與高店租的路段，以免屋主為了賺租金而整合不易。

懂得過濾標的後，再查詢公告地價，有穩健成長的區域，就是可以考慮的產品。投資都市更新案，最重要的就是要整合迅速與高倍獲利，民眾一定要掌握這兩個準則，才可以手中的老屋「麻雀變鳳凰」。

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受到金融海嘯影響，房市買氣緊縮，2008第四季國泰房地產指數調查顯示，雖然全國房價指數仍維持在歷史新高點，但上漲力道已經明顯趨緩，銷售率與成交量指數，分別創下92年第二季與93年第二季以來新低，顯示成交量跌，但房價卻沒跟著下跌的衰退趨勢，張金鶚預言，「這恐怕將延後房市落底的時間！」

■ 預售屋推案量大減 銷售期大幅延長

2008全國新推案個案市場，年大幅萎縮了21%，其中以台中都會區與台北縣各減少三分之一最為明顯，各地銷售率都呈現萎縮狀態，台北市三十天銷售率跌破10%，價格支撐能量已經嚴重不足；台北縣成交量指數，相較上季與去年同季，分別萎縮四成與七成，三十天銷售率下滑到6%以下，後勢仍看跌；桃竹與南高的表現，銷售跌幅則相對偏緩。

雖然銷售成績一路下滑，不過房價卻未如想像的跟著下滑。前三季的成交價格都呈現上漲，第四季雖然漲幅回穩，但平均每坪19.99萬的成交價格，仍較上季上漲了0.23萬，台北市的成交房價55.21萬/坪，也比上季上漲了0.25萬，可見房市雖然買氣不振，但建商仍不願下修價格，政大地政系教授張金鶚認為，房市的修正，通常是價先於量，但房價遲遲無法修正，房市自然無法落底，這對市場恢復正常面將造成阻礙！

■ 交屋期恐爆退屋潮 租金市場出現下滑

根據第四季國泰房地產指數報告分析，95年以後大量申請的新建案，將陸續在今年交屋，由於景氣下滑，張金鶚憂心，不但連購屋的消費者沒能力履約交屋，一旦爆發退屋潮，連建商也抵擋不住這波金融大海嘯，屆時房市恐怕將更雪上加霜！

　　過去價格相對平穩的租屋市場，上季也出現下滑趨勢！整層住宅的標準租金為2.09萬元，租金指數較上季大幅下跌了6.63%，相繼年同季也大幅下跌了7.97%；套房產品標準租金1.14萬元，租金指數較上季跌了7.35%，相較去年同季，則大幅下跌10.11%！

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房市有多冷？數字會說話！根據信義房價指數顯示，台灣地區住宅房價指數走勢已連續三季下修，其中北市指數單季下跌9.26點，北縣指數下修幅度亦達7.04點，同步創下自2000年以來單季最大跌價空間！

■ 失業率攀升 房市跌跌不休

　　受到全球金融海嘯波及，2008年11月國內的失業率已驟升至4.64%，失業人數達50.7萬，反映在房價表現上，高雄美術館區週邊、農16重劃區及左營高鐵站區週邊大樓住宅，高雄市房價指數較前季大幅下滑約一成，來到129.38；在台中市區部份，受到七期、八期重劃區週邊價格回到2006年水準的影響，台中市房價指數亦同步下修至94.61，較前季修正約9.5個百分點；大台北地區房價指數下滑的程度雖不較台中高雄般猛烈，但同樣也出現較明顯的修正，其中台北市較前季減少約4.83%，來到182.47；台北縣部份則減少4.55為147.62，均已回到07年同期的價格水準。

■ 房價「硬著陸」 創2000年以來最大跌幅

　　信義房屋發言人陳文祥解釋，雖然第四季大台北地區房價指數的修正比例，不若台中高雄明顯，但已經是自2000年網路泡沫以來，單季修正比例第三高的時段。2000年網路泡沫事件蔓延，北市房價指數在第四季出現極大的跌幅，較前季下跌幅度達6.75%；而在2003年初所爆發的SARS疫情，引發房市的拋售潮，使得03年第二季的北市房價指數應聲重挫，較前季修正5.84%；去年受到金融海嘯引發全球性經濟不景氣的影響，台北市房價自08年第一季的高點開始出現反轉走勢，連續三季向下修正，累積修正幅度達13.65點，已是自2000年以來修正速度最快、修正幅度最大的一次，呈現「硬著陸」的現象。

自2008年9月底起，三個多月內，央行連續降息六次，累積降幅達2.215，利率急速下修的情況下，讓國內的房地產市場再度回到「買比租划算」的情況，陳文祥表示，在配合政府的各項救市措施及低利率的環境下，待價格修正至市場接受水位，應能有效激發出潛在的購屋需求。

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房地產景氣差，根據統計，房仲店已經銳減一成之多，而不動產仲介公會理事長李同榮表示，景氣尚未落底，預計到年底房仲數可能會再少1~2成，以目前房仲數3500家推算，年底可能再收300家，預計這波金海嘯將會沖倒600家房仲店頭！

■ 景氣尚未落底 都會區首當其衝

　　李同榮表示，雖然有些加盟店已經提前出場，但是還是有不少店頭仍在苦撐，等待房市春天的到來，不過這波景氣恐要低迷至2009年底，預估關店總數會到達600家以上，其中以北、高都會區首當其衝。

　　李同榮解釋，因為台北、高雄屬大型都會區，過去幾年的漲幅也最大，所以跌幅也會最深，此外，這兩個地區的房仲店頭數也最多，所以衝擊也最大。

■ 鎖定區域、客層 經營30年不搖

　　2009年，雖然房仲面臨前所未有的挑戰，但李同榮仍樂觀表示，只要用心經營不怕沒交易量，李同榮經營房地產超過30個年頭，雖然過去20年當中，有14年景氣是不好的，但是他經營的房仲卻依然屹立不搖。

　　李同榮說，雖然他經營的是獨立品牌，但是他清楚定位區域及價位，鎖定天母和北投地區、2000萬以上的高價產品，堅持深耕地方才是最好的行銷策略，李同榮要店頭與在地民眾建立良好的互動關係，「畢竟買賣房子不是小數目，唯有讓民眾信任，才容易成交！」

　　李同榮認為，未來房仲可能會有走向行動辦公室的方式，取代現行一個小區域內房仲林立的模式，而這波金融海嘯，也正好讓房仲市場有正常的汰弱機制，以提升房仲人員的專業度，這對市場而言，反而是種良性競爭！

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隨著台中縣、市明年將合併升格直轄市，腹地廣大的中部人口6百萬，加上居於台灣中心點且擁有國際海空港的優勢地位，也是目前距廈門大三通最近的距離，種種條件，賦予台中商辦需求極高的發展空間！

■ 把握不景氣 適時進取好標的

　　台中市區中港路一段、二段商辦大樓林立，大多數為銀行、證券、保險、投資公司、媒體承租。產業外移，貿易、海空運、直銷業家數銳，影響大坪數的出租率，空置率逐年增加，許多中小型公司不重門面，改以巷子內透天厝做公司，建坪7、80坪租金只需2、3萬元，還可以兼做倉儲、宿舍，省錢又好停車。

基於租金收入穩定，台中建商與人壽公司把握不景氣，適時進取好標的，轉作包租公。台中市新市政中心目前有2場A級商辦正在興建，一個位在文心路二段新市政廳旁「順天經貿廣場」，只租不賣，另一案位於市政路目前結構體中的「市政都心廣場」；台中港路2段有全新拉皮的興富發RICH19，也是只租不賣，遠雄人壽在中港路段精誠路口圈了塊地預備蓋辦公樓，另外位於台中港路1段由國泰人壽標下的原廣三Sogo二館正在改裝做出租辦公樓。

■ 中古商辦單坪6萬元 最看好捷運物件

關於行情，仲介透露，台中二中附近大雅路上有15年中古高級辦公樓成交價單坪只有6萬元，而且銀貸額度很高。目前台中市租金最高的辦公樓位於公益路一段，單坪租金仍在千元以下，房仲指稱，未來最看好文心路沿線捷運站區商辦大樓，其次台中港路2段靠近七期區段。台中商辦市場長期受投資人忽略，反而暗藏商機。認為現在介入台中商辦風險低投報高，是投資店面之外，另一個好標的。

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